Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 23/03527

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ Charges de copropriété N° RG 23/03527 N° Portalis 352J-W-B7H-CZHOO N° MINUTE : Assignation du : 07 Mars 2023 JUGEMENT rendu le 27 Juin 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société CABINET HABRIAL, BAUER & ASSOCIES, S.A [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Maître Anne-Marie MASSON de l'Association GOLDBERG – MASSON & Associés , avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R91 DÉFENDERESSE S.C.I. CITY CAPITAL 1 [Adresse 2] [Localité 4] non- représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Anita ANTON, Vice-Présidente, statuant en juge unique. assistée de Line-Joyce GUY, Greffière. Décision du 27 Juin 2024 Charges de copropriété N° RG 23/03527 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZHOO DÉBATS A l’audience publique du 23 Mai 2024 JUGEMENT - Réputé contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La SCI City Capital 1 est copropriétaire au sein du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (lots 20-26-27). Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, le cabinet Habrial Bauer et Associés, a assigné la SCI City Capital 1 devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamnée au paiement des sommes suivantes : - 10.779,35 euros au titre des charges, travaux de copropriété et frais nécessaires selon décompte arrêté au 14/02/2023, augmentée des intérêts en matière civile à compter de l'assignation, - 3.000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive, - 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation du 7 mars 2023 a été signifiée par remise à tiers présent. La SCI City Capital 1 n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire. Par conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 22 novembre 2023 et signifiées par huissier le 17 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a actualisé ses demandes comme suit : « Condamner la SCI CITY CAPITAL 1 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], les sommes suivantes : - 5 767,19 euros au titre des charges, travaux de copropriété et frais nécessaires selon décompte du 16.06.2023 au 08.11.2023, qui sera augmentée des intérêts en matière civile à compter de l’assignation, Décision du 27 Juin 2024 Charges de copropriété N° RG 23/03527 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZHOO - 4 500 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive, - 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, La condamner aux entiers dépens de l'instance. Dire n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir ». La clôture des débats a été prononcée le 29 novembre 2023. L'affaire a été appelée à l'audience du 23 mai 2024, puis mise en délibéré au 27 juin 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande principale en paiement des charges En droit, selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit : les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Décision du 27 Juin 2024 Charges de copropriété N° RG 23/03527 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZHOO L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] justifie tout d'abord par la production d’une fiche immeuble que la SCI City Capital 1 est propriétaire des lots n° 20, 26 et 27 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 3]. Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : - un décompte du 14/02/2023, - les appels de fonds des 15 mars, 13 juin, 21 septembre et 14 décembre 2022, - les justificatif de frais, - les procès-verbaux d'assemblée générale du 23/12/2020, du 29/11/2021, du 08/12/2022, du 03/02/202313/03/2023, 15/06/2023 et 18/09/2023, - une attestation de non recours, - le contrat de syndic, - un décompte en date du 08 novembre 2023 pour la période du 16.06.2023 au 08.11.2023, - les justificatifs de frais. Il résulte du décompte qu’un virement en date du 13/06/2023 d’un montant de 699 euros apparaît au crédit du compte qui est imputé sur les frais alors que le débiteur a intérêt à s’acquitter de sa dette avant de s’acquitter des frais qui lui sont réclamés et dont le caractère nécessaire est laissé à l’appréciation du tribunal. Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la société SCI City Capital 1 est débiteur de la somme de 4.708,19 euros (5.407,19 euros - 699 euros) au titre des charges selon décompte du 08/11/2023. La SCI City Capital 1 ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 4.708,19 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 8 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 mars 2023. 2. Sur les frais de recouvrement Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 6.760 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. En droit, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais. En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées : - les intérêts de retard ; - les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ; - les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ; - les frais de commissaires de justice engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ; - les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile. Décision du 27 Juin 2024 Charges de copropriété N° RG 23/03527 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZHOO En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] sollicite au titre des frais, le paiement des frais de mise en demeure d’un montant de 52 euros du 10/05/2022 et d’un montant de 62 euros du 19/07/2022, outre des frais d’envoi de dossier à l’avocat pour un montant de 225 euros du 15/12/2022 et de suivi de contentieux pour un montant total de 720 euros du 23/02/2023 et du 16/06/2023. Les frais de suivi contentieux et d’envoi de dossier à l’avocat correspondent aux diligences normales d’un syndic de copropriété et ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance. Dans ces conditions, il y a lieu de condamner la SCI City Capital 1 à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] la somme de 114 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 3. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 4.500 euros de dommages-intérêts. Toutefois, il n’établit pas que les manquements de la SCI City Capital 1 à son obligation de payer les charges aient causé des difficultés de trésorerie à la copropriété. En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. 4. Sur les demandes accessoires La SCI City Capital 1 succombant, sera condamnée aux dépens. La SCI City Capital 1 sera également condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] sera débouté du surplus de ses demandes. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement, et par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort : CONDAMNE la SCI City Capital 1 à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], la somme de 4.708,19 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 8 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 mars 2023; CONDAMNE la SCI City Capital 1 à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] la somme de 114 euros au titre des frais de recouvrement prévu à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE la SCI City Capital 1 à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE la SCI City Capital 1 aux dépens ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] du surplus de ses demandes ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit. Fait et jugé à Paris le 27 Juin 2024 La Greffière La Présidente