Cour d'appel, 22 novembre 2022. 21/01157

ARRET N° S.A.R.L. SAINT LAZARE IMMOBILIER C/ S.C.I. GOVAN C.C.E. DELEGATION UNIQUE IRFA Association IRFA NORMANDIE MAINE VA/VB COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU VINGT DEUX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/01157 - N° Portalis DBV4-V-B7F-IAPJ Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE [Localité 8] DU DOUZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT PARTIES EN CAUSE : S.A.R.L. SAINT LAZARE IMMOBILIER exerçant sous le nom commercial ERA IMMOBILIER agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 8] Représentée par Me Isabelle PFEIFFER, avocat au barreau de SENLIS APPELANTE ET S.C.I. GOVAN agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 6] [Localité 5] Représentée par Me Serge LEQUILLERIER de la SCP LEQUILLERIER - GARNIER, avocat au barreau de SENLIS C.C.E. DELEGATION UNIQUE IRFA agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 4] Assigné à étude le 12/05/2021 Association IRFA NORMANDIE MAINE agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 7] [Localité 4] Représentée par Me LOPES substituant Me Arnaud EHORA de la SELARL S.FOUQUES,H.CABOCHE-FOUQUES ET A.EHORA, avocats au barreau d'AMIENS Ayant pour avocat plaidant Me Coralie LOYGUE, avocat au barreau de CAEN INTIMEES DÉBATS & DÉLIBÉRÉ : L'affaire est venue à l'audience publique du 20 septembre 2022 devant la cour composée de M. Pascal BRILLET, Président de chambre, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi. A l'audience, la cour était assistée de Mme Vitalienne BALOCCO, greffier. Sur le rapport de M. Vincent ADRIAN et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 22 novembre 2022, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. PRONONCÉ : Le 22 novembre 2022, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre, et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier. * * * DECISION : Le 10 octobre 2017, la SCI Golan, propriétaire de locaux à usage de bureau à [Localité 8], a signé un mandat de recherche non-exclusif avec la Sarl Saint Lazare immobilier exerçant sous l'enseigne ERA immobilier, agence immobilière à [Localité 8], portant sur un 'ensemble à usage de bureaux' sis [Adresse 3] à [Localité 8] (60). La durée du mandat était fixée à 15 mois, ce qui mettait le terme normalement au 9 janvier 2019, mais l'acte indiquait le 9 janvier 2018. La 5 juillet 2018, la SCI Golan a adressé à l'agence une annonce manuscrite descriptive du local, avec la mention 'à louer'. L'agence ERA immobilier a prétendu avoir été contactée par un candidat en la personne de deux représentants de l'association IRFA Formation Normandie Maine et avoir fait visiter les locaux à l'un d'eux, M. [M], le 28 août 2018, puis avoir été en pourparler avec la seconde, Mme [R], et avoir abouti à un accord après réduction de ses honoraires. Elle indiquait avoir envoyé un courriel le 24 septembre 2018 à Mme [R] avec copie à la SCI Golan récapitulant ses démarches, le contenu de l'accord et sollicitant les pièces nécessaires à la rédaction de l'acte. Mme [R] répondait par courriel du 1er octobre 2018 ne plus vouloir donner suite à la proposition. La Sarl Saint Lazare immobilier indique avoir appris qu'un bail avait été conclu en octobre 2018 directement entre Mme [R] ès qualité et la SCI Golan. Celle-ci a refusé de lui payer la commission prévue au mandat. Par actes des 20 et 24 décembre 2019, puis du 11 février 2020, elle a assigné devant le tribunal d'instance de [Localité 8], la SCI Golan, 'la Délégation unique IRFA', puis l'association IRFA Formation Normandie Maine, sollicitant: - à titre principal la condamnation de la SCI Golan à lui payer la somme de 3 474 € au titre de la clause pénale prévue au mandat, -ou, à titre subsidiaire, la condamnation in solidum de la SCI Golan, de la Délégation unique IRFA et de l'association IRFA Formation Normandie Maine à lui payer la somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts. La SCI Golan a comparu et a soutenu que l'action était injustifiée dès lors que le mandat avait pris fin avant la location litigieuse, le 9 janvier 2018, et que, de toute façon, l'agence ne lui avait pas présenté IRFA Formation avant qu'elle ne conclût directement avec elle en octobre 2018. Par jugement du tribunal judiciaire de [Localité 8] rendu le12 novembre 2020, dont elle a relevé appel, elle a été entièrement déboutée de ses demandes. Le tribunal a notamment retenu que le bail avait été conclu une première fois en octobre 2017, avant la conclusion du mandat ; que le mandat prenait fin le 9 janvier 2018 et que le second bail conclu après la fiche 'à louer' de juillet 2018, avait été conclu après le terme du mandat. Vu les conclusions d'appelant et récapitulatives notifiées par la Sarl Saint Lazare immobilier exerçant sous l'enseigne ERA immobilier à [Localité 8] le 17 février 2022. La société demande à ce que la demande de l'association IRFA Normandie Maine tendant à ce que la cour apprécie la régularité du délai d'appel et des mentions obligatoires portées sur la déclaration d'appel soit déclarée irrecevable. Sur le fond, elle sollicite l'infirmation du jugement et reprend ses demandes de première instance, visant, à titre principal, à la condamnation de la SCI Golan à la somme de 3 474 € au titre de la clause pénale du mandat, ou, à titre subsidiaire, à la somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts. La cour devra aussi débouter la SCI Golan de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. Vu les conclusions notifiées par la SCI Golan le 26 janvier 2022 sollicitant la confirmation du jugement, le rejet de toutes les demandes, principale et subsidiaire, faites contre elle et formant appel incident pour se voir attribuer 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. La SCI expose abandonner son moyen soutenu en première instance selon lequel l'action était injustifiée dès lors que le mandat avait pris fin avant la location litigieuse, le 9 janvier 2018. Elle s'appuye sur le caractère non-exclusif du mandat régularisé entre les parties. Elle ne pourrait devoir la commission ou la clause pénale que si elle avait été au courant de l'existence de pourparlers engagés entre l'IRFA Formation et l'agence ERA immobilier, ce qui ne fut pas le cas. Elle conteste avoir été réellement destinataire du mail prétendûment envoyé par l'agence le 24 septembre à Mme [R] et à elle-même, la SCI Govan. En réalité, elle n'a pas été informée du projet de bail prétendûment envisagé entre l'agence et Mme [R]. Vu les conclusions notifiées par l'association IRFA Normandie Maine le 26 juillet 2021 visant à la confirmation du jugement et à la condamnation de la Sarl Saint Lazare immobilier à lui payer la somme de 5 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive. Elle précise que la Délégation unique IRFA ou le CCE Délégation unique IRFA ne sont pas des entités juridiques. L'instruction a été clôturée le 22 juin 2022. MOTIFS 1. Sur la recevabilité de l'appel. En l'état d'une procédure relevant de l'article 907 du code de procédure civile, l'exception d'irrecevabilité de l'appel pour tardiveté, selon les termes de l'article 914 du même code, relevait du conseiller de la mise en état et n'est plus recevable devant la cour outre que les significations du jugement ont été produites et attestent d'un appel relevé dans les délais. L'appel est recevable. 2. Sur la demande principale dirigée contre la SCI Golan. Le tribunal a commis une erreur de fait en retenant, par confusion avec la date du mandat, que le bail litigieux avait été conclu une première fois en octobre 2017, puis qu'un second bail avait été conclu en octobre 2018. La cour doit reprendre les données du litige. La bail litigieux a bien été conclu directement entre la SCI Golan et Mme [R] ès qualités de représentante de l'association IRFA Formation Normandie Maine en octobre 2018, la date précise restant ignorée quoique le fait n'est pas contesté. Par ailleurs les parties conviennent de ce que la durée du mandat non-exclusif est bien de 15 mois et que, par une coquille, la date du 9 janvier 2018 a été écrite pour celle du 9 janvier 2019. Le mandat, quoique non exclusif, prévoit en son article 5 que le mandant propriétaire du bien s'interdit pendant tout le cours du mandat et pendant les 12 mois suivant son expiration de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire avec un locataire qui lui aurait été présenté par le mandataire. 'A défaut de respecter cette clause, le mandataire aura droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant d'un montant égal à celui de la rémunération totale toute taxe comprise du mandataire prévue au présent mandant' (2 895 € HT et honoraires de rédaction en sus, le cas échéant), page 3. Sous la même sanction, le propriétaire peut louer directement sans passer par l'agence 'mais s'oblige dans ce cas à l'en informer AU PREALABLE par téléphone en lui indiquant le nom du locataire et à confirmer par lettre recommandée avec accusé de réception (...°' C'est le fondement de la demande principale de la Sarl Saint Lazare immobilier en application de la force obligatoire des conventions conclues entre les parties conformément à l'article 1103 du code civil (ancien article 1134 alinéa 1) selon lequel 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'. La SCI Golan soutient ne pas avoir été mise au courant d'une prétendue démarche de Mme [R] aux fins de visiter les locaux et plus particulièrement soutient ne pas avoir reçu le mail du 24 septembre 2018 envoyé par l'agence tant à Mme [R] qu'à la SCI, récapitulant les contacts, pourparlers et l'accord sur le bail. Cette thèse ne peut être admise, les pièces versées aux débats établissant que la SCI Golan ne pouvait ignorer les pourparlers ou l'accord intervenu et qu'en tout état de cause, le bail a été conclu drectement sans que l'agence n'en soit avertie. Le 2 août 2018, le mandat étant en cours, Mme [R] postait un courriel par le biais du site 'Le bon coin' pour confirmer le rendez-vous de visite des locaux avec l'agence prévu le 28 août 2018 (pièce 16). Le courriel du 24 septembre 2018, reprend le contenu de la visite du 28 août 2018, puis expose les pourparlers et l'accord obtenu sur le loyer de 950 € HT, la réduction des honoraires consentie par l'agence et rappelle qu'elle est en attente des éléments propres à permettre à l'avocat rédacteur du bail, Maître Biros, (statuts, Kbis, pièce d'identité, etc.) de rédiger le bail. Ce courriel a été reçu par Mme [R] qui indique simplement le 1er octobre 2018 qu'elle 'ne donne pas suite à votre proposition de location'. Il est extrêmement improbable que ce courriel mis en copie à la SCI ne soit pas parvenu à la société Golan et encore plus que l'agence n'ait eu aucun contact depuis début août jusqu'à fin septembre 2018 avec la SCI Golan pour la tenir au courant de ses avancées. D'autres indices doivent être pris en compte. L'IRFA Formation Normandie Maine expose s'être renseignée pour connaître directement la personne du bailleur et la SCI Golan l'indique de son côté (pièce 6), il est pas possible que, contrairement à ce qu'elle soutient, Mme [R] n'ait pas évoqué avec elle la visite précédente avec l'agence qui lui avait fait connaître les locaux alors qu'elle a fait elle-même les recherches, par l'intermédiaire d' un autre locataire (pièce 6), pour avoir un contact direct avec elle. En première instance la SCI soutenait ne pas devoir la commission ou la clause pénale en faisant valoir que le mandat avait cessé d'avoir effet au 9 janvier 2018, ce qu'elle n'ose plus soutenir en appel. A tout le moins, selon les clauses du mandat, elle se devait de prévenir l'agence au préalable, ce qu'elle n'a pas fait. Ainsi, il est suffisament établi qu'elle a eu connaissance des démarches de l'agence pour parvenir à la conclusion du bail. Elle ne pouvait conclure directement le bail sans payer la commission de l'agence ou la clause pénale, ou tout au moins sans prévenir l'agence au préalable. La clause pénale est due. Le jugement sera réformé. Il sera fait droit à la demande principale de la Sarl Saint Lazare immobilier. Il n' y a pas lieu d'examiner la demande subsidiaire en dommages et intérêts. Les demandes en dommages et intérêts pour procédure abusive formées par la SCI Golan et parl'association IRFA Formation sont totalement injustifiées et doivent être rejetées. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort, Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de [Localité 8] le 12 novembre 2020, Statuant à nouveau, Condamne la SCI Golan à payer à la Sarl Saint Lazare immobilier la somme de 3 474 € au titre de la clause pénale, Condamne la SCI Golan aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement direct pour Maître Isabelle Andrieux, et à payer à la Sarl Saint Lazare immobilier la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les deux instances. Rejette les autres demandes. LE GREFFIER LE PRESIDENT