Tribunal judiciaire, 11 mars 2024. 17/05803

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES 11 Mars 2024 2ème Chambre civile 74D N° RG 17/05803 - N° Portalis DBYC-W-B7B-HNMV AFFAIRE : [U] [L] C/ [O] [D] [A] [I] [J] [W] [S] [R] épouse [I] S.C.P. [M] [G] [Z] [H] [X] [J] [S] [P] épouse [T] [F] [Y] copie exécutoire délivrée le : à : DEUXIEME CHAMBRE CIVILE COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-Présidente, ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire GREFFIER : Anne-Lise MONNIER lors des débats et Fabienne LEFRANC lors de la mise à disposition, qui a signé la présente décision. DEBATS A l’audience publique du 21 Novembre 2023 Madame Sabine MORVAN assistant en qualité de juge rapporteur, sans opposition des avocats et des parties JUGEMENT En premier ressort, contradictoire, prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente par sa mise à disposition au Greffe le 11 Mars 2024, après prorogation de la date indiquée à l’issue des débats. Jugement rédigé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente, ENTRE : DEMANDEUR : Monsieur [U] [L] [Adresse 15] [Localité 13] représenté par Maître François-Xavier GOSSELIN de la SCP CABINET GOSSELIN, avocats au barreau de RENNES ET : DEFENDEURS : Monsieur [O] [D] [A] [I] [Adresse 18] [Localité 10] représenté par Maître Jean-maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN JEAN-MAURICE, avocats au barreau de RENNES Madame [J] [W] [S] [R] épouse [I] [Adresse 18] [Localité 10] représentée par Maître Jean-maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN JEAN-MAURICE, avocats au barreau de RENNES S.C.P. [M] [G] [Adresse 4] [Localité 9] représentée par Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES Monsieur [Z] [H] [X] [Adresse 17] [Localité 14] représenté par Me Annaïc LAVOLE, avocat au barreau de RENNES Madame [J] [S] [P] épouse [T] [Adresse 2] [Localité 12] représentée par Maître Hélène LAUDIC-BARON de la SELARL LBP AVOCAT, avocats au barreau de RENNES Maître [F] [Y] [Adresse 16] [Adresse 16] [Localité 11] représenté par Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES FAITS ET PROCÉDURE Par acte du 27 février 2007 au rapport de maître [F] [Y], notaire, [U] [L] a acquis la pleine propriété d’un bien immobilier sis à [Localité 19] (35), appartenant à [O] [I] et son épouse [J] [R]. Ces derniers avaient eux-mêmes acquis le bien auprès de [C] [T] née [P], suivant acte du 30 janvier 2006 au rapport de maître [M], de la SCP [M] [G]. Un différend est né quant à l’accès à la maison par la parcelle voisine, propriété de [Z] [H] [X]. *** Par actes du 4 août 2017, [U] [L] a fait assigner [O] et [J] [I], maître [F] [Y] et [Z] [H] [X] aux fins de trancher les contestations relatives à l’accès à son bien par la parcelle de son voisin. La SCP [M] [G] ainsi que [C] [T] ont été appelés en garantie par les époux [I] par actes des 26 juillet et 16 août 2018. Jonction a été ordonnée entre les deux affaires le 15 novembre 2018 par le juge de la mise en état, le présent dossier étant évoqué sous le seul n°RG 17/5803. Le 25 avril 2019, une mesure d’expertise a été ordonnée. L’expert a déposé son rapport le 6 décembre 2021. *** Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 octobre 2022, [U] [L] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 110 ancien, 1132 nouveau, 1147 ancien, 1231-1 nouveau, 1382 ancien et 1240 nouveau du Code civil, de : - Le déclarer recevable en son action. - Prononcer l’annulation de la vente du 27 février 2007 portant sur les parcelles sises commune de [Localité 19], section AC n° [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 3]. - Ordonner la remise en état des parties et les restitutions réciproques. - Ordonner la publication du jugement à intervenir à la publicité foncière. A titre subsidiaire - Condamner les époux [I] et maître [Y] à le garantir de l’intégralité du coût de réalisation des travaux, outre l’indemnisation de la moins-value apportée au bien après réalisation des travaux d’aménagement permettant le désenclavement de la parcelle AC n° [Cadastre 7]. - Déclarer maître [Y] responsable en tant qu’il a commis une faute en s’abstenant de vérifier l'existence du droit de passage mentionné dans l’acte authentique du 27 février 2007. - Condamner maître [Y] à garantir la restitution du prix de vente et de ses accessoires et à lui verser la somme de 62.226,50 € outre la somme de 64,29 €/mois d'assurance-crédit, soit de juillet 2015 jusqu'au jour du jugement à venir. En toute hypothèse, - Déclarer monsieur [I] et madame [R] responsables en tant qu’ils ont commis une faute en délivrant un bien non-conforme aux prévisions contractuelles et les condamner à réparer le préjudice en résultant. - Déclarer maître [Y] responsable en tant qu’il a commis une faute en s’abstenant de vérifier l'existence du droit de passage mentionné dans l’acte authentique du 27 février 2007. - Condamner in solidum [Z] [H] [X], madame [P], Me [Y] et la SCP [M] [G] et les époux [I] à lui verser les sommes de : * 30.000 € en considération du préjudice subi du fait de l’impossibilité de jouir du bien et de sa dévalorisation avec intérêts au taux légal qui seront capitalisés de la date de l’assignation jusqu’à parfait paiement, * 30.841 € au titre de