Tribunal judiciaire, 06 février 2024. 21/05792

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie Certifiée Conforme délivrée le : à Me René PETRELLI Copie Exécutoire délivrée le : à Me Hélène EPINAT ■ 8ème chambre 1ère section N° RG 21/05792 N° Portalis 352J-W-B7F-CUJLX N° MINUTE : Assignation du : 15 avril 2021 JUGEMENT rendu le 06 février 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic la société Dauchez Property Management [Adresse 1] [Localité 3] représenté par Me René PETRELLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1160 DÉFENDERESSE SCI WARRIORS [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Hélène EPINAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0961 Décision du 06 février 2024 8ème chambre 1ère section N° RG 21/05792 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUJLX COMPOSITION DU TRIBUNAL Laure BERNARD, Vice-Présidente, Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente, Julien FEVRIER, Juge, assistés de Delphine PROVOST-GABORIEAU, Greffier. DÉBATS A l’audience du 08 novembre 2023 tenue en audience publique devant Laure BERNARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. JUGEMENT Prononcé par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort. EXPOSE DU LITIGE La SCI Warriors est propriétaire du lot privatif [Cadastre 6] dépendant du rez-de-chaussée du bâtiment sur cour de l’immeuble sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par acte d'huissier délivré le 27 avril 2021, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], à [Localité 4], représenté par son syndic, la société Dauchez Property Management, a fait citer la société Warriors pour obtenir sa condamnation à procéder à la restitution du lot n° 51 à son affectation de garage, avec remise de la porte du garage en son état initial. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : « Vu les dix-neuf pièces communiquées, Vu les articles 9 alinéa 1er et 43 de la Loi du 10 juillet 1965, Vu l'article 7 du chapitre III du Règlement de copropriété – état descriptif de division, - Condamner la SCI Warriors à restituer son lot privatif n°51 à l’affectation exclusive de « garage » conformément aux stipulations du règlement de copropriété – état descriptif de division en date à Paris du 4 avril 1962. Vu l’article 25 b de la Loi du 10 juillet 1965, - Condamner la SCI Warriors à remettre en son état d’origine la porte de son garage lot 51 ouvrant sur la cour intérieure de l’immeuble. Vu l'article L.131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, - Condamner la SCI Warriors à payer au Syndicat des Copropriétaires une astreinte provisoire de 200 € par jour de retard, dans l’éventualité où elle n'aurait pas remis sa porte en son état originel, sous un délai d'un mois à compter de la signification du jugement. - Déclarer inopposable au syndicat des copropriétaires l’arrêté d’absence d’opposition à autorisation de travaux n° DP 075 116 22 V0072246 rendu le 11 mars 2022 par la mairie de [Localité 8] au bénéfice de la SCI Warriors, - Débouter la SCI Warriors de l’ensemble de ses demandes, fins, et conclusions, - Condamner la SCI Warriors à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], une indemnité de 3.600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, Vu l’article 514 du code de procédure civile - Rappeler que l’exécution provisoire est de droit, - Condamner la SCI Warriors aux dépens ». Le syndicat des copropriétaires soutient au visa de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et des dispositions du règlement de copropriété que la SCI Warriors a fait un usage illégal de son lot, en l'aménageant en bureau et en le donnant à bail pour l'exercice d'une activité paramédicale. Il souligne que le règlement de copropriété ainsi que l’état descriptif de division définissent le lot privatif n° 51 comme affecté à usage de garage, et aucunement d’habitation, de bureau ou de local professionnel. En réponse au moyen de défense selon lequel il violerait les dispositions de l'article 26 de loi du 10 juillet 1965 en s'opposant au changement de destination de garage du lot [Cadastre 5] 51, le syndicat des copropriétaires réplique que c’est tout au contraire la SCI Warriors qui tente d’imposer un changement radical de la destination de son lot privatif, expressément défini comme garage. Il affirme également que l'autorisation de la mairie de [Localité 8] dont se prévaut la SCI a été obtenue sur la base d'une déclaration erronée et qu'en toute hypothèse, elle ne peut faire échec à l'application des dispositions d'ordre public du statut légal de la copropriété des immeubles bâtis. Il fait valoir enfin que la transformation du garage en local professionnel porte bien atteinte aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l’immeuble, qui a intérêt à conserver ses garages qui sont en nombre bien moins important que les logements. Le syndicat des copropriétaires s'oppose à la demande reconventionnelle indemnitaire, contestant toute attitude discriminante à l'encontre de la société défenderesses et soulignant l'absence d'élément justifiant du préjudice prétendument subi, tant dans son principe que dans son quantum. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 07 novembre 2022, la SCI Warriors demande au tribunal de : « Vu l’article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 Vu le règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] - Dire que la SCI Warriors peut affecter le lot [Cadastre 6] dont elle est propriétaire à un usage de bureau, - En conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de l’intégralité de ses demandes, - Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à verser à la SCI Warriors la somme de 18.700€ sauf à parfaire, au titre du préjudice subi du fait du comportement discriminatoire et comminatoire du syndicat, - Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à verser à la SCI Warriors la somme de 369,20€ correspondant aux frais d’huissier engagés pour démontrer l’absence d’arrivée et évacuation d’eau dans le lot 51, - Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - Le condamner en outre aux entiers dépens » La SCI Warriors s'oppose à la demande du syndicat des copropriétaires et prétend qu'en application du premier alinéa de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, elle peut occuper son lot pour un usage professionnel, quelle que soit la description qui en est faite dans le règlement de copropriété. Elle soutient que le changement d’usage de son lot ne modifie pas la destination de l’immeuble et n’est donc pas soumis à l’autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires, qui ne pourrait pas s’y opposer en application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Elle se prévaut également d'avoir obtenu une autorisation administrative de la ville de [Localité 8] devenue définitive pour transformer son local en bureau, conformément aux dispositions de l'article 7 du règlement de copropriété de l’immeuble. Elle prétend enfin être victime d’un acharnement discriminatoire du syndicat des copropriétaires, les tentatives de règlement amiable du litige qu'elle a entreprises sont restées lettre morte alors que le lot [Cadastre 7], également décrit comme garage, appartenant à un autre copropriétaire, a été transformé en bureau sans opposition du syndicat, et s'estime dès lors fondé à solliciter l'indemnisation du préjudice qu'elle prétend avoir subi du fait de cette attitude, l'ayant empêchée de louer les lieux à compter du 1er juin 2021. Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 06 mars 2023. L'affaire, appelée à l'audience du 08 novembre 2023, a été mise en délibéré au 06 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les demandes de « dire » et de « constater » Il n'y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties. Sur la demande principale L'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment qu'au sein d'une copropriété, le « règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance (...) ». Il précise en son alinéa 2 que ce règlement de copropriété « ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ». Le règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle, détermine la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance. Toutefois, les clauses limitant la liberté d’usage des parties privatives des copropriétaires ne sont valables que si elles sont justifiées par la destination de l’immeuble. Décision du 06 février 2024 8ème chambre 1ère section N° RG 21/05792 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUJLX L'article 9 I de la loi précitée dispose que « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. » Le changement d'affectation d'un lot est possible dès lors que la nouvelle affectation n'est pas expressément prohibée par le règlement de copropriété, qu'elle est conforme à la destination de l'immeuble et qu'elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. La destination contractuelle du lot ou son actuelle affectation ne sont donc pas de nature à empêcher, à elles seules, un copropriétaire de changer librement l’usage de son lot. Les clauses du règlement de copropriété limitant les droits d’un copropriétaire interprétées strictement. Le copropriétaire n'est pas tenu par la destination contractuelle du règlement de copropriété et reste libre de modifier l'affectation de la partie privative de son lot, sous les seules conditions de l'article 9, sauf si une clause contractuelle le prohibe expressément (Cass Civ. 3ème, 10 déc. 1986, n° 82-15.198). Sur ce, L'article 7 du règlement de copropriété de l'immeuble prévoit expressément que « les appartements et locaux pourront être occupés soit à usage d'habitation, soit à usage professionnel ou commercial et, dans ces derniers cas, sous réserve de l'octroi de toutes les autorisations administratives s'il y a lieu, mais à la condition expresse de ne pas nuire à la bonne tenue et à la tranquillité de l’immeuble. Les appartements et locaux ne pourront être occupés que par des personnes de bonne vie et mœurs. » Ainsi et d'une part, l’article 7 précité du règlement de copropriété envisage expressément une occupation à usage d'habitation, professionnel ou commercial, et ne prohibe pas expressément le changement de destination des lots. En outre et d'autre part, la situation matérielle actuelle de l'immeuble est déjà celle d'un immeuble mixte d'habitation et de bureaux, comme l'établit le constat d'huissier rédigé à la demande de la société défenderesse, s'agissant du rez-de-chaussée du bâtiment sur cour, avec la transformation en bureaux des lots n° 52, 53 et 54. Enfin, s'il l'allègue, le syndicat des copropriétaires succombe à démontrer que le changement d’affectation du lot litigieux porte atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l'immeuble, le seul argument selon lequel ces derniers « ont le plus grand intérêt à conserver ces garages car ils se trouvent en nombre bien moins important que de logements » étant inopérant. Il convient donc, au regard de l'ensemble de ses éléments, de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes tendant à la restitution par la SCI Warriors de l'affectation d’origine de son lot et à celle subséquente de remise en état de la porte de garage. Sur la demande reconventionnelle indemnitaire formée par la la SCI Warriors L'article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé de le réparer ». Sur ce, Il ressort des éléments versés au débat que le lot litigieux avait été, par contrat de bail du 23 novembre 2019, mis à disposition d'un cabinet paramédical, pour un montant mensuel de 1.100 euros, qui a pris fin le 31 mai 2021. Si elle le prétend, la SCI Warriors succombe à démontrer que l'arrêt de ce bail contracté initialement pour une durée de neuf ans s'explique uniquement par la procédure judiciaire introduite par le syndicat des copropriétaires, et plaçant comme elle l'énonce la société défenderesse dans une situation « d'insécurité juridique ». Le seul préjudice pouvant ouvrir droit à réparation, à le supposer avéré, serait celui constitué d'une perte de chance de pouvoir disposer librement de son lot, ce dont la SCI Warriors ne se prévaut ni ne justifie, fût-ce à titre subsidiaire. Il sera au surplus souligné que la demande indemnitaire formée avec la mention « à parfaire » constitue une demande indéterminée et hypothétique, de sorte qu'il ne répond pas aux critères du préjudice certain susceptible de réparation, dès lors qu'il est assorti d'un aléa et d'une condition potestative (ex. : Cour d'appel de Nîmes, 2ème chambre, section A, 1er octobre 2020, n° RG 19/00544). Par conséquent et pour l'ensemble de ces raisons, la demande reconventionnelle indemniatire de la SCI Warriors sera rejetée. Sur la demande reconventionnelle de prise en charge de frais d'huissier Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, « Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. » L'article 9 du code de procédure civile dispose en outre que « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. » Sur ce, Si, aux termes du dispositif de ses écritures, la SCI Warriors sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à prendre en charge les « frais d’huissier engagés pour démontrer l’absence d’arrivée et évacuation d’eau dans le lot 51 », force est de constater qu'elle ne justifie sa prétention ni en droit ni en fait, outre qu'elle ne produit aucun élément probant sur ce point. Ladite demande doit donc être rejetée en l'état. Sur les demandes accessoires Partie succombante, le syndicat des copropriétaires est condamné aux entiers dépens ainsi qu'à payer à la SCI Warriors une indemnité de 3.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SCI Warriors sera en outre dispensée de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure, conformément aux dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit. Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de l'ensemble de ses prétentions, DEBOUTE la SCI Warriors de ses demandes reconventionnelles indemnitaire et de prise en charge de frais d'huissier, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, à payer à la SCI Warriors une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, aux dépens, DISPENSE la SCI Warriors de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure, conformément aux dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. Fait à Paris, le 06 février 2024 Le GreffierLa Présidente