Cour d'appel, 09 juin 2022. 21/00386

LW/CR COPIE OFFICIEUSE COPIE EXÉCUTOIRE à : - Me Sandra LEBLANC - la SELARL AVELIA AVOCATS LE : 09 JUIN 2022 COUR D'APPEL DE BOURGES CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 09 JUIN 2022 N° - Pages N° RG 21/00386 - N° Portalis DBVD-V-B7F-DK3D Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de CHÂTEAUROUX en date du 10 Novembre 2020 PARTIES EN CAUSE : I - M. [X] [O] né le 10 Août 1988 à AIN EL HAMMAM (ALGÉRIE) 128 rue du Montet 16130 DEOLS Représenté par Me Sandra LEBLANC, avocat au barreau de BOURGES plaidant par Me Marie VINCENT, avocat au barreau de BOURGES Aide juridictionnelle totale numéro 18033 2020/003181 du 2 février 2021 APPELANT suivant déclaration du 06/04/2021 INCIDEMMENT INTIMÉ II - M. [W] [V] né le 06 Janvier 1981 à STRASBOURG (67000) 121 avenue de la Corniche Fleurie 06200 NICE Représenté par la SELARL AVELIA AVOCATS, avocat au barreau de CHÂTEAUROUX timbre fiscal acquitté INTIMÉ INCIDEMMENT APPELANT 9 JUIN 2022 N° /2 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Avril 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. WAGUETTE, Président de chambre chargé du rapport. Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. WAGUETTEPrésident de Chambre M. PERINETTIConseiller Mme CIABRINIConseiller *************** GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme GUILLERAULT *************** ARRÊT : CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. ************** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte du 30 août 2015, Monsieur [W] [V] a donné à bail à Monsieur [X] [O] un local dans un ensemble immobilier en copropriété (le Centre Commercial Saint Jacques) sis 23 Boulevard Blaise Pascal à Châteauroux pour une durée de 9 années afin d'y exploiter un fonds de commerce de restauration moyennant un loyer mensuel de 600 euros. Le 10 septembre 2015, le bailleur a donné par écrit son accord à M. [O] pour réaliser des travaux d'aménagement et de mise du local en conformité avec les normes d'accessibilité des établissements recevant du public. Le bail a été modifié par un avenant du 20 novembre 2015 stipulant : « il a été indiqué audit bail que le loyer est de 300 € (trois cent euros) au lieu de 500 € suite aux négociations. Cela prend effet après remboursement en totalité des travaux pris en charge par les soins du preneur M. [O], auquel le propriétaire ici M. [V] s 'est engagé avec la présentation des factures de travaux, et la validation des devis en amont. Chose effectuée. Suite à ces différents éléments M. [V] [W] s 'engage à rembourser une partie des travaux engagés par M. [O] financièrement à ce jour un versement de 4 500 € en était reçu suite à un acompte pour devis travaux. A ce jour les travaux sont chiffrés à plus de 30 000 € ; restant des factures à venir. Suite à ces éléments le loyer est ramené à une somme de 0 € en déduction des sommes avancées par M. [O] soit 30 000 € - 4 500 € (M. [V]) restant du par M. [V] au compte de M. [O] 25 000 € auquel M. [V] s'engage à payer ''. Cet avenant précisait également que le bail était consenti pour une activité tous commerces avec possibilité pour le preneur à tout moment d'en changer la destination, de sous-louer le bien en tout ou partie et de céder ses droits sans le consentement du bailleur. A compter du 1er juin 2016, le local a été sous-loué à Monsieur [L] [E]. Par ordonnance en date du 6 février 2018, le Président du Tribunal de Grande Instance de Châteauroux, saisi sur requête de M. [V], a désigné un huissier de justice, pour dresser un procès-verbal de constat des conditions d'exploitation du local commercial et d'exécution des obligations mises à la charge du locataire. Ce procès-verbal a été dressé le 5 avril 2018. Suivant acte délivré le 30 juillet 2018, M. [V] a fait assigner M. [O] devant le tribunal de grande instance de Châteauroux aux fins principales de voir déclarer le bail caduc et ordonner l'expulsion de M. [O] et de tous occupants de son chef, aux fins subsidiaires de voir prononcer la résiliation du bail et, en tout état de cause, de le voir condamner en paiement de divers sommes au titre des charges, loyers, indemnités d'occupation et frais de remise en état. M. [O] a conclu au rejet des demandes et subsidiairement, si le bail devait être déclaré caduc ou résolu, au rejet de la demande au titre des charges et taxes foncières et sa condamnation en paiement de la somme de 37.045, 80 euros en remboursement des travaux réalisés dans les lieux ; Par décision du 10 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Châteauroux a statué ainsi : - déboute Monsieur [V] de sa demande de prononcé de la caducité du bail commercial conclu, - prononce la résiliation du bail aux torts de Monsieur [O], - dit que Monsieur [O] devra avoir libéré les lieux dans le mois de la signification de la décision et à défaut ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, - condamne Monsieur [O] à payer à compter du jugement jusqu'à la libération effective des lieux une indemnité d'occupation de 600 € par mois, - condamner Monsieur [O] à payer à Monsieur [V] la somme de 3.600 € au titre de l'indemnité de rupture stipulée dans le bail, - déboute Monsieur [O] de sa demande reconventionnelle en paiement au titre des travaux effectués dans les lieux, - déboute Monsieur [V] de sa demande en paiement au titre des taxes foncières, - condamne Monsieur [O] à payer à Monsieur [V], la somme de 652,78 € au titre des charges locatives des années 2015 à 2018, - condamne Monsieur [O] aux dépens et à la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du CPC. Ce jugement a été assorti de l'exécution provisoire. Par déclaration reçue au greffe le 6 avril 2021, M. [O] a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs lui faisant grief. Par dernières conclusions signifiées le 2 mars 2022, l'appelant demande à la cour de : Vu le bail commercial du 30 août 2015 et son avenant du 20 novembre 2015, Vu les articles 1728 et 1729 du code civil, Vu les articles 1342 et suivants du code civil, REFORMER le jugement entrepris sauf en ce qu'il a rejeté l'action en caducité du bail commercial du 30 août 2015 et en ce qu'il a rejeté la demande en paiement de Monsieur [V] au titre des taxes foncières STATUANT DE NOUVEAU DÉCLARER irrecevable et en tout cas mal fondé Monsieur [V] en son action en résiliation judiciaire du bail commercial du 30 août 2015. CONSTATER que Monsieur [O] n'a commis aucune faute dans l'exécution de ses obligations contractuelles de nature à justifier la résiliation du bail commercial du 30 août 2015. DÉBOUTER Monsieur [V] de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial du 30 août 2015. DÉBOUTER Monsieur [V] de l'intégralité de ses demandes indemnitaires DÉBOUTER Monsieur [V] de toutes demandes, fins, moyens ou conclusions plus amples ou contraires. A titre infiniment subsidiaire, si la COUR de céans devait confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a résilié le bail commercial CONDAMNER Monsieur [V] à payer à Monsieur [O] la somme de 37.045,80 sauf à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir, en remboursement du solde des sommes exposées par ce dernier pour la réalisation des travaux d'aménagement et de mise en conformité du local commercial et dont Monsieur [V] s'est expressément reconnu débiteur dans le cadre de l'avenant du 20 novembre 2015. DÉBOUTER Monsieur [V] de sa demande en paiement au titre des charges locatives des années 2015 à 2018 DÉBOUTER Monsieur [V] de toutes demandes de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. CONDAMNER Monsieur [V] à payer à Me Marie VINCENT la somme de 6000 euros sur le fondement de l'article 700-2 du code de procédure civile, Monsieur [O] étant bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale. CONDAMNER Monsieur [V] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Par dernières conclusions signifiées le 18 février 2022, M. [W] [V] demande à la cour de : Dire recevable mais mal fondé, l'appel de Monsieur [O], Dire fondé l'appel incident de Monsieur [V], Vu l'article 1131 ancien du Code Civil, Vu l'article 1184 ancien du Code Civil, Faire droit à l'appel incident de Monsieur [V] et dire que sera prononcée l'annulation du bail en l'absence de contrepartie versée par le locataire, Monsieur [O]. Dire que cette annulation prendra effet à compter de l'avenant du 20 novembre 2015. Dire que le jugement sera confirmé s'agissant de la résiliation du bail consenti