Tribunal judiciaire, 23 mai 2024. 24/00638

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 23 MAI 2024 N° RG 24/00638 - N° Portalis DB22-W-B7I-SAPD Code NAC : 30B DEMANDERESSE VELIZY PETIT-CLAMART, société en nom collectif, inscrite au R.C.S PARIS sous le n° 784 815 623, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège, Représentée par Me Stéphanie BRAUD, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 12, avocat postulant et par Me Samuel GUILLAUME, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 441, avocat plaidant, DEFENDERESSE H DIFFUSION, société à responsabilité limitée, inscrite au R.C.S PARIS sous le n° 922 118 526, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège, Non représentée *** Débats tenus à l'audience du : 16 Mai 2024 Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 16 Mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Mai 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue : EXPOSE DU LITIGE Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 20 et 21 décembre 2022, la société H DIFFUSION a donné à bail dérogatoire à la société H DIFFUSION des locaux dépendant d’un immeuble situé au sein du centre commercial [Adresse 4] pour exercer sous l’enseigne LILAR [Localité 3] et consistant en un local commercial portant le numéro 120C d’une surface commerciale utile totale d’environ 49 mètres carrés, située au niveau 0 du centre commercial [Adresse 4] pour une durée de deux années entières. L’article 3 du contrat de bail stipule que la destination du local est la « vente de robes de mariées et de costumes pour hommes ». Le bail a été consenti moyennant : Un loyer de base d’un montant de 122.500 euros hors taxes et hors charges par an, Un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre 10% du chiffre d’affaires annuel (année civile) hors taxe réalisé par le Preneur dans les lieux loués et le loyer de base annuel hors taxes. A titre exceptionnel le bailleur a consenti au Preneur une franchise totale de loyer de base pendant les quatre premières semaines du bail. Le Preneur s’est montré défaillant dans le règlement du loyer. Par acte de commissaire de justice délivré le 6 mars 2024, la société VELIZY PETIT-CLAMART A a fait délivrer une sommation d’avoir à respecter les clauses et conditions du bail et un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société H DIFFUSION. Le Bailleur a également fait procéder à une saisie conservatoire qui s’est avérée infructueuse puisque le RIB mentionne une banque qui a indiqué au commissaire de justice que le défendeur était inconnu dans l’établissement. Régulièrement autorisée par ordonnance en date du 30 avril 2024, la société VELIZY PETIT-CLAMART a fait assigner la société H DIFFUSION en référé d’heure à heure devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles. Elle lui demande - de constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail des 20 et 21 décembre 2022 à la date du 06 avril 2024 à minuit, - ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux, - condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 146.458,81 euros au titre des loyers et/ou indemnités d’occupation et charges dus, arrêtée au 6 avril 2024, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, - se réserver le pouvoir de liquider ladite astreinte, - juger que la somme de 146.458,81 euros, à parfaire, due par la société H DIFFUSION sera augmentée d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal majoré de 500 points de base (soit 5,00%) l’an à compter de la date d’exigibilité de chaque somme concernée, prévue ci-dessus, et, s’ils sont dus au moins pour une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil, - condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation mensuelle et indexée égale au dernier loyer contractuel, contractuellement majoré de 50%, soit la somme mensuelle de 15.613,45 euros charges et taxes en sus, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés, dans les conditions du bail, - juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux, publié par l’INSEE, s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’acquisition de la clause résolutoire, - condamner la société H DIFFUSIN au paiement de l’indemnité forfaitaire soit 4.090 euros - condamner par provision la société H DIFFUSION à payer à la société VELIZY-PETIT CLAMART des dommages et intérêts soit la somme de 25.363,25 euros, à parfaire, en réparation du grave préjudice subi, - condamner par provision la société H DIFFUSION à payer à la société VELIZY-PETIT CLAMART la somme de 10.208, 33 euros au titre du remboursement de la franchise octroyée. A titre subsidiaire : - condamner par provision la société H DIFFUSION à payer à la société VELIZY-PETIT-CLAMART la somme de 147.097,59 euros à parfaire correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires arrêté au 22 avril 2024 dus au titre du bail des 20 et 21 décembre 2022 sous astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, - se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte, - juger que pour le cas où des délais seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire, à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date comme à défaut de paiement du loyer courant à bonne date, la société H DIFFUSION sera déche du terme et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire étant définitivement acquise et l’expulsion encourue sans qu’il soit nécessaire de faire délivrer une quelconque mise en demeure et sans qu’il soit nécessaire qu’une nouvelle ordonnance soit prononcée, En tout état de cause : - condamner par provision la société H DIFFUSION à payer à la société VELIZY-PETIT CLAMART les dépens, ainsi que la somme de 15.000 euros à parfaire, par application de l’article 700 du code de procédure civile, - juger qu’il convient de rappeler le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir. L’affaire a été appelée à l’audience du 16 mai 2024. A cette date, la demanderesse a maintenu ses demandes. Au soutien de ses prétentions, elle a fait valoir qu’en plus de la carence dans le règlement des sommes dues, la société H DIFFUSION ne respectait pas les clauses et conditions du bail ; qu’elle se rendait coupable d’escroqueries et de tromperies, ne respectait pas la réglementation du centre, ce qui occasionnait un préjudice d’image important pour le centre commercial. La défenderesse n'est pas représentée. La décision a été mise en délibéré au 23 mai 2024. MOTIFS Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ». La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail. Le bail stipule dans son article 26, qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 06 mars 2024 que la locataire a cessé de payer ses loyers. Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 6 mars 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après. L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ». En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit. Il y a lieu donc lieu de condamner la société H DIFFUSION à payer à la SNC VELIZY PETIT-CLAMART la somme provisionnelle de 146 458,81 euros correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés à la date du 6 avril 2024 augmentée des intérêts de retard au taux contractuellement prévu à compter de la date d’exigibilité de chaque somme concernée. Il n’y a pas lieu à capitalisation des intérêts en référé. Les intérêts ayant vocation à sanctionner le retard dans le paiement, la demande d’astreinte supplémentaire se heurte à une contestation sérieuse. Elle ne sera pas ordonnée. Sur le remboursement de la franchise L’article 11.1 du bail stipule que « A titre exceptionnel, le Bailleur consent au preneur une franchise totale de loyer de base en vigueur pendant les QUATRE premières semaines de bail et ce nonobstant l’application du loyer variable additionnel dans les conditions de l’article 4.1.2 du Titre I du bail(…) Enfin, les parties conviennent expressément, à titre de condition essentielle et déterminante que en cas de résiliation du Bail pour quelque cause que ce soit, le Preneur sera déchu du bénéfice de la franchise de loyer de base octroyée ci-dessus » Le bail étant résilié compte tenu du non- paiement des loyers il y a lieu faisant application de dispositions claires et précises du contrat de condamner par provision la société H DIFFUSION à rembourser à la société VEIZY-PEITI CLAMART la somme de 10.208,33 euros au titre de la franchise de loyers consentie. De plus, il est constant que le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non contestable d’une clause pénale. Il convient compte tenu des dispositions claires et précises du contrat de bail de condamner le Preneur à régler la somme de 4.090 euros à titre d’indemnité forfaitaire. Enfin, il convient de condamner la société H DIFFUSION à payer à la SNC VELIZY PETIT-CLAMART à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel contractuellement majoré de 50% soit la somme mensuelle de 15.613,45 euros à compter du 7 avril 2024 jusqu'à la libération effective des lieux loués. S’agissant d’une indemnité d’occupation dont le paiement est ordonné en référé il n’y a pas lieu de prévoir de clause d’indexation. Sur la demande de dommages et intérêts La clause pénale vise à indemniser forfaitairement un préjudice. Dès lors la demande de dommages et intérêts qui s’ajoute à la clause pénale se heurte à une contestation sérieuse. Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ce point. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Il convient de condamner la société H DIFFUSION , partie succombante, à payer à la SNC VELIZY PETIT-CLAMART la somme de 2.000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La société H DIFFUSION, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer. PAR CES MOTIFS Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail des 20 et 21 décembre 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 6 avril 2024, ORDONNONS, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société H DIFFUSION et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés au sein du centre commercial [Adresse 4], ORDONNONS que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNONS la société H DIFFUSION à payer à la SNC VELIZY PETIT-CLAMART la somme provisionnelle de 146.458,81 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 avril 2024, avec intérêts de retard au taux légal majoré de 500 points de base soit 5%) l’an à compter de la date d’exigibilité de chaque somme concernée ; DISONS n’y avoir lieu à astreinte DISONS n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts, CONDAMNONS la société H DIFFUSION à payer à la SNC VELIZY PETIT-CLAMART la somme provisionnelle de 10.208,33 euros au titre du remboursement de la franchise de loyers ; CONDAMNONS la société H DIFFUSION à payer à la SNC VELIZY PETIT-CLAMART la somme provisionnelle de 4.090 euros au titre de l’indemnité forfaitaire ; CONDAMNONS la H DIFFUSION à payer à la SNC VELIZY PETIT-CLAMART à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel majoré de 50% soit la somme mensuelle de 15.613,45 euros à compter du 7 avril 2024 jusqu'à la libération effective des lieux loués ; DISONS n’y avoir lieu à indexation ; DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; CONDAMNONS la société H DIFFUSION à payer à la SNC VELIZY PETIT-CLAMART la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS la société H DIFFUSION au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer. Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT TROIS MAI DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision. LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE Elodie NINEL Charlotte MASQUART