Tribunal judiciaire, 15 mars 2024. 23/08349

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Cité Judiciaire Service des contentieux de la protection 7 Rue Pierre Abélard CS 73127 35031 RENNES CEDEX JUGEMENT DU 15 Mars 2024 N° RG 23/08349 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KVJD JUGEMENT DU : 15 Mars 2024 N° 24/162 S.A. ESPACIL HABITAT C/ [O] [Y] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 15/03/24 à ESPACILHABITAT COPIE CERTIFIEE CONFORME à Mme [Y] [O] COPIE PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 15 Mars 2024 ; Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ; Audience des débats : 12 Janvier 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 15 Mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEUR S.A. ESPACIL HABITAT [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Mme [N] [D], munie d’un pouvoir ET : DEFENDEUR : Mme [O] [Y] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 2] comparante en personne EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 9 mai 2011, la société ESPACIL HABITAT a consenti un bail d'habitation à Madame [O] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 3]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 327,71 €. Par acte de commissaire de justice du 18 août 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 637,41 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Madame [O] [Y] le 16 novembre 2022. Par assignation du 6 novembre 2023, la société ESPACIL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : "A titre principal, constater la résiliation du bail, "A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail, "En tout état de cause, ordonner l'expulsion de Madame [O] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, "Supprimer le délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, "Rejeter la demande de délais de paiement, "Condamner Madame [O] [Y] au paiement des sommes suivantes : 827,90 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 18 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, 120 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 6 novembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 12 janvier 2024, la société ESPACIL HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 janvier 2024, s'élève désormais à 2 346,29 €. Elle sollicite la suppression du délai d'expulsion prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et s'oppose au prononcé de délais de paiement en raison des troubles du voisinage causés par la locataire depuis 2018. La société ESPACIL HABITAT considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Madame [O] [Y] expose qu'elle a repris le paiement intégral de son loyer depuis le mois de novembre 2023. Elle indique que les troubles ne sont pas seulement de son fait mais résultent d'une mésentente avec l'une de ses voisines, laquelle déposerait plainte au moindre bruit, et qu'elle envisage de demander une mutation de logement. Elle précise être titulaire d'un droit de visite et d'hébergement à l'égard de ses deux filles de 12 ans qu'elle accueille un weekend sur deux ainsi que la moitié des vacances scolaires. Elle sollicite l'octroi de délais de paiement d'un montant de 50 € par mois, en plus du loyer courant, assorti de la suspension des effets de la clause résolutoire. A titre subsidiaire et dans le cas où de tels délais de paiement ne lui seraient pas accordés, elle souhaite que l'exécution provisoire de la décision à intervenir soit écartée. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de constat de la résiliation du bail "Sur la recevabilité de la demande La société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. "Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 18 août 2022. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 637,41 € n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 octobre 2022. "Sur les délais de paiement Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort de l'accord des parties sur ce point, que Madame [O] [Y] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience. Il ressort de l'audience, que les revenus du foyer de Madame [O] [Y] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 65 € par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Toutefois, il ressort des éléments versés au dossier, et notamment des attestations en justice reçues par la société ESPACIL HABITAT les 25 mai et 19 septembre 2023, que Madame [O] [Y] est responsable de nuisances sonores troublant la tranquillité des voisins. Ceux-ci font en effet état d'aboiements de chiens à toute heure du jour et de la nuit, de claquements de porte intempestifs, de musique très forte en pleine nuit ou encore d'odeurs nauséabondes se dégageant de son appartement. Les nuisances sonores sont par ailleurs confirmées par les rapports d'intervention de la société Médiaction, notamment ceux en date du 2 décembre 2022 et du 28 mars 2023, qui constatent les aboiements de chiens. En outre, huit des voisins de Madame [O] [Y] ont envoyé une pétition à la bailleresse, se plaignant d'odeurs nauséabondes remontant de son appartement, de portes violemment fermées à toute heure du jour et de la nuit et d'aboiements de chiens. Par lettres recommandées avec demande d'accusé de réception en date du 12 septembre 2022 et du 10 janvier 2023, la société ESPACIL HABITAT a mis en demeure Madame [O] [Y] de respecter son obligation de jouissance paisible. Dans ces conditions qui caractérisent un manquement grave de Madame [O] [Y] à son obligation de jouissance paisible de son logement, il convient de rejeter sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Sur la suppression du délai d'expulsion Aux termes de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement […]. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En l'espèce, Madame [O] [Y] est entrée dans les locaux légalement, au titre du contrat de bail consenti par la société ESPACIL HABITAT. Elle n'a actuellement pas de solution de relogement. En outre, aucune des pièces versées au débat ne permet de considérer que la locataire est de mauvaise foi, la bailleresse fondant sa demande sur les seuls troubles du voisinage causés par Madame [O] [Y], lesquels, s'ils nuisent à son voisinage, ne suffisent pas à caractériser la mauvaise foi de la locataire qui se prévaut d'une mésentente avec ses voisins. Ainsi, aucune circonstance ne justifie la réduction du délai de deux mois prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution. L'expulsion ne pourra donc avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale. Sur la dette locative Selon l'article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, la société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 11 janvier 2024, Madame [O] [Y] lui devait la somme de 2 346,29 €, soustraction faite des frais de procédure. Madame [O] [Y] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 18 août 2022 sur la somme de 637,41 €, à compter de l'assignation sur la somme de 190,49 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [O] [Y] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 509,21 €. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 11 janvier 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l'arriéré locatif précité. Elle ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Madame [O] [Y], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu des troubles dont fait état la bailleresse, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 août 2022 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 mai 2011 entre la société ESPACIL HABITAT, d'une part, et Madame [O] [Y], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3]) est résilié depuis le 19 octobre 2022, CONDAMNE Madame [O] [Y] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 2 346,29 € (deux mille trois cent quarante-six euros et vingt-neuf centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 11 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 18 août 2022 sur la somme de 637,41 €, à compter de l'assignation sur la somme de 190,49 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, AUTORISE Madame [O] [Y] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 65 € (soixante-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, ORDONNE à Madame [O] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Madame [O] [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 509,21 € (cinq cent neuf euros et vingt-et-un centimes) par mois, DIT que cette indemnité d'occupation, due à compter 11 janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE la société ESPACIL HABITAT de ses autres demandes, DÉBOUTE Madame [O] [Y] de ses autres demandes, DÉBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [O] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 août 2022 et celui de l'assignation du 6 novembre 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge