Tribunal judiciaire, 11 décembre 2025. 23/05408

Minute n° RÉPUBLIQUE FRANÇAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE N° RG 23/05408 - N° Portalis DBYQ-W-B7H-IDJM 4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 11 Décembre 2025 COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré : Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Vice-Président chargé des contentieux de la protection assisté, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ; DEBATS : à l'audience publique du 14 Octobre 2025 ENTRE : Madame [Z] [T] épouse [R] demeurant [Adresse 3] représenté par Me Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL, avocats au barreau de TOULOUSE, substituée par Me Stéphanie PALLE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE ET : Monsieur [X] [L] né le 08 Janvier 1962 à [Localité 8] (ALGÉRIE) Profession : Commerçant, demeurant [Adresse 2] représenté par Maître Pascale JULIEN-BOISSERAND de la SELARL BOISSERAND JULIEN-BOISSERAND, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE Madame [O] [L] épouse [V] demeurant [Adresse 2] non comparante JUGEMENT : Réputé contradictoire et en premier ressort, Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 Décembre 2025 EXPOSE DU LITIGE : Suivant contrat signé le 30 août 2017, Madame [M] [T] représentée par son mandataire la société CITYA a donné en location à Madame [O] [L] et Monsieur [X] [L], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 531,00€ révisable. Madame [Z] [T], suite à une donation est devenue propriétaire de l’immeuble sus visé. Madame [Z] [T] a fait délivrer le 12 avril 2023 à Madame [O] [L] et Monsieur [X] [L] : un commandement de justifier de la souscription d'une assurance habitation.un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2 041,89 €. Suivant assignation du 3 août 2023, Madame [Z] [T] a attrait Madame [O] [L] et Monsieur [X] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7], aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner leur expulsion. Madame [Z] [T] a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique avec accusé de réception délivrée le 4 août 2023. L'audience s'est tenue le 4 mars 2024. Le dossier faisait l’objet de plusieurs renvois. Monsieur [X] [L] faisant valoir des demandes reconventionnelles au titre de leur trouble de jouissance. Madame [O] [L] et Monsieur [X] [L] quittaient les lieux le 13 février 2024. Lors de l’audience de plaidoirie du 14 octobre 2025, Madame [Z] [T] s’est désisté de ses demandes au titre de la constatation de la clause résolutoire, de l’expulsion et des indemnités d’occupation. Madame [Z] [T] a demandé au tribunal : de débouter Madame [O] [L] et Monsieur [X] [L] de leurs demandes reconventionnelles,de condamner solidairement Madame [O] [L] et Monsieur [X] [L] au paiement des sommes suivantes :8 143,01 € (8453,01€ arriéré de loyer + 221,00€ taxes des ordures ménagères – 531,00 € du dépôt de garantie) au titre de sa créance locative arrêtée au 13 février 2024 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens. Madame [Z] [T] a expliqué au soutien des prétentions : qu’elle n’a été informée qu’en mai 2023 de l’existence de la non-conformité du logement, qu’elle a mandaté des entreprises pour constater les désordre et réaliser la remise aux normes , toutefois ses locataires n’ont pas laissé l’accès au logement rendant impossible l’exécution des travaux, qu’elle a adressé un courrier le 1 juin 2023, mettant en demeure Madame [O] [L] et Monsieur [X] [L] de laisser l’accès à leur logement, courrier auquel ses locataires n’ont pas répondu. Monsieur [X] [L] dans ses dernières écriture soutenues à l’audience a demandé au tribunal : de débouter Madame [Z] [T] de l’ensemble de ses demandes ; de condamner Madame [Z] [T] à lui payer les sommes suivantes :8143,01 € de dommages et intérêts correspondant au trouble de jouissance ;de condamner Madame [Z] [T] à payer à Monsieur [X] [L] la somme de 1800,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Monsieur [X] [L] soutient notamment : qu’il a fait intervenir les services municipaux pour faire constater les désordres : mauvaise étanchéité des fenêtres, ventilation insuffisante…que des désordres sont la cause des problèmes de santé de leur fils (asthme),que suite à la mise en demeure du propriétaire d’effectuer les travaux, ceux n’ont jamais été réalisés,que la faute résulte de la mise à disposition d’un local d’habitation non conforme et sur l’absence de réaction de la propriétaire et de son mandataire,qu’il ne s’est jamais opposé à la réalisation des travaux dans leur domicile. Madame [O] [L] n’a pas comparu malgré sa convocation régulière Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. MOTIFS DE LA DECISION : Sur la résiliation de plein droit, l'expulsion et la dette locative - Sur la résiliation du bail en raison du défaut d’assurance Madame [Z] [T], ayant indiqué lors de l'audience qu'elle se désistait de ses demandes concernant la demande de résiliation de plein droit du bail, de l'expulsion et des indemnités d’occupation, Madame [O] [L] et Monsieur [X] [L] n'ayant pas fait d'observations sur cette demande de désistement, il y a lieu de constater le désistement de Madame [Z] [T] sur ces points. - Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En l’espèce, Madame [Z] [T] verse aux débats un décompte arrêté au 13 février 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 8 143,01 €. Au vu des justificatifs fournis, la créance de Madame [Z] [T] est établie tant dans son principe que dans son montant, que le locataire ne peut être dispensé de son obligation de payer le loyer que dans le cas où les désordres affectant son bien auraient une ampleur telle que ce dernier serait in-occupable, permettant de faire jouer l’exception d’inexécution. Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [O] [L] et Monsieur [X] [L] à payer la somme de 8 143,01 € actualisée au 13 février 2024, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Considérant l’importance de la dette locative de Madame [O] [L] et Monsieur [X] [L] et l’absence de proposition de paiement échelonné, il n’y a pas lieu d’accorder, même d’office, à Madame [O] [L] et Monsieur [X] [L] des délais de paiement fondés sur l’article 1343-5 du code civil pour s’acquitter de la dette locative. Sur la caution Il est en outre établi que par acte sous seing privé du 30 août 2017, a déclaré se porter caution, solidairement avec Madame [O] [L] et Monsieur [X] [L], afin de payer la dette de loyers. Par conséquent, il convient de condamner solidairement avec Madame [O] [L] et Monsieur [X] [L] à payer à Madame [Z] [T], la somme de 8 143,01 € représentant l’arriéré locatif. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts Il résulte de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 a), b) et c) que le bailleur a pour obligation : « a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; » b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués » En l’espèce le 2 mai 2023, les services de la mairie de [Localité 6] intervenant à la demande des locataires adressaient un courrier informant le bailleur de l’état de non-conformité du bien loué. Il était ainsi noté des fenêtres présentant des infiltrations d’air, l’insuffisance de la ventilation de la cuisine et de la salle de bains, un détalonnage des portes insuffisant, un manque de finition au nivea du dormant d’une porte de chambre, un tablier de baignoire et très mauvais état, des fils électriques apparents et une prise électrique en partie arrachée du mur. Les services municipaux demandaient la réalisation des travaux avant le 1 novembre 2023, travaux devant être réalisés sous le contrôle des techniciens des services du logement de la commune. Il résulte des dispositions des dispositions du décret 2002-120 du 20 janvier 2002, qui fixe les conditions de décence du logement, notamment dans son article 2, notamment une protection contre les entrées d'air parasites avec une étanchéité à l'air suffisante, une aération suffisante…, du règlement sanitaire départemental que le logement présente des éléments d’indécence. Il n’est pas contesté que le bailleur informé n’a pas fait effectuer les travaux qui lui incombait. S’il fait état du refus du locataire d’accepter la réalisation de travaux, il ne démontre pas avoir entamé les démarches en vue de la réalisation de ceux-ci, un simple courrier invitant le locataire de se mettre en contact avec le mandataire du bailleur, ne constituant pas une démarche suffisante pour démontrer l’obstruction par le locataire à la réalisation des travaux. Dès lors la preuve de l’existence de trouble de jouissance liée à l’indécence des lieux est rapportée et il n’est par contre pas démontré que la persistance de ces troubles soit imputable aux locataires. Sur le montant de l’indemnisation, il sera toutefois tenu compte dans le montant de celle-ci que le locataire suite à ses premières démarches auprès de la Mairie de [Localité 5], ayant abouti à la mise en demeure du propriétaire, n’a pas de son côté effectué de démarches de nature à accélérer et simplifier la réalisation des travaux. D’autre part, si le locataire démontre l’existence d’une pathologie pour son fils celle-ci ne saurait être faute d’éléments probants imputés à la mauvaise ventilation du logement, ce d’autant que les services municipaux s’ils mettent en évidence des désordres ne mettent pas en évidence des troubles particulièrement importants. En absence de réalisation des travaux, la période du trouble de jouissance doit être fixé entre la révélation des faits et le départ des locataires soit un an. Compte tenu des désordres constatés il y a lieu de fixer le montant du préjudice à 20 % de la valeur des loyers soit (591,60x12mois) x 20 % soit la somme de 1419,85 € et de condamner Madame [Z] [T] à payer Monsieur [X] [L] la dite somme à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Madame [O] [L] et Monsieur [X] [L] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 avril 2023, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture. Il n'y a pas lieu, en l'espèce, de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est nécessaire, compatible avec la nature du litige et sera ordonnée. PAR CES MOTIFS : Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par Madame [Z] [T], CONSTATE Le désistement de Madame [Z] [T] de ses demandes au titre de résiliation de plein droit du bail, de l'expulsion et des indemnités d’occupation CONDAMNE solidairement Madame [O] [L] et Monsieur [X] [L] à Madame [Z] [T] payer à la somme de 8 143,01 € actualisée au 9 octobre 2025, au titre de la dette locative, outre intérêts à compter du présent jugement ; CONDAMNE Madame [Z] [T] à payer à Monsieur [X] [L] à la somme de 1419,85 € outre intérêts à compter du présent jugement ; REJETTE Le surplus des demandes ; DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Notification le : - CCC à : - Copie exécutoire à : - Copie au dossier CONDAMNE solidairement Madame [O] [L] et Monsieur [X] [L] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 avril 2023, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture ORDONNE l’exécution provisoire. LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE. LE GREFFIER LE JUGE