Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
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NT
REFERENCES : N° RG 23/03275 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YQTN
Minute : 24/00305
S.A. CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33
C/
Monsieur [Y] [W]
Madame [H] [V] [J] [X] épouse [W]
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Gaëlle LE DEUN
Copie délivrée à :
M. [Y] [W]
Mme [H] [V] [J] [X] épouse [W]
Le
AUDIENCE CIVILE
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE
par Madame Mauricette MECHICHE, Magistrat à titre temporaire par décret du 22 août 2022, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection
Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 14 Décembre 2023 tenue sous la présidence de Madame Mauricette MECHICHE,Magistrat à titre temporaire par décret du 22 août 2022, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection
Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDERESSE :
S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est situé [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentée par Maître Gaëlle LE DEUN du barreau du Val d’Oise, membre de la SELARL LE NAIR BOUYER & ASSOCIES
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Monsieur [Y] [W], demeurant [Adresse 1]
Comparant en personne
Madame [H] [V] [J] [X] épouse [W], demeurant [Adresse 1]
Comparante en personne
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2008 la CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [Y] [W] et par avenant au dit acte en date du 4 juin 2009 à Madame [H] [V] [W] née [J] [X] , un local à usage d’habitation sis [Adresse 1] , moyennant le versement d’un loyer mensuel 411,29 euros , et un emplacement de stationnement référencé 317201.
Par acte du commissaire de justice délivré le 17 octobre 2023, la CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [H] [V] [W] née [J] [X] et Monsieur [Y] [W] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois aux fins de les voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
-A titre principal, constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire du logement ou, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers du logement et garage,
En conséquence, ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si nécessaire, avec le concours de la force publique,
-dire que le sort des meubles soit réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
-Dire que dans l’hypothèse que si le tribunal viendrait à accorder des délais de règlement et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire, les débiteurs seront tenus de régler chaque mensualité avant le 5 de chaque mois en sus du loyer courant et qu’à défaut de versement d’une seule mensualité, la totalité de la dette deviendra alors exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet ;
-condamner solidairement Madame [H] [V] [W] née [J] [X] et Monsieur [Y] [W] au paiement des sommes suivantes :
.1557,17 euros au titre des loyers et des charges impayés selon décompte arrêté au 25 mai 2023, ainsi que les loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 22 juin 2023 jusqu’à la résiliation du bail,
.une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération totale des lieux,
. 800 euros à titre de dommages et intérêts,
.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 14 décembre 2023.
la CDC HABITAT SOCIAL représentée par son avocat, maintient ses demandes et actualise celle relative à l’arriéré locatif à la somme de 2566,72 euros, selon décompte arrêté au 4 décembre 2023, déclare ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension de la clause résolutoire et précise qu’elle adressera un décompte actualisé tenant compte des versements effectués par les locataires, avant la fin du mois de décembre 2023 si le tribunal l’y autorise par note en cours de délibéré.
Madame [H] [V] [W] née [J] [X] et Monsieur [Y] [W] ont exposé leur situation personnelle, professionnelle et familiale en précisant qu’ils ont 4 enfants à charge dont 2 mineurs, qu’ils ont versé avant l’audience la somme totale de 1000 euros, qu’ils payaient régulièrement leur loyer et charge , qu’ils demandent la mise en place d’un échéancier et propose de verser 100 euros tous les 15 de chaque mois,
Compte tenu des débats, la juge autorise la CDC HABITAL SOCIAL à transmettre avant la fin du mois de décembre un décompte actualisé ;
L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de la Seine Saint Denis n’est pas parvenue au tribunal avant l’audience ;
A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 04 mars 2024 ;
MOTIVATION DE LA DECISION
Sur la recevabilité des demandes
Conformément aux II et III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et applicable à l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie électronique plus de six semaines avant l’audience et la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) a été informée de la situation d’impayé des locataires deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation délivrée le 17 octobre 2023 .
L’action de la CDC HABITAT SOCIAL est donc recevable.
Sur le bienfondé des demandes
L’article 24 I de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».
Le bail initial signé les 18 octobre 2005 et le 4 juin 2009, dans ses conditions générales, contient une clause résolutoire (article 4.5) de ses conditions générales une clause prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail pourra être résilié de plein droit dans le cadre des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Un commandement de payer la somme en principal de 1739,70€ incluse, ayant été signifié à Madame [H] [V] [W] née [J] [X] et Monsieur [Y] [W] le 31 janvier 2023, rappelait tant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 que la clause résolutoire insérée dans le bail, est resté sans effet au vu du décompte produit, le paiement n’étant pas intervenu dans le délai de deux mois impartis par la loi ;
En conséquence, il y a lieu d'ordonner l'expulsion du logement et place de stationnement de Madame [H] [V] [W] née [J] [X] et Monsieur [Y] [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser le bailleur, conformément aux articles L. 433-1, et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des locataires.
Sur la demande en paiement des arriérés locatifs
Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et applicable à l’espèce, le juge « peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de cette même loi ».
En l’espèce, il ressort du décompte actualisé a 30 novembre 2023 que Madame [H] [V] [W] née [J] [X] et Monsieur [Y] [W] reste devoir la somme de 2566,72euros au titre de l’arriéré locatif au 30 novembre 2023 ;
Néanmoins, ce décompte comprend des « frais de poursuite » qui relèvent des dépens pour un montant total de 542,15euros qu'il convient de déduire de la créance.
L’article 12 de l’avenant au contrat de location conclu le 04 juin 2009 prévoit la solidarité entre les locataires et il est établi par la production d’un extrait de l’acte de mariage que Madame [H] [V] [W] née [J] [X] et Monsieur [Y] [W] sont mariés et demeurent dans le domicile familial, ce qui n’a pas été contredit à l’audience ;
Dès lors, Madame [H] [V] [W] née [J] [X] et Monsieur [Y] [W] seront solidairement tenus au paiement de la dette.
En conséquence, Madame [H] [V] [W] née [J] [X] et Monsieur [Y] [W] seront solidairement condamnés à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2024,57euros frais déduit et arrêtée au 30 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur le fondement de l'article 1240 de code civil, tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, ou tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [H] [V] [W] née [J] [X] et Monsieur [Y] [W] au paiement, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux, tant pour le logement que pour l’emplacement de stationnement ;
SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE
L’article 24 V de la loi du 9 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 applicable dès le 29 juillet 2023, prévoit que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, Madame [H] [V] [W] née [J] [X] et Monsieur [Y] [W] en situation de régler sa dette locative. ».
Il résulte par ailleurs de l’article 24 VII dans sa nouvelle rédaction que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges».
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.
Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par la juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, il ressort de l’audience et du décompte produit par note en délibéré autorisé par la juge, que Madame [H] [V] [W] née [J] [X] et Monsieur [Y] [W] ont repris les paiements du loyer depuis le 10 février 2023, qu’ils assure des versements réguliers depuis plusieurs mois pour tenter d’apurer leur dette, que la SA CDC HABITAT SOCIAL a précisé dans son acte introductif d’instance, que le tribunal pourrait envisager d’accorder des délais et qu’à l’issue de l’audience, elle a précisé qu’elle ne s’opposait pas à l’octroi des délais de paiement ni à la suspension de la clause résolutoire, que les locataires proposent de verser la somme de 100 euros tous les 15 de chaque mois en plus du loyer en cours ;
En conséquence, compte tenu de l’accord du bailleur et de la situation financière des locataires, il convient d'accorder à Madame [H] [V] [W] née [J] [X] et Monsieur [Y] [W] des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif.
Faute pour à Madame [H] [V] [W] née [J] [X] et Monsieur [Y] [W] de respecter les délais de paiement ainsi accordés et quinze jours après une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d'avoir à reprendre les paiements, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à compter de son acquisition et permettant son expulsion.
Sur la demande en dommages et intérêts
En vertu de l’article 1231-5 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ».
En l’espèce, d’une part, aucun préjudice n’est caractérisé justifiant de faire droit à des dommages et intérêts autres que ceux alloués dans le cadre de l’indemnité d’occupation ; d’autre part, que Madame [H] [V] [W] née [J] [X] et Monsieur [Y] [W] sont d’ores et déjà condamnés solidairement au paiement de la dette avec intérêts au taux légal ; En conséquence, la demande sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
Madame [H] [V] [W] née [J] [X] et Monsieur [Y] [W] perdant le procès, supporteront solidairement, la charge des dépens.
Par souci d’équité, la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d’appel, mis à disposition par les soins du greffe,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé le 18 octobre 2005 et son avenant en date du 04 juin 2009 entre la CDC HABITAT SOCIAL et Madame [H] [V] [W] née [J] [X] et Monsieur [Y] [W] , concernant un appartement à usage d’habitation à titre principal sis [Adresse 1] , sont réunies à la date du 31 mars 2023 ;
CONDAMNE solidairement Madame [H] [V] [W] née [J] [X] et Monsieur [Y] [W] à verser à la CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2 024,57 euros, arrêtée au 30 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
AUTORISE Madame [H] [V] [W] née [J] [X] et Monsieur [Y] [W] à se libérer de la dette locative en 21 mensualités de 100 euros payables avant le 15 de chaque mois, la première mensualité étant due avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, et la dernière mensualité devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;
RAPPELLE que ces versements viendront en sus des loyer et charges courants ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :
- que la clause résolutoire retrouve son plein effet;
- que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
- qu'à défaut pour Madame [H] [V] [W] née [J] [X] et Monsieur [Y] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la CDC HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
- que Madame [H] [V] [W] née [J] [X] et Monsieur [Y] [W] soient condamnés solidairement à verser à la CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
DEBOUTE la CDC HABITAT SOCIAL du surplus de ses demandes, y compris celle formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE solidairement Madame [H] [V] [W] née [J] [X] et Monsieur [Y] [W] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 janvier 2023 ;
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;
Le 04 mars 2024
LE GREFFIERLA PRESIDENTE
