Cour d'appel, 27 juin 2024. 22/00567

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 27 JUIN 2024 (n° , 11 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00567 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CE6WM Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Novembre 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 11-21-5122 APPELANT Intimé à titre incident Monsieur [D] [U] né le 20 octobre 1952 à [Localité 7] (TUNISIE) [Adresse 3] [Localité 5] Représenté et assisté par Me Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, toque : K0122 INTIME Appelant à titre incident Monsieur [K] [B] né le 14 février 1954 à [Localité 6] (CANADA) [Adresse 1] [Localité 4] Représenté et assisté par Me Frank LANGRAIS de la SAS CABINET LANGRAIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0068 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Madame Anne-Laure MEANO, Président Madame Muriel PAGE, Conseiller Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 13 décembre 2002, M. [D] [U] a consenti un bail à M. [K] [B], portant sur un appartement sis [Adresse 1], de deux pièces principales, d'une surface de 35m², et jouissance privative d'un jardin, pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer initial mensuel de 660 euros, outre 42 euros de charges locatives. Suivant exploit d'huissier de justice du 15 mai 2020, M. [D] [U] a signifié à M. [K] [B], un congé aux fins de vente, avec effet au 19 décembre 2020, lequel mentionnait le prix de 320.000 euros. Par acte d'huissier de justice en date du 21 avril 2021, M. [D] [U] a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, M. [K] [B], aux fins de voir : -constater que M. [K] [B] est occupant sans droit ni titre depuis le 20 décembre 2020, -ordonner l'expulsion de M. [K] [B] et de tous occupants de son chef, des lieux qu'il occupe [Adresse 1], et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, -ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans tout garde-meuble, aux frais, risques et périls de M. [K] [B], -condamner M. [K] [B] à verser à M. [D] [U], une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel, à compter du 20 décembre 2020, augmenté de 20% jusqu'à son départ effectif des lieux loués, -condamner M. [K] [B] à verser à M. [D] [U] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, -ordonner l'exécution provisoire. M. [K] [B], représenté par son avocat, a demandé au tribunal de : -prononcer la nullité du congé aux fins de vente signifié le 15 mai 2020, -débouter M. [U] de l'intégralité de ses demandes, -condamner M. [U] à faire effectuer, dans un délai de quatre mois, et sous astreinte de 50 euros par jour de retard, tous travaux nécessaires à la mise en conformité du logement loué, -ordonner la suspension du versement des loyers jusqu'à la bonne exécution des travaux, -condamner M. [U] à verser à M. [B] la somme de 15.694,91 euros, en réparation de son préjudice de jouissance, -condamner M. [U] à verser à M. [B] la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral, -condamner M. [U] à verser à M. [B] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Par jugement contradictoire entrepris du 26 novembre 2021 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : Prononce la nullité du congé délivré le 15 mai 2020 par Monsieur [D] [U], portant sur l'appartement sis [Adresse 1] ; Déboute Monsieur [D] [U] de ses demandes relatives à l'expulsion de Monsieur [K] [B], Déboute Monsieur [K] [B] de sa demande de réalisation des travaux et de sa demande de suspension des loyers pendant la durée des travaux ; Condamne Monsieur [D] [U] à verser à Monsieur [K] [B] la somme de 2.950 €, au titre de son préjudice de jouissance, Déboute Monsieur [K] [B] de sa demande de dommages-intérêts, au titre du préjudice moral ; Condamne Monsieur [D] [U] à verser à Monsieur [K] [B] la somme de 1.000 €, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, Rejette toutes autres ou surplus de demandes, Ordonne l'exécution provisoire, Condamne Monsieur [K] [B] aux entiers dépens. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 31 décembre 2021 par M. [D] [U], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 9 février 2022 par lesquelles M. [D] [U] demande à la cour de : Voir déclarer l'appel de Monsieur [D] [U] tant recevable que bien fondé. Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la nullité du congé délivré le 15 mai 2020 pour la date du 19 décembre 2020 à minuit par Monsieur [D] [U] portant sur l'appartement sis [Adresse 1]. Statuant à nouveau, Valider ledit congé. Constater que Monsieur [K] [B] est occupant sans droit ni titre depuis le 20 décembre 2020. Voir, en conséquence, ordonner l'expulsion de Monsieur [K] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux qu'il occupe [Adresse 1] et ce, avec l'assistance du Commissaire de Police, de la Force Publique et d'un serrurier si besoin est. Voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers trouvés sur place, dans tout garde-meuble, aux frais, risques et périls de Monsieur [K] [B]. Condamner Monsieur [K] [B] à verser à Monsieur [D] [U] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel à compter du 20 décembre 2020 augmentée de 20 % jusqu'à son départ effectif des lieux loués. Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Monsieur [D] [U] à verser à Monsieur [K] [B] la somme de 2.950 € au titre de son préjudice de jouissance. Décharger Monsieur [D] [U] de toute condamnation. Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Monsieur [K] [B] de sa demande de réalisation de travaux et de sa demande de suspension du versement des loyers pendant la durée des travaux. Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Monsieur [K] [B] de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral. Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Monsieur [D] [U] à verser à Monsieur [K] [B] la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Condamner Monsieur [K] [B] à verser à Monsieur [D] [U] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Condamner Monsieur [K] [B] aux entiers dépens tant de première instance que d'appel dont le recouvrement s'opérera au profit de Maître Alain RAPAPORT, Avocat à la Cour, dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 7 mai 2022 au terme desquelles M. [K] [B] demande à la cour de : Confirmer la décision déférée en ce qu'elle a prononcé la nullité du congé et débouté Monsieur [D] [U] de ses demandes relatives à l'expulsion de Monsieur [K] [B] et à l'indemnité d'occupation ; Juger la demande de Monsieur [D] [U] mal fondée et le débouter de l'intégralité de ses prétentions ; À défaut, Écarter l'exécution provisoire et accorder à Monsieur [K] [B] un délai de douze mois pour libérer les lieux ; Recevant Monsieur [K] [B] en son appel incident et y faisant droit, Infirmer la décision déférée en ce qu'elle a : ' débouté Monsieur [K] [B] de ses demandes relatives à l'exécution des travaux et à la suspension des loyers jusqu'à exécution de ces travaux ; ' limité l'indemnisation du préjudice de jouissance de Monsieur [K] [B] en ne l'évaluant qu'à 30% du loyer et seulement à compter de décembre 2020 ; ' débouté Monsieur [K] [B] de sa demande en réparation de son préjudice moral ; Statuant à nouveau, Condamner Monsieur [D] [U] à faire effectuer, dans un délai de quatre mois et sous astreinte de 50 € par jour de retard, les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement loué et a minima ceux prévus par le contrat de bail ; Ordonner la suspension du versement des loyers jusqu'à la bonne exécution de ces travaux ; Condamner Monsieur [D] [U] à verser à Monsieur [K] [B] la somme de 15.694,91 € en réparation de son préjudice de jouissance ; Condamner Monsieur [D] [U] à verser à Monsieur [K] [B] la somme de 3000 € en réparation de son préjudice moral ; En toute hypothèse, Condamner Monsieur [D] [U] à verser à Monsieur [K] [B] la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamner Monsieur [D] [U] aux entiers dépens sur le fondement de l'article 696 du même code. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la validité du congé En vertu de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de délivrance du congé litigieux, 'lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux (...). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur (...). En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article (...). Selon l'article 15-II, 'lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis (...). A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit. Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification (...). En cas de contestation, le même article dispose que le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Sur l'imprécision alléguée du bien proposé à la vente M. [K] [B] fait valoir que l'offre de vente est imprécise quant à la désignation du bien proposé en ce que les dépendances qui figurent au contrat de bail à savoir les cabanons, ont été omises. Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; une obligation contractuelle doit avoir pour objet une chose au moins déterminée quant à son espèce (Civ. 3ème, 22 janvier 2003, n°01-13.909). En l'espèce, si le congé aux fins de vente du 15 mai 2020, reprend la désignation des lieux loués figurant en page 1 du contrat de bail, il n'est pas contesté qu'il ne mentionne pas l'existence de cabanons, figurant au bail dans l'encadrement 'dépendances' à côté de la désignation des locaux. Cette omission apparaît toutefois indifférente dès lors que ces cabanons correspondent à des constructions légères situées dans le jardin privatif expressément visé au congé et qu'ils ne sont pas des dépendances au même titre qu'une place de parking, un garage ou une cave. Le congé mentionne bien la jouissance privative du jardin sur lequel sont implantés ces cabanons, de sorte que la détermination des biens soumis à la vente est établie sans ambiguïté et que M. [K] [B], locataire depuis 2002, n'a pu se tromper sur la consistance des biens vendus. Il convient dès lors d'écarter ce premier moyen. Sur le caractère frauduleux du congé au regard du prix excessif allégué Il incombe au preneur de rapporter la preuve du caractère excessif du prix proposé dans le congé (Civ. 3e, 16 sept. 2009, n° 08-13.701). La fraude à la loi ne se présume pas et doit être établie par celui qui l'invoque. M. [K] [B] fait valoir que le prix proposé dans le congé, de 320.000 euros pour 31 m², serait excessif au regard de l'état de délabrement et d'insalubrité de l'appartement et produit une estimation de valeur du logement qu'il occupe sis [Adresse 1], de l'agence Garance Immobilier, comprise entre 240.000 euros et 260.000 euros laquelle fait mention des éléments suivants : - points positifs (jardin de 15 m² et cheminée) - points négatifs (état insalubre, taux d'humidité 60%, moisissure généralisée, plafond éventré dans la salle de bain et affaissé dans le séjour, installation électrique défaillante et dangereuse, ensemble des murs et surfaces rongés par l'humidité) - état de l'immeuble (immeuble ancien ayant subi divers sinistres : étanchéité au niveau des caves, fuites des canalisations). Il doit être relevé cependant que les désordres énoncés dans cette estimation ne sont que partiellement corroborés par le procès-verbal de constat d'huissier du 24 décembre 2020, auquel sont annexées différentes photographies en grand format, que M. [K] [B] a également fait réaliser et qui atteste certes, de la dégradation avancée des sols, murs et plafonds de l'appartement (carrelages fissurés, peintures décrépies, présence de fissures des murs et des plafonds dans la cuisine et le salon) mais qui ne mentionne aucune insalubrité liée à l'humidité, ni affaissement de plafond ou installation électrique défaillante et dangereuse. Les désordres constatés par l'huissier relèvent principalement de travaux de réfection des enduits et embellissements, pour lesquels aucun devis n'est produit de sorte que M. [K] [B] ne chiffre pas le coût de la remise en état qui impliquerait une baisse significative du prix de vente comme le souligne M. [D] [U]. Egalement, l'état du bien s'agissant des revêtements de sol et des peintures n'affectent pas forcément son prix de vente. M. [D] [U] verse quant à lui aux débats, un courriel adressé à son gestionnaire par l'agence Meilleurs Agents, qui mentionne pour son appartement une fourchette net vendeur, basse (332.526 euros) moyenne (347.300 euros) et haute (362.000 euros) et qui énonce avoir vendu un bien situé [Adresse 2] de 31 m² en juin 2021 pour 334.500 euros. Le prix proposé par M. [D] [U] apparaît dès lors inférieur au prix pratiqué dans le secteur de la [Adresse 1], alors même que son bien situé en rez-de-chaussée, possède un jardin de 15 m². Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le prix de vente de 320.000 euros n'est pas excessif, de sorte que ce motif de fraude du congé sera écarté. Il convient dès lors d'infirmer le jugement entrepris, de valider le congé pour vendre délivré par M. [D] [U], de constater que M. [K] [B] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 20 décembre 2020. Sur le paiement des indemnités d'occupation L'indemnité d'occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit ni titre dans les lieux. Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible. Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit , sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit. Au vu des éléments du dossier, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d'occupation de fixer celle-ci au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner M. [K] [B] en son paiement à compter du 20 décembre 2020 et jusqu'à complète libération des lieux. Sur l'expulsion En vertu de l'article 1719 du code civil, 'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant (...)'. En l'espèce, M. [K] [B] soutient que le logement qui lui a été loué à titre d'habitation principale ne répond pas aux conditions de décence imposées par la loi, qu'il est impropre à l'habitation et que M. [D] [U] ne peut donc se prévaloir de la résiliation du bail pour demander son expulsion. Or, M. [D] [U] ne sollicite pas son expulsion sur le fondement de la résiliation du bail, c'est à dire sa rupture avant son terme, mais sur le fondement de la validité du congé pour vendre qu'il lui a délivré, pour le terme du bail. Au demeurant, le caractère impropre à l'habitation du logement ne saurait être établi en l'espèce par la seule estimation de valeur du bien de l'agence Garance Immobilier qui n'est que partiellement corroborée par le procès-verbal de constat d'huissier du 24 décembre 2020, comme il a été indiqué plus haut. Il convient donc d'ordonner l'expulsion de M. [K] [B] et celle de tous occupants de son chef, sous réserve de la demande supplémentaire de délais qui sera examinée ci-après. Sur les délais supplémentaires pour quitter les lieux Il résulte des articles L. 412-3 et L. 412-4, dans leur rédaction résultant de la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, que le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, 'en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés'. M. [K] [B] fait valoir qu'il est âgé de 68 ans, commerçant de profession, que compte-tenu du marché locatif tendu en région parisienne, il éprouverait en cas d'expulsion de grandes difficultés à se reloger. En l'espèce, M. [K] [B] est né en 1954 et exerce la profession de libraire. Il vit dans les lieux depuis 2002 et règle régulièrement les sommes dues en contrepartie de l'occupation des lieux. En raison de la pénurie de logements à louer en région parisienne et de leurs conditions d'accès difficiles, il convient de lui octroyer un délai de six mois pour quitter les lieux à compter de la signification du présent arrêt. Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte et de suspension du versement des loyers pendant leur durée M. [K] [B] est occupant sans droit ni titre des lieux loués depuis le 20 décembre 2020, il apparaît dès lors non fondé à solliciter l'exécution par le bailleur de ses obligations contractuelles et notamment l'exécution de la clause de travaux prévue au bail (réfection du sol de la pièce principale et des peintures de l'appartement, remplacement de la moquette de la chambre). Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de réalisation de travaux et de suspension du versement des loyers pendant la durée des travaux. Sur les demandes de dommages-intérêts de M. [K] [B] Les parties demandent l'infirmation du jugement en ce qu'il a octroyé à M. [K] [B] la somme de 2.950 euros en réparation de son trouble de jouissance. M. [K] [B] estime cette somme insuffisante et M. [D] [U] conclut au rejet de toute demande à ce titre. Le principe général de responsabilité du fait personnel trouve son fondement dans l'article 1240 du code civil, qui dispose que « tout fait quelconque qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». La réparation du dommage doit être intégrale, sans excéder le préjudice subi. Les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit. En cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent , il lui appartient d'indemniser le preneur pour les troubles subis par ce dernier ; cette indemnisation n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur (3e Civ., 4 juin 2014, pourvoi no13-12.314, Bull. 2014, III, n 74). Lorsque le preneur invoque un manquement du bailleur à son obligation d'entretien, il ne peut obtenir des dommages-intérêts pour le trouble subi du fait du défaut de fonctionnement qu'à compter du jour où il en aura avisé son bailleur, par application des 1231 et suivants du code civil (3e Civ, 29 avril 2009, no 08-12.261). S'agissant du trouble de jouissance En l'espèce, M. [K] [B] maintient devant la cour sa demande à hauteur de 15.694,91 euros, en réparation de son préjudice de jouissance, soit une somme correspondant à la moitié des loyers versés au cours des trois dernières années avant l'assignation. S'il résulte des motifs développés plus haut que le caractère indécent des lieux loués n'est pas établi, il s'avère que le bailleur a manqué à son obligation d'entretien, en ce qu'il a été destinataire en 2014 d'un courrier recommandé de son locataire lui rappelant les désagréments subis dans les lieux (courrier de l'agence Loca Gest du 3 octobre 2014) et qu'il ne justifie pas avoir entrepris les travaux de rénovation nécessaires alors même qu'il ne pouvait ignorer que le contrat de bail mettait à sa charge la réfection des sols et peintures des lieux loués. Le procès-verbal de constat du 24 décembre 2020 témoigne de l'état de délabrement des revêtements de l'appartement après 18 ans d'occupation des lieux sans que ceux-ci n'aient été changés lors de la prise à bail. Cet état de délabrement des revêtements a empêché M. [K] [B] de jouir de manière paisible de la chose louée et sa demande d'indemnisation est fondée pour la période débutant trois ans avant sa demande de première instance (soit à compter du 27 septembre 2018) et jusqu'au 19 décembre 2020, date d'effet du congé. L'indemnisation allouée en première instance sur une période de 11 mois apparaît dès lors insuffisante. Le préjudice de jouissance de M. [K] [B] doit être évalué sur 26 mois et 23 jours, et indemnisé à hauteur de 25 % des loyers (843,98 euros par mois) sur cette période, soit 211 euros x 26 mois = 5.486 euros + 161 euros pour 23 jours, soit un total de 5.647 euros. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a limité l'indemnisation de M. [K] [B] au titre de son trouble de jouissance à la somme de 2.950 euros, la somme de nature à réparer le préjudice subi doit être réévaluée à la somme de 5.647 euros. S'agissant du préjudice moral C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par M. [K] [B], lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que l'intéressé n'apporte aucune preuve du préjudice moral invoqué et a rejeté cette demande. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Les termes de la présente décision justifient de confirmer le jugement en ce qui concerne les dépens mais à l'infirmer au titre des frais de l'article 700 de première instance. M. [K] [B], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct en application de l'article 699 du code de procédure civile. L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur la demande de M. [K] [B] de voir écarter l'exécution provisoire L'arrêt n'étant pas susceptible d'une voie ordinaire de recours est exécutoire ; la demande de M. [K] [B] tendant à voir écarter l'exécution provisoire sera rejetée. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a : - débouté M. [K] [B] de ses demandes relatives à l'exécution de travaux et à la suspension des loyers jusqu'à exécution de ces travaux, - débouté M. [K] [B] de sa demande de réparation de son préjudice moral, Et statuant à nouveau, Déclare valide le congé pour vente délivré le 15 mai 2020 par M. [D] [U] à M. [K] [B] pour le 19 décembre 2020, Dit que M. [K] [B] est occupant sans droit ni titre depuis le 20 décembre 2020, Ordonne, à défaut de départ volontaire des lieux son expulsion et celle de tous occupants de son chef, de l'appartement et du jardin qu'il occupe situés au rez-de-chaussée dans l'immeuble sis [Adresse 1], Accorde à M. [K] [B] un délai supplémentaire de 6 mois pour quitter les lieux à compter de la signification du présent arrêt, Dit que le sort des meubles se trouvant sur les lieux sera régi par les articles L. et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Condamne M. [K] [B] à payer à M. [D] [U] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, et ce à compter du 20 décembre 2020 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clefs ou par un procès-verbal d'expulsion, Condamne M. [D] [U] à payer à M. [K] [B] la somme de 5.647 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance subi, Déboute M. [K] [B] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Déboute M. [K] [B] de sa demande de voir écarter l'exécution provisoire du présent arrêt, Condamne M. [K] [B] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile, Rejette toutes autres demandes. La greffière La présidente