Cour d'appel, 22 mars 2024. 22/09604

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 22 MARS 2024 (n° , 9 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/09604 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF2TN Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Janvier 2022 - Tribunal judiciaire de Créteil - RG n° 21/05005 APPELANTE Madame [B] [X] née le 29 juillet 1969 à [Localité 7], [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Jérôme-marc BERTRAND de la SCP BERTRAND ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0079 INTIMÉE Madame [J], [C] [Z] née le 13 Juin 1979 à [Localité 6] [Adresse 2] [Localité 5] Représentée et assistée de Me Jean-françois BLANC, avocat au barreau de PARIS, toque : E0308 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 décembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre Nathalie BRET, conseillère Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 16 février 2024 prorogée au 15 mars 2024 puis au 22 mars 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCÉDURE Par acte du 22 janvier 2020 intitulé 'compromis de vente d'immeuble', rédigé et signé par Me [K] notaire, constituant une promesse synallagmatique de vente, Mme [J] [Z] s'est engagée à vendre à Mme [B] [X] une maison d'habitation sise [Adresse 4], moyennant le prix de 500.000€, sous condition suspensive d'obtention d'un prêt. L'acte précisait que la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente devait intervenir au plus tard le 2 novembre 2020. La vente n'a pas été réalisée. Par lettre recommandée du 1er février 2021, Mme [Z] a mis en demeure Mme [X] d'adresser les justificatifs de demande de prêt, sous peine de solliciter la réparation de ses préjudices sur la base de la clause pénale prévue par le compromis de vente, c'est- à -dire à hauteur de 50.000 €. Par acte d'huissier du 14 juin 2021, estimant que l'acquéreur n'avait justifié d'aucune offre de prêt ni d'aucun refus de crédit malgré la mise en demeure, Mme [Z] a fait assigner Mme [X] devant le tribunal judiciaire de Créteil pour obtenir le paiement d'une indemnité de 50.000 € et la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral. Mme [X], assignée à personne, n'a pas constitué avocat. Par jugement réputé contradictoire du 5 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Créteil a statué ainsi : - Condamne Mme [B] [X] à payer à Mme [J] [Z] la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à l'immobilisation de sa maison, - Déboute Mme [J] [Z] de sa demande en réparation de son préjudice moral, - Condamne Mme [B] [X] à payer à Mme [Z] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - La condamne aux dépens. Mme [B] [X] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 16 mai 2022. La procédure devant la cour a été clôturée le 16 novembre 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions en date du 16 août 2022 par lesquelles Mme [B] [X], appelante, invite la cour à : Vu notamment les articles 1304-3, 1231 et 1231-5 du code civil Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile - Infirmer le jugement du 5 janvier 2022 en ce qu'il a condamné Mme [B] [X] à verser à Mme [J] [Z] la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à l'immobilisation de sa maison et celle de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau - Débouter Mme [J] [Z] de toutes ses demandes, A titre subsidiaire, - Limiter les dommages et intérêts à la somme de 1.000 €, En tout état de cause - Condamner Mme [J] [Z] à verser à Mme [B] [X] la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - La condamner aux entiers dépens ; Vu les conclusions en date du 14 novembre 2022 par lesquelles Mme [J] [Z], intimée, invite la cour à : Vu les dispositions des articles L313-1, L313-2 et suivants du Code de la Consommation, Vu les dispositions des articles 1304-3 et 1304-5 du Code Civil, Vu les dispositions de l'article 1231-5 du Code Civil, - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le rejet de la demande de dommages et intérêts de Mme [J] [Z] en réparation de son préjudice moral, - rejeter l'intégralité des demandes, fins et prétentions de Mme [B] [X], - condamner Mme [B] [X] à payer à Mme [J] [Z] une somme de 30.000 €, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, - Condamner Mme [B] [X] à payer à Mme [J] [Z] une somme de 5.000 €, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner Mme [B] [X] aux entiers dépens ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la condition suspensive de prêt et la clause pénale Mme [Z] sollicite de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [X] à lui verser la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à l'immobilisation de sa maison ; elle estime que Mme [X] a engagé sa responsabilité à son égard sur le fondement de l'article 1304-3 du code civil, en empêchant par sa faute la réalisation de la condition suspensive de prêt, en ne répondant pas à ses courriers et en lui faisant croire par un courriel adressé plus d'un an après la promesse qu'elle était toujours acquéreur ; elle estime que son préjudice peut être évalué à hauteur du montant de l'indemnité d'immobilisation prévue au compromis de vente, soit à la somme de 50.000 €, au motif de l'immobilisation abusive de son bien pendant deux ans ; Mme [X] oppose que le compromis de vente était subordonné à la condition suspensive tacite de la réalisation du projet portant sur la construction d'un immeuble dit îlot mixte dédié en partie à un centre d'affaires, qu'elle a acquis dans cette perspective ainsi que Me [K], son associé dans l'étude dans laquelle ils exercent la profession de notaire, divers immeubles, dont celui de Mme [Z], qu'elle a déposé une demande de prêt dans le délai de la promesse et que le compromis prévoit qu'en l'absence de réponse à la demande de prêt adressée au notaire au plus tard le 15 octobre 2020, 'chacune des parties reprendra sa liberté sans indemnité de part ni d'autre et les sommes versées par le souscripteur lui seront immédiatement restituées sans qu'il puisse prétendre à des intérêts'; elle ajoute qu'elle n'a pas mené à leur terme les démarches bancaires au vu d'un élément de force majeure, à savoir l'attitude de Me [K] qui, sans en avoir qualité, a informé la venderesse de la caducité du compromis ; Aux termes de l'article 1103 du code civil, 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits' ; Aux termes de l'article 1304-3 du même code, 'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt' ; Sur la condition suspensive de prêt En l'espèce, la promesse synallagmatique de vente du 22 janvier 2020 (pièce 6 [Z]) stipule : 'L'acquéreur déclare qu'il paiera le prix de la vente avec l'aide d'un ou plusieurs prêts présentant les caractéristiques suivantes : Etablissements financiers sollicités : tous établissements bancaires Montant du prêt : 500.000 € Taux d'intérêt maximum : 2% hors assurances Durée maximale du prêt : 20 ans L'acquéreur s'oblige à déposer ses demandes de prêt d'ici le 30 juin 2020 et à en justifier aussitôt au notaire désigné pour la rédaction de l'acte en lui en adressant le double ... la présente convention est soumise à la condition suspensive d'obtention de ces prêts, aux conditions ci-dessus, d'ici le 30 septembre 2020 et selon les modalités ci-après définies, faute de quoi la condition suspensive sera considérée comme non réalisée ... Il s'oblige également à notifier audit notaire, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou remise contre récépissé, au plus tard le 15 octobre 2020, les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêt. Passé ce délai sans que le notaire ait reçu cette notification, la condition suspensive sera réputée non réalisée à l'égard du vendeur et celui-ci délié de tout engagement, si bon lui semble. Chacune des parties reprendra alors sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part ni d'autre et les sommes versées par le souscripteur lui seront immédiatement restituées sans qu'il puisse prétendre à des intérêts ... Si dans le délai convenu, ce financement n'est pas obtenu sans qu'il y ait faute de l'acquéreur, les présentes seront nulles et non avenues, et toutes les sommes versées par ce dernier à titre d'acompte, devront lui être restituées aussitôt qu'il aura justifié du refus qui lui aura été notifié par le ou les organismes financiers. Si, au contraire, ce financement n'est pas obtenu dans le délai imparti par suite d'une carence quelconque de l'acquéreur, le vendeur se réserve de poursuivre l'acquéreur fautif en vue de l'obtention de dommages-intérêts' ; La clause suivante de l'acte précise que contrairement aux usages et aux conseils donnés aux parties, il n'est pas versé de dépôt de garantie ; L'acte précise que la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente doit intervenir au plus tard le 2 novembre 2020 ; Mme [Z] indique dans ses conclusions que Mme [X] l'a 'démarchée avec insistance en vue de la revente de son bien immobilier dans le cadre d'un projet de promotion immobilière portant sur la construction d'un îlot mixte, dont les maîtres d'ouvrage sont Me [M] [K] et Me [B] [X], tous deux notaires' mais qu'il ressort du compromis que 'contrairement à ce qu'on lui avait indiqué et fait croire antérieurement à sa signature, celui-ci (le compromis) ne s'inscrit nullement dans le cadre de l'opération de construction d'un îlot mixte qui engloberait l'ensemble des maisons du quartier, aucune condition suspensive d'obtention d'un permis de construire n'étant d'ailleurs prévue' ; La promesse de vente ne mentionne pas l'existence d'un 'projet portant sur la construction d'un immeuble dit îlot mixte' et ne comporte aucune condition suspensive relatif à un tel projet ; Mme [X] justifie en appel de la réalité de ce projet par la production des plans du 19 juin 2020 (pièce 1 [X]) et de courriels relatifs à ce projet entre Me [X], les intervenants au projet et sa banque (pièces 1, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11) ; Toutefois le fait que Mme [X] ait informé Mme [Z], oralement, avant la signature de la promesse synallagmatique de vente, qu'elle la démarchait dans le cadre d'un projet de construction d'un îlot mixte, et que les délais prévus par la promesse seraient selon Me [X] 'plus longs que d'ordinaire', sont insuffisants à justifier que la promesse de vente était subordonnée à la condition suspensive tacite de la réalisation du projet de construction d'un immeuble dit îlot mixte ; Il est constant que Mme [X] n'a pas justifié au notaire avoir déposé ses demandes de prêt au plus tard le 30 juin 2020 et n'a pas notifié au notaire au plus tard le 15 octobre 2020 les offres ou refus de prêt ; Mme [X] produit des courriels d'échanges avec sa banque le Crédit Mutuel du 3 mars 2020 et du 11 juin 2020, relatifs au montage du 'prêt Me [X] Me [K]', mentionnant la communication de documents relatifs au projet de construction de l'ensemble immobilier ; Ils ne justifient pas que Mme [X] ait déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques de la promesse de vente du 22 janvier 2020 ; Mme [X] ne peut valablement alléguer qu'en informant Mme [Z] de la caducité du compromis, l'attitude de Me [K] a constitué un élément de force majeure qui l'a empêchée de mener ses démarches bancaires, puisque le courriel adressé par Me [K] date du 5 février 2021 et n'empêchait pas Mme [X] de déposer sa demande de prêt relative à la promesse du 22 janvier 2020 au plus tard le 30 juin 2020 ; Il convient donc de considérer que la condition suspensive d'obtention d'un prêt a défailli du fait de Mme [X], qu'elle est réputée s'être réalisée et que les obligations découlant de la promesse de vente sont exigibles ; Sur la demande de dommages et intérêts au titre de l'immobilisation du bien En l'espèce, la promesse synallagmatique de vente du 22 janvier 2020 (pièce 6 [Z]) stipule en page 12 : 'Clause pénale Au cas où l'une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie à titre de pénalité conformément aux dispositions de l'article 1235-5 du code civil (anciens articles 1152 et 1226), une somme de 50.000 €. Le tout, sans que cette stipulation puisse nuire en aucune façon au droit de la partie non défaillante de poursuivre judiciairement la réalisation de la cession et de réclamer tous autres dommages-intérêts auxquels elle pourrait prétendre' ; En l'espèce, Mme [Z] justifie avoir mis Mme [X] en demeure de lui adresser les justificatifs de demande de prêt mais elle ne l'a pas 'mise en demeure de régulariser l'acte authentique' tel que le prévoit la clause contractuelle ci-avant ; les conditions de versement de la somme de 50.000 € au titre du paragraphe 1 de la clause pénale ci-dessus ne sont donc pas remplies ; En revanche Mme [Z] peut en application du paragraphe 2 de cette même clause 'réclamer tous autres dommages-intérêts auxquels elle pourrait prétendre', ce qu'elle fait en sollicitant des dommages et intérêts qu'elle évalue à 50.000 €, en réparation du préjudice, qui a consisté en l'immobilisation abusive de son bien pendant deux ans, subi en conséquence de la faute commise par Mme [X] qui n'a pas respecté les dispositions contractuelles relatives à la condition suspensive de prêt ; Le fait que la clause relative à la condition suspensive de prêt reprise ci-avant stipule 'Chacune des parties reprendra alors sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part ni d'autre' n'empêche pas Mme [Z] d'obtenir des dommages en cas de faute commise par Mme [X] tel que la suite de la clause le précise 'Si, au contraire, ce financement n'est pas obtenu dans le délai imparti par suite d'une carence quelconque de l'acquéreur, le vendeur se réserve de poursuivre l'acquéreur fautif en vue de l'obtention de dommages-intérêts' ; Le premier juge a exactement retenu que 'Par lettre recommandée avec accusé de réception du17 octobre 2020, Mme [Z] a rappelé à Mme [X] son obligation de justifier de l'obtention d'un prêt et lui a signifié, que cette justification n'étant pas faite, elle considérait le compromis de vente comme caduque. Bien qu'ayant signé l'accusé de réception du courrier précité, Mme [X] n'y a pas répondu. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er février 2021, le conseil de Mme [Z] a mis en demeure Mme [X] de produire sous quinzaine le justificatif de ses demandes de prêt et une copie de la lettre recommandée à adresser au notaire au plus tard le 15 octobre 2020 pour faire part de l'obtention ou du refus d'un concours financier. Bien qu'ayant signé l'accusé de réception de cette lettre, Mme [X] n'y a donné aucune suite. Le 5 février 2021, à 14h35, Mme [Z] a été destinataire d'un courrier électronique de la SCI du Centre contenant en pièce jointe une lettre lui faisant part de la caducité du compromis de vente. Le même jour, à 15h50 elle a reçu un courrier électronique de Mme [X] rédigé comme suit : 'Désolé Mme [Z], mon associé agit sans pouvoir. Je suis toujours acquéreur. Bonne journée à vous' ' ; Il convient de considérer que Mme [Z] justifie d'une faute de Mme [X] en ce que non seulement celle-ci n'a accompli aucune démarche de prêt relative à la promesse litigieuse et n'en a pas informé le notaire rédacteur, mais de surcroît, elle n'a pas répondu aux courriers de Mme [Z] et a entretenu une confusion en indiquant par courriel du 5 février 2021 qu'elle voulait toujours acquérir le bien immobilier alors que l'échéance de la promesse était fixée au 2 novembre 2020 ; Cette faute est d'autant plus caractérisée que Mme [X] étant notaire, Mme [Z] a pu croire en sa bonne foi notamment lorsqu'elle a indiqué être toujours acquéreur dans son courriel du 5 février 2021, alors que Mme [X] avait parfaitement connaissance de ses obligations ; Il convient de considérer que par la faute de Mme [X], le bien immobilier est resté immobilisé de façon abusive entre le 17 octobre 2020, date de la mise en demeure de Mme [Z], jusqu'à l'assignation du 14 juin 2021, en l'absence de suite donnée par Mme [X] à son courriel du 5 février 2021 dans lequel elle indiquait être toujours acquéreur, soit pendant une durée de 8 mois ; Sur le préjudice et le montant des dommages et intérêts Mme [Z] indique qu'elle a subi un préjudice en ce qu'elle s'est trouvée bloquée et contrariée dans ses projets personnels et familiaux ; elle ne savait pas si elle devait rechercher une nouvelle maison, pour y déménager avec ses deux enfants, et a du mettre entre parenthèses son projet professionnel qui devait être financé par la vente du bien, ce qu'elle a pu réaliser le 18 mai 2022, moyennant le prix de 475.000 €, honoraires d'agence inclus, soit un prix inférieur de 35.000 € à la promesse litigieuse ; En l'espèce, la seule plaquette de l'institut universitaire de la vigne et du vin (pièce 12 [Z]) est insuffisante à justifier que Mme [Z] devait financer un projet professionnel avec la vente de son bien et qu'elle a du mettre entre parenthèses ce projet; Mme [Z] ne démontre pas que le fait que le bien ait été vendu deux ans après la promesse, à un prix inférieur à celui de la promesse (pièce 13 [Z]), soit en lien avec la faute de Mme [X] ; En revanche, il est justifié que pendant une durée de 8 mois, Mme [Z] s'est trouvée bloquée dans ses projets personnels et familiaux en ce qu'elle ne savait pas si elle devait rechercher une nouvelle maison pour y déménager avec ses deux enfants ; Il y a lieu d'évaluer ce préjudice à la somme de 2.000 € par mois soit 16.000 € ; En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu'il a condamné Mme [B] [X] à payer à Mme [J] [Z] la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à l'immobilisation de sa maison ; Et il y a lieu de condamner Mme [X] à payer à Mme [Z] la somme de 16.000€, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à l'immobilisation de la maison ; Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral Mme [Z] expose avoir subi un préjudice moral au motif qu'elle n'a été assistée d'aucun notaire, puisque Me [X] notaire a été sa seule interlocutrice tant au stade de la conclusion du compromis de vente signé en son office notarial en sa seule présence que de ses suites, et que de ce fait, elle a subi pendant de longs mois une vive inquiétude et ressenti une forte pression ; En l'espèce, il ressort de la promesse de vente du 22 janvier 2020 qu'elle a été rédigée et signée par Me [K] notaire, mais il est constant que Mme [X] est notaire et associée dans la même étude ; Il convient de considérer que Mme [Z] a subi un préjudice moral, en ce qu'elle s'est sentie subir une pression face à l'attitude de Mme [X] professionnelle du droit, entre le 17 octobre 2020, date de la lettre recommandée à laquelle Mme [X] n'a pas répondu, et le 1er février 2021, date à laquelle Mme [Z] a pris conseil auprès d'un avocat ; Il y a lieu d'évaluer ce préjudice à la somme de 2.000 € ; En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu'il a débouté Mme [Z] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ; Et il y a lieu de condamner Mme [X] à payer à Mme [Z] la somme de 2.000 €, à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ; Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Mme [X], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à Mme [Z] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [X] ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Infirme le jugement, excepté en ce qu'il a : - Condamné Mme [B] [X] à payer à Mme [Z] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné Mme [B] [X] aux dépens ; Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant, Condamne Mme [B] [X] à payer à Mme [J] [Z] : - la somme de 16.000 €, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à l'immobilisation de sa maison, - la somme de 2.000 €, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral; Condamne Mme [B] [X] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à Mme [J] [Z] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Rejette la demande de Mme [B] [X] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,