Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [P] [S]
Monsieur [U] [C]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Julie PENET
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/09403 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3O5R
N° MINUTE : 6
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 12 mars 2024
DEMANDERESSE
S.N.C. CABERNET,
[Adresse 1]
représentée par Me Julie PENET, avocat au barreau de LILLE,
DÉFENDEURS
Madame [P] [S],
[Adresse 2]
non comparante, ni représentée
Monsieur [U] [C],
[Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 janvier 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 mars 2024 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 12 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/09403 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3O5R
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 5 octobre 2007, la SCS PROMA, aux droits de laquelle intervient la SNC CABERNET, a donné à bail à Monsieur [U] [C] et Madame [P] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 1300 euros, outre une provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, la SNC CABERNET a fait signifier par acte de commissaire de justice du 3 août 2023 un commandement de payer la somme de 105313,94 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2023, la SNC CABERNET a fait assigner en référé Monsieur [U] [C] et Madame [P] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,
- condamner solidairement Monsieur [U] [C] et Madame [P] [S] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 5 octobre 2023, soit la somme de 110604,77 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec capitalisation des intérêts, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner in solidum Monsieur [U] [C] et Madame [P] [S] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de signification de la décision.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 janvier 2024.
A cette audience la SNC CABERNET, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l'arriéré de loyers à la somme de 115895,60 euros. Elle s’est opposée à une suspension des effets de la clause résolutoire et à tout délai de paiement qui pourraient être octroyés d’office par le juge.
Bien que régulièrement assignés à domicile et par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l'article 659 du code de procédure civile, Monsieur [U] [C] et Madame [P] [S] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.
A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 12 mars 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion
Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 octobre 2023 soit au moins deux mois avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 22 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 20 novembre 2023.
En conséquence, l’action introduite par la SNC CABERNET est recevable.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail signé par les parties le 5 octobre 2007 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 3 août 2023 pour la somme en principal de 105313,94 euros.
Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 3 octobre 2023.
Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, l'absence de comparution des défendeurs et d'éléments sur leur situation personnelle laissent le tribunal dans l'ignorance de la situation financière des locataires et ne permettent pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par les débiteurs pour acquitter la dette, dans le délai légal précité alors que la dette ne cesse d'augmenter. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité.
Monsieur [U] [C] et Madame [P] [S] étant sans droit ni titre depuis le 4 octobre 2023, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur le montant de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation
Monsieur [U] [C] et Madame [P] [S] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l’espèce la SNC CABERNET produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [U] [C] et Madame [P] [S] restaient devoir la somme de 115895,60 euros à la date du 11 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.
Pour la somme au principal, Monsieur [U] [C] et Madame [P] [S], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.
Ils seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 115895,60 euros arrêtée au 11 janvier 2024, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 105313,94 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Monsieur [U] [C] et Madame [P] [S] seront également condamnés au paiement à compter du 12 janvier 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.
En présence d’une clause de solidarité dans le contrat de bail (article XI), les défendeurs seront condamnés au paiement de cette somme provisionnelle solidairement.
Sur la capitalisation des intérêts
La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.
En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 20 novembre 2023.
Sur les demandes accessoires
Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] [C] et Madame [P] [S] parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 octobre 2007 entre SNC CABERNET et Monsieur [U] [C] et Madame [P] [S], concernant l’appartement à usage d’habitation situé[Adresse 2] sont réunies à la date du 3 octobre 2023 ;
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [U] [C] et Madame [P] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [U] [C] et Madame [P] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SNC CABERNET pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [C] et Madame [P] [S] à payer à la SNC CABERNET à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 11 janvier 2024, échéance du mois de janvier incluse, la somme de 115895,60 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 août 2023 pour la somme de 105313,94 et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus ;
ORDONNONS la capitalisation des intérêts à compter du 20 novembre 2023 ;
RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [C] et Madame [P] [S] à verser à la SNC CABERNET une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 12 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [C] et Madame [P] [S] à verser à SNC CABERNET une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [C] et Madame [P] [S] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer ;
RAPPELONS que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection
