Cour d'appel, 01 février 2024. 21/18070

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 01 FEVRIER 2024 (n° , 3 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 21/18070 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEPW4 Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 septembre 2021 -Tribunal judiciaire de Paris (loyers commerciaux) RG n° 19/02653 APPELANTS M. [V], [BR] [T] mariée sous le régime de la communauté universelle avec Mme [EJ] [DA] né le 30 septembre 1951 à [Localité 13] [Adresse 21] [Localité 4] (Portugal) Non résident au sens de la réglementation fiscale Mme [EJ] [DA] épouse [T] mariée sous le régime de la communauté universelle avec M. [V] [T] [Adresse 21] [Localité 4] PORTUGAL Non résidente au sens de la réglementation fiscale M. [RJ] [T] mariée sous le régime de la communauté universelle avec Mme [SB] [E] né le 30 septembre 1955 à [Localité 13] demeurant ensemble : [Adresse 11] [Localité 14] Mme [SB] [E] épouse [T] mariée sous le régime de la communauté universelle avec M. [RJ] [T] [Adresse 11] [Localité 14] Mme [DS], [X], [VL] [T] née le 31 mai 1957 à [Localité 13] [Adresse 5] [Localité 18] En leur qualité d'usufruitiers Du chef d'[V] [T] : M. [B], [U] [T] né le 18 décembre 1982 à [Localité 18] [Adresse 3] [Localité 19] ( ETATS UNIS) Non résident au sens de la réglementation fiscale M. [N], [YE] [T] né le 25 mars 1985 à [Localité 20] (USA) [Adresse 10] [Localité 19] (ETATS UNIS) Non résident au sens de la réglementation fiscale M. [TK] [C] [T] né le 13 septembre 1987 à à [Localité 20] (USA) [Adresse 7] [Localité 19] (ETATS-UNIS) Non résident au sens de la réglementation fiscale Mme [L] [PA] [T] née le 14 novembre 1994 à [Localité 13] [Adresse 1] [Localité 17] (ROYAUME UNI) Non résident au sens de la réglementation fiscale En leur qualité de nu propriétaires indivis Du chef de [DS] [T] : Mme [P], [Y], [WD] [UU] née le 11 novembre 1985 à [Localité 15] [Adresse 2], [Localité 13] Mme [A], [L], [M] [UU] épouse [Z] née le 15 janvier 1987 à [Localité 16] [Adresse 2] [Localité 13] En leur qualité de nu propriétaires indivis Du chef de [RJ] [T] : M. [I], [J], [FT] [T] né le 15 novembre 1988 à [Localité 13] [Adresse 6] [Localité 13] M. [O], [FB] [T] né le 20 juin 1991 à [Localité 13] [Adresse 9] [Localité 13] En leur qualité de nu propriétaires indivis Représentés par Me Virginie DOMAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C2440 Assistés de Me Vanina JOROK subsituant Me Caroline LEVY-TERDJMAN de la SELARL CORNET LEVY, avocat au barreau de Paris, toque : P416 INTIMEE S.A.S.U. LES RIGOLES Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 539 530 576 Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 8] [Localité 13] Représentée et assistée de Me Arnaud DUQUESNOY de la SCP MILLENIUM AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : J143 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 13 décembre 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre Mme Sandra Leroy, conseillère Mme Emmanuelle Lebée, magistrate à titre honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 9 septembre 2009, Mme [D] [T] a donné à bail en renouvellement à M. [K] [ST], des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 12] pour une durée de trois, six et neuf années a compter du 1er janvier 2009, moyennant un loyer annuel en principal de 22.171,97 hors taxes et hors charges. Par acte sous-seing privé en date du 19 décembre 2011, M. [K] [ST] a cédé le fonds de commerce de vins, liqueurs et restaurant sous l'enseigne « les Rigoles » exploité au [Adresse 8] à la société à responsabilité limitée en formation les Rigoles représentée par son gérant Monsieur [F] [ST]. Par acte extrajudiciaire du 14 juin 2017, Mme [D] [T] a fait délivrer à Monsieur [K] [ST] un congé pour le 31 décembre 2017 refusant le renouvellement du bail en "raison du non-respect des clauses et conditions du bail, notamment d'un défaut d'entretien et de réalisation des travaux de remise en état et de conformité ». Par acte extrajudiciaire du 28 mai 2018 Mme [D] [T] a fait délivrer congé à la SASU les Rigoles venant aux droits de Monsieur [K] [ST] pour le 31 décembre 2018 avec une offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2019 moyennent un loyer annuel en principal de 44.000 euros. Par lettre recommandée avec avis de réception du 4 juin 2018, la société les Rigoles a accepté le renouvellement du bail tout en demandant la fixation du montant du loyer renouvelé à la variation indiciaire. Par acte d'huissier du 19 février 2018 Mme [D] [T], M. [V] [T], M. [RJ] [T], Mme [DS] [T], M. [B] [T], M. [N] [T], M. [TK] [T], Mme [L] [T], Mme [P] [UU], Mme [A] [Z], M. [I] [T] et M. [O] [T] (les consorts [T]) ont assigné devant le juge des loyers commerciaux de [Localité 13] la société les Rigoles aux fins de fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2019 à la somme annuelle de 44.000 euros, hors taxes et hors charges. Par jugement du 12 avril 2019, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er janvier 2019 et désigné Mme [R] [G] en qualité d'expert judiciaire aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2019 au regard des dispositions des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-2 et suivants du code de commerce. Par ordonnance du 13 juin 2019, Mme [G] a été remplacée par M. [S]. L'expert judiciaire a déposé son rapport le 22 septembre 2020 écartant toute modification notable des facteurs locaux de commercialité ou des caractéristiques des locaux loués, estimant à la somme en principal de 41.000 euros la valeur locative des locaux à la date du 1er janvier 2019. Par jugement du 24 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris : - fixé à la somme en principal de 24 853,37 euros par an, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2019 portant sur le local situé [Adresse 12], et liant, d'une part, M. [V] [T], M. [RJ] [T], Mme [DS] [T], M. [B] [T], M. [N] [T], M. [TK] [T], Mme [L] [T], Mme [P] [UU], Mme [A] [Z], M. [I] [T] et M. [O] [T] venant aux droits de Mme [D] [H], veuve [T] et, d'autre part, la société les Rigoles ; - rejeté la demande formée par M. [V] [T], M. [RJ] [T], Mme [DS] [T], M. [B] [T], M. [N] [T], M. [TK] [T], Mme [L] [T], Mme [P] [UU], Mme [A] [Z], M. [I] [T] et M. [O] [T] en condamnation de la société les Rigoles au complément de loyer ; - rappelé que le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, puis au fur et à mesure des échéances échues ; - dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ; - partagé les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts de l'expertise judiciaire confiée à M. [S] ; - débouté Monsieur [V] [T], Monsieur [RJ] [T], Mme [DS] [T], M. [B] [T], M. [N] [T], M. [TK] [T], Mme [L] [T], Mme [P] [UU], Mme [A] [Z], M. [I] [T] et M. [O] [T] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - ordonné l'exécution provisoire de la présence décision. Par déclaration du 15 octobre 2021, M. [B] [T], M. [N] [T], M. [TK] [T], Mme [L] [T], Mme [P] [UU], Mme [A] [UU], M. [I] [T], M. [O] [T], M. [V] [T], M. [RJ] [T], Mme [DS] [T], Mme [EJ] [DA] et Mme [SB] [E] ont interjeté appel du jugement. Par ordonnance sur incident du 13 février 2023, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de communication des factures de travaux relatifs à la terrasse et les redevances versées à la ville de [Localité 13] formée par les consorts [T] et a condamné in solidum Mesdames [DS] [X] [VL] [T], [L] [PA] [T], [P] [Y] [WD] [UU], [A] [L] [M] [Z], Messieurs [V] [BR] [T], [RJ] [T], [B] [U] [T], [N] [YE] [T], [TK] [C] [T], [I] [J] [FT] [T] et [O] [FB] [T] à payer à la société les Rigoles la somme de 5.000 € en indemnisation de ses frais irrépétibles d'instance d'incident et à supporter la charge des dépens de l'incident. MOYENS ET PRÉTENTIONS Aux termes de leurs conclusions signifiées le 20 octobre 2023, les consorts [T] demandent à la cour de : - déclarer recevable et bien fondé l'appel formé par les consorts [T] contre le jugement rendu le 24 septembre 2021 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris ; - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé à la somme en principal de 24.853,37 euros par an le loyer renouvelé à compter du 1er janvier 2019 portant sur le local situé [Adresse 12] ; Statuant à nouveau : - fixer à la somme de 44.000 euros HT HC le loyer renouvelé à compter du 1er janvier 2019 portant sur le local situé [Adresse 12] et liant d'une part, M. [V] [T], M. [RJ] [T], Mme [DS] [T], M. [B] [T], M. [N] [T], M. [TK] [T], Mme [L] [T], Mme [P] [UU], Mme [A] [Z], M. [I] [T] et M. [O] [T] et d'autre part la société les Rigoles. A titre subsidiaire : - désigner tout expert judiciaire aux fins : - de procéder à la recherche des motifs de déplafonnement à la lumière des éléments invoqués par les bailleurs indivis ; - de rechercher la valeur locative des lieux loués sis [Adresse 8] à la date du 1er janvier 2019 ; En tout état de cause - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rappelé que le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, puis au fur et à mesure des échéances échues ; Statuant à nouveau , - fixer les intérêts dus sur le différentiel de loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, au taux légal à compter de la date de renouvellement du bail, soit le 1er janvier 2019 ; - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les consorts [T] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant a nouveau : - condamner la société les Rigoles à payer une indemnité de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ; Y ajoutant - condamner la société les Rigoles au paiement de la somme de 5.000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ; - confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions ; - débouter la société les Rigoles de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires et supplémentaires. Au soutien de leurs prétentions, les consorts [T] font va loir que sur les motifs de déplafonnement liés à l'évolution des facteurs locaux de commercialité entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2018, qu'il résulte des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce qu'une modification des facteurs locaux de commercialité peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer si elle est notable, survenue au cours du bail expiré et de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur ; que l'article R. 145-6 du même code pose les éléments dont dépendent les facteurs locaux de commercialité ; qu'afin que l'évolution des facteurs locaux de commercialité soit retenue, il faut qu'au cours du bail expiré soient intervenues des modifications ayant entraîné l'apparition d'un flux de chalands complémentaire ; que les éléments à prendre en compte sont ceux survenus au cours du bail expiré, soit entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2018 ; que l'indicateur du chiffre d'affaires illustre la modification notable de l'environnement impactant sur la nature du commerce ; qu'au cas d'espèce : - sur les nouveaux établissements nouveaux dans la même zone, qu'a été crée en 2011 un centre de formation à 66 mètres du restaurant ; qu'est établie l'école Cesacom créée en 2011 à 83 mètres ; qu'il existe désormais, à proximité immédiate du café/restaurant, une clientèle nouvelle importante qui n'existait pas à la date d'effet du bail expiré ; qu'a été créé un nouvel ensemble scolaire à 230 mètres du café ; que 6 écoles ou studios de danse ont été créés entre 2009 et 2017 accroissant potentiellement le flux de clientèle du café ; qu'a été créé en juin 2017 un escape game à 240 mètres de l'établissement ; que la modification des commerces existants témoignent du changement de la population du quartier et de son effet sur son attractivité ; que le quartier dénommé « Village Jourdain » dans lequel est situé le restaurant les Rigoles connaît un développement croissant, et attire un nouveau flux de chalands de chaland ; - sur le quartier rénové devenu attractif, que le quartier a profondément évolué depuis 2009 dans un sens très favorable à son attractivité commerciale ; que l'impact de cette nouvelle clientèle sur le restaurant est démontré par l'accroissement notable et corrélatif de son chiffre d'affaires depuis 2009, qui est passé de 571.783 € en 2009 à 937.457 € en 2018, soit une augmentation de près de 64 % ; que si l'augmentation du chiffre d'affaires n'est pas un élément de la valeur locative, il ressort néanmoins de la jurisprudence constante de la Cour de cassation qu'il y a lieu de retenir l'intérêt que la modification présente in concreto, pour le locataire ; que l'appréciation concrète passe en effet par l'analyse de la variation du produit d'exploitation du commerce sur l'ensemble de la période du bail à renouveler ; - sur la modification de sa population d'un point de vue socio-économique, que les chiffres indiqués dans l'expertise de M. [S] correspondant au pourcentage de hausse de la catégorie des cadres et professions intellectuelles depuis 2009 dans les arrondissements concernés sont biaisés ; que si la hausse parait faible, elle est en réalité très forte si on la compare à l'évolution des autres catégories socio-professionnelles au pouvoir d'achat plus faible ; que le tableau comparatif de l'expert judiciaire ne fait pas cette comparaison ; que les études de l'INSEE démontrent la nette augmentation du pouvoir d'achat de la population du 20ème arrondissement ; que malgré la constatation sur l'insuffisance des investigations de l'expert le tribunal n'en a pourtant tiré aucune conséquence ; que l'augmentation exponentielle des prix de l'immobilier dans cet arrondissement et son attractivité, pour une certaine catégorie socio-professionnelle, ne peuvent être neutralisés ; que les éléments relevés par M. [W] sont significatifs d'une augmentation notable des facteurs locaux de commercialité ; - sur l'accroissement des créations d'entreprises et d'établissements dans l'arrondissement, que ni l'expert ni le tribunal ne tiennent compte de la croissance de la population venant travailler dans l'arrondissement, en raison de l'évolution des créations d'entreprises ; qu'il est inexact de déduire, au vu des éléments communiqués, que l'arrondissement dans lequel est situé le local loué n'a pas subi d'évolution notable en termes de catégories socio-professionnelles ou de dynamisme professionnel ou commercial ; que c'est l'impact du cumul de tous les éléments invoqués qui constituent une modification notable des facteurs locaux de commercialité sur le local loué ; - sur le caractère notable de l'évolution des facteurs locaux de commercialité, qu'il existe une évolution entre 2012 et 2018 de + 33,18 % et ce alors que l'expertise de M. [S] relève « une offre concurrente très dense sur le site avec présence de 8 restaurants dans un rayon étroit de 150 m » ; que la croissance depuis 2009, soit la date du renouvellement du bail, est de 63,95 % ; que la jurisprudence considère que l'évolution du chiffre d'affaires du locataire constitue un élément de fait important pour apprécier l'impact des modifications alléguées sur le commerce considéré ; que l'expert judiciaire qui ne tire aucune conséquence de l'augmentation notable du chiffre d'affaires ; que le juge n'a pas pris en considération le rapport d'expertise du cabinet ADEM ; que le juge ne peut fonder sa décision uniquement sur un rapport d'expertise ; que l'expertise, dans tous les cas, doit être corroborée par d'autres éléments de preuve ; que le juge peut se fonder sur un rapport d'expertise amiable, et donc privé, établi non contradictoirement, dès lors que ce rapport a pu être discuté contradictoirement ; que le chiffre d'affaires est en hausse conséquente, ce qui confirme que la forte évolution du pouvoir d'achat de de secteur et la création de certaines activités très proches ont impacté le commerce considéré, compte tenu de son activité et de son emplacement ; que l'emplacement du local loué a bénéficié d'une évolution notable de ses facteurs locaux de commercialité ; - sur le motif de déplafonnement lié aux terrasses sur le domaine public, qu'il résulte des dispositions de l'article L. 145-34, R. 145-3 et R. 145-8 que le bailleur peut se prévaloir des travaux d'améliorations réalisés par le locataire à l'occasion du second renouvellement du bail s'il n'en a pas assumé la charge ; que bailleur avait ainsi expressément autorisé son locataire à édifier une terrasse fermée, lors du renouvellement du bail au 1er janvier 2000 ; que cette clause de l'article 17 du bail de 2000 est reprise à l'identique dans le bail de 2009 ; que ce n'est que par arrêté du 5 juin 2012 que la société les Rigoles s'est vue autorisée à procéder à l'installation d'une terrasse ouverte sur le domaine public ; que les terrasses ont généré à nouveau un chiffre d'affaires supplémentaire conséquent depuis leur création et constitue une modification notable pour un restaurant ; que la présence de ces terrasses est appréciée au regard de la modification des facteurs locaux de commercialité. - sur la valeur locative du local loué, qu'il convient de fixer le loyer renouvelé à la somme annuelle de 44.000 euros ; qu'il y a lieu de fixer la majoration au titre de la terrasse à 15 % compte tenu de la taille et des caractéristiques des terrasses de l'établissement qui constituent une majoration notable de la valeur locative ; que si les terrasses extérieures sur le domaine public ne sont pas incluses dans le bail et sont d'occupation précaire, il est d'usage d'y appliquer une majoration du loyer, compte tenu de l'impact sur le chiffre d'affaire généré par cette terrasse en contrepartie d'une redevance peu élevée et très inférieure au loyer du marché conformément à la jurisprudence ; A titre subsidiaire, - Sur la nécessité d'une nouvelle expertise, qu'un grand nombre d'éléments susceptibles de constituer des motifs de modification notable des facteurs locaux de commercialité, ont échappé à l'expertise judiciaire menée par M. [S], lequel a refusé de reprendre les points pertinents retenus par l'expert amiable des bailleurs ; que la création de centres de formation, d'écoles de danses et d'un nouveau lycée, trouvée par les bailleurs après le dépôt du rapport de l'expert, n'ont pu lui être communiqués dans le cadre des dires ; que l'expert n'a donc pas pu évaluer l'impact de ces nouveaux établissements au regard des critères des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce ; que les bailleurs sollicitent ainsi la désignation d'un nouvel expert en application de l'article 144 du code de procédure civile ; que la demande d'une nouvelle expertise en cause d'appel n'est pas considérée comme formant une demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile ; - Sur la condamnation aux intérêts, qu'il convient de fixer les intérêts dus à compter de la date d'effet du bail renouvelé, soit au 1er janvier 2019. Aux termes de ses conclusions signifiées le 23 octobre 2023, la société les Rigoles demande à la cour de : - confirmer le jugement rendu le 24 septembre 2021 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris sauf en ce qu'il ordonne le partage des dépens par moitié entre les parties en ce inclus les coûts de l'expertise judiciaire confiée à Monsieur [BJ] [S] ; - débouter Monsieur [V] [T], Monsieur [RJ] [T], Mme [DS] [T], Monsieur [B] [T], Monsieur [N] [T], Monsieur [TK] [T], Mme [L] [T], Mme [P] [UU], Mme [A] [Z], Monsieur [I] [T] et Monsieur [O] [T] de l'ensemble de leur demande fins et conclusions contraires et supplémentaires ; Statuant de nouveau sur appel incident limité, - condamner solidairement Monsieur [V], [BR] [T], Monsieur [RJ] [T], Mme [DS], [X] [T], Monsieur [B], [U] [T], Monsieur [N], [YE] [T], Monsieur [TK], [C] [T], Mme [L], [PA] [T], Mme [P], [Y] [UU], Mme [A], [L] [Z], Monsieur [I], [J], [FT] [T] et Monsieur [O] [T] aux entiers frais d'expertise judiciaire ; - condamner solidairement Monsieur [V], [BR] [T], Monsieur [RJ] [T], Mme [DS], [X] [T], Monsieur [B], [U] [T], Monsieur [N], [YE] [T], Monsieur [TK], [C] [T], Mme [L], [PA] [T], Mme [P], [Y], [WD] [UU], Mme [A], [L] [Z], Monsieur [I], [J], [FT] [T] et Monsieur [O], [FB] [T] à payer à la société les Rigoles la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner solidairement Monsieur [V], [BR] [T], Monsieur [RJ] [T], Mme [DS], [X] [T], Monsieur [B], [U] [T], Monsieur [N], [YE] [T], Monsieur [TK], [C] [T], Mme [L], [PA] [T], Mme [P], [Y], [WD] [UU], Mme [A], [L] [Z], Monsieur [I], [J], [FT] [T] et Monsieur [O], [FB] [T] aux entiers dépens de l'instance d'appel, dont distraction au profit de la SCP Millenium avocats, avocats aux offres de droit qui déclare en avoir fait l'avance en ce qui la concerne, par application de l'article 699 du code de procédure civile. Au soutien de ses rétentions, la société Les Rigoles oppose que : - sur la fixation du loyer renouvelé selon la règle du plafonnement, que l'article L. 