à Monsieur [O]. Rejeter les demandes de Monsieur [O] relatives à l'exécution des travaux. Confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Monsieur [O], en ce qu'il l'a condamné à payer une indemnité d'occupation de 600 € mensuelle, en ce qu'il a condamné Monsieur [O] à payer la somme de 3.600 € au titre de l'indemnité de rupture stipulée dans le bail, en ce qu'il l'a condamné à payer les charges locatives des années 2015 à 2018, et en ce qu'il a condamné Monsieur [O] à payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du CPC. Ajoutant au jugement, condamner Monsieur [O] à payer une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du CPC au titre des frais irrépétibles exposés en appel. Condamner Monsieur [O] aux dépens distraits au profit du Cabinet AVELIA qui y a pourvu. La cour renvoie expressément aux écritures susvisées pour plus ample exposé des faits ainsi que des moyens et arguments développés par les parties. L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 mars 2022. SUR CE : La recevabilité de l'appel n'est pas discutée. Sur l'annulation ou la caducité du bail. Aux termes de conclusions confuses mélangeant nullité et caducité du bail, M. [V] ne sollicite dans le dispositif de ses dernières conclusions que le prononcé de la seule annulation du contrat de bail distincte d'une caducité. La cour n'est donc saisie que d'une demande d'annulation. Dans le dispositif de ses conclusions, M. [V] vise les dispositions de l'article 1184 ancien du code civil qui ne concernent cependant pas la nullité contractuelle mais la condition résolutoire. Il vise encore l'article 1169 du même code qui énonce qu'un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s'engage est illusoire ou dérisoire et, dans la motivation des conclusions, l'article 1186 aux termes duquel le contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît. Toutefois ces articles ne sont entrés en vigueur que le 1er octobre 2016 sans de ce fait s'appliquer à un contrat conclu antérieurement comme en l'espèce Cependant, en application des dispositions de l'article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée et, à ce titre, il est acquis que le juge n'est pas lié par la qualification juridique et doit donner aux faits à lui soumis la qualification juridique qu'ils comportent sans cependant dénaturer l'objet du litige. M. [V] conclut à l'annulation du contrat en considérant que l'avenant du 20 novembre 2015 qui ramène à zéro le montant du loyer, et ce de manière perpétuelle, supprimerait toute contrepartie au droit d'occupation consenti par le bailleur. Cette prétendue absence de contrepartie à compter de l'avenant s'analyse au regard du droit applicable avant le 1er octobre 2016 comme la disparition de la cause en cours de contrat. Selon la jurisprudence, la disparition de la cause du contrat à exécution successive n'avait pour seul effet que d'entraîner sa caducité c'est à dire d'y mettre fin sans aucun effet rétroactif contrairement à une annulation. Or, M. [V] n'a sollicité que l'annulation du contrat et ne pourra qu'être débouté de cette demande. En outre et surabondamment, le premier juge avait pertinemment relevé que l'économie du contrat principal et de l'avenant recherchée par les parties n'était nullement de permettre à M. [O] la jouissance du local à titre gratuit et ce éternellement mais bien au contraire de voir compenser les loyers non pas indéfiniment mais à due concurrence du montant des travaux incombant au bailleur, fixé à 25.000 €, ce qui, d'une part, ne supprimait pas la contrepartie de l'usage des locaux et, d'autre part, impliquait nécessairement la reprise du paiement des loyers après compensation intégrale. Sur la résiliation du bail. Le premier juge a relevé que M. [O] justifiait d'une assurance sans cependant démontrer qu'elle couvrait les risques à raison d'une sous-location. En cause d'appel M. [O] produit une attestation de la compagnie AXA qui certifie que son contrat ' Multirisque Professionnelle ' concernait les locaux loués et garantissait tant le locataire principal qu'un éventuel sous-locataire. Cependant, la même attestation précise que le contrat est terminé et n'a eu d'effet qu'entre le 3 mai 2017 et le 1er juin 2020, or