Cour d'appel, 07 février 2024. 22/00775

ARRET N° . N° RG 22/00775 - N° Portalis DBV6-V-B7G-BIMJA AFFAIRE : S.C.I. DTM C/ Mme [L] [D], M. [I] [D] GS / BC Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d'une indemnité pour amélioration des lieux loués Grosse délivrée aux avocats COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE CIVILE ---==oOo==--- ARRÊT DU 07 FEVRIER 2024 ---==oOo==--- Le sept février deux mille vingt quatre la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe : ENTRE : S.C.I. DTM Immatriculée au RCS de BRIVE-LA-GAILLARDE sous le numéro 800 568 446, représentée par sa gérante Madame [M] demeurant [Adresse 1] représentée par Me Michel LABROUSSE de la SCP D'AVOCATS MICHEL LABROUSSE-CELINE REGY-FRANCOIS ARMAND & ASSOCIES, avocat au barreau de TULLE APPELANTE d'un jugement rendu le 13 SEPTEMBRE 2022 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BRIVE LA GAILLARDE ET : Madame [L] [D] née le 14 Mai 1986 à [Localité 3] (59) demeurant [Adresse 2] représentée par Me Christine MARCHE de la SELARL MARCHE CAETANO, avocat au barreau de TULLE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-87085-2023-4928 du 06/09/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges) Monsieur [I] [D] né le 11 Février 1984 à demeurant [Adresse 2] représenté par Me Christine MARCHE de la SELARL MARCHE CAETANO, avocat au barreau de TULLE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/005981 du 24/11/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges) INTIMES ---==oO§Oo==--- Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 06 décembre 2023. L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 octobre 2023. Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, magistrat rapporteur, assisté de Monsieur Philippe VITI, Greffier, a tenu seul l'audience au cours de laquelle il a été entendu en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. Après quoi, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 07 février 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. Au cours de ce délibéré, Monsieur Gérard SOURY, a rendu compte à la Cour, composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe. ---==oO§Oo==--- LA COUR ---==oO§Oo==--- FAITS et PROCÉDURE Le 1er décembre 2020, la SCI DTM (le bailleur) a donné à bail à Mme [L] [D] et à M. [I] [D] (les locataires) une maison située [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 850 euros, outre un dépôt de garantie de 1700 euros. Par lettre du 16 juillet 2021, les locataires ont donné congé pour le 15 août 2021. Leur bailleur ayant refusé de leur restituer le dépôt de garantie en alléguant des dégradations, les locataires l'ont assigné, le 14 février 2022, devant le tribunal judiciaire de Brive pour obtenir cette restitution, ainsi que le paiement de dommages-intérêts pour préjudice moral. Le bailleur s'est opposé à ces prétentions, et a formé une demande reconventionnelle en paiement de diverses sommes au titre d'un loyer impayé et de divers frais d'entretien des lieux loués. Par jugement du 13 septembre 2022, le tribunal judiciaire a notamment: - condamné le bailleur à payer aux locataires : *une somme de 1275 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, après compensation avec sa propre créance de 425 euros au titre du loyer d'août 2021, * une somme de 170 euros au titre de la majoration légale de 10% de l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, - rejeté les autres demandes des locataires. Le bailleur a relevé appel de ce jugement. MOYENS et PRÉTENTIONS Le bailleur conclut au rejet des demandes des locataires et à la condamnation solidaire de ces derniers à lui payer : - 425 euros au titre du loyer d'août 2021 resté impayé, - diverses sommes représentant un montant total de 1165 euros au titre de travaux d'entretien des lieux loués, - 3150 euros au titre du remplacement du moteur de la piscine, - 1600 euros au titre de l'indemnité d'assurance perçue, la somme de 1700 euros représentant le dépôt de garantie lui restant acquise à due concurrence des sommes dont il se trouve ainsi créancier. Les locataires, appelants incidents, réclament une somme de 1700 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, ainsi que 5000 euros de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral. MOTIFS Sur la restitution du dépôt de garantie et les sommes réclamées par le bailleur Il est constant que les locataires ont versé à leur bailleur un dépôt de garantie d'un montant de 1700 euros lors de la conclusion du bail. Pour justifier son refus de restituer ce dépôt de garantie, le bailleur se prévaut : - du défaut de paiement du loyer d'août 2021, soit 425 euros, - du défaut d'entretien et de dégradations des lieux loués, - de la conservation d'une indemnité d'assurance d'un montant de 1600 euros perçue par les locataires consécutivement à un dégât des eaux survenu fin janvier 2021, sans réalisation des travaux auxquels cette somme était destinée. Ces points seront successivement examinés. 1) Le défaut de paiement du loyer d'août 2021 Les locataires sont débiteurs du loyer pour la période du 1er au 15 août 2021, cette dernière date étant celle pour laquelle ils ont donné congé au bailleur. Pour expliquer leur défaut de paiement de ce loyer, les locataires produisent l'avis à tiers détenteur du 02 juillet 2021 par lequel le comptable public les invite à lui verser les sommes dont ils sont débiteurs envers le bailleur dans le cadre du règlement de la dette fiscale de ce dernier. Cependant, les locataires ne justifient pas avoir versé le loyer d'août 2021 entre les mains du comptable public. C'est donc à juste titre que le premier juge a jugé que le bailleur était fondé en sa demande de paiement de ces quinze jours de location représentant un loyer de 425 euros. 2) Le défaut d'entretien de la chaudière Les locataires ne contestent pas être astreints à cet entretien et ils admettent même, dans leur courrier recommandé du 25 août 2021 adressé au bailleur, que le coût de cet entretien est la seule somme qui pourrait venir en déduction de leur dépôt de garantie, sous réserve de justification d'une facture d'entretien. Or, le bailleur ne produit aucune facture d'entretien pouvant justifier sa demande de remboursement d'un montant de 130 euros à ce titre. Cette demande ne peut donc être accueillie. 3) Le défaut d'entretien des lieux loués et les dégradations Au soutien des créances qu'il allègue à ces titres, le bailleur fait valoir: - que les locataires n'ont entretenu ni la piscine, ni les haies, ni certains biens mobiliers équipant les lieux loués (lave-vaisselle, piano de cuisine, hotte, réfrigérateur) et qu'ils ont laissé des détritus dans le parc, - que les locataires ont dégradé les meubles du hall, ainsi que le moteur de la piscine. Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de la détérioration des lieux loués consécutive aux fautes qu'il impute à ses locataires. Si un état des lieux contradictoire a bien été dressé le 20 décembre 2020, lors de l'entrée dans les lieux des locataires, ces derniers ont, en revanche, refusé de signer l'état des lieux de sortie. Nonobstant ce refus, le bailleur n'a pas cru devoir user de la possibilité qui lui était offerte par l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 de faire dresser un état des lieux de sortie par huissier de justice. Pour rapporter la preuve des dégradations et défaut d'entretien qu'il impute aux locataires, le bailleur se borne à produire des photographies non datées ainsi que des devis et factures de travaux, outre le rapport de l'expert mandaté par l'assureur des lieux loués à la suite du dégât des eaux déclaré le 22 janvier 2021. C'est à juste titre, et par une exacte appréciation de ces justificatifs, que le premier juge a considéré que ceux-ci n'étaient pas de nature à faire la preuve de l'état des lieux à la date de sortie des locataires et plus particulièrement des dégradations imputées à ces derniers. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes formées par le bailleur de ces chefs. 4) La demande du bailleur au titre de l'indemnité d'assurance. Au soutien de sa demande en paiement d'une somme de 1600 euros de ce chef, le bailleur soutient que ses locataires ont reçu de leur assureur, la société Allianz, une indemnité de ce montant destinée à la réalisation des travaux de réparation des dommages consécutifs au sinistre 'dégâts de eaux' du 22 janvier 2021 et qu'ils ont conservé cette somme sans effectuer les travaux. Cependant, les locataires produisent le courrier du 03 décembre 2021 par lequel leur assureur accuse réception de la facture des travaux réalisés, d'un montant de 275 euros TTC, et leur demande de lui rembourser le trop versé de 521,71 euros. Il s'ensuit que les travaux en lien avec le sinistre ont été effectivement réalisés et que la demande du bailleur ne peut qu'être rejetée. Il résulte de ce qui précède que seule la somme correspondant aux quinze jours de loyer impayé du mois d'août 2021, soit 425 euros, doit être déduite du dépôt de garantie de 1700 euros dont les locataires sont fondés à obtenir la restitution sur le fondement de l'article 22 de la loi du 06 juillet 1989. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il condamne le bailleur à payer aux locataires la somme de 1275 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie. Sur la majoration pour restitution tardive du dépôt de garantie Dans leurs écritures d'appel, les locataires chiffrent cette majoration légale au montant de 1445 euros au 13 février 2023, mais ils ne formulent aucune demande de ce chef dans le dispositif de leurs conclusions qui seul saisi la cour d'appel. Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu'il leur alloue une somme de 170 euros au titre de cette majoration légale. Sur la demande des locataires en réparation de leur préjudice moral Au soutien de cette demande, les locataires font valoir : - l'indécence des lieux loués à raison du défaut d'étanchéité de la douche à l'italienne, - la résistance abusive du bailleur à leur demande de restitution du dépôt de garantie. Cependant, le seul défaut d'étanchéité de la douche ne suffit pas à caractériser l'indécence des lieux loués ; Ensuite, la résistance du bailleur à la demande de restitution du dépôt de garantie ne peut être qualifiée d'abusive en l'état du défaut de paiement par les locataires de leur loyer d'août 2021. Le jugement sera confirmé en ce qu'il rejette cette demande des locataires. ---==oO§Oo==--- PAR CES MOTIFS ---==oO§Oo==--- La Cour d'appel statuant par décision Contradictoire, mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ; CONFIRME le jugement rendu le 13 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Brive ; CONDAMNE la SCI DTM à payer à Mme [L] [D] et à M. [I] [D] une somme globale de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; CONDAMNE la SCI DTM aux entiers dépens. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE, Philippe VITI. Corinne BALIAN.