l’exécution des travaux avec intérêts au taux légal qui seront capitalisés de la date de l’assignation jusqu’à parfait paiement, * 5.000 € en réparation de son préjudice moral avec intérêts au taux légal qui seront capitalisés de la date de l’assignation jusqu’à parfait paiement, * 8 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. - Débouter les mêmes de toutes demandes à son encontre. - Condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise. En réplique aux arguments tenant à la nullité de l’assignation, [U] [L] fait valoir, d’une part, que cette exception est irrecevable faute d’avoir été soumise au juge de la mise en état et, d’autre part, que maître [Y] a bien été en mesure d’appréhender les reproches formulés à son encontre. Il expose également que les formalités de publications au service de la publicité foncière ont bien été accomplies, en sorte que la nullité de l’assignation ne saurait davantage être encourue de ce chef. En réplique aux arguments tenant à la prescription, il allègue que le point de départ du délai de cinq ans n’est pas la date de la vente, mais la date à laquelle son voisin lui a dénié toute possibilité de passage sur sa parcelle, soit le 27 juillet 2015. L’assignation ayant été délivrée en 2017, la prescription ne serait pas acquise. S’en remettant au compromis et à l’acte de vente, [U] [L] rappelle, au soutien de sa demande de nullité de la vente, que le droit de passage faisait partie du champ contractuel et qu’il n’avait accepté aucun aléa à ce sujet. Il avance qu’il appartenait au notaire de procéder à la vérification des déclarations du vendeur, et qu’il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir manifesté le caractère déterminant de son consentement du dit droit de passage, avisé qu’il était censé avoir été, par des professionnels de l’immobilier. Il ajoute que la bonne foi des vendeurs n’est pas un obstacle à l’annulation de la vente. Il considère que, en conséquence de la nullité à intervenir, maître [Y] a engagé sa responsabilité, faute pour lui de n’avoir pas accompli les diligences nécessaires, à savoir vérifié les déclarations des vendeurs, entravant ainsi la validité et l’efficacité de l’acte de vente. Il estime subir un préjudice résultant des frais engagés pour une maison inhabitable, des dépenses à engager en vue d’adapter deux autres voies d’accès, et un préjudice moral résultant du défaut de possibilité de jouir de son bien outre les tracas liés à la situation financière en découlant. Il réclame en sus le remboursement des échéances de prêt réglées et de l’assurance crédit contractée aux fins d’acquisition de la maison litigieuse. Il allègue enfin que maître [Y] est tenu de garantir la restitution du prix de vente. À titre subsidiaire, il fait valoir que les époux [I] ont eux aussi engagé leur responsabilité en délivrant un bien dépourvu de droit d’accès via la parcelle voisine. Il en résulterait un préjudice constitué par le coût des travaux d’aménagement d’un autre accès, outre dévalorisation de la maison dont l’indemnisation est également réclamée, et un préjudice moral. Il réfute les arguments des défendeurs tendant à considérer qu’il est lui-même responsable de sa situation pour n’avoir pas eu recours au référé possessoire, lequel était nécessairement voué à l’échec puisque c’est l’existence même du droit de passage qui pose difficulté. Reprenant ses propos précédents relativement à la responsabilité du notaire, il réclame une condamnation solidaire de ce dernier avec les vendeurs. *** Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 novembre 2022, maître [F] [Y] et la SCP [M] [G] demandent au tribunal de : - Déclarer irrecevable la demande en nullité de la vente formulée par monsieur [L] à défaut de publication de l’assignation au service de la publicité foncière. - Débouter monsieur [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à leur encontre. - Débouter [O] et [J] [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à leur encontre. - Condamner monsieur [L] à payer une somme de 2.500 € à maître [Y] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. - Condamner [O] et [J] [I] à payer une somme de 2.500 € à la SCP [M], [G] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. - Condamner Monsieur [L] aux entiers dépens de l’instance. Les notaires contestent en premier lieu la recevabilité de la demande, motif pris que l’assignation n’aurait pas fait l’objet des formalités requises auprès des services de la publicité foncière. En second lieu, maître [Y] affirme que le demandeur ne justifie pas du caractère déterminant de son consentement l’existence du droit de passage querellé. Il expose que l’acte de vente ne fait état d’aucune servitude, mais se contente de relater les déclarations des vendeurs qui, figurant à l’acte de cession antérieur, n’avaient pas à être remises en cause au moment de la vente de 2007. Il ajoute qu’il ressort du rapport d’expertise que les parcelles propriété du demandeur ne sont pas enclavées, qu’un chemin pouvant être aménagé, le bien est accessible, en sorte que le passage disputé ne peut constituer une qualité substantielle du bien et qu’il n’est pas déterminant du consentement du demandeur, donc qu’il ne peut y avoir nullité de la vente. Maître [Y] conteste de même avoir engagé sa responsabilité. Pour ce faire, il rappelle ne pas être tenu d’une obligation de garantie et de délivrance conforme, et répète qu’il n’a pas relaté l’existence d’une quelconque servitude aux termes de l’acte dressé par ses soins, mais simplement repris les déclarations des vendeurs, qu’aucun élément ne permettait de remettre en cause. Il conteste également le préjudice dont l’indemnisation est réclamée. Il expose, à cet effet, que les conditions d’une condamnation à garantie de restitution du prix ne sont pas réunies, que les demandes au titre des charges et crédits ne sont nullement justifiées et sont, en tout état de cause, dépourvues de lien direct avec la faute qui pourrait lui être reprochée. En réplique à la demande formulée à titre subsidiaire, en l’absence d’annulation de la vente, maître [Y] fait encore valoir que sa responsabilité ne saurait être engagée. Il affirme que les préjudices dont l’indemnisation est sollicitée ne sont pas davantage fondés, puisqu’il ressortirait du rapport d’expertise que le coût des travaux d’aménagement du chemin situé au nord est bien inférieur à celui réclamé, lequel aurait de surcroît été déterminé de façon non contradictoire. Maître [Y] soutient en outre que les autres préjudices ne sont pas plus prouvés, les éléments fournis relatifs à la dévalorisation de la maison étant trop anciens, et pouvant être remis en cause par la réalisation de travaux. Quant au préjudice moral, il serait tout bonnement inexistant, dès lors que le litige présente un aspect strictement patrimonial. La SCP [M] [G] conteste elle aussi l’engagement de sa responsabilité, avançant que, n’ayant pas instrumenté pour le compte de [U] [L], rien ne justifierait qu’une faute puisse lui être imputée. Enfin, les deux défendeurs estiment que leur responsabilité n’est pas engagée à l’égard des époux [I]. Maître [Y] affirme qu’il s’est contenté de reprendre, aux termes de son acte, les propos déjà relatés par sa consoeur et dont il n’avait aucune raison de douter, la SCP tirant argument du fait qu’il était bien précisé, dans l’acte dressé par maître [M], qu’il incombait aux parties de faire le nécessaire en vue d’établissement d’une servitude, ce dont il ne pouvait qu’être déduit qu’elle n’existait pas. Les notaires contestent, en sus, le bien fondé du préjudice dont l’indemnisation est réclamée, qu’il s’agisse de la demande au titre de l’indemnité d’occupation qui excéderait les conséquences légales du jeu des restitutions en cas d’annulation de la vente, ou de la demande de garantie dès lors que les époux [I] seraient seuls responsables de la situation. *** Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 mai 2022, [O] et [J] [I] demandent au tribunal, au visa du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 et des articles 682, 1240 et 2224 du Code civil, de : - Constater que les demandes de [U] [L] dirigées contre eux sont irrecevables et mal fondées. - Constater que [U] [L] est seul responsable des préjudices de jouissance de propriété dont il fait état. - Débouter [U] [L] de ses demandes à leur encontre. Si le tribunal prononçait l’annulation de la vente, - Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par monsieur [L] aux époux [I] à compter du 27 février 2007 jusqu’à la date de parfaite restitution des lieux à la somme mensuelle de 550 €. Si le tribunal entrait en condamnation à leur encontre - Condamner la SCP [M], prise en la personne de maître [M], madame [P]-[T] ainsi que maître [Y], à les garantir contre toutes les éventuelles condamnations et conséquences dommageables. En toute hypothèse, - Condamner [U] [L] à leur payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Les époux [I] soutiennent tout d’abord l’irrecevabilité de l’action du demandeur, au motif que les formalités de publicité de l’assignation légalement imposées n’auraient pas été respectées. Ils allèguent que les demandes de [U] [L] se heurteraient à la prescription, affirmant que le point de départ du délai de prescription est la date de la vente, soit le 27 février 2007, en sorte que, l’action ayant été introduite en 2017, elle serait irrecevable. Sur le fond, ils allèguent que la demande relative à la nullité de la vente ne peut être accueillie. Ils soutiennent à cet effet que les mentions portées à l’acte de vente, prétendument trompeuses, résulteraient de leur propre titre de propriété et soulignent que ni le compromis ni l’acte de vente ne rapportent l’existence d’une servitude conventionnelle. Ils en déduisent que le demandeur n’a pu se méprendre sur la nature du passage litigieux tel que décrit aux termes des actes, et en déduisent qu’il ne peut se prévaloir d’aucune erreur justifiant l’annulation de la vente. Ils avancent en outre que même s’il y avait eu erreur, celle-ci serait inexcusable. Ils rappellent que les termes tant du compromis que de l’acte de vente n’ont pu convaincre le demandeur qu’il bénéficierait d’une servitude de passage, ce d’autant qu’il ressortirait du rapport d’expertise qu’il ne pouvait y avoir méprise, en sorte que son erreur et grossière et inexcusable, ne pouvant comme telle conduire au prononcé de la nullité de la vente. Ils contestent de même avoir engagé leur responsabilité sur un