Tribunal judiciaire, 30 octobre 2025. 23/07247

N° RG 23/07247 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YDTZ PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE 74D N° RG 23/07247 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YDTZ Minute AFFAIRE : [M] [I], [K] [I] épouse [J], [U] [D] [V] veuve [I] C/ S.C.I. MANHATTAN Exécutoires délivrées le à Avocats : la SELARL GONDER Me Muriel MERCY TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 30 OCTOBRE 2025 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors du délibéré : Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente, Monsieur Ollivier JOULIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, David PENICHON, Greffier DEBATS : A l’audience publique du 25 Septembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Ollivier JOULIN, magistrat chargé du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré. JUGEMENT: Contradictoire Premier ressort, Par mise à disposition au greffe, DEMANDERESSES : Madame [M] [N] [I] née le 13 Septembre 1973 à [Localité 26] de nationalité Française [Adresse 14] [Localité 17] Madame [K] [F] [I] épouse [J] née le 21 Décembre 1967 à [Localité 26] de nationalité Française [Adresse 6] [Localité 2] N° RG 23/07247 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YDTZ Madame [U] [D] [V] veuve [I] née le 05 Novembre 1947 à [Localité 27] (ESPAGNE) de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 15] Toutes trois représentées par Me Muriel MERCY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant DEFENDERESSE : La société MANHATTAN Société civile immobilière dont le siège social est : [Adresse 4] [Localité 16] prise en la personne de ses gérants Monsieur [H] [G] et Monsieur [B] [Y] domiciliés en cette qualité audit siège, Représentée par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant A la suite du décès de Monsieur [R] [I] le 19 mars 2012, ses filles Mesdames [M] [I], [K] [I] (nues-propriétaires indivises) et sa veuve Madame [U] [I] (usufruitière) sont propriétaires d’un immeuble sis à [Adresse 19] consistant en une maison à usage d’habitation avec hangar et parcelles en nature de jardin cadastrées section B n°[Cadastre 8] [Cadastre 11] Lieu-dit [Adresse 22], bien acquis par donation consentie par la mère de Monsieur [R] [I] le 19 mars 1993. La parcelle [Cadastre 12] située à l’arrière dispose d’un garage et un hangar agricole permettant le stationnement des véhicules et d’un tracteur, cette parcelle était desservie par une parcelle [Cadastre 13]. La parcelle [Cadastre 13] a été acquise par la SCI MANHATAN, des discussions se sont engagées pour déterminer du maintien et de l’assiette du passage, la SCI MANHATAN proposait de l’établir sur une bande de 4 mètres tandis que les consorts [I] souhaitaient que sa largeur soit de 10 m. Finalement la SCI MANHATAN contestait tout droit de passage considérant que celle-ci ne résultait ni d’un titre, ni d’un état d’enclave. Aucune conciliation n’a pu intervenir entre les parties. *** Au terme de leurs dernières conclusions déposées le 25 août 2025, avec demande de rabat de la clôture au jour des débats, les consorts [I] sollicitent de voir : - ORDONNER le rabat de l’ordonnance de clôture à la date des plaidoiries - JUGER que la parcelle cadastrée Section [Cadastre 21], [Adresse 25] [Adresse 24] [Localité 18] [Adresse 1], est enclavée, - CONDAMNER la SCI MANHATTAN à supporter une servitude de passage sur la parcelle [Cadastre 13] au profit de la parcelle [Cadastre 12], - ORDONNER que la servitude de passage s’exercera sur une bande d’une largeur de 10 mètres à partir de la façade latérale de la maison à usage d’habitation située sur la parcelle cadastrée Section [Cadastre 20], lieu dit [Adresse 23], - ORDONNER la publication de la décision à intervenir au service de publicité foncière compétent aux frais de la SCI MANHATTAN, - CONDAMNER la SCI MANHATTAN à payer aux requérantes la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en application de l’article 1240 du Code civil, - DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, - DEBOUTER la SCI MANHATTAN de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - CONDAMNER la SCI MANHATTAN à payer aux requérantes la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. Les demanderesses invoquent l’existence d’une servitude du fait de l’enclavement de la parcelle [Cadastre 12] située à l’arrière de la parcelle [Cadastre 7], elle-même constituée d’une maison d’habitation interdisant tout passage vers la voie publique. Elles notent que l’existence de cette servitude n’a pas été contestée par la SCI MANHATAN, son gérant ayant déclaré ne pas avoir l’intention de la remettre en cause. Elles contestent que puisse leur être opposé le fait qu’il appartient au propriétaire d’un fonds qui n’est enclavé que du fait de constructions établies sur son propre fonds doit faire son affaire personnelle de l’enclavement qu’il a ainsi constitué. Elles contestent disposer d’un accès à l’arrière par le chemin rural n°4, chemin mal entretenu et ne constituant pas un passage suffisant. Ce chemin, d’une longueur d’environ 1 km est non carrossable, il fait partie du domaine privé de la Commune et n’est pas, en tant que tel ouvert à la circulation. En réalité la seule question en litige est celle de l’assiette de la servitude. Or cette assiette a été déterminée en accord avec les voisins précédants qui avaient repoussé leur jardin potager de plusieurs mètres et clôturé celui-ci, de manière à permettre le passage d’engins agricoles (moissonneuse batteuse, machine à vendanger), les traces de ces passages sont visibles et déterminent l’assiette. Ce passage est le plus court et est seul de nature à permettre la desserte complète du fonds pour les véhicules agricoles, l’accès des secours et de tous véhicules. Le maintien de cet état de fait est sans conséquences préjudiciables pour la défenderesse puisque ses parcelles sont inconstructibles. Le gérant de la SCI a indiqué qu’il s’opposait à l’élargissement de la servitude même avec un quelconque dédommagement, de sorte qu’elles sont fondées à ne pas proposer une indemnisation par avance rejetée, aucun préjudice ne résultant de la pérennisation de leur droit de passage. Au contraire, la résistance de la SCI étant abusive elle sera condamnée à leur verser la somme de 4.500 € de dommages-intérêts. *** Par ses dernières conclusions déposées le 5 mars 2025 la SCI MANHATTAN, société civile immobilière au capital de 1.000 €, dont le siège est sis [Adresse 5], identifiée au SIREN sous le n° 834957680 et immatriculée au registre des commerces et des sociétés de BORDEAUX sollicite de voir : Débouter les consorts [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, Condamner in solidum Madame [M] [N] [I], Madame [K] [F] [I] épouse [J], Madame [U] [D] [V] veuve [I], à payer à la SCI MANHATTAN la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Elle rappelle qu’une servitude de passage est par nature discontinue et ne peut s’acquérir par prescription, de sorte qu’il importe peu que les demanderesses aient fait usage trentenaire d’un passage sur la parcelle [Cadastre 13]. Elle souligne que la parcelle [Cadastre 12] n’est pas juridiquement enclavée puisqu’elle est contigüe avec la parcelle [Cadastre 7] laquelle borde la voie publique, ce n’est que par le fait de son propriétaire qui a édifié des immeubles qui font obstacle à l’accès à la voie publique, que la parcelle est privée d’accès direct. En outre, la parcelle [Cadastre 12] dispose d’un accès à la voie publique par un chemin rural lequel permet le passage de véhicules ou d’engins agricoles. Elle conteste avoir admis le principe d’une servitude en acceptant des discussions amiables, lesquelles ont échoué. Elle souligne le caractère excessif des demandes visant à porter l’assiette d’une servitude à 10 m alors que la parcelle concernée est large de 11 m, le résultat en serait une totale appropriation par les demanderesses du bien de la SCI, sans même offre d’indemnisation. Le classement en zone agricole n’interdit pas d’exploiter le terrain pour la culture, les installations nécessaires à l’exploitation, voire la construction de l’habitation de l’agriculteur si nécessaire. Elle conteste l’existence d’un préjudice et réclame une indemnité pour ses frais de procédure. DISCUSSION Il convient de déclarer recevables les dernières conclusions des demandeurs, déposées après l’ordonnance de clôture, la défenderesse indiquant qu’elle en avait pris connaissance et qu’elle ne s’opposait pas à ce que ces conclusions soient retenues. En application de l’article 682 du Code civil le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. En application de ces dispositions il est en général jugé que les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain pour apprécier, d'après l'état des lieux et les circonstances de la cause, si un fonds est ou non enclavé ; de même, ils apprécient souverainement si l'issue dont dispose un fonds sur la voie publique pour son exploitation est suffisante et si l'enclave est ou non le résultat d'opérations volontaires. En l’espèce, il apparaît qu’une grande partie de la parcelle [Cadastre 7] qui donne sur la voie publique a été construite, les bâtiments venant en limite de la route communale, de sorte que le propriétaire qui a lui-même obstrué l'issue donnant accès à la voie publique pour la parcelle [Cadastre 12] (et les parcelles [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11]) ne peut se prévaloir d'un droit de passage pour cause d'enclave. Si les demandeurs disposaient d’une tolérance de leur voisin permettant un libre accès à la voie publique pour les besoins de leur exploitation, située en arrière des bâtiments obstruant l’accès à la voie publique, cette simple tolérance ne peut être constitutive de droit. Ainsi, la reconnaissance par Monsieur [G], co-gérant de la SCI MANHATTAN de la nécessité d’un passage pour les véhicules par la parcelle [Cadastre 13], vaut seulement en tant qu’expression d’une tolérance à laquelle la SCI peut mettre un terme. Par ailleurs la parcelle [Cadastre 12] est bordée par un chemin rural, de sorte qu’elle ne saurait être considérée comme totalement enclavée, puisqu’elle dispose d’un accès à une voie publique, dont il appartient aux demandeurs de la faire rendre carrossable, ou encore de transformer le bâtiment faisant obstacle à l’accès à la voie publique, sans pouvoir porter atteinte au droit de propriété de leur voisin. Les demandeurs seront déboutés de leurs demandes. L’équité commande de les condamner à verser à la SCI MANHATTAN la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS STATUANT par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort DÉCLARE recevables les conclusions reçues après clôture. DÉBOUTE les consorts [I] de leurs demandes. CONDAMNE in solidum Madame [M] [N] [I], Madame [K] [F] [I] épouse [J], Madame [U] [D] [V] veuve [I], à payer à la SCI MANHATTAN la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Madame [M] [N] [I], Madame [K] [F] [I] épouse [J], Madame [U] [D] [V] veuve [I], aux entiers dépens La présente décision est signée par Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et David PENICHON, Greffier. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT