Cour d'appel, 07 décembre 2022. 21/08899

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 07 DECEMBRE 2022 N° 2022/ 549 N° RG 21/08899 N° Portalis DBVB-V-B7F-BHUL4 [S] [K] C/ E.P.I.C. 13 HABITAT Copie exécutoire délivrée le : à : Me Laure LAYDEVANT Me Pascale BARTON-SMITH Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 27 Octobre 2020. APPELANT Monsieur [S] [K] né le 23 Avril 1966 à [Localité 4] (94), demeurant [Adresse 1] - [Localité 2] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/002177 du 21/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) représenté par Me Laure LAYDEVANT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE E.P.I.C. 13 HABITAT prise en la personne de son représentant légal en exercice domiclié au siège sis demeurant [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Me Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Décembre 2022. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Décembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Par acte sous seing privé daté du 29 juin 1992, un bail d'habitation portant sur un appartement de type T4, situé [Adresse 1], à [Localité 2], a été consenti à Madame [H]. Cette dernière est décédée le 21 novembre 2008. Par acte sous seing privé daté du 26 janvier 2015, les établissements publics 13 HABITAT, propriétaires du logement loué, ont transféré à Monsieur [K] le bail initialement consenti à Madame [H]. Les voisins ont alors commencé à se plaindre de nuisances récurrentes telles que des cris, des disputes, des jets d'objets par Monsieur [K] dans son appartement. Les établissements publics 13 HABITAT ont, en outre, constaté d'importantes dégradations dans le logement, entraînant régulièrement des dégâts des eaux. Ils déploraient également des loyers impayés, justifiant la délivrance, le 9 octobre 2019, d'un commandement de payer visant la clause résolutoire. Par acte d'huissier en date du 10 décembre 2019, les établissements publics 13 HABITATS ont fait assigner Monsieur [K] devant le Tribunal Judiciaire ( Pôle Proximité ) de MARSEILLE pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la résiliation du bail et l'expulsion de Monsieur [K], sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du jugement. Ils sollicitaient, en outre, la condamnation de Monsieur [K] à leur verser la somme de 1 007,50 €, au titre des loyers et charges impayées arrêtés au 9 décembre 2019, une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation, pour un montant mensuel de 303,37 € et ce, jusqu'à complète libération des lieux, la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre la condamnation de leur adversaire aux dépens. Par jugement en date du 27 octobre 2020, le Tribunal Judiciaire ( Pôle Proximité ) de MARSEILLE a prononcé la résolution du bail conclu entre les parties, a ordonné l'expulsion de Monsieur [K] du logement loué et l'a condamné à verser aux établissements publics 13 HABITAT la somme de 915,41 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 9 décembre 2019 ainsi qu'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 10 décembre 2019 et ce, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire. Il a également dit qu'à défaut de libération des lieux dans un délai de quinze jours à compter de la signification de sa décision, Monsieur [K] serait tenu au paiement d'une astreinte provisoire de 50 € par jour de retard pendant trois cents jours, a condamné Monsieur [K] à verser aux établissements publics 13 HABITAT la somme de 1 200 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et a ordonné l'exécution provisoire de son jugement. Par déclaration au greffe en date du 15 juin 2021, Monsieur [K] a interjeté appel de cette décision afin qu'elle soit infirmée, en toutes ses dispositions. Il invoque l'absence de décompte précis de la dette dans le commandement de payer du 9 octobre 2019, le prononcé de la nullité de ce commandement de payer et celle de l'assignation du 10 décembre 2019. A titre subsidiaire, il demande à la Cour de déclarer irrecevables les demandes tendant à la résiliation du bail et à son expulsion du fait de la nullité du commandement de payer et lui demande de juger que l'absence de notification à la CCAPEX constitue une irrégularité affectant le commandement de payer, de prononcer la nullité du commandement de payer du 17 octobre 2016, de juger que la clause résolutoire n'a pas été valablement mise en 'uvre et de déclarer irrecevable la demande de résiliation du bail, faute de notification de l'assignation au préfet au moins deux mois avant l'audience. Subsidiairement sur le fond, il demande à la Cour de déclarer irrecevable le rapport d'enquête privé du 31 octobre 2019 en ce qui concerne la partie réalisée à son domicile qui serait selon lui illicite, de juger qu'aucun manquement grave et caractérisé aux obligations du locataire ne justifie la résiliation du bail et son expulsion, de lui octroyer un délai de paiement afin d'honorer sa dette et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant ce délai. A titre infiniment subsidiaire sur le fond, Monsieur [K] sollicite, de surcroit, un délai de douze mois à compter de la décision de la Cour pour quitter les lieux, cette demande étant toutefois devenue depuis sans objet dans la mesure où il a été expulsé en application du jugement entrepris. En tout état de cause, il sollicite la condamnation des établissements publics 13 HABITAT à lui verser la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive en réparation de son préjudice, celle de 2 000 € en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, outre la condamnation de l'intimé aux entiers dépens. A l'appui de son recours, il fait valoir : que le commandement de payer qui lui a été signifié le 9 octobre 2019 ne comporte ni le décompte ni le détail de sa dette et ne respecte donc pas les exigences posées par la loi du 6 juillet 1989 de sorte que ce commandement de payer et l'assignation du 10 décembre 2019, délivrée sans commandement de payer valable, sont nuls et de nul effet. que l'assignation délivrée le 9 octobre 2019 sans saisine préalable de la CCAPEX au moins deux mois avant sa délivrance aurait dû être déclarée irrecevable par le premier juge et que la procédure d'expulsion doit donc être annulée. qu'en l'absence de notification de l'assignation au préfet au moins deux mois avant l'audience, la demande des établissements publics 13 HABITAT aux fins de résiliation du bail aurait dû être déclarée irrecevable. que si la nullité du commandement de payer et de la procédure n'était pas retenues, sa situation personnelle justifie selon lui l'octroi d'un délai de paiement et la suspension de la clause résolutoire pendant ce délai en raison de sa bonne foi. que le rapport d'enquête privé réalisé par l'agence SRC le 31 octobre 2019 constitue une atteinte à sa vie privée et devra donc être écarté des débats, à tout le moins pour ce qui est de la partie concernant son domicile. que la réalité des agissements que lui reprochent les établissements publics 13 HABITAT et invoqués au soutien de la résiliation du contrat de bail n'est pas démontrée de sorte qu'aucun manquement grave et caractérisé aux obligations du locataire, justifiant la résiliation du bail et le prononcé de l'expulsion, ne lui est imputable. qu'aucun des éléments relevés par le rapport ne démontre qu'il a manqué à son obligation d'entretien du logement en tant que locataire et que les éventuels équipements endommagés seront réparés par lui en temps voulu de telle sorte que les lieux seront rendus dans l'état où ils étaient au jour de la conclusion du contrat de bail. que les établissements publics 13 HABITAT ont cédé à la pression de quelques locataires en poursuivant une procédure de résiliation et d'expulsion injustifiée à son encontre alors qu'ils avaient conscience de la mauvaise foi des voisins et de l'état dans lequel se trouvait l'appartement de sorte qu'ils devront être condamnés à lui verser la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. Les établissements publics 13 HABITAT concluent à la confirmation du jugement entrepris, en toutes ses dispositions. Ils sollicitent, en outre, la condamnation de Monsieur [K] à leur verser la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles et à supporter les dépens d'appel. Ils soutiennent : qu'un décompte des loyers et charges impayés était joint au commandement de payer du 9 octobre 2019 de sorte que la nullité tirée du caractère incomplet du commandement de payer est inopérante et devra donc être rejetée. qu'un courrier recommandé avec accusé de réception a été adressé le 22 juillet 2019 à la CAF, conformément aux dispositions du Code de la construction et de l'habitation, et que l'assignation a été dénoncée à la préfecture en date du 19 décembre 2019 de sorte que l'irrecevabilité de l'assignation devra également être rejetée. que la résolution judiciaire du bail ne pourra qu'être confirmée dans la mesure où Monsieur [K] a occasionné de graves troubles du voisinage, établis par les témoignages des voisins et par une enquête privée que rien ne permet d'écarter, et engendré d'importantes dégradations dans le logement. L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 octobre 2022. MOTIFS DE LA DECISION Attendu que, par acte sous seing privé daté du 29 juin 1992, un bail d'habitation portant sur un appartement de type T4, situé [Adresse 1], à [Localité 2], a été consenti à Madame [H] ; Que cette dernière est décédée le 21 novembre 2008 ; Que, par acte sous seing privé daté du 26 janvier 2015, les établissements publics 13 HABITAT, propriétaires du logement loué, ont transféré à Monsieur [K] le bail initialement consenti à Madame [H] ; Que les voisins ont alors commencé à se plaindre de nuisances récurrentes telles que des cris, des disputes, des jets d'objets et de mégots de cigarettes dans les parties communes et du bruit des travaux réalisés par Monsieur [K] dans son logement ; Que les établissements publics 13 HABITAT, propriétaires du logement donné à bail, ont, en outre, constaté d'importantes dégradations dans le logement, entraînant régulièrement des dégâts des eaux ; Qu'ils déploraient également des loyers impayés, justifiant la délivrance, le 9 octobre 2019, d'un commandement de payer visant la clause résolutoire ; Attendu que l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que tout clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; Que ce commandement de payer contient notamment, à peine de nullité, la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges ainsi que la décompte de la dette ; Attendu qu'un commandement de payer les loyers a été signifié à Monsieur [K] en date du 9 octobre 2019 ; Que ce commandement de payer, dont une copie est versée aux débats par les établissements publics 13 HABITAT, comporte la mention du montant des loyers et charges impayés, arrêtés au 25 septembre 2019, soit la somme de 707,01 € ; Attendu qu'un détail des sommes dues ainsi qu'un relevé de compte pour la période allant de février à septembre 2019 sont également joints au commandement de payer et ont été signifiés à Monsieur [K] puisque la copie produite par les établissements publics 13 HABITAT mentionne le fait que l'acte comporte six feuilles ; Que le commandement de payer les loyers, signifié à Monsieur [K] le 9 octobre 2019, comporte ainsi un détail et un décompte des sommes dues au titre du contrat de bail conclu entre les parties ; Que les demandes de Monsieur [K] tendant à obtenir le constat de l'absence de décompte précis de la dette dans le commandement de payer et le prononcé de la nullité de ce dernier ainsi que de l'assignation du 10 décembre 2019 seront donc rejetées ; Attendu que, sur le fondement des dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, précité, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 ; Que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du Code de la construction et de l'habitation ; Attendu que les établissements publics 13 HABITAT versent aux débats un courrier recommandé avec accusé de réception, daté du 22 juillet 2019, adressé à la Caisse d'allocations familiales des BOUCHES-DU-RHONE et signalant que Monsieur [K], bénéficiaire des aides personnalisées au logement, était en situation d'impayés ; Que les établissements bailleurs ont donc bien signalé, dans les conditions règlementaires, aux organismes payeurs des aides au logement la situation d'impayés dans laquelle se trouvait leur débiteur, préalablement à l'assignation ; Que la saisine de la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives est donc réputée constituée de sorte que la demande de Monsieur [K] tendant à obtenir le prononcé de la nullité de l'assignation, délivrée le 10 décembre 2019, sur ce fondement, doit dès lors être rejetée ; Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article 9 du Code civil que chacun a droit au respect de sa vie privée ; Qu'en application de l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention ; Que sur le fondement de l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales, toute personne a droit à un procès équitable ce qui implique le droit d'obtenir les preuves nécessaires au succès de sa prétention ; Attendu que Monsieur [K] fait valoir que le rapport d'enquête privé, réalisé par l'agence SRC, en date du 31 octobre 2019, doit être écarté des débats car il ne constitue pas un mode de preuve valable dans la mesure où il est attentatoire à son droit au respect de la vie privée ; Attendu, néanmoins, que l'enquêteur s'est présenté au [Adresse 1], à [Localité 2] afin d'interroger les voisins de Monsieur [K] ; Qu'il s'est ensuite présenté au logement de Monsieur [K] et que le rapport indique que ce dernier l'a invité à entrer chez lui ; Que Monsieur [K] a ensuite communiqué à l'enquêteur diverses informations, des explications et lui a fait des déclarations spontanées ; Que dans la mesure où Monsieur [K] a laissé entrer l'enquêteur de l'agence SRC dans son logement et lui a volontairement fait des déclarations, aucun manquement à son droit au respect de la vie privée ne saurait être constaté ; Que le rapport d'enquête privée réalisé par l'agence SRC est donc un mode de preuve valable et ne sera pas écarté des débats ; Attendu qu'en application des dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, précité, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience ; Attendu que les établissements publics 13 HABITAT versent aux débats l'accusé de réception établissant que l'assignation, signifiée à Monsieur [K] en date du 10 décembre 2019, a également été notifiée au service expulsion de la préfecture des BOUCHES-DU-RHONE, le 18 décembre 2019 ; Qu'elle a donc été notifiée au représentant de l'Etat dans le département plus de deux mois avant l'audience, qui s'est déroulée le 27 octobre 2020 ; Que la demande de Monsieur [K] tendant à faire déclarer irrecevable la demande de résiliation du bail, faute de notification de l'assignation au préfet au moins deux mois avant l'audience, doit donc être rejetée ; Attendu qu'aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus, et d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée ; Qu'il résulte de l'article 1729 du Code civil que si le locataire n'use pas de la chose louée raisonnablement ou l'emploie à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, le bailleur peut faire résilier le bail ; Qu'en application des articles 1217 et 1231-1 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut demander la résolution du contrat et la réparation des conséquences de cette inexécution ; Qu'aux termes des articles 1228 et 1229 du même Code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages-intérêts ; Attendu, en l'espèce, que par acte sous seing privé daté du 26 janvier 2015, les établissements publics 13 HABITAT ont transféré à Monsieur [K] un bail initialement consenti à sa compagne, Madame [H] ; Qu'il résulte des témoignages des voisins, versés aux débats, ainsi que de l'enquête réalisée par l'agence SRC, que les voisins de Monsieur [K] déclarent souffrir depuis plusieurs années des nuisances engendrées par ce dernier, notamment des bruits de disputes et des cris, des bruits de talons à toute heure de la journée ou de la nuit, du bruit résultant du déplacement des meubles ou encore du bruit des travaux réalisés par le locataire ; Que les voisins se sont également plaints du fait que Monsieur [K] jette des objets, notamment son réfrigérateur, des mégots et des déchets, depuis sa fenêtre, dans les parties communes ; Que le rapport fait également état de violences physiques et de marques d'agressivité à l'encontre des autres occupants de l'immeuble ; Que le comportement de Monsieur [K] cause régulièrement des dégâts des eaux dans l'immeuble ; Attendu que d'autres témoignages, communiqués après la date de l'assignation devant la juridiction de première instance, démontrent que ces nuisances se sont poursuivies après le 10 décembre 2019 ; Que le rapport d'enquête privée révèle également l'état de dégradation dans lequel se trouve le logement, la porte d'entrée étant cassée, des traces d'infiltration présentes, des fissures aux murs visibles, des fils électriques pendants, le carrelage arraché et le meuble vasque de la salle de bain fracturé ; Qu'au surplus, il résulte du commandement de payer que lui ont adressé les établissements publics 13 HABITAT le 9 octobre 2019, que Monsieur [K] était en situation d'impayés de loyers, à la date de l'assignation, délivrée le 10 décembre 2019 ; Qu'il résulte de tout ce qui précède que les manquements récurrents de Monsieur [K] à son obligation de jouir paisiblement du logement loué et de régler le loyer aux termes convenus justifiaient le prononcé de la résiliation judicaire du contrat de bail conclu entre les parties, à la date de la décision de première instance ; Attendu qu'en application de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; Que l'octroi de dommages-intérêts nécessite donc la démonstration d'une faute, d'un préjudice subi et d'un lien de causalité entre les deux ; Attendu que Monsieur [K] entend obtenir la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice que lui a causé la procédure abusive engagée par les établissements publics 13 HABITAT ; Attendu, néanmoins, que les établissements publics 13 HABITAT étaient bien fondés à solliciter le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu avec Monsieur [K] ainsi que son expulsion du logement loué, décisions qui ont été confirmées en cause d'appel ; Que dans la mesure où aucune faute ne peut donc être reprochée aux établissements publics 13 HABITAT, la demande de dommages-intérêts de Monsieur [K] sera donc rejetée ; Attendu qu'il sera alloué aux établissements publics 13 HABITAT, qui ont dû engager des frais irrépétibles pour défendre leurs intérêts en justice, la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Attendu que Monsieur [K], qui succombe, supportera les dépens d'appel ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire ( Pôle Proximité ) de MARSEILLE le 27 octobre 2020 ; Y ajoutant, REJETTE toutes autres demandes ; CONDAMNE Monsieur [K] à verser aux établissements publics 13 HABITAT la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; LE CONDAMNE aux dépens d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT