Tribunal judiciaire, 11 juin 2024. 23/04414

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE N° RG 23/04414 - N° Portalis DBYQ-W-B7H-IA2V 4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 11 Juin 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré : Présidente : M. Bernard VALEZY, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection assistée, pendant les débats de Madame Céline TREILLE, greffière ; DEBATS : à l'audience publique du 26 Mars 2024 ENTRE : S.A. ALLIADE HABITAT venant aux droits de CITE NOUVELLE dont le siège social est sis 173 Avenue Jean Jaurès - 69007 LYON 7 Représentée à l’audience par Madame [V] [W], munie d’un pouvoir. ET : Monsieur [B] [U] demeurant 4 Rue louise MICHEL - 42240 UNIEUX non comparant JUGEMENT : Réputé contradictoire et en premier ressort, Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 Juin 2024 EXPOSÉ DU LITIGE Exposé des faits et de la procédure Suivant acte sous seing privé du 10 septembre 2020, à effet du 11 septembre 2020, la S.A. d'HLM CITÉ NOUVELLE aux droits de laquelle vient désormais la S.A. ALLIADE HABITAT a donné à bail à Monsieur [B] [U], un immeuble à usage d'habitation situé 4 rue Louise Michel 42240 UNIEUX, moyennant un loyer mensuel révisable de 373.63 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 106,08 euros, et le versement d'un dépôt de garantie " Logement et accès " d'un montant de 393 euros. Suivant acte sous seing privé du 28 octobre 2020, à effet du même jour, pour une durée d'un mois renouvelable par tacite reconduction, la S.A. d'HLM CITÉ NOUVELLE aux droits de laquelle vient désormais la S.A. ALLIADE HABITAT a donné à bail à Monsieur [B] [U], un garage n°51798, situé rue Louise Michel, 42240 UNIEUX, moyennant un loyer mensuel révisable 20,56 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 50 euros. La S.A. ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 19 juillet 2023 à Monsieur [B] [U] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 3 158,42 € et mise en demeure de justifier de l'occupation du logement, signifié à étude. Par courrier simple du 12 juillet 2023, la S.A. ALLIADE HABITAT a préalablement informé l'organisme payeur de l'aide au logement de l'existence d'impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX). En dépit des démarches entreprises pour un apurement de la dette par la bailleresse, aucune solution amiable n'a été trouvée entre les parties. Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 18 octobre 2023, signifiée à étude, la S.A. ALLIADE HABITAT a attrait Monsieur [B] [U] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de : - constater la résiliation des contrats de location liant les parties, et ce, pour défaut de paiement des loyers et charges locatives, conformément aux clauses résolutoires insérées dans les contrats de location telle que rappelée dans le commandement de payer les loyers et subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers par application des articles 1217 et suivants du code civil étant rappelé l'obligation de paiement visée à l'article 1728 du même code, - ordonner son expulsion et celle de tous occupants de leur chef du logement et du garage et ce au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier conformément aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du code de procédures civiles d'exécution, - le condamner à lui payer les sommes suivantes : - 4190,22 euros au titre de sa créance locative, outre les loyers échus entre la date d'assignation et la date d'audience, - une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer, des révisions légales et des charges à compter de la date de résiliation jusqu'à reprise des lieux, - 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - aux entiers dépens de l'instance comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire, de l'assignation, et sa dénonciation à la Préfecture. La S.A. ALLIADE HABITAT a notifié l'assignation à la préfecture de la Loire par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 19 octobre 2023. L'audience s'est tenue le 26 mars 2024 devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne. Prétentions et moyens des parties Lors de l'audience, la S.A. ALLIADE HABITAT, représentée avec pouvoir, maintient l'ensemble de ses demandes, sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 7 390,15 €, arrêtée au 29 février 2024, échéance du mois de février 2024 incluse. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, en se fondant sur les dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que Monsieur [B] [U] ne règle plus les loyers courants depuis le 11 mai 2023. Les délais octroyés étant expirés, et ce dernier n'ayant pas régularisé sa situation d'impayés, elle se prévaut de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives. Monsieur [B] [U], régulièrement cité, n'était ni comparant, ni représenté. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience. Il en ressort qu'il n'a pu être réalisé en raison de l'absence de Monsieur [B] [U] aux rendez-vous fixés par l'organisme compétent. Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2024 pour y être rendu la présente décision. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'absence du défendeur L'article 472 du code de procédure civile dispose que " Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ". En l'espèce, il convient de faire application de l'article précité en raison de l'absence du défendeur. SUR LA DEMANDE PRINCIPALE Sur la demande de constat de résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La S.A. ALLIADE HABITAT justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail d'habitation et des deux garages Aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le contrat signé le 28 octobre 2020, à effet du même jour, pour une durée d'un mois renouvelable par tacite reconduction, entre les parties concernant le garage n°51798 situé rue Louise Michel, 42240 UNIEUX, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et charges locatives, un mois après un commandement de payer resté infructueux. Néanmoins, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Dès lors, il convient de faire application dudit délai. Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail d'habitation et du garage précités a été signifié au locataire le 19 juillet 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3 158,42 € n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d'acquisition de cette clause sont réunies pour les deux contrats de locations susvisés depuis le 20 septembre 2023. Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [B] [U] n'a toujours pas restitué les clés du logement et le boîtier émetteur du garage. Il convient donc d'ordonner l'expulsion de Monsieur [B] [U] et de dire que faute par Monsieur [B] [U] d'avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d'un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux. Il convient également de rappeler qu'aux termes de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, " les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ". À défaut de quoi, conformément à l'article L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l'exécution. La résiliation judiciaire du contrat de bail litigieux étant constatée, par application de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, il n'y a pas lieu d'examiner la demande subsidiaire quant au prononcé de ce dernier aux torts et griefs exclusifs de Monsieur [B] [U]. Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En l'espèce, la S.A. ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 21 mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse, établissant l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation) à la somme de 7390,15 euros. Au regard des justificatifs fournis, la créance de la S.A. ALLIADE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant. Il convient par conséquent de condamner Monsieur [B] [U] à payer à S.A. ALLIADE HABITAT la somme de 7 390,15 €, arrêtée au 29 février 2024, comprenant l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation), échéance du mois de février 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision. Sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation Monsieur [B] [U] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par S.A. ALLIADE HABITAT, soit la somme de 549,84 € (cf. décompte). Par ailleurs, l'indemnité d'occupation est destinée à indemniser le bailleur d'une part de la poursuite irrégulière de l'occupation et d'autre part du fait qu'il est privé de la libre disposition des locaux. À cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [B] [U] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l'instance. En l'espèce, Monsieur [B] [U] est la partie perdante du litige. Elle sera en conséquence condamnée aux dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût de l'assignation, de sa dénonciation à la préfecture, du commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 3158,42 euros. Enfin, il n'y a pas lieu, en l'espèce, de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux et de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort, DÉCLARE l'action en résiliation de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives recevable, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer les loyers du 19 juillet 2023 n'a pas été réglée dans les deux mois, CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, prévue au contrat de bail, CONSTATE en conséquence que le contrat de bail conclu le 10 septembre 2020, à effet du 11 septembre 2020, entre la S.A. d'HLM CITÉ NOUVELLE aux droits de laquelle vient désormais la S.A. ALLIADE HABITAT, d'une part, et Monsieur [B] [U], d'autre part, concernant le logement situé 4 rue Louise Michel 42240 UNIEUX, s'est trouvé de plein droit résilié le 20 septembre 2023, par application de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, CONSTATE en conséquence que le contrat signé le 28 octobre 2020, à effet du même jour, pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction, entre la S.A. d'HLM CITÉ NOUVELLE aux droits de laquelle vient désormais la S.A. ALLIADE HABITAT et Monsieur [B] [U], concernant le garage n°51798 situé rue Louise Michel, 42240 UNIEUX, s'est trouvé de plein droit résilié le 20 septembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle, CONDAMNE Monsieur [B] [U] à payer à la S.A. ALLIADE HABITAT la somme de 7 390,15 €, arrêtée au 29 février 2024, comprenant l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation), échéance du mois de février 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision, FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [B] [U] à la somme mensuelle de 549,84 €, à compter de la résiliation du bail, et au besoin le CONDAMNE à verser à la S.A. ALLIADE HABITAT, ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mars 2024 jusqu'à complète libération des lieux, DIT que faute par Monsieur [B] [U] d'avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d'un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux, RAPPELLE qu'aux termes de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, " les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ", RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, REJETTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires, DIT n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [B] [U] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût de l'assignation, de sa dénonciation à la préfecture, du commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 3158,42 euros. RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. La présente décision a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé. LE GREFFIERLE JUGE