145-33 du code de commerce énonce les éléments dont la modification notable peut justifier le déplafonnement du loyer renouvelé ; que la modification des facteurs de commercialité doit présenter un intérêt pour l'activité commerciale considérée, la compensation des facteurs à la hausse et d'autres à la baisse, ne permettant pas de caractériser une modification notable conformément à la jurisprudence ; que bailleur s'appuie principalement sur deux rapports établis de manière non contradictoire et qui ne sont en réalité que des consultations privées ; - sur les activités nouvelles attirant une clientèle jeune que les élèves des établissements étant formés à l'extérieur de ceux-ci, leur passage à l'école ne peut pas impacter considérablement le commerce ; que le bailleur n'apporte pas la preuve que les étudiants sont présents sur place en continu pendant leurs formations alors qu'ils sont normalement en entreprise ; que les établissements mentionnés par les appelants n'ont aucun intérêt pour une activité de bar ou brasserie ; - sur l'attractivité du quartier « Village Jourdain » que les éléments apportés par les appelants ces éléments ne constituent pas une modification notable des facteurs locaux ; - sur la modification de la population d'un point de vue socio-économique que l'expert judiciaire a constaté une légère diminution du nombre de résidents à hauteur de 0.14 % pour les deux arrondissements ; que la population n'a pas connu de modification notable en termes de catégories socioprofessionnelles ; que les revenus des habitants des [Localité 13] n'ont pas évolué notablement entre 2009 et 2016 comparativement à l'évolution des salaires à l'échelle de [Localité 13] ; que les consorts [T] n'apportent pas la preuve que les chiffres cités auraient impacté le commerce de la preneuse ; - sur l'accroissement des créations d'entreprises que malgré la croissance du nombre d'entreprises installées dans cet arrondissement, le nombre d'emploi a considérablement diminué de entre 2008 et 2018, ce qui démontre bien l'absence d'impact favorable de ces entreprises ; - sur les terrasses que la terrasse fermée dont se prévaut le bailleur n'existe pas à date du renouvellement ; que les bailleurs n'ont pas financé la création d'une terrasse fermée de sorte que l'article R. 145-8 du code de commerce ; que l'extension au cours du bail de la terrasse de plein air devant l'établissement, installée sur le domaine public et exploitée en vertu d'une autorisation administrative, ne fait pas partie des locaux loués et n'ouvre pas droit au déplafonnement du loyer conformément à la jurisprudence ; - sur l'augmentation du chiffre d'affaire que le chiffre d'affaires a connu une forte évolution à partir de 2012, l'année de la cession du fonds de commerce par M. [ST] à la société les Rigoles ; qu'il est un fait constant qu'un nouvel exploitant apporte, comme cela a été le cas en l'espèce, une rénovation de l'établissement et une revue du concept, gage et source du développement du chiffre d'affaires ; que l'augmentation du chiffre d'affaires ne résulte donc pas d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité mais des efforts du nouvel exploitant ; - sur l'avis privé de M. [W] produit par le bailleur qu'il n'est identifié aucun élément nouveau par rapport au rapport d'expertise judiciaire ; que M. [W] évoque des éléments futurs au renouvellement du bail ; que l'opinion du conseil immobilier privé du bailleur ne remet aucunement en cause le sérieux et objectivité de l'avis de l'expert judiciaire et ne saurait lui prévaloir. - sur la demande nouvelle et subsidiaire de désignation d'un nouvel expert judiciaire, que les prétentions nouvelles en cause d'appel sont irrecevables au sens de l'article 564 du code de procédure civile ; que « l'expertise n'a lieu d'être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge » en vertu de l'article 263 du code de procédure civile ; que la demande d'expertise des consorts [T] est présentée pour la première fois en cause d'appel et est donc irrecevable ; que les critiques de l'appelant concernant l'avis de l'expert judiciaire ne peuvent en soi justifier une nouvelle mesure d'instruction ; que la consultation privée rédigée par la cabinet ADEM, à la demande des consorts [T], de façon non contradictoire, ne saurait remettre en question le rapport d'expertise judiciaire. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de l'appelant. SUR CE, Sur les demandes principales et subsidiaires L'article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et qu'à défaut d'accord entre les parties, cette valeur locative est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L'article L. 145-34 du même code prévoit qu'à « moins d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré » de l'indice national trimestriel des loyers commerciaux. Aux termes de l'article R. 145-6, « Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. » Il est de jurisprudence constance que la modification des facteurs locaux de commercialité doit avoir entraîné, au cours du bail, un flux complémentaire de chalands susceptibles de profiter objectivement au commerce exercé dans les lieux loués, cette appréciation se faisant in concerto. C'est par motifs détaillés auxquels la cour renvoie que le premier juge a repris, tant du rapport d'expertise judiciaire que du rapport de partie, la description du quartier, de la rue, du lieu d'implantation du local litigieux, ainsi que les données relatives à l'évolution de la population du quartier et des catégories socioprofessionnelles représentées ainsi qu'au salaire moyen, les données relatives à l'évolution de la fréquentation des transports publics et aux réalisations urbanistiques, ainsi que la modification des caractéristiques des locaux. Le rapport d'expertise judiciaire et le rapport de partie s'accordent sur la bonne implantation des locaux dans un « secteur résidentiel dense et populaire », connaissant une bonne commercialité, caractérisée par de nombreux commerces notamment indépendants, et « une offre concurrente très dense sur le site avec présence de 8 restaurants dans un rayon très étroit (150 mètres) ». Le rapport d'expertise judiciaire comme le rapport de partie reprennent les mêmes données publiques relatives à la fréquentation des transports, dont il est constaté que celle-ci a légèrement diminuée entre 2009 et 2018 (- 2,55 % pour la station de métro Jourdain et - 9,90 % pour la station Pyrénées) par rapport à la fréquentation globale du réseau parisien, qui a enregistré une augmentation notable de la fréquentation sur la période de référence (+ 24,72 % ) ; observation qui renforce l'analyse d'une clientèle de quartier corroborée par la dynamique des initiatives festives locales. Le rapport d'expertise judiciaire comme le rapport de partie s'accordent sur le fait que la population des 19ème et 20ème arrondissements a connu une légère diminution entre 2009 et 2019 et que, si les catégories de cadres et professions libérales ont marqué une hausse en valeur relative, ce qui accrédite le constat d'une gentrification du quartier, elles représentent des chiffres modestes en valeur absolue. Ce d'autant que l'évolution des revenus par habitants de ces mêmes arrondissements sur la même période n'a pas évolué notablement et, en toute hypothèse, pas plus que l'évolution générale constatée sur [Localité 13] (+ 3,05 points sur le 19ème arrondissement par rapport à [Localité 13]), et que « le dynamisme du niveau de vie sur 5 ans », ainsi dénommé par l'expert de partie, ne se traduit pas automatiquement par une augmentation du pouvoir d'achat des habitants compte-tenu de l'évolution des prix de l'immobilier sur le secteur. Il n'est pas contesté que les locaux bénéficient d'une bonne visibilité, étant situés à l'angle de la [Adresse 22], et d'un important linéaire de façade mis en valeur par la présence de deux terrasses extérieures implantées sur le domaine public. Nonobstant, bien que la desserte routière soit favorable, l'absence de stationnement à proximité du commerce exclut que le commerce bénéficie d'une importante clientèle de passage entrant sur [Localité 13] via les axes autoroutiers. Enfin, il est de jurisprudence constante que la seule évolution du chiffre d'affaires n'est pas, en soi, signe d'une évolution notable des facteurs locaux de commercialité, qui doit être mise en perspective avec les choix stratégiques qu'opéreraient dans le même contexte tout commerçant avisé. En l'espèce, il n'est pas discuté que le chiffres d'affaires réalisés par la société Les Rigoles a progressé depuis l'acquisition du fonds dans les proportions suivantes : 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 CA HT 571.783 615.343 621.696 767.853 781.656 804.530 975.775 811.102 8016.195 937.457 Variation N-1 x + 8 % + 1 % + 24 % + 2 % + 3 % + 21 % - 17 % + 4 % + 11 % Trois années se distinguent particulièrement par leur variation, 2012 (+ 24 %), 2015 (+ 21 %) et 2016 (- 17 %). Contrairement à ce que soutient le bailleur, la création d'un centre de formation et d'une école en 2011 et d'un autre espace scolaire en 2013, outre qu'elle est antérieure à la période de référence, concerne un public jeune, qui ne se distingue pas par un fort pouvoir d'achat. En toute hypothèse, la discussion relative à l'impact éventuel de la création de ces établissements à proximité du commerce ne constitue pas « la révélation d'un fait nouveau » au sens de l'article 564 du code de procédure civile qui justifierait une nouvelle expertise en cause d'appel. La demande subsidiaire à ce titre sera rejetée. Il est constant que 2012 est l'année d'acquisition du fonds de commerce et, comme relevé par l'expert judiciaire, il est difficile d'isoler sur cette année la part de progression issue du secteur de celle résultant du savoir-faire de l'exploitant, dont il n'est pas contesté qu'il a revu le concept et la carte de l'établissement. Malgré cela, la variation du chiffres d'affaires sur les autres années n'est pas linéaire et est à mettre en perspective avec la forte concurrence constatée à proximité immédiate. Enfin, contrairement à ce que soutiennent les bailleurs, d'une part, les travaux menés par le preneur de suppression de l'escalier intérieur reliant le restaurant à l'étage ont été reconnus par les experts comme sans impact sur le commerce considéré et, d'autre part, l'autorisation d'occupation du domaine public consentie par la Ville à la société Les Rigoles, précaire par nature, peut justifier, le cas échéant, un facteur de majoration du loyer mais ne saurait être considéré comme un facteur local de commercialité. Ainsi c'est par motifs pertinents que la cour adopte et auxquels elle renvoie que le premier juge a estimé que les consorts [T] échouaient à démontrer l'existence d'une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fixé la valeur du loyer en renouvellement conformément aux dispositions de l'article L. 145-34 du code de commerce susvisées. Faute pour les consorts [T] de développer un moyen au soutien de leur prétention relative aux intérêts, le jugement sera confirmé de ce chef ayant fait à bon droit application des règles de droit commun en matière d'intérêts au taux légal. Sur les demandes accessoires Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce que la mesure d'expertise a été ordonnée dans l'intérêt partagé des parties de disposer d'un avis technique sur le montant du loyer renouvellement et des motifs de déplafonnement éventuels. Succombant en leurs prétentions, les consorts [T] supporteront la charge des dépens d'appel et seront condamnés in solidum à payer à la société Les Rigoles la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, après débats contradictoire, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ; Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris, le 24 septembre 2021, rendu sous le numéro de RG 19/2653, en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Rejette la demande d'expertise judiciaire ; Condamne in solidum M. [V] [T], M. [RJ] [T], Mme [DS] [T], M. [B] [T], M. [N] [T], M. [TK] [T], Mme [L] [T], Mme [P] [UU], Mme [A] [Z], M. [I] [T] et M. [O] [T] à payer à la société Les Rigoles la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum M. [V] [T], M. [RJ] [T], Mme [DS] [T], M. [B] [T], M. [N] [T], M. [TK] [T], Mme [L] [T], Mme [P] [UU], Mme [A] [Z], M. [I] [T] et M. [O] [T] à supporter la charge des dépens d'appel dont distraction a profit de la SCP Millenium avocats conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile . La greffière, La présidente,