Cour d'appel, 15 décembre 2022. 21/02475

DRÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 21/02475 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FTC6 Minute n° 22/00218 [H], [W] ÉPOUSE [H] C/ S.C.I. DR INVEST Ordonnance Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THIONVILLE, décision attaquée en date du 21 Septembre 2021, enregistrée sous le n° 21/00077 COUR D'APPEL DE METZ CHAMBRE DES URGENCES ARRÊT DU 15 DECEMBRE 2022 APPELANTS : Monsieur [O] [I] [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Laurent ZACHAYUS, avocat postulant au barreau de METZ et par Me Nicolas BRAUN, avocat plaidant au barreau de VAL DE BRIEY Madame [U] [F] ÉPOUSE [H] [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Laurent ZACHAYUS, avocat postulant au barreau de METZ et par Me Nicolas BRAUN, avocat plaidant au barreau de VAL DE BRIEY INTIMÉE : S.C.I. DR INVEST Représentée par son représentant légal. [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me François RIGO, avocat au barreau de METZ DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 20 Septembre 2022 tenue par Mme Anne-Yvonne FLORES, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 15 Décembre 2022. GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Jocelyne WILD COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre ASSESSEURS : Mme DEVIGNOT,Conseillère Mme DUSSAUD, Conseillère ARRÊT : Contradictoire Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Mme FLORES, Présidente de Chambre et par Mme Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte notarié du 18 août 2011, la SCI Dr Invest a donné à bail à M. [O] [H] et Mme [U] [W], épouse [H], un local à usage commercial sis [Adresse 3]. Le 9 octobre 2020, la SCI Dr Invest a fait signifier aux preneurs un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arriéré de loyers s'élevant à 26 900 euros. Le 16 novembre 2020, la SCI Dr Invest a fait signifier aux preneurs un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arriéré de loyers s'élevant désormais à 18 400 euros. Par acte d'huissier de justice en date du 12 avril 2021, la SCI Dr Invest a assigné les consorts [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Thionville aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail commercial et d'obtenir la condamnation des preneurs au paiement des arriérés de loyers et charges et d'une indemnité d'occupation. M. et Mme [H] ont constitué avocat et se sont opposés à ces demandes. Par ordonnance de référé du 21 septembre 2021, le président du tribunal judiciaire de Thionville a : constaté la résiliation de plein droit à compter du 17 décembre 2020 du bail liant la SCI Dr Invest à M. et Mme [H] pour la location des locaux à usage commercial sis [Adresse 2] ; ordonné à M. et Mme [H] de libérer les lieux de leurs biens et de tout occupant de leur chef dans le délai de 8 jours à compter de la signification de l'ordonnance ; dit que faute pour M. et Mme [H] de s'exécuter volontairement, il pourra être procédé à leur expulsion immédiate, au besoin avec le concours de la force publique ; dit qu'il sera disposé des meubles pouvant se trouver sur place conformément aux articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d'exécution ; condamné solidairement M. et Mme [H] à payer à la SCI Dr Invest, à titre provisionnel, la somme de 12 346 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 17 décembre 2020 (terme de décembre 2020 inclus) ; fixé à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à la SCI Dr Invest, en cas de maintien dans les lieux, à 1 298,40 euros et condamné solidairement M. et Mme [H] au paiement de cette indemnité à compter du 1'' janvier 2021 ; condamné in solidum M. et Mme [H] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer du 16 novembre 2020 ; condamné solidairement M. et Mme [H] à payer à la SCI Dr Invest la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; débouté M. et Mme [H] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; rappelé que l'ordonnance est exécutoire à titre provisoire par application de l'article 489 du code de procédure civile. Pour statuer ainsi, le juge des référés a retenu que, selon le décompte produit par le bailleur, les preneurs étaient redevables de la somme de 14 204 euros à la date du 16 novembre 2020, que ces derniers ne rapportaient pas la preuve de règlements non mentionnés dans ce décompte et que l'erreur sur le montant des sommes réclamées dans le commandement n'en affectait pas la validité. Il a ensuite relevé que le bail stipulait bien que le preneur devait rembourser la taxe foncière afférente au bien loué et que les consorts [H] ne justifiaient pas d'un engagement du bailleur à réaliser des travaux de mise aux normes. Il en a conclu que, les preneurs ne s'étant pas libérés de l'intégralité de leur dette dans le délai d'un mois suivant la délivrance du commandement, il convenait de constater la résiliation du bail à compter du 17 décembre 2020. Le juge des référés a en conséquence ordonné l'expulsion, condamné les preneurs au paiement de l'arriéré locatif et fixé le montant de l'indemnité d'occupation à un montant égal au loyer de la dernière année de location majoré de 20 % conformément à la clause pénale stipulée en page 13 du bail. Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Metz en date du 7 octobre 2021, M. et Mme [H] ont interjeté appel aux fins d'annulation, et subsidiairement d'infirmation de l'ordonnance en visant toutes ses dispositions. Par leurs dernières conclusions du 15 décembre 2021, auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M. et Mme [H] demandent à la cour de : infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, dire n'y avoir lieu à référé ; débouter la SCI Dr Invest de toutes ses demandes, fins et conclusions ; dire n'y avoir lieu à résolution du bail liant les parties ; condamner l'intimée à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers frais et dépens de première instance et d'appel. Sur la résiliation du bail, les époux [H] invoquent l'article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce et font valoir d'une part que le bailleur n'a pas arrêté la dette de façon objective, la somme demandée dans le commandement de payer ne correspondant pas à la réalité, ce qui met sa bonne foi en doute ; et d'autre part que la clause résolutoire n'est pas invocable car des paiements sont intervenus entre la signification du commandement de payer et l'expiration du délai mensuel d'effectivité de la clause résolutoire. Ils contestent en outre le décompte de l'arriéré locatif arrêté au 17 décembre 2020 au motif que des paiements sont intervenus dans l'intervalle et que ce décompte inclus le montant des taxes foncières depuis le début du bail commercial alors que celles-ci n'avaient jamais fait l'objet d'aucune réclamation. Ils considèrent qu'au regard de l'imprécision du décompte, ainsi que des règlements qu'ils ont effectués et du caractère invérifiable de la façon dont la créance a été arrêtée, la clause résolutoire n'a pas pu produire effet. Enfin, ils font valoir qu'ils ont suspendu le paiement des loyers en 2020 car le bailleur a manqué à ses obligations en n'effectuant pas les travaux relatifs au compteur électrique individuel, conformément aux stipulations du bail. Par ses dernières conclusions du 14 janvier 2022, auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Dr Invest demande à la cour de : dire l'appel de M. et Mme [H] mal fondé ; en conséquence, les débouter de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; condamner M. et Mme [H] aux entiers frais et dépens de l'instance ainsi qu'au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI Dr Invest expose qu'un premier commandement de payer a été délivré le 9 octobre 2020 puis qu'un deuxième commandement de payer a été délivré le 16 novembre, prenant en compte les paiements intervenus en août et octobre 2020 à hauteur de 15 950 euros ainsi que la réactualisation du prix du loyer. Elle indique que les preneurs n'ont pas régularisé l'ensemble des loyers impayés avant le 16 décembre 2020 de sorte que la clause résolutoire est acquise. Le bailleur considère que le montant de l'arriéré locatif ne fait l'objet d'aucune contestation sérieuse de la part de M. et Mme [H] et que l'allégation selon laquelle il aurait inclus le montant des taxes foncières depuis le début du bail commercial ne ressort de rien. Sur le manquement allégué à ses obligations, la SCI Dr Invest affirme que les travaux d'entretien de l'immeuble sont à la charge du preneur et que les conditions particulières du bail prévoient que le preneur s'engage à prendre à sa charge exclusive divers travaux, dont l'installation d'un système électrique à partir du compteur. Elle ajoute que les époux [H] ne démontrent pas la réalité de ce qu'ils avancent. L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 juin 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'acquisition de la clause résolutoire Le bail conclu entre les parties prévoit que « à défaut par le preneur d'exécuter une seule des charges et conditions du présent bail, qui sont toutes de rigueur, ou de payer exactement à son échéance un seul terme de loyer, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user de la présente clause et mentionnant ce délai demeuré sans effet ». L'article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Dans ce cadre, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l'acquisition d'une clause résolutoire de plein droit, à moins qu'elle n'ait été mise en 'uvre de mauvaise foi par le bailleur, cette mauvaise foi s'appréciant à la date de signification du commandement. La charge de la preuve de la mauvaise foi incombe au preneur qui l'invoque. Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la somme véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement dues. En l'espèce, le seul fait que le montant réclamé dans le commandement de payer ne correspondait pas à la réalité de la dette n'est pas de nature à mettre en doute la bonne foi du bailleur. Il est relevé à ce titre qu'un décompte était annexé au commandement de payer et mettait ainsi les preneurs en mesure de vérifier la nature et le montant de la somme réclamée. Dès lors, l'imprécision du décompte ne fait pas obstacle à l'application de la clause résolutoire. En outre, le fait que les preneurs aient effectué des paiements pendant le délai d'un mois, courant à compter du 16 novembre 2020, étant par ailleurs précisé qu'ils n'en justifient pas, ne fait pas échec à l'acquisition de la clause résolutoire. Le manquement des preneurs, consistant en des loyers restés impayés, a perduré au-delà d'un mois après le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire est acquise. S'agissant de l'inexécution par le bailleur de ses obligations contractuelles alléguée par les appelants, si le bail commercial prévoit en effet que « le bailleur prendra à sa charge exclusive les travaux suivants : installation d'un compteur électrique individuel pour le preneur » (paragraphe « Conditions particulières », p.12), l'inexécution de ce type de travaux n'est pas démontrée, aucune pièce n'étant produite à ce titre. Le courrier du 12 novembre 2020, adressé par le conseil de M. [H] à Me [E] [G], l'huissier de justice ayant délivré le commandement de payer, et mentionnant « la SCI Dr Invest ne peut ignorer que le litige en ce qui concerne le règlement des loyers a pour origine le défaut de respect par le bailleur de ses obligations contractuelles et plus particulièrement en ce qui concerne l'installation électrique » n'est qu'une observation du conseil de l'appelant qui ne peut constituer une preuve d'une défaillance relative à « l'installation d'un compteur électrique individuel » tel que mentionné dans le bail. Ainsi, en l'absence de mauvaise foi du bailleur, de contestation sérieuse de l'obligation de payer leur incombant et de régularisation dans le mois de la signification du commandement de payer, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 17 décembre 2020. L'ordonnance entreprise ayant constaté la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties, elle sera infirmée sur ce point. Les dispositions relatives à l'expulsion et aux meubles, subséquentes à la résiliation du bail, seront quant à elles confirmées. Sur les provisions L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés d'accorder une provision au créancier dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. La SCI Dr Invest produit un décompte arrêté à décembre 2020 inclus pour un montant de 12 346 euros. Si les appelants indiquent que le décompte produit est inexact, à l'exception de la critique sur la taxe foncière, ils n'exposent pas de quelle manière le décompte serait inexact et ne justifie pas de paiements intervenus qui n'auraient pas été imputés dans ce décompte. S'agissant de la taxe foncière, aux termes de l'article 8 « Impôts et charges » du bail commercial, « 2° en sus du loyer ci-après fixé, le preneur remboursera au bailleur même à titre provisionnel en même temps que chaque terme de loyer : ['] - la taxe foncière afférente au bien loué ['] L'ensemble de ces charges fera l'objet d'une régularisation annuelle, le bailleur s'engageant à produire à cette occasion toutes pièces justificatives ». Le paiement de la taxe foncière incombe donc bien aux preneurs de sorte que la SCI Dr Invest est en droit de l'inclure dans son décompte. Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance en ses dispositions relatives au paiement des loyers et charges impayés. La disposition relative à l'indemnité d'occupation non contestée sera également confirmée. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Les dispositions de l'ordonnance relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées. Les époux [H], succombant à la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la SCI Dr Invest la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme l'ordonnance rendue le 21 septembre 2021 par le président du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé seulement en ce qu'elle a constaté la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties ; Et statuant à nouveau, Constate l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu entre M. [O] [H] et Mme [U] [F], épouse [H], d'une part, et la SCI Dr Invest d'autre part, portant sur un local à usage commercial sis [Adresse 3] ; Confirme l'ordonnance entreprise pour le surplus de ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne in solidum M. [O] [H] et Mme [U] [F], épouse [H], aux dépens d'appel ; Condamne in solidum M. [O] [H] et Mme [U] [F], épouse [H], à payer à la SCI Dr Invest la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute M. [O] [H] et Mme [U] [F], épouse [H], de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La Greffière La Présidente de chambre