M. [O] ne justifie d'aucune nouvelle souscription d'un contrat d'assurance postérieurement alors qu'il est toujours titulaire du bail qu'il avait de nouveau sous-loué. Cette faute grave, absence de toute assurance, est de nature à elle seule à justifier la résiliation du bail mais, en outre, M. [O] est encore fautif pour ne pas avoir appelé le bailler à concourir aux différents acte de sous-location consentis par le preneur depuis le début du bail. En effet, aux termes des dispositions de l'article L. 145-31 du code de commerce et d'une jurisprudence constante, en cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte et il est jugé que l'autorisation de sous-louer ne dispense pas le locataire d'appeler le propriétaire à concourir à l'acte, que la sous-location ait été expressément ou tacitement autorisée. Il en résulte qu'il importe peu de savoir si M. [V] avait eu connaissance ou pas de la sous-location puisque dans tous les cas il est constant qu'il n'a jamais été appelé à concourir aux deux actes de sous-location consentie à M. [P] le 1er juin 2016 et à M. [R] les 15 février 2019 et 1er mai 2021. Ainsi, le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail avec toutes ses conséquences de droit. Sur le paiement des travaux. M. [O] verse aux débats une facture du 1er septembre 2016 d'un montant de 52.945.80 € dont il réclame paiement à M. [V], sauf à soustraire la somme de 4.500 € déjà versée, arguant de ce que ce dernier s'y serait engagé aux termes de l'avenant au bail du 20 novembre 2015. Il sera liminairement fait observer que si M. [O] produit la facture, elle n'est cependant pas acquitté et il ne justifie pas de son paiement. Le bail du 30 août 2015 prévoyait un loyer de 600 € dont il n'est pas justifié, contrairement à ce que prétend M. [O], qu'il aurait été ramené à 300 € par le dit bail. L'avenant indique que le loyer dû viendra se compenser à partir du 1er octobre 2015 avec les travaux que le preneur a pris à sa charge. Toutefois, l'engagement de M. [V] à payer les travaux est limité, dans l'avenant au bail, à la somme de 25.500 € et il est constant que depuis le 1er octobre 2015 jusqu'à aujourd'hui, aucune somme n'a été payé par M. [O] au titre des loyers. Dès lors, dans la mesure où le loyer était bien de 600 €, et non de 300, il apparaît que M. [V] a réglé par compensation une somme plus importante que celle qui lui est réclamé aujourd'hui ainsi que l'a pertinemment relevé le premier juge dont la décision sur ce point sera confirmée. Sur le paiement des charges locatives. M. [V] ne réclame plus le paiement des taxes foncières et sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [O] au paiement des charges locatives dont il justifie pour les années 2015 à 2018 et qui s'élèvent à 652,78 €. M. [O] ne conteste pas ne pas les avoir payées mais prétend qu'en l'absence de toute réclamation amiable préalable il y aurait lieu de rejeter cette demande. Toutefois, seule la prescription laquelle n'est cependant pas acquise, constituerait un moyen sérieux pour s'opposer au paiement de charges justifiées qui demeurent impayées, il conviendra donc de confirmer la condamnation prononcée. ***** Le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions y compris celles relatives aux dépens de première instance et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. M. [O], qui succombe en toutes ses prétentions en cause d'appel, sera condamné aux dépens de cette instance ainsi qu'à payer à M. [V] la somme de 2.000 euros par application, en cause d'appel, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il n'y a pas lieu à distraction des dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. PAR CES MOTIFS : La Cour, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute M. [X] [O] de toutes ses demandes, Condamne M. [X] [O] aux dépens de l'instance d'appel ainsi qu'à payer à M. [W] [V] la somme de 2.000 euros par application en cause d'appel des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Dit que les dépens seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. L'arrêt a été signé par M. WAGUETTE, Président et par Mme GUILLERAULT, Greffier auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT, V. GUILLERAULTL. WAGUETTE