Cour d'appel, 21 mai 2024. 22/04144

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A chambre 1-2 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 21 MAI 2024 N° RG 22/04144 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VIWR AFFAIRE : M. [W] [R] [D] ... C/ M. [C] [X] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Mai 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Saint Germain en Laye N° RG : 1122000099 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 21/05/24 à : Me Rui RESENDE GOMES Me Séverine CEPRIKA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT ET UN MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [W] [R] [D] [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Maître Rui RESENDE GOMES, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 702 Madame [I] [J] [E] [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Maître Rui RESENDE GOMES, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 702 APPELANTS **************** Monsieur [C] [X] [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Maître Séverine CEPRIKA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 110 Représentant : Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, Plaidant, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE - Madame [L] [O] épouse [X] [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Maître Séverine CEPRIKA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 110 Représentant : Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, Plaidant, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE - INTIMES **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Mai 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Suivant contrat du 3 février 2018, M. [C] [X] et Mme [L] [X] née [O] donnaient à bail à M. [W] [D] et Mme [I] [E] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 3] (78). M. et Mme [X] ont assigné M. [D] et Mme [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. Par jugement réputé contradictoire du 13 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 février 2018 entre M. et Mme [X] et M. [D] et Mme [E] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 3] étaient réunies à la date du 25 novembre 2021, - dit qu'il n'y avait pas lieu d'accorder d'office à M. [D] et Mme [E] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, - ordonné en conséquence à M. [D] et Mme [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement, - dit qu'à défaut pour M. [D] et Mme [E] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. et Mme [X] pourraient, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - condamné solidairement M. [D] et Mme [E] à verser à M. et Mme [X] la somme de 8 342,71 euros (décompte arrêté au 2 mars 2022, incluant le loyer du mois de mars 2022), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 651,61 euros à compter du 24 septembre 2021 et à compter du jugement pour le surplus, - condamné solidairement M. [D] et Mme [E] à verser à M. et Mme [X] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du mois d'avril 2022 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, - condamné solidairement M. [D] et Mme [E] à verser à M. et Mme [X] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné solidairement M. [D] et Mme [E] aux dépens, - rappelé que le jugement était de plein droit exécutoire par provision, - dit que la décision serait notifiée par le greffe à la préfecture des Yvelines en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution. Par déclaration reçue au greffe le 23 juin 2022, M. [D] et Mme [E] ont relevé appel de ce jugement. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 20 septembre 2022, ils demandent à la cour de : - les déclarer recevables et bien fondés en leur appel, Y faisant droit, - infirmer à ce titre le jugement rendu le 13 mai 2022 par le tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye, En conséquence, - ordonner que la résiliation de plein droit du bail établi avec M. et Mme [X] soit réputée ne pas avoir joué, - condamner M. et Mme [X] à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner également M. et Mme [X] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Resende Gomes, avocat au Barreau de Versailles conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 10 octobre 2022, M. et Mme [X] demandent à la cour de : - confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions, Y ajoutant, - condamner solidairement M. [D] et Mme [E] à leur payer la somme de 6 032,98 euros au titre des loyers dus au 4 octobre 2022 échéance d'octobre 2022 inclus, - condamner solidairement M. [D] et Mme [E] à leur payer la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 en cause d'appel, - condamner solidairement M. [D] et Mme [E] au paiement des dépens d'appel. La clôture de l'instruction a été prononcée le 30 mars 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION -Sur la résiliation du bail et l'acquisition de la clause résolutoire M. [W] [D] et Mme [I] [H], appelants, font grief au premier juge d'avoir retenu l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans leur bail alors même qu'ils s'étaient acquittés de l'intégralité de leurs loyers et charges, dès le 14 mars 2022 avant l'audience du 15 mars 2022. Ils font valoir que le juge saisi d'une action aux fins de constatation de résiliation du bail doit rechercher si sont réunies les conditions permettant au bailleur de se prévaloir d'une résiliation contractuelle de plein droit. Ils produisent aux débats le justificatif de la régularisation de leur dette locative, dès le 14 mars 2022, soit avant l'audience de plaidoirie par devant le premier juge, alors que la dette locative était éteinte. Ils soutiennent que les consorts [X] ont délibérément omis de communiquer cette information au premier juge et se sont prévalus d'une dette locative inexistante pour obtenir la résiliation de leur bail. Ils sollicitent l'infirmation du jugement entrepris ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire. M. et Mme [X], intimés, font valoir qu'une copie de leur assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par voie électronique en date du 7 Janvier 2022 soit plus de deux mois avant l'audience du 15 Mars 2022, ce conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989, de sorte que leur procédure est recevable. Les époux [X] indiquent avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 Septembre 2022 soit deux mois avant la délivrance de l'assignation du 5 janvier 2022, de sorte que la procédure est également recevable à ce titre. Ils font valoir que la clause résolutoire est stipulée à l'article 2-11 du bail conclu le 3 février 2018 et rappellent qu'un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 septembre 2022, pour avoir paiement principal d'une somme de 4 651,61 euros. Ils soutiennent que cette somme correspondait aux loyers arrêtés au 16 septembre 2021, échéance de septembre 2021 incluse. Ils prétendent qu'entre la date de délivrance du commandement le 24 septembre 2021 et le 24 novembre 2021, les locataires n'ont réglé aucune somme de sorte que la clause résolutoire est définitivement acquise. Sur ce, En vertu des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui se prétend libéré d'une obligation doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. L'article 24 VII de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment d'un justificatif produit par M. [W] [D] et Mme [I] [H] que les locataires ont, dès le 14 mars 2022,régularisé l'intégralité de leur dette locative, soit la veille de l'audience de plaidoirie fixée le 15 mars 2022 devant le premier juge, de sorte que leur dette locative était éteinte lors de son examen sans toutefois que le juge n'en n'ait été informé, M. [W] [D] et Mme [I] [H] n'étant ni présents ni représentés. Toutefois le bail conclu le 3 février 2018 contient une clause résolutoire (article 2 -11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 septembre 2021, pour la somme en principal de 4 651 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 25 novembre 2021, la régularisation ultérieure de la dette locative ne faisant pas obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire dont les conditions étaient ainsi réunies le 25 novembre 2021. Le jugement déféré est dès lors confirmé sur ce point. -Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire et les conséquences qu'elles emportent M. [C] [X] et Mme [L] [X] née [O] ont produit devant le premier juge un décompte démontrant que Monsieur [W] [D] et Madame [I] [F] restaient leur devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8 342,71 euros à la date du 2 mars 2022. Aux termes de l'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Le législateur a supprimé dans le premier alinéa du texte ci dessus le membre de phrase, 'saisi par la locataire avant l'expiration du délai prévu à l'alinéa précédent' de sorte que le texte n'impose aucun délai au preneur pour saisir le juge d'une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Les appelants versent aux débats devant la cour un justificatif du solde intégral de leur dette locative le 14 mars 2022, lequel n'est pas contesté par les intimés. Ils ont donc réglé les causes du commandement visant la clause résolutoire le 24 septembre 2021 et sont débiteurs de bonne foi. Il convient donc de : - constater que les conditions de l'application de la clause résolutoire étaient acquises, faute de paiement de l'arriéré locatif au le 24 septembre 2021; - accorder cependant un délai de paiement du 24 septembre 2021 au 14 mars 2022; - suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ; - constater qu'à l'issue de ce délai les locataires ont régularisé les causes du commandement et est à jour du paiement de leurs loyers courants ; - dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué. Le jugement déféré sera des lors infirmé en toutes ses dispositions à l'exception de celle ayant constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 25 novembre 2021. - Sur l'indemnité procédurale et les dépens Il convient de condamner M. [W] [D] et Mme [I] [F] aux dépens d'appel, dès lors qu'il se sont acquittés de leur dette en cours de procédure et que les délais de paiement leur sont accordés à titre rétroactif ; les dispositions du jugement attaqué relatives aux dépens sont, par ailleurs, confirmées. Il n'y a pas lieu, en équité, de faire droit aux demandes des parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par décision contradictoire et mise à disposition au greffe de la première chambre 1-2, Infirme le jugement déféré, sauf à ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au étaient réunies 25 novembre 2021, Statuant à nouveau : Accorde, à titre rétroactif, à M. [W] [D] et Mme [I] [F] des délais pour se libérer de leur dette locative jusqu'au 14 mars 2022, Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, Constate que M. [W] [D] et Mme [I] [F] se sont libérés de leur dette locative au 14 mars 2022, Dit, en conséquence, que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué, Déboute subséquemment M. [C] [X] et Mme [L] [X], née [O], de la totalité de leurs demandes, Ajoutant au jugement entrepris Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum M. [W] [D] et Mme [I] [F] aux dépens d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par MadameJulie FRIDEY, Greffier Placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,