Tribunal judiciaire, 16 février 2024. 23/06864

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [S] [T] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Serge HALPERN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/06864 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2UEL N° MINUTE : 5 JCP JUGEMENT rendu le vendredi 16 février 2024 DEMANDEURS Monsieur [U] [F] [N] [B] époux [D], demeurant [Adresse 5] - [Localité 2] représenté par Me Serge HALPERN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1708 Monsieur [J] [D] [B] époux [Z], demeurant [Adresse 4] - [Localité 3] AVENEY représenté par Me Serge HALPERN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1708 DÉFENDEUR Monsieur [S] [T], demeurant [Adresse 1] - [Localité 6] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 08 décembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 février 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier Décision du 16 février 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/06864 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2UEL EXPOSE DU LITIGE Par acte de commissaire de justice du 13 juillet 2023, Monsieur [U] [B] et Monsieur [J] [B] on fait assigner Monsieur [S] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : prononcer la résiliation du bail,ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [T] ainsi que celle de toute occupant de son chef des lieux qu'il occupe dans l'immeuble [Adresse 1] [Localité 6], rez-de-chaussée sur cour, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,condamner Monsieur [S] [T] au paiement des sommes suivantes de la somme de 22000 € au titre de l'arrière et de loyer arrêtée au 30 septembre 2022 assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2022, date de la sommation de payer,condamner Monsieur [S] [T] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 900 € charges comprises jusqu'à la libération effective des lieux,être autorisé à faire séquestrer les meubles qui se trouveront dans le logement dans tel garde-meuble de leur choix au frais exclusif de Monsieur [S] [T],subsidiairement, autoriser la désignation d'un commissaire de justice à pénétrer dans les lieux afin de donner l'accès à une société de diagnostic immobilier qui réalisera les diagnostics et permettront de mettre en vente le bien occupé,condamner Monsieur [S] [T] à leur payer la somme de 1600 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer du 4 octobre 2022 d'un montant de 286,26 €, Au soutien de leur demande, Messieurs [U] [B] et [J] [B] indiquent qu'ils ont hérité le 24 mai 2022 d'un bien immobilier situé [Adresse 1] [Localité 6] appartenant à leur père, [N] [B], occupé par Monsieur [S] [T] selon un bail dont la curatrice de feu Monsieur [N] [B] n'a jamais eu la copie, étant précisé que les quittances de loyer adressées par l'ancien propriétaire au défendeur établissent le rapport locatif. Ils sollicitent sa condamnation au paiement de la dette locative au visa de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et justifient de l'envoi d'une mise en demeure d'avocat d'avoir à payer les sommes dues adressée par LRAR le 21 octobre 2021 à Monsieur [S] [T] restée sans réponse, d'une sommation de payer délivrée à étude par commissaire de justice le 4 octobre 2022 restée vaine, d'un courrier adressé par LRAR le 10 décembre 2022 n'ayant pas reçu davantage de réponse, avant introduire la présente instance. A titre subsidiaire, ils sollicitent d'être autorisés à faire réaliser les diagnostics immobiliers nécessaires pour la mise en vente du bien à laquelle ils souhaitent procéder rapidement pour régler la succession. Ils justifient ainsi de l'envoi d'un courrier adressé par LRAR le 10 décembre 2022 demandant à Monsieur [S] [T] de leur laisser accès à l’appartement auquel il n'a pas donné suite. L'assignation a été dénoncée le 17 juillet 2023 à la préfecture de [Localité 7] toutefois, aucun diagnostic social et financier n'est parvenu avant l'audience. A l'audience du 08 décembre 2023, Messieurs [U] [B] et [J] [B], représentés par leur conseil, ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 29 500 euros au 1er décembre 2023 et maintenu l'intégralité de leurs demandes. Monsieur [S] [T], bien que régulièrement assigné à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. À l'issue des débats la décision a été mise en délibérée au 16 février 2024 date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe MOTIFS Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes principales en résiliation du bail, expulsion du locataire, condamnation en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité mensuelle d'occupation Sur la recevabilité Les demandeurs justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience. En revanche, ils n’ont pas saisi la CCAPEX de la situation de Monsieur [S] [T], étant précisé qu'aucune obligation à ce titre ne leur incombe en tant que bailleurs personnes physiques.   Leur action est donc recevable. Sur le fond Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.   Il se déduit de l’ensemble des dispositions susmentionnées que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux. En l'espèce, le rapport locatif entre Monsieur [S] [T] et Messieurs [U] [B] et [J] [B], venant aux droits de Monsieur [N] [B] selon l'attestation notariée du 18 novembre 2022, n'est pas contesté. Il est avéré, même en l'absence de la production du contrat de bail, par les déclarations des demandeurs, la production des quittances de loyers adressées par feu Monsieur [N] [B] à Monsieur [S] [T] en décembre 2018 et janvier 2019 et par le courrier adressé par la curatrice du défunt au défendeur lui octroyant le 18 septembre 2018, des délais de paiement notamment. Les demandeurs justifient avoir adressé, par l'intermédiaire de l'avocat de la curatrice du défunt propriétaire le 21 octobre 2021, une mise en demeure par laquelle il est demandé à Monsieur [S] [T] de payer ses loyers, lui avoir fait délivrer par acte de commissaire de justice du 04 octobre 2022, une sommation de payer la somme de 22 000 euros en principal et lui avoir adressé un ultime courrier le 10 décembre 2022 pour réclamer le paiement des sommes dues, l'ensemble de ces démarches étant restées vaines. Ils produisent, le jour de l'audience, un décompte locatif démontrant qu'à la date du 1er décembre 2023, il était redevable de la somme de 29 500 euros. Monsieur [S] [T], non comparant, n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause l'existence de cette dette, tant dans son principe que dans son montant. L'importance de la dette locative, son ancienneté, Monsieur [S] [T] ayant cessé de payer son loyer à compter du mois de février 2019, l'absence de tout versement depuis et de réponse aux nombreuses sollicitations des bailleurs sont de nature à caractériser un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résolution du bail à ses torts exclusifs et ,par conséquent, son expulsion du logement ainsi que celle de tout occupant de son chef, dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Monsieur [S] [T] sera en outre condamné à payer aux bailleurs la somme de 29 500 euros correspondant à l'arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2023, augmentée des loyers échus au jour de la présente décision, avec intérêt au taux légal à compter de la date de la sommation de payer sur la somme de 22 000 euros et la présente décision pour le surplus, en application des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil. Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, les demandeurs ne justifient pas leur demande de paiement d'une indemnité occupation mensuelle d'un montant de 900 euros alors que le loyer était de manière constante de 500 euros par mois. En outre, la surface du logement n'est pas connue. Ainsi, il convient de la fixer à un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi à savoir 500 euros, pour la période courant de la présente décision jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué. Sur la demande subsidiaire de désigner un commissaire de justice aux fins de réalisation d'un diagnostic immobilier Il a été fait droit aux demandes principales formées par les requérants. Par conséquent, cette demande subsidiaire est sans objet. Ils en seront déboutés. Sur les demandes accessoires Monsieur [S] [T], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile à l'exclusion du coût de la sommation de payer, acte non nécessaire à la présente procédure. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l'espèce, l’équité commande de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Messieurs [U] [B] et [J] [B] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, PRONONCE la résiliation du bail verbal d'habitation conclu entre Monsieur [N] [B], aux droits desquels sont venus Messieurs [U] [B] et [J] [B] et Monsieur [S] [T], ORDONNE à Monsieur [S] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] [Localité 6], appartement rez-de-chaussée sur cour ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les dispositions L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE Monsieur [S] [T] à payer à Messieurs [U] [B] et [J] [B] la somme de 29 500 euros (vingt-neuf mille cinq cent euros) correspondant à l'arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2023, augmentée des loyers échus au jour de la présente décision, avec intérêt au taux légal à compter de la date de la sommation de payer sur la somme de 22 000 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, CONDAMNE Monsieur [S] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d'une somme de 500 euros (cinq cent euros) pour la période courant de la présente décision jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, CONDAMNE Monsieur [S] [T] à payer à Messieurs [U] [B] et [J] [B] la somme la somme de 800 (huit-cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [S] [T] aux dépens de la procédure, à l'exclusion du coût de la sommation de payer du 04 octobre 2022, DÉBOUTE Messieurs [U] [B] et [J] [B] du surplus de leurs demandes, RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 février 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge