Cour d'appel, 14 mars 2024. 23/03988

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 14 MARS 2024 N° 2024/176 Rôle N° RG 23/03988 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BK7CM S.A.S. LE LIONCEAU C/ S.A.R.L. DG HOLIDAYS Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS Me Romain CHERFILS de la SELARL LX Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 08 mars 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/05471. APPELANTE S.A.S. LE LIONCEAU Prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est situé [Adresse 5] - [Localité 6] représentée par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Jean Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant INTIMEE S.A.R.L. DG HOLIDAYS Prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Katia SZLEPER, avocat au barreau de PARIS, plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 06 février 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, M. PACAUD, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : M. Gilles PACAUD, Président rapporteur Mme Sophie LEYDIER, Conseillère Mme Angélique NETO, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 mars 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 mars 2024, Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte notarié en date du 26 mars 2003, l'Union des Mutuelles de Meurthe et Moselle, a donné à bail à la société M Vacances, un ensemble immobilier à usage de résidence de vacances dénommé Le Lion de Mer, sis [Adresse 2] à [Localité 6], comprenant divers bâtiments cadastrés section [Cadastre 7], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] et ce, pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2003, moyennant un loyer annuel de 102 260 euros. Le bail stipule que le locataire jouira des lieux loués en bon père de famille suivant leur destination et qu'il ne pourra rien faire, ni laisser faire qui pourrait, soit nuire aux locaux, soit les détériorer. La société par actions simplifiée (SAS) Le Lionceau a fait l'acquisition dudit bien immobilier suivant acte de vente en date du 24 septembre 2018. La société à responsabilité limité (SARL) DG Holidays vient aux droits de la société M Vacances, locataire, aux termes d'un acte de cession, autorisé par jugement du tribunal de commerce de Perpignan, du 3 juillet 2015. Par courrier en date du 23 juin 2021, la première adjointe de la Commune de [Localité 6] a informé la SAS Le Lionceau que la police municipale avait constaté une possible occupation du site et l'a invitée à prendre toutes les mesures et dispositions nécessaires à la mise en sécurité de (son) bâtiment. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 25 janvier 2022, le Maire de [Localité 6] a informé la SAS Le Lionceau que la police municipale avait, depuis le précédent courrier, été requise à plusieurs reprises pour troubles à la tranquillité publique et que plusieurs plaintes avaient été déposées par des riverains ainsi que des interpellations réalisées, en sorte qu'il l'a mettait en demeure de procéder, sans délai, à la sécurisation de la résidence Le Lion de Mer et de (le) tenir informé des actions mises en 'uvre. Après avoir fait constater par huissier de justice, que les lieux étaient inexploités, insécurisés et manifestement squattés, la SAS Le Lionceau a, fait signifier à la SARL DG Holidays, le 26 avril 2022, une sommation visant la clause résolutoire puis, après établissement de trois constats complémentaires, l'a fait assigner, par exploit du 21 juillet 2022, devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins d'entendre, au principal, constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et prononcer son expulsion. Elle sollicitait également l'organisation d'une expertise judiciaire afin de faire le point sur l'état du bien loué. Parallèlement, la Commune de [Localité 6] a fait assigner en référé la SAS Le Lionceau et la SARL DG Holidays aux fins, au principal, de les entendre condamner, sous astreinte, à réaliser les travaux de sécurisation du site. Par ordonnance contradictoire en date du 8 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a : - rejeté la demande de sursis à statuer ; - dit n'y avoir lieu à référé sur le constat de l'acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes ; - dit n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de travaux ; - ordonné une expertise et commis M. [K] [X] pour y procéder ; - rejeté les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - dit que les parties supporteraient leurs propres dépens. Il a notamment considéré que : - la procédure actuellement pendante visait à faire annuler le contrat de vente du bien litigieux à la SAS Le Lionceau mais que l'exécution du bail n'était pas pour autant suspendue, de sorte qu'il convenait de rejeter la demande de sursis à statuer ; - le contrat concernait un bien immobilier réparti sur deux sites, l'un étant exploité et l'autre non en sorte que l'interprétation du manquement et du périmètre de la clause contractuelle invoquée excédait les pouvoirs du juge des référés ; - l'état des locaux tels que décrits par les procès-verbaux de constats d'huissiers constituait un motif légitime rendant recevable la demande d'expertise. Selon déclaration reçue au greffe le 16 mars 2023, la SAS Le Lionceau a interjeté appel de cette décision, l'appel visant à la critiquer en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur le constat de l'acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes et rejeté sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par dernières conclusions transmises le 26 mai 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande de sursis à statuer, ordonné une expertise judiciaire et débouté le société DG Holidays de ses demandes reconventionnelles, la réforme pour le surplus et, statuant à nouveau : - constate la résiliation du bail liant la société Le Lionceau, venant aux droits de la Mutualité de Meurthe et Moselle, à la société DG Holidays, venant aux droits de la société M Vacances, en date du 26 mars 2003 et ce, à la date du 26 mai 2022, soit un mois suivant la signification de la sommation visant la clause résolutoire ; - ordonne l'expulsion de la société DG Holidays de la Résidence Le Lion de Mer, sise [Adresse 2] et [Adresse 8] à [Localité 6] ainsi que de tous occupants de son chef et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir ; - fixe l'indemnité d'occupation due par la société DG Holidays, à compter du 26 mai 2022, soit un mois suivant la signification de la sommation visant la clause résolutoire, au montant du loyer pratiqué à cette date et ce, jusqu'au départ effectif des lieux de la société DG Holidays et de tous occupants de son chef ; - condamne la société DG Holidays au paiement de ladite indemnité d'occupation ; - déboute la société DG Holidays de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles ; - condamne la société DG Holidays à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que tous les frais et dépens incluant les frais de constat d'huissier. Par dernières conclusions transmises le 28 avril 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL DG Holidays sollicite de la cour qu'elle confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur le constat de l'acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes, l'infirme pour le surplus et, statuant à nouveau : - à titre principal : ' ordonne un sursis à statuer dans l'attente de la décision du tribunal judicaire de Caen ; ' déboute la SAS Le Lionceau de l'ensemble de ses demandes ; ' juge que l'appréciation de l'exploitation effective et en bon père de famille relève de la compétence exclusive des juges du fond ; ' juge de l'existence de contestations sérieuses ; ' juge, par conséquent, que la cour de céans statuant en référé est incompétente pour connaître de ce litige ; ' renvoie la SAS Le Lionceau à mieux se pourvoir ; - à titre subsidiaire : ' juge que la clause résolutoire insérée au bail ne fait aucunement référence aux manquements particuliers des modalités de l'exploitation du fonds de commerce ; ' déboute la SAS Le Lionceau de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire ; ' prononce la nullité des constats d'huissiers du 31 janvier 2022, 30 mars 2022, 19 mai 2022 et 10 juin 2022 ; ' juge qu'ils sont sans valeur probante ; ' ordonne leur retrait des débats ; ' juge que la SAS Le Lionceau est mal fondée et non fondée en ses demandes ; ' juge que la SAS Le Lionceau doit procéder aux réparations nécessaires : clôture, reconstruction et entretien, et à la mise aux normes du bâtiment principal ; ' condamne la SAS Le Lionceau à faire réaliser les travaux de mise aux normes suivants : ' changement de l'intégralités des menuiseries ; ' pose de fenêtres double vitrage et volets ; ' mise aux normes de l'électricité du bâtiment principal et de son annexe, ' mise aux normes de sécurité incendie du bâtiment principal et de son annexe, ' solution pérenne contre les infiltrations d'eau en sous-sols, ' mise aux normes du réseau Gaz de chauffage et VMC ainsi que la climatisation, ' mise aux normes de la climatisation des réseaux d'eau, ' remise aux normes de l'ascenseur, et ce, sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, la cour se réservant compétence pour la liquidation de l'astreinte ; - en tout état de cause : ' condamne la SAS Le Lionceau à lui verser la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; ' condamne la SAS Le Lionceau aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de Maître Romain Cherfils, membre de la SELARL Lexavoué Aix-en-Provence, avocat associés, aux offres de droit. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 23 janvier 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de sursis à statuer Aux termes de l'article 377 du code de procédure civile, en dehors des cas où la loi le prévoit, l'instance est suspendue par la décision qui sursoit à statuer, radie l'affaire ou ordonne son retrait du rôle. L'article 378 du code de procédure civile précise que la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine. L'article 379 du même code dispose : Le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge. A l'expiration du sursis, l'instance est poursuivie à l'initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d'ordonner, s'il y a lieu, un nouveau sursis. Le juge peut, suivant les circonstances, révoquer le sursis ou en abréger le délai. La SARL DG Holidays demande à la cour de sursoir à statuer dans l'attente de la décision qui sera rendue par le tribunal judiciaire de Caen qu'elle a saisi, par exploit du 3 août 2020, aux fins d'entendre prononcer la nullité de la vente des biens loués conclue, le 24 septembre 2018, entre la Mutualité Française et la SAS Le Lionceau, en violation du droit de préemption qu'elle tient des dispositions de l'article L. 146-46-1 du code de commerce. Elle soutient que si ses prétentions étaient accueillies, elle se substituerait à sa bailleresse dans l'acte de vente dont s'agit en sorte que cette dernière n'aurait plus ni intérêt ni qualité à agir dans le cadre de la présente instance. Il convient néanmoins de souligner que, comme l'a relevé le premier juge, la nullité de la vente réalisée au mépris du droit de préemption ne s'accompagne pas d'un droit de substitution au profit du locataire. Dès lors, en cas d'annulation de la vente du 24 septembre 2018, le bail conclu le 26 mars 2023 subsisterait, les locaux loués réintégrant seulement le patrimoine de la Mutualité Française. En outre, comme le fait remarquer l'appelante, l'acte de vente constituant son titre de propriété, signé le 24 septembre 2018 en l'étude de Maître [M], notaire à [Localité 10], porte sur plusieurs tènements immobilier sis à [Localité 10] (Var), [Localité 6] (Var), [Localité 9] (Calvados) et [Localité 11] (Vosges) alors qu'en son sixième alinéa, l'article L. 146-46-1 précité du code de commerce dispose qu'il n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial ou de cession unique de locaux commerciaux distincts ... En considération de ces éléments, c'est par des motifs pertinents et sans statuer ultra petita que le premier juge a discrétionnairement considéré qu'il ne relevait pas de l'intérêt d'une bonne administration de la justice de surseoir à statuer dans l'attente de la décision à venir du tribunal judiciaire de Caen. L'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef. Sur la nullité des procès-verbaux de constat Il est acquis qu'un commissaire de justice peut instrumenter sur la voie publique. S'agissant d'un lieu ouvert au public mais dont les droits appartiennent à un tiers, il doit, pour y accomplir sa mission, obtenir soit l'accord dudit tiers soit une autorisation judiciaire. En l'espèce, il ne saurait être contesté, à l'examen des clichés photographiques joints à leurs constats, que les commissaires de justice qui ont instrumenté les 31 janvier 2022, 30 mars 2022, 19 mai 2022 et 10 juin 2022 ont pénétré dans l'enceinte du centre de vacances Le Lion de Mer (situé) entre la Rue [Adresse 2] et la rue [Adresse 8] à [Localité 6]. C'est ainsi que : - le procès-verbal de constat du 31 janvier 2022 comporte des clichés pris depuis une partie commune (n° 11), des cours intérieures (n° 18, 19 et 21), les plages de deux piscines (n° 25 et 27) ainsi que des cours et allées intérieures (n° 18 à 21, 22 et 26) ; - le procès-verbal de constat du 30 mars 2022 comporte des phographies prises depuis la plage de la piscine (n° 14) , le pied d'escaliers desservant une entrée (n° 15), des courettes internes (n° 8, 9, 16 à 18), l'entrée et l'intérieur de pièces (n° 12 et 13) ; - le procès-verbal de constat du 19 mai 2022 comporte des clichés pris depuis des cours et allées intérieures (n° 6 à 10, 16, 17, 18, 19, 21 et 22), à l'entrée et l'intérieur de pièces (n° 11, 12) et depuis la plage de la piscine (n° 13 à 15) ; - le procès-verbal de constat du 10 juin 2022 comporte des phographies prises depuis des cours et allées intérieures (n° 6, 9, 14 et 15), la plage de piscine (n° 8) et l'intérieur de diverses pièces (n° 7, 10 à 13). Dès lors ces constats dressés à l'initiative de la bailleresse sans l'autorisation de sa locataire, dont elle connaissait pourtant l'adresse ainsi que l'identité des représentants légaux, seront, comme sollicité par l'intimée, écartés des débats. Il sera sur ce point ajouté à l'ordonnance entreprise qui a omis de statuer sur cette prétention pourtant expressément formulée en première instance. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Il convient de rappeler, à titre liminaire, que l'appréciation de l'existence d'une urgence, contestation sérieuse ou d'un trouble manifestement illicite ne se résout pas en termes de 'compétence' ou d' 'incompétence' du juge des référés mais sur le terrain des pouvoirs que ce magistrat tient des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile et donc de la recevabilité, généralement confondue avec le bien fondé, des prétentions formulées sur le fondement de ce texte, laquelle justifie que le débat se trouve transféré sur le point de savoir s'il y a 'lieu à référé' sur lesdites prétentions. Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Aux termes de l'article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux : le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Sur le fondement des dispositions de ces textes, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit d'un bail par acquisition de sa clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, ce qui implique qu'elle soit signifiée par un bailleur de bonne foi. Ce magistrat excéderait néanmoins ses pouvoirs s'il prononçait la résiliation de ce même contrat, en raison d'un manquement du locataire à ses obligations contractuelles. En effet, seul le juge du fond peut apprécier l'existence et la gravité d'un tel manquement. Dans le paragraphe intitulé 'modalités de jouissance' de ses conditions générales, le bail signé le 26 mars 2003 par la Mutualité de Meurthe et Moselle, bailleur, et la société M Vacances, preneur, stipule : Le locataire jouira des lieux loués en 'bon père de famille', suivant leur destination. Il ne pourra rien faire qui pourrait, soit nuire aux locaux, soit les détériorer. Ce faisant, il reprend, en les précisant, les dispositions de l'article 1728 du code civil. Le bail susvisé comprend également une clause résolutoire ainsi rédigée : En cas de défaut de paiement d'un seul terme de loyer, à son échéance, ou en cas d'inexécution, même partielle, d'une seule des charges et conditions stipulées au bail, celui-ci sera résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, à la diligence du bailleur, un mois après un commandement de payer ou sommation d'avoir à exécuter, signifié par acte d'huissier, contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause et demeuré infructueux pendant ce délai. La SAS Le Lionceau soutient que l'intimée aurait manqué à ses obligations contractuelles en n'exploitant pas le centre de vacances en bon père de famille et, plus singulièrement, en le laissant se détériorer par une absence d'exploitation effective doublée d'un manque de mise en oeuvre des mesures propres à prévenir les intrusions et dégradations. Elle ajoute que la SARL DG Holidays n'a pas satisfait, dans le délai d'un mois qui lui était imparti, à la sommation, visant la clause résolutoire, qu'elle lui a fait signifier le 26 avril 2022 et qui lui enjoignait de : - prendre toutes dispositions afin de mettre un terme à l'occupation illicite de la résidence Le Lion de Mer et de remettre en état les lieux ainsi que de procéder à la sécurisation de la résidence ainsi que de faire cesser les troubles à la tranquillité publique dénoncés par la Commune de [Localité 6] ; - d'exploiter les locaux donnés à bail conformément à (leur) destination de résidence de vacances. L'intimée réplique que seul le juge du fond peut apprécier l'exploitation du bien en 'bon père de famille', que la clause résolutoire figurant au bail est vague et trop générale et que, si elle n'exploite qu'une partie de biens loués, c'est en raison d'un manquement de la SAS Le Lionceau à son obligation de délivrance. Elle questionne également la bonne foi de son bailleur qui lui a fait injonction de réaliser des travaux de mise en conformité ou sécurité du site dans un délai matériellement impossible à tenir sans l'avoir préalablement informée des sommations de la Mairie. Elle ajoute que, même si lesdits travaux sont en réalité à la charge de sa bailleresse, elle a, dans les suites de la sommation de faire qui lui a été délivrée, fait installer une clôture rigide, murer certaines fenêtre et eu recours à une société de gardiennage pour sécuriser les lieux. Il n'est pas contesté que le bail ne comporte aucune stipulation expresse imposant l'exploitation effective et continue des fonds en sorte que la résiliation du bail ne saurait être constatée de ce chef. En outre, la SARL Holidays verse aux débats ses comptes de résultats qui mettent en exergue un bénéfice brut de 572 975,44 euros en 2019, 124 345,09 euros en 2020, 171 475,99 euros en 2021 et 94 580,93 euros en 2021 et donc une exploitation à tout le moins partielle du centre de vacances dont seul le juge du fonds pourra apprécier la correspondance avec la commune intention des parties et la lettre de leurs engagements réciproques. Enfin, il n'est pas en débat que l'intimée n'enregistre aucun retard dans le règlement de ses loyers et charges. Il résulte par ailleurs des procès-verbaux dressés les 5 juin, 28 et 29 décembre 2021, 1er janvier, 24 janvier et 26 mars 2022 par la police municipale de [Localité 6], des photographies jointes au premier de ces rapports ainsi que des courriers envoyés les 23 juin 2021 et 25 janvier 2022 par le Maire à la SAS Le Lionceau, que les locaux de la résidence Le Lion de Mer, sis boulevard [Localité 12], sont régulièrement squattés et détériorés, de sorte que, malgré l'avis favorable émis, le 29 juin 2021 par la Commission communale de sécurité, ils ne peuvent être exploités en l'état. Il reste que, par l'emploi de l'expression 'il ne pourra rien faire', le paragraphe précité des conditions générales du bail, relatif aux 'modalités de jouissance' des lieux loués, incrimine les agissements imputables au locataire lui-même alors qu'en l'espèce la SARL DG Holidays est victime des incivilités, dégradations et intrusions de tiers. Au demeurant, dans un courrier qu'il a envoyé la SARL DG Holidays, M. [T], responsable de la société Guardian Sécurité missionnée par cette dernière, a souligné que sa mission de sécurisation des lieux était rendue 'délicate' du fait de la présence de très nombreux jeunes, sans abris et sans papiers, souvent sous l'effet de la drogue et de l'alcool, et que d'autres sites dont il assure la surveillance dans le même quartier, tels que le Parking Indigo ou la Gare de [Localité 6], rencontrent le même problème de squattage et détérioration de matériel. Au vu de l'ensemble de ces éléments, l'on ne saurait conclure, avec l'évidence requise en référé, que la locataire a manqué à ses obligations contractuelles de jouissances des lieux 'en bon père de famille' et/ou qu'elle porte une responsabilité dans les faits de dégradations et occupation illicite, commis par des tiers et dont elle est la première victime. L'interprétation de ces notions relève, dans un contexte aussi délicat, de l'interprétation du juge du fond et ce, d'autant que le débat se trouve encore complexifié par une clause du bail selon laquelle le bailleur s'engage à réaliser, à ses frais, les travaux exigés pour la mise en conformité ou en sécurité des bien loués ... ainsi que par le détail de l'annexe intitulée 'répartition des réparations propriétaire-locataire' qui reprend cet engagement. Enfin, comme le relève l'intimée, l'acte authentique de vente du 24 septembre 2018, constituant le titre de propriété de la SAS Le Lionceau stipule que, souhaitant bénéficier du régime spécial des achats effectués en vue de revente par application des articles 1115 et 1120 du code général des impôts, elle s'engage à revendre le bien acquis dans le délai maximum de cinq ans, ce qui conduit à s'interroger sur ses réelles motivations et donc sa bonne foi dans la délivrance de la sommation visant la clause résolutoire. Ce questionnement est d'autant plus légitime qu'elle ne conteste pas ne pas avoir informé la SARL DG Holidays des lettres comminatoires envoyés par la Mairie (les 23 juin 2021 et 25 janvier 2022) et ne pas l'avoir mise en demeure de remédier à la situation dénoncée avant de lui faire signifier, le 26 avril 2022, la sommation de faire visant la clause résolutoire. Vu l'ampleur des mesures à mettre en oeuvre, qui ne sont pas précisées dans la sommation de faire visant la clause résolutoire, laquelle n'assignait que des objectifs généraux, il était dès lors difficile voire impossible pour l'intimée de s'exécuter dans le délai d'un mois qui lui était imparti. Les photographies versées aux débats (pièce 13 de l'appelante) ainsi que les factures établies par les sociétés Guardian Sécurité et BF Habitat attestent qu'elle a néanmoins réagi en engageant des frais de gardiennage, à hauteur de 32 834,42 euros, pour la période ayant couru du 1er juillet au 30 septembre 2022, et déboursé la somme de 18 422,80 euros (devis du 25 juin 2022 dont l'exécution est attestée par des photographies) pour la mise en sécurité passive des lieux, par le remplacement d'une clôture et la condamnation des 54 portes et fenêtres du rez-de-chaussée du bâtiment principal et de l'annexe. Suite à une nouvelle intrusion, elle a, au mois de février 2023, fait poser des barbelés pour une montant 1 462,80 euros. Dans ces conditions, la bonne foi du bailleur et, par voie de conséquence, la régularité de la sommation de faire, visant la clause résolutoire, délivrée le 26 avril 2022, doit être considérée comme sérieusement contestée de sorte que la résiliation du bail, par acquisition de ladite clause, ne peut être constatée avec l'évidence requise en référé. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur le constat de l'acquisition de la clause résolutoire. Sur la demande d'expertise Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. Pour que le motif de l'action soit légitime, la demande de mesure d'instruction doit reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables qui permettent de projeter un litige futur, qui peut n'être qu'éventuel, comme plausible et crédible. Il appartient donc à l'appelante de rapporter la preuve d'éléments suffisants à rendre crédibles ses allégations et démontrer que le résultat de l'expertise à ordonner présente un intérêt probatoire, dans la perspective d'un procès au fond susceptible d'être engagé ultérieurement. En l'espèce les parties s'opposent sur l'imputation des désordres et la réalisation de ceux prévus au bail selon la ventilation figurant dans son annexe. Un litige relatif à d'éventuels manquements aux obligations de délivrance de la bailleresse et d'entretien de sa locataire est donc susceptible de connaître des développements judiciaires. Dès lors et même si le premier juge s'est, pour partie, fondé sur les constats d'huissiers que la cour a écarté des débats, la SAS Le Lionceau continue, au vu notamment des procès-verbaux de police municipale et injonctions de la municpalité, à justifier d'un intérêt légitime à entendre ordonner une expertise judiciaire destinée à établir un état des lieux ainsi que déterminer la nature et le montant des travaux nécessaires à leur réouverture au public. L'ordonnance sera donc confirmée en ce qu'elle a ordonné une expertise judiciaire et commis M. [K] [X], avec la mission définie dans son dispositif à ceci près que l'expert devra constater et décrire les désordres et nuisances présentés par l'ensemble immobilier sans se référer aux constats d'huissiers dressés les 31 janvier, 30 mars, 19 mai et 10 juin 2022. Sur la demande de travaux Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ... le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence ... peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'absence de constestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant, laquelle n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. En l'espèce, la SARL DG Holidays fonde sa demande de travaux sur l'obligation de délivrance du bailleur telle qu'elle s'induit des dispositions de l'article 1719 du code civil. Pour ce faire, elle argue du fait que la SAS Le Lionceau n'aurait pas réalisé tous les travaux mis à sa charge par les stipulation du bail et son annexe de ventilation. Néanmoins, dans son rapport déposé le 9 novembre 2020, M. [K] [X], expert judiciaire désigné par ordonnance en date du 28 avril précédent, a relevé que les désordres pointés par les parties lors de la signature du bail ont été aggravés par un 'défaut d'entretien' tel que l'immeuble (pouvait) difficilement être considéré comme commercialement exploitable à l'usage auquel il est destiné. Ce défaut d'entretien ainsi que les dégradations imputables à des tiers, que le bailleur est susceptible de refuser de prendre en charge par application des dispositions de l'article 1732 du code civil, rend sérieusement contestable l'obligation de la SAS Le Lionceau de réaliser les travaux sollicités par la SARL DG Holidays, à savoir : - changement de l'intégralités des menuiseries ; - pose de fenêtres double vitrage et volets ; - mise aux normes de l'électricité du bâtiment principal et de son annexe, - mise aux normes de sécurité incendie du bâtiment principal et de son annexe, - solution pérenne contre les infiltrations d'eau en sous-sols, - mise aux normes du réseau Gaz de chauffage et VMC ainsi que la climatisation, - mise aux normes de la climatisation des réseaux d'eau, - remise aux normes de l'ascenseur. La contestation élevée à ce sujet est d'autant plus fondée qu'il est acquis aux débats que les parties n'ont réalisé aucun état des lieux d'entrée. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle en travaux. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Il convient d'infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a rejeté les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et dit que les parties supporteraient leurs propres dépens. La SAS Le Lionceau, qui succombe au litige, qu'elle a initiée, sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l'intimée les frais non compris dans les dépens, qu'elle a exposés pour sa défense en première instance et appel. Il lui sera donc alloué une somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article susvisé. La SAS Le Lionceau supportera en outre les dépens de première instance et d'appel, ceux d'appel distraits au profit de Maître Romain Cherfils, membre de la SELARL Lexavoué Aix-en-Provence, avocat associés, aux offres de droit. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a rejeté les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et dit que les parties supporteraient leurs propres dépens ; Statuant à nouveau et y ajoutant : Ecarte des débats les constats d'huissiers dressés les 31 janvier, 30 mars, 19 mai et 10 juin 2022 à la demande de la SAS Le Lionceau ; Dit que dans le cadre de sa mission, telle que définie par l'ordonnance entreprise, M. [K] [X], expert commis, devra constater et décrire les désordres et nuisances présentés par l'ensemble immobilier litigieux sans se référer aux constats d'huissiers dressés les 31 janvier, 30 mars, 19 mai et 10 juin 2022 ; Condamne la SAS Le Lionceau à payer à la SARL DG Holidays la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute la SAS Le Lionceau de sa demande sur ce même fondement ; Condamne la SAS Le Lionceau aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés, pour ceux d'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La greffière Le président