fondement contractuel. Ils arguent qu’ils n’étaient pas des professionnels de l’immobilier, comme invoqué en demande et que la preuve d’une faute n’est pas rapportée. À cet égard, ils réitèrent leurs propos précédents, à savoir que l’acte de vente était dépourvu d’ambiguïté quant à l’accès par la parcelle de [Z] [H] [X]. En réplique aux propos développés au soutien de la demande d’indemnisation, ils exposent que [U] [L] ne saurait prétendre au remboursement des intérêts du prêt par lui contracté, le dit prêt encourant la nullité dans l’hypothèse d’une annulation de la vente, les frais de souscription ne constituant pas un préjudice indemnisable dans le cas contraire. Ils estiment de même que la demande relative à la dévalorisation du bien n’est pas fondée, l’estimation versée aux débats étant obsolète, la parcelle ne souffrant au demeurant d’aucune situation d’enclavement selon l’expert. Ils ajoutent que le demandeur serait à l’origine de son propre préjudice, pour ne pas avoir revendiqué la reconnaissance de la servitude alors que les conditions étaient remplies, et entrepris les actions y attachées. Dans l’hypothèse d’une annulation de la vente, ils se considèrent fondés à réclamer l’octroi d’une indemnité d’occupation à l’acquéreur. Ils sollicitent de même, en pareille hypothèse, la garantie des notaires et de [C] [T] à les garantir de toute condamnation éventuellement prononcée à leur encontre et à assumer la charge de l’éventuelle insolvabilité du demandeur en cas de restitution, les notaires pour ne pas avoir accompli les diligences de vérification leur incombant, [C] [T] pour avoir annoncé l’existence d’un droit de passage inexistant. *** Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 mars 2023, [Z] [H] [X] demande au tribunal de : - Débouter [U] [L] et/ou toute autre partie de toutes demandes à son encontre. - Condamner [U] [L] ou toute partie succombante à lui payer la somme de 8.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. - Condamner [U] [L] aux entiers dépens [Z] [H] [X] avance que, si le dispositif des conclusions du demandeur le vise bien, aucun moyen de fait ou de droit le concernant n’est développé dans les discussions, en sorte qu’aucune demande n’est valablement formée à son encontre. Il s’estime totalement étranger au litige, alléguant que ne peut lui être imputé un quelconque défaut de jouissance. Les indemnisations sollicitées seraient donc sans lien avec lui, en tout état de cause non justifiées, ce qui fonderait leur rejet. *** Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 juillet 2022, [C] [T] née [P] demande au tribunal de : - Rejeter l’ensemble des demandes dirigées contre elle. - Condamner la partie succombant à lui verser la somme de 4.000 € au visa des dispositions de l’article 700. [C] [T] conclut au débouté des prétentions dirigées à son encontre. Pour ce faire, elle invoque le rapport d’expertise pour affirmer qu’il est établi qu’aucun des actes de cession portant sur le bien litigieux ne fait état d’une servitude grevant le fond de [Z] [H] [X], en sorte que [U] [L] ne peut prétendre au bénéfice d’un tel asservissement et affirmer avoir été induit en erreur. Elle ajoute, s’appuyant à nouveau sur le rapport d’expertise, qu’il est établi que tout accès à la maison du demandeur n’est pas entravé, deux autres voies ayant été étudiées. *** La clôture de l’instruction a été ordonnée le 1er juin 2023. L’affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2023, au cours de laquelle elle a été mise en délibéré au 30 janvier 2024 puis prorogée au 11 mars 2024. MOTIFS Au titre des prolégomènes, le tribunal précise que si [U] [L] formule, aux termes du dispositif de ses conclusions, des demandes à l’encontre de la SCP [M] et de [Z] [H] [X], aucun moyen ne vient soutenir de telles demandes dans la discussion, en sorte que le tribunal ne peut s’estimer saisi de ces prétentions. 1/ Sur la recevabilité A. La nullité de l’assignation L’article 28 4° c) du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dispose : “Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles : [...] c) Les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention ou d'une disposition à cause de mort”. L’article 30, pris en son 5, du même décret énonce : “Les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l'article 28-4°, c, et s'il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité”. Maître [Y] et la SCP [M] font valoir que l’assignation est frappée de nullité pour n’avoir pas fait l’objet d’une quelconque publicité foncière. [U] [L] conteste, affirmant qu’une telle demande aurait dû être portée devant le juge de la mise en état et n’est en tout état de cause pas fondée. Si, aux termes de l’article 789 1° du Code de procédure civile, le juge de la mise en état est bien compétent pour statuer sur les exceptions de nullité, cette disposition n’est applicable qu’aux instances introduites après le 1er janvier 2020. La présente procédure étant antérieure, les exceptions de nullité relèvent bien de la compétence du tribunal, en sorte que celle soulevée par les notaires est bien recevable. Sur le fond, au soutien de son propos, [U] [L] produit une copie de l’assignation tamponnée par le service de la publicité foncière de Rennes (sa pièce 12). Il est bien précisé que le document a été enregistré et publié. Il n’y a donc pas lieu de remettre en cause l’accomplissement de cette formalité. L’exception de nullité sera donc rejetée. B. La prescription Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile : “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée”. L’article 2224 du Code civil énonce : “Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer”. Les époux [I] considèrent que le délai d’action du demandeur a commencé à courir au jour de la vente et que l’assignation étant intervenue 10 ans plus tard, l’action est prescrite. [U] [L] affirme quant à lui que le délai a commencé à courir à la date du courrier de son voisin lui déniant toute possibilité de passage, soit juillet 2015. Il ne peut, au cas présent, être retenu que le délai de prescription a commencé à courir au jour de la vente, puisque c’est bien à compter du courrier de [Z] [H] [X], soit le 27 juillet 2015, que [U] [L] a eu connaissance des contestations existantes relativement au droit de passage. L’assignation ayant été délivrée en 2017, soit dans le délai de cinq ans, la prescription n’était pas acquise. L’action de [U] [L] est donc bien recevable. 2/ Sur la nullité de la vente L’article 1110 ancien du Code civil, applicable au présent litige, dispose : “L'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet”. Aux termes du compromis de vente (page 10), il est indiqué : “rappel : droit de passage à tous usages en devant de la maison sur la cour de Monsieur [X] [B] (sic) propriétaire riverain”. L’acte de vente indique quant à lui, en page X : “Etant précisé que le vendeur déclare que l’accès à ladite maison se fait par la propriété voisine cadastrée section AC, numéros [Cadastre 5] et [Cadastre 1] appartenant à Monsieur [H] [X]”. L’expert, de son côté, a conclu à l’inexistence d’une servitude conventionnelle de passage sur les parcelles de [Z] [H] [X]. [U] [L] allègue qu’il a été induit en erreur au moment de la vente, pour avoir été mis en condition de penser légitimement être bénéficiaire d’une servitude de passage sur le fonds voisin. Les époux [I] contestent, arguant du fait que tant le compromis que l’acte de vente ne font aucunement mention d’une servitude. Il est vrai que la rédaction du compromis de vente laisse à penser, pour un oeil non avisé, que la servitude de passage litigieuse est acquise. Il est en effet précisé, à la partie “conditions” un “droit de passage tous usages” sur la parcelle de [Z] [H] [X]. Pour un non expert du droit, la mention “droit de passage”consacre objectivement l’existence d’une servitude. Les époux [I] pensent pouvoir tirer argument du fait que le paragraphe précédent indique : “le Vendeur déclare : qu’il n’existe pas à sa connaissance de servitude” pour affirmer que le compromis est dépourvu de toute ambiguïté à cet égard. Ils ne sauraient toutefois être suivis dans leur argumentaire, puisque la phrase précédente, à laquelle il est fait référence par la mention “A ce sujet”, concerne les “servitudes, droit de mitoyenneté ou autres éventuellement invoquées par des tiers”, ce qui renvoie donc nécessairement aux éventuelles servitudes grevant le fonds, non celles dont il pourrait bénéficier. Le raisonnement des époux [I] est d’autant plus abscons qu’il confine à la contradiction : il est malaisément compréhensible d’énoncer qu’il n’existe aucune servitude, active ou passive, et faire suivre dans le même temps cette énonciation par la mention d’un droit de passage, indiqué comme étant un droit, non comme une simple pratique ou tolérance de passage. Il peut donc aisément être retenu que le demandeur, à l’instar de ce qu’aurait fait tout acquéreur raisonnable, a interprété le compromis de vente comme ne faisait mention que d’une servitude active, ce qui ne saurait lui être reproché. De même qu’il ne saurait lui être reproché d’avoir appliqué ce raisonnement pour l’acte de vente. Ce dernier énonce en effet, à la partie “désignation”, “Etant précisé que le vendeur déclare que l’accès à la dite maison se fait par la propriété voisine cadastrée section AC, numéros [Cadastre 5] et [Cadastre 1] appartenant à Monsieur [H] [X]”. Deux servitudes sont également listées, dont l’une active, avec seulement des références cadastrales, il n’était pas évident, pour un acquéreur raisonnable, que les références cadastrales soient celles de la parcelle du voisin. En somme, aucun élément ne permet de retenir que [U] [L] n’a pas pu se méprendre sur les caractéristiques de son acquisition. Le demandeur peut donc bien se prévaloir d’une erreur. Une erreur ne peut cependant, par elle-même, suffire à faire annuler une vente. Encore faut-il qu’elle porte sur une qualité substantielle de la chose vendue. La substance renvoie à l’essence, à savoir le fond de la chose, ce qui fait d’une chose ce qu’elle est, l’ensemble de ses caractères constitutifs et invariables, sans lesquels l’acquéreur n’aurait pas consenti, ou à tout le moins à des conditions substantiellement différentes. Au cas d’espèce, force est de constater que l’existence de la servitude litigieuse ne peut être considérée comme une qualité substantielle de la chose vendue. En effet, il ne ressort pas du compromis que la vente était soumise à la condition suspensive de vérification de l’existence de cette servitude. Il est certes fait référence à un certificat d’urbanisme, lequel n’inclut toutefois pas de droit de passage. Il convient encore de relever l’état d’abandon de la maison, qui ne peut être imputé au défaut d’accès via la parcelle de [Z] [H] [X]. Il est rappelé, et souligné, que la maison a été acquise début 2007, dans un état de délabrement assez avancé ainsi qu’il ressort du descriptif du bien, au compromis et à l’acte de vente, ainsi que des différents constats d’état parasitaire et autres annexés à l’acte de vente. L’altération générale de l’état de la maison telle que décrite aux constats effectués postérieurement à l’émergence du litige, soit à compter de 2014 (7 ans plus tard donc), tend à démontrer un abandon bien antérieur au conflit, voire même à compter de la vente, la maison ne semblant avoir jamais été habitée. Il peut donc aisément être déduit de ces constatations que la maison n’a pas été entretenue, voire habitée, en sorte qu’il est difficile de retenir que l’acquisition litigieuse avait pour finalité de devenir une résidence principale, qui aurait pu justifier que l’existence de la servitude fût considérée comme un élément essentiel de la vente. Tout au plus pouvait-il s’agir, manifestement, d’une simple opération immobilière aux fins de plus-value. En sus, comme le soulèvent les époux [I], la maison demeure accessible par deux autres chemins. Ceux-ci nécessitent certes quelques modifications, au coût modique à se fier aux propos de l’expert judiciaire, mais assurent un accès à la maison. L’existence de la servitude relève donc davantage d’une commodité que d’une réelle condition déterminante. Il ressort de ces propos que l’existence de la servitude ne peut être considérée comme une qualité substantielle du bien acquis. Ceci est d’ailleurs corroboré par le fait que [U] [L] a fait preuve d’une légèreté blâmable au moment de l’opération. Le fait qu’il ait prétendument été renseigné par des professionnels de l’immobilier, l’agence immobilière et le notaire, ainsi que, a priori, les vendeurs, même si la qualification de professionnels de l’immobilier ne leur est pas stricto sensu applicable, ne saurait suffire à l’excuser. Les divergences existant entre le compromis et l’acte de vente, notamment l’énonciation d’une servitude passive grevant l’une des parcelles acquises qui ne figurait pas au compromis, auraient dû attirer l’attention du demandeur lors de la réitération de la vente par-devant le notaire. Il semble pourtant s’être gardé d’émettre la moindre protestation ou à tout le moins de formuler une quelconque interrogation. Outre le fait, donc, que l’existence de la servitude litigieuse ne constitue pas une qualité substantielle du bien vendu, l’erreur ainsi commise par le demandeur ne saurait être excusable. La demande de nullité de la vente sera donc rejetée. 3/ Sur la responsabilité des époux [I] Aux termes de l’article 1604 du Code civil : “La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur”. Il est constant, en application de cette disposition, qu’engage sa responsabilité le vendeur qui délivre un bien non conforme aux spécifications convenues, laquelle conformité s’apprécie au jour de la délivrance. À titre subsidiaire, [U] [L] fait valoir que les époux [I], en signant un compromis faisant mention d’un droit de passage in fine inexistant et l’acte de vente aux mentions erronées, ont engagé leur responsabilité. Les vendeurs contestent, affirmant qu’aucune faute ne saurait leur être reprochée pour avoir pensé eux-mêmes qu’ils bénéficiaient du droit de passage litigieux et que, en tout état de cause, il ne pouvait y avoir erreur. Au préalable, il est nécessaire de préciser qu’il ressort des écritures du demandeur que son action, en ce qu’elle est dirigée contre les époux [I], est en réalité fondée sur le texte sus mentionné, non sur le fondement de l’article 1147 ancien comme exprimé aux termes de ses conclusions. Il est indiqué, dès l’abord, que les parties se sont accordées, aux termes des deux actes litigieux, sur le fait que l’accès principal au bien se faisait par la parcelle voisine. Seule prête à discussion la nature du dit accès (tolérance ou servitude). Le rapport d’expertise a mis en exergue l’inexistence de toute servitude, qu’elle soit légale ou conventionnelle. Les propos de l’expert tendent même à considérer qu’il ne saurait y avoir réellement matière à débats. Comme le soulignent valablement les défendeurs, [U] [L] a pu jouir sans aucune difficulté de l’accès à sa propriété via la parcelle voisine pendant 7 années, en sorte qu’il doit être considéré que le bien a été délivré conformément à ce qui a été convenu, soit avec un accès via la parcelle voisine, que ce soit moyennant servitude ou simple tolérance de passage. Aucun manquement à leur obligation de délivrance conforme ne saurait donc être retenu. Il convient tout de même de relever que l’attitude des défendeurs tout au long de l’opération n’est pas sans prêter le flan à la critique. L’acte de vente conclu avec l’ancienne propriétaire, [J] [S] [T], fait bien mention d’un partage de frais et débours aux fins d’établir une servitude, ce dont il se déduit plus qu’aisément que les époux [I] avaient parfaitement connaissance de l’inexistence d’un tel asservissement. Ils ont pourtant opté pour l’énonciation d’un “droit de passage”, non d’un simple tolérance, qui était pourtant conforme à la réalité. Ils ne peuvent valablement se réfugier derrière le fait que leur vendeuse avait elle-même fait mention, lors de la vente intervenue entre eux, d’un tel droit de passage, qui n’était nécessairement qu’une erreur de langage, ou de plume, eu égard à la mention portant sur les démarches à entreprendre tenant à l’établissement futur de servitudes, à corriger par le notaire certes, mais qui n’était en tout état de cause pas ignorée d’eux. 4/ Sur la responsabilité de maître [Y] A. La faute Aux termes de l’article 1240 (anciennement 1382) du Code civil : “Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”. Il est constant qu’il appartient au notaire de procéder à toutes les investigations nécessaires aux fins d’assurer la validité et l’efficacité de l’acte qu’il établit. L’efficacité de l’acte s’entend de la conformité de ce dernier à la commune intention des parties, excédant donc la simple validité. [U] [L] allègue que maître [Y] a engagé sa responsabilité, faute pour lui de n’avoir pas procédé à la vérification des déclarations des vendeurs. Le notaire conteste. Préalablement, en conséquence de ce qui a été jugé supra, il est précisé que la responsabilité de maître [Y] ne pourra être retenue pour nullité de l’acte. En revanche, il importe de relever que le notaire a failli à son devoir de diligence tenant à la vérification des déclarations des vendeurs. Il n’a en effet pas pu raisonnablement échapper à maître [Y] que le compromis et l’acte de vente établis par ses soins divergeaient sur la question des servitudes. Ainsi que déjà exposé en amont, le compromis ne faisait nullement référence à une servitude passive, tandis que l’acte de vente en vise expressément une. Plus problématiquement encore, le compromis stipule bien un “droit de passage tous usages” qui, pour un professionnel du droit, s’entend nécessairement d’une servitude, et ne se confond pas avec une simple tolérance de passage, laquelle, comme le soutient le demandeur, est par nature précaire. Il appartenait donc à maître [Y] de s’assurer auprès des vendeurs et des services de publicité foncière de la réelle qualification juridique à apporter à cette mention et d’attirer l’attention de l’acheteur sur les conséquences de la désignation retenue. Maître [Y] ne rapporte aucune preuve de l’accomplissement d’une telle diligence. La seule émergence du présent conflit suffit à caractériser l’inefficacité de l’acte, en ce qu’elle est révélatrice d’une erreur commise par l’acquéreur, et matérialise donc le défaut d’accord des parties sur les spécifications de la chose vendue. Le notaire ne peut valablement invoquer le fait qu’il s’est contenté de relater les déclarations des vendeurs, celles-ci s’étant révélées inexactes, à tout le moins approximatives, ce qu’il avait lui-même constaté, par reprise, en dressant l’acte de vente. Il lui incombait d’en vérifier la véracité. Il ne peut davantage s’abriter derrière l’intervention antérieure de sa consoeur, maître [M], qui aurait elle-même retranscrit ces déclarations aux termes de son acte, précisément car ce dernier faisait bien figurer l’absence de servitude et la nécessité, corrélative, de réaliser des démarches en vue de la faire établir. Même la répartition des frais était stipulée. Le notaire ne peut donc soutenir qu’il a respecté les obligations mises à sa charge. Il doit en conséquence être retenu que Maître [Y] a commis une faute engageant sa responsabilité à l’égard de [U] [L]. B. Sur le préjudice Si une faute engage la responsabilité de son auteur et met à sa charge une obligation d’indemnisation, il incombe à la personne créancière d’un tel droit de rapporter la preuve du préjudice dont elle réclame réparation et d’un lien de causalité. Par ailleurs, le principe de la réparation intégrale consiste à replacer la victime dans la situation dans laquelle elle aurait été si le fait dommageable n’était pas survenu, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit. [U] [L] allègue subir un préjudice constitué par les frais qu’il serait tenu de supporter aux fins d’aménagement d’un des chemins conduisant à son bien, outre préjudice moral. Le notaire s’oppose à toute indemnisation, motif pris que l’existence du préjudice n’est pas démontrée. Concernant les travaux, le débouté s’impose. Le demandeur ne justifie d’aucune dépense engagée, qui serait constitutive du préjudice, se contentant d’estimations réalisées par expert. Il apparaît nécessaire au demeurant de souligner, comme le font les défendeurs, la grande disparité existant entre l’évaluation retenue par [V] [K], expert désigné judiciairement (pièce 11 demandeur) et celle de [N] [E], expert amiable (pièce 10 demandeur). Alors que le premier évoque un montant de 1.350 € hors taxes, le second conclut à un coût de l’ordre de 20.000 €. La différence est pour le moins considérable, difficilement explicable et ne permet pas, en tout état de cause, d’apprécier la réalité des travaux à réaliser. Il n’est en outre pas acquis que la commune n’interviendrait pas financièrement, même partiellement, ce qui n’est pas sans incidence sur les coûts que serait amené à supporter le demandeur. En somme, la preuve du préjudice n’est pas rapportée, en conséquence de quoi [U] [L] ne peut prétendre à aucune indemnisation à ce titre. Concernant la dévalorisation du bien, il n’y a pas davantage lieu à indemnisation. Il n’est en effet nullement justifié du fait que cette dévaluation non seulement subsiste à la date de la présente décision ni même que son évaluation, telle que présentée par le demandeur, soit toujours exacte. En sus, il convient de rappeler, ainsi que déjà énoncé supra, que l’état dégradé du bien participant de cette dévalorisation, ne peut être imputable au défaut d’accès. La demande au titre de la dévalorisation du bien sera donc également rejetée. Concernant le préjudice moral, il en va quelque peu différemment. Il est aisément concevable que la privation d’accès via la parcelle de [Z] [H] [X], pour le moins soudaine, a pu être source de tracas, qui pourrait justifier une indemnisation. Seulement, il est difficile de retenir que ce préjudice trouve sa source dans la faute du notaire. En effet, en se figurant la situation telle qu’elle aurait été si le notaire avait été diligent comme il aurait dû l’être, force est de constater qu’elle ne différerait pas de celle présentement soumise au tribunal. Il ressort ainsi des éléments versés aux débats que les soucis invoqués trouvent davantage leur origine dans la piètre qualité de la relation qu’entretient le demandeur avec son voisin qu’à la faute du notaire. Servitude ou non, il apparaît peu probable que [Z] [H] [X] n’eut pas tenté d’entraver l’accès du demandeur à la maison via sa propriété. En conclusion, si préjudice il peut y avoir, le lien de causalité avec la faute du notaire fait défaut. [U] [L] ne peut donc se voir octroyer le bénéfice d’une indemnisation au titre de son préjudice moral. 5/ Sur les demandes accessoires A. Les dépens Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”. Si [U] [L] succombe à la présente instance, il importe de souligner que tant maître [Y] que les époux [I] ont adopté une attitude qui, si elle n’est pas de nature à engager leur responsabilité ou à conduire à condamnation, n’en demeure pas moins blâmable : le notaire pour avoir fait preuve de légèreté alors qu’il lui était, à l’évidence, aisé de s’apercevoir de l’erreur du demandeur, les vendeurs pour avoir été quelque peu – et à tout le moins – approximatifs et évasifs. Il convient, en conséquence, de condamner in solidum maître [Y] ainsi que les époux [I] aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais d’expertise. La charge des dépens sera, dans leur rapport entre eux, assumée à hauteur de la moitié chacun. B. Les frais irrépétibles L’article 700 du Code de procédure civile dispose “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations”. En l’espèce, l’équité commande de condamner, in solidum, maître [F] [Y] et les époux [I] à verser à [U] [L] la somme de 1.500 €, à [Z] [H] [X] la somme de 1.000 € et à [C] [T] la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles. La SCP [M] [G] n’ayant dirigé ses demandes qu’à l’encontre de [U] [L], qui n’a pas été condamné aux dépens, verra sa demande au titre des frais irrépétibles rejetée. C. L’exécution provisoire Enfin, l’article 515 du Code de procédure civile prévoit que “hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation”. La teneur de la décision conduit à ne pas ordonner l’exécution provisoire, sans utilité. PAR CES MOTIFS Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe : DÉCLARE recevable l’exception de nullité soulevée par maître [F] [Y] et la SCP [M] [G]. REJETTE l’exception de nullité soulevée par maître [F] [Y] et la SCP [M] [G]. REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription. DÉCLARE recevable l’action en nullité de la vente introduite par [U] [L]. DÉBOUTE [U] [L] de sa demande de nullité portant sur l’acte de vente conclu le 27 février 2007 avec [O] [I] et [J] [I] née [R]. DIT que [O] [I] et [J] [I] née [R] n’ont commis aucune faute susceptible d’engager leur responsabilité à l’égard de [U] [L]. DÉBOUTE [U] [L] de ses demandes dirigées contre [O] [I] et [J] [I] née [R]. DIT que maître [F] [Y] a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité à l’égard de [U] [L]. DÉBOUTE [U] [L] de sa demande d’indemnisation au titre des frais à engager pour les travaux. DÉBOUTE [U] [L] de sa demande d’indemnisation au titre de la dévalorisation du bien. DÉBOUTE [U] [L] de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice moral. CONDAMNE in solidum maître [F] [Y] ainsi que [O] [I] et [J] [I] née [R] aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise, et dans leurs rapports entre eux à hauteur de la moitié chacun. CONDAMNE in solidum maître [F] [Y], [O] [I] et [J] [I] née [R] à verser à [U] [L] la somme de 1.500 €, à [Z] [H] [X] la somme de 1.000 € et à [C] [T] née [P] la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles, la charge de cette condamnation étant assumée, dans leur rapport entre eux, à hauteur de la moitié chacun. REJETTE la demande de la SPC [M] [G] au titre des frais irrépétibles. DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire. LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE