Cour d'appel, 24 mai 2022. 21/02027

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 21/02027 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FR6Y Minute n° 22/00200 [L] C/ E.P.I.C. MOSELIS-OPH MOSELLE Ordonnance Référé, origine Juge des contentieux de la protection de METZ, décision attaquée en date du 08 Juillet 2021, enregistrée sous le n° 21/000010 COUR D'APPEL DE METZ 3ème CHAMBRE ARRÊT DU 24 MAI 2022 APPELANT : M. [W] [L] [Adresse 2] [Adresse 2] Représenté par Me Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/007291 du 17/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ) INTIMÉE : E.P.I.C. MOSELIS-OPH MOSELLE [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Jean-christophe DUCHET, avocat au barreau de METZ DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 24 mars 2022 tenue par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l'arrêt être rendu le 24 mai 2022. GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Sophie GUIMARAES COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre ASSESSEURS : Mme BASTIDE, Conseiller M. MICHEL, Conseiller ARRÊT : Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme GUIMARAES, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 26 mars 2013, l'EPIC Moselis-OPH Moselle (ci après Moselis) a consenti un bail à M. [W] [L] portant sur un local d'habitation situé à [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 245,03 euros outre 119,70 euros de provision sur charges. Par acte d'huissier du 7 août 2020, Moselis a fait délivrer au locataire un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail. Par acte d'huissier du 18 décembre 2020, Moselis l'a assigné devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et le voir condamner à lui payer à titre provisionnel une somme de 2.587,03'euros au titre de l'arriéré locatif selon décompte arrêté au 7 décembre 2020, une indemnité d'occupation mensuelle de 346,89 euros jusqu'à libération effective des lieux et une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. [L] a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Par ordonnance contradictoire du 8 juillet 2021, le juge des référés a : - déclaré recevable la demande de Moselis - constaté la résiliation de plein droit du contrat de location - ordonné l'expulsion de M. [L] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux - condamné M. [L] à payer à Moselis, par provision, la somme de 4.388,11'euros avec intérêt au taux légal au titre de l'arriéré locatif à compter de l'ordonnance - condamné M. [L] à payer à Moselis une provision de 358,89'euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 1er mai 2021 et jusqu'à la libération définitive des lieux, dit que l'indemnité provisionnelle d'occupation sera révisée dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges selon l'ancien bail et que l'EPIC Moselis pourra régulariser les charges - débouté M. [L] de sa demande de délais de paiement - condamné M. [L] à payer à Moselis la somme de 150 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce y compris le commandement de payer du 7 août 2020. Le premier juge a relevé que la procédure est régulière et recevable, que l'absence de règlement des sommes dues dans les deux mois du commandement de payer a entraîné la résiliation du bail et a fait droit aux demandes de provision. Eu égard à la situation économique du locataire et à l'absence de règlement de la dette, il l'a débouté de sa demande de délais de paiement. Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 6 août 2021, M. [L] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions. Il demande à la cour d'infirmer l'ordonnance et de rejeter les demandes de Moselis, subsidiairement lui accorder les plus larges délais de paiement avec suspension des effets de la clause de résiliation, dire que s'il libère les lieux dans les délais et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, rejeter l'appel incident de Moselis et le condamner aux entiers frais et dépens d'instance et d'appel L'appelant expose que la date de résiliation du bail n'a pas été indiquée par le premier juge, que le bail s'est poursuivi jusqu'au 30 avril 2021 puisque l'indemnité d'occupation a été fixée à compter du 1er mai 2021 en première instance, qu'il peut bénéficier d'une régularisation des allocations logement jusqu'au 30 avril 2021 et que le bailleur doit actualiser sa demande au titre de l'arriéré locatif en tenant compte de la date de résiliation effective du bail. Il sollicite les plus larges délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ans eu égard à sa situation financière et au fait qu'il va se remettre sur le marché du travail, ce qui lui permettra de régler tout arriéré éventuel. Enfin il conteste le décompte du bailleur qui contient de nombreux frais. Moselis demande à la cour de'débouter M. [L] de l'intégralité de ses demandes, confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions et le condamner à lui payer la somme de 1.500'euros en application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour et aux dépens. Il expose que la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été reproduite au commandement de payer et que l'ordonnance ayant constaté la résiliation de plein droit du bail et l'expulsion du locataire doit être confirmée. Il indique produire un décompte actualisé des sommes dues, que la dette ne cesse d'augmenter, que son décompte n'est pas critiquable, qu'aucune régularisation des allocations logement ne peut être réclamée par l'appelant en raison du non-paiement des loyers et charges et qu'il n'en justifie pas. L'intimé s'oppose à la demande de délais de paiement au motif que l'appelant ne justifie pas d'une situation économique lui permettant de régler sa dette locative dans les délais légaux, qu'il ne travaille pas et ne perçoit que le RSA, ajoutant que le loyer courant n'est pas réglé et qu'aucune somme ne lui a été versée. MOTIFS DE LA DECISION : Vu les écritures déposées le 6 décembre 2021 par M. [L] et le 21 décembre 2021 par l'EPIC Moselis, auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ; Vu l'ordonnance de clôture en date du 10 mars 2022 ; Sur la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande, il est constaté que si M. [L] a formé appel de la disposition de l'ordonnance ayant déclaré recevable la demande de résiliation du bail de Moselis, il ne la critique pas dans ses conclusions et ne forme aucune demande d'irrecevabilité, de sorte que la cour n'a pas à statuer de ce chef et que l'ordonnance est confirmée. Sur le fond, selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, il a été exactement relevé par le premier juge que le commandement de payer notifié le 7 août 2020 à M. [L] d'avoir à payer la somme de 1.071,61 euros au titre de l'arriéré locatif, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois. En effet, au vu des pièces produites par le bailleur, il apparait M. [L] a uniquement effectué un règlement de 150 euros le 7 octobre 2020, ce montant étant insuffisant pour couvrir la dette locative qui n'a cessé d'augmenter comme le prouve le décompte actualisé au 21 décembre 2021. En conséquence le contrat de bail a été résilié de plein droit le 7 novembre 2020. Si le premier juge a omis de préciser la date de la résiliation par acquisition de la clause résolutoire, cette absence de mention est sans conséquence juridique sur le fait que le contrat de bail a été résilié de plein droit à compter du 8 novembre 2020 et l'appelant est mal fondé à soutenir que le bail s'est poursuivi jusqu'au 30 avril 2021. En conséquence, il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a constaté la résiliation de plein droit du contrat de location et de la compléter en précisant que le contrat de location s'est trouvé résilié à compter du 8 novembre 2020. Elle est également confirmée en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de M. [L]. Sur l'arriéré locatif En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, le premier juge a condamné M. [L] à verser à Moselis au titre de l'arriéré locatif une provision de 4.388,11 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés échus au mois d'avril 2021. Si l'appelant soutient que le bailleur doit actualiser l'arriéré locatif en tenant compte de la résiliation effective du bail, ce moyen est inopérant eu égard à ce qui précède et au fait que le premier juge a visé 'l'arriéré locatif' et non les seuls loyers impayés. Sur la régularisation des allocations logement, il est observé qu'il appartient à l'appelant qui s'en prévaut d'établir qu'il était bénéficiaire d'une APL versée au bailleur, ce qui n'est pas le cas en l'absence de pièce, étant rappelé que le contrat de bail a été résilié de plein droit le 7 novembre 2021. Enfin, il est constaté que le bailleur ne décompte aucun frais, l'appelant ne donnant aucune précision sur les sommes qui seraient indûment retenues sur le relevé de compte. En conséquence, il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné [K] à verser à l'EPIC Moselis à titre de provision la somme de 4.388,11 euros avec intérêt au taux légal à compter de l'ordonnance. Sur l'indemnité d'occupation En raison de la résiliation du bail, M. [L] occupe les lieux loués sans droit ni titre à compter du 8 novembre 2020 et le premier juge a exactement fixé le montant de l'indemnité d'occupation à une somme équivalente au montant du loyer, soit 358,89'euros par mois et condamné l'appelant à verser cette somme à compter du 1er mai 2021, compte tenu de la provision précédemment allouée au bailleur pour une période allant jusqu'au 31 avril 2021, et ce jusqu'à la libération des lieux. En conséquence l'ordonnance déférée est confirmée. Sur les délais de paiement Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 applicable aux contrats de location en cours, le juge peut, même d'office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu par l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, étant précisé que les délais accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. En l'espèce, il résulte des pièces produites que la dette locative ne cesse d'augmenter (6.809,82 euros suivant décompte arrêté au 21 décembre 2021), que M. [L] qui ne perçoit que le RSA (497,01 euros par mois) n'a versé aucune somme depuis l'ordonnance assortie l'exécution provisoire pour apurer sa dette ni régler l'indemnité d'occupation mensuelle, de sorte qu'il ne démontre pas être en capacité d'apurer l'arriéré locatif dans les délais légaux. En conséquence, il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a débouté [K] de sa demande de délais de paiement. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. M. [L] devra supporter les dépens d'appel et il convient de le condamner à verser à Moselis la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : CONFIRME l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, DIT que le contrat de bail a été résilié de plein droit par acquisition de la clause résolutoire à compter du 8 novembre 2020 ; CONDAMNE M. [W] [L] à verser à l'EPIC Moselis-OPH Moselle la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [W] [L] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT