Tribunal judiciaire, 21 mars 2024. 24/50384

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/50384 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RSP N° : 10-CB Assignation du : 11 janvier 2024 [1] [1] 1 Copie exécutoire délivrée le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 21 mars 2024 par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Clémence BREUIL, Greffier. DEMANDERESSE La S.C.I. AGENA [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Gwénaëlle BOUILLÉ de la SELEURL ARABESQUE AVOCAT, avocats au barreau de PARIS - #B1068 DEFENDERESSE La S.A.S. PIZZA DEL CASA [Adresse 1] [Localité 2] non représentée DÉBATS A l’audience du 08 Février 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 30 novembre 2021, la SCI AGENA a consenti à la société PIZZA DEL CASA alors en cours de constitution et représentée par son gérant Monsieur [B] [X], un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 380 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 30 euros, payables d'avance. Le bail précise que les lieux sont à destination de " salon de thé, dark kitchen et activité de petite restauration sur place et à emporter suivant le respect de la législation en vigueur et des des autorisations administratives nécessaires ". Des loyers étant demeurés impayés et une sous-location soupçonnée, le bailleur a fait délivrer au preneur, par exploit du 18 avril 2023, un commandement de payer la somme en principal de 3.647 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges arrêté au 5 avril 2023, terme d'avril 2023 inclus, et de faire cesser immédiatement toute sous-location non autorisée par le bailleur et notamment à la société THE BREAK, le commandement visant la clause résolutoire. Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, le bailleur a, par exploit délivré le 11 janvier 2024, fait citer la société PIZZA DEL CASA devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à la date du 18 mai 2023 ; - ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef, notamment la société THE BREAK, avec si besoin est le concours de la force publique et d'un serrurier ; - ordonner le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par la bailleresse, en garantie des sommes dues ; - condamner à titre provisionnel la société PIZZA DEL CASA au paiement de la somme de 4.103 euros correspondant à l'arriéré de loyers e accessoires à la date d'acquisition de la clause résolutoire, soit le 18 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2023 sur la somme de 3.647 euros, et à compter de l'ordonnance à intervenir pour le surplus ; - juger que le dépôt de garantie acquis à la bailleresse au titre de la clause pénale ; - condamner à titre provisionnel la société PIZZA DEL CASA au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle et indexée égale au montant du loyer contractuel soit 460 euros TTC, rétroactivement à compter du 18 mai 2023, charges et taxes en sus, et jusqu'à complète libération des locaux loués ; - condamner la société PIZZA DEL CASA au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'état des privilèges et nantissements, et les droits de recouvrement de l'huissier de justice de l'article 10 du décret n°2001-212 du 8 mars 2001. A l'audience du 8 février 2024, la demanderesse, représentée, sollicite le bénéfice de son assignation. La société PIZZA DEL CASA, régulièrement citée à l'étude, n'a pas constitué avocat. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux notes d'audience. La décision a été mise en délibéré au 21 mars 2024. MOTIFS En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes L'article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail. L'article L. 145-41-du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire prévoyant notamment qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, charges, frais, accessoires, (…) et plus généralement de toute somme due au cours du bail et pendant la période de maintien dans les lieux, ou d'exécution de l'une ou l'autre des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le contrat de bail stipule également dans son article 11 : " Il est expréssement interdit au preneur de sous-louer, partiellement ou totalement, les lieux loués, cependant une location peut être accorder, le preneur restant responsable du paiement des loyers". La demanderesse expose dans les motifs de son assignation que la société PIZZA DEL CASA, d'une part règle irrégulièrement son loyer depuis son entrée dans les lieux, et a cessé tout règlement depuis le mois de septembre 2022, d'autre part sous-loue sans autorisation du bailleur le local au profit de la société THE BREAK, qui loue par ailleurs le local mitoyen. Elle précise que le commandement visant la clause résolutoire délivré le 18 avril 2023 à la défenderesse l'a été au titre de ces deux infractions contractuelles. Le commandement du 18 avril 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes. La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 18 mai 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, pour non paiement des loyers et accessoires aux termes convenus. La SCI AGENA produit par ailleurs deux procès-verbaux de constat, dressés les 28 et 29 mars 2023 et 1er juin 2023 par Maître [I] [P], commissaire de justice, au soutien de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire pour sous-location non autorisée. Le premier de ces procès-verbaux mentionne que le 29 mars 2023 à 22 heures 31, " le rideau métallique et les volets roulants en pvc sont ouverts (…). Il apparaît que les portes et fenêtres du rez-de-chaussée donnent toutes dans un seul et même local. Il est manifeste que la porte de droite de donne plus sur un local dont l'activité est la vente de plats. (…). Je note la présence de plusieurs clients, des hommes, attablés. Sur les tables, je ne note pas de couverts ni de nourriture, mais des chichas sont en revanche présentes et l'intérieur est très enfumé. Une odeur de chicha est perceptible depuis la chaussée devant l'établissement. Les vitrines ne portent aucune mention de la fabrication de repas, sur place ou à emporter. Aucun menu n'est présent. La présence de plusieurs hommes stationnant devant l'établissement et ses abords ne permet pas la prise de photographies ". Le second de ces procès-verbaux mentionne qu'à 22 heures 26 le 1er juin 2023, le commissaire de justice note " la présence de plusieurs clients, des hommes, attablés. Sur les tables, je ne note pas de couverts ni de nourriture, mais des chichas sont en revanche présentes et l'intérieur est enfumé. Des hommes fument la chicha. Une odeur de chicha est perceptible depuis la chaussée devant l'établissement. Les vitrines ne portent aucune mention de la fabricaiton de repas, sur place ou à emporter. Aucun menu n'est présent ". Des clichés photographiques illustrant ces propos sont intégrés dans le corps du procès-verbal. Il est constant que la sous-location est caractérisée lorsque le locataire principal, qui a la jouissance des locaux en vertu d'un bail principal, remet à son tour la jouissance de tout ou partie de ces locaux à un tiers pour un certain temps et moyennant un certain prix. Les critères de qualification de la sous-location sont ceux du bail, dès lors que la sous-location est un contrat de bail entre le locataire principal et le sous-locataire. En conséquence, les seules constatations des deux procès-verbaux dressés par Maître [I] [P], qui sont certes de nature à établir que l'activité actuellement exploitée dans les locaux loués serait celle de bar à chicha, ne sont en revanche pas suffisamment probantes pour établir la réalité de la sous-location illicite alléguée, aucun élément n'étant produit quant au titre juridique d'occupation alléguée des locaux loués par la société THE BREAK. La demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour sous location illicite se heurte ainsi à une contestation sérieuse. En conséquence de ce qui précède, la clause résolutoire n'apparaît acquise de plein droit, à la date du 18 mai 2023, qu'au titre du non-paiement des loyers et charges aux termes convenus. En conséquence de la résiliation du bail, l'obligation de la défenderesse de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision. Sur la provision L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l'acquisition de la clause résolutoire le 18 mai 2023, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges, qui sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l'exécution, soit pour le moment la somme mensuelle de 460 euros TTC. La demanderesse sollicite la condamnation de la défenderesse à lui verser la somme provisionnelle de 4.103 euros correspondant à l'arriéré locatif arrêté à la date du 18 mai 2023. Cepdendant, le décompte qu'elle produit ne permet pas d'identifier, avec l'évidence requise devant le juge des référés, quelle partie de la somme totale de 8.207 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 8 février 2024, était due à la date du 18 mai 2023. En conséquence, il ne sera fait droit à la demande de provision qu'à hauteur de la somme mentionnée dans le commandement de payer délivré le 18 avril 2023, correspondant au montant non sérieusement contestable de l'obligation, soit 3.647 euros, selon décompte arrêté au 05 avril 2023, terme d'avril 2023 inclus. Sur la demande de conservation du dépôt de garantie L'article 16 du bail relatif à la clause résolutoire stipule que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, à titre d'indemnité, en cas de résiliation du bail. Cependant, cette demande de conservation de la somme versée à titre de dépôt de garantie lors de l'entrée dans les lieux, indépendamment des sommes qui pourraient être dues à titre de réparations locatives, se heurte à une contestation sérieuse en ce qu'elle s'analyse comme une clause pénale, susceptible de modération par le juge du fond. En conséquence, il n'y a pas lieu à référé de ce chef. Sur les autres demandes En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, succombant à l'instance, la société PIZZA DEL CASA sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'état des privilèges et nantissements. Il n'y a pas lieu d'y inclure les droits de recouvrement du commissaire de justice prévus par l'article 10 du décret n°2001-212 du 8 mars 2001, dont cet article prévoit qu'ils sont à la charge du créancier. Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la société PIZZA DEL CASA au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés : Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour sous-location illicite ; Constatons l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à la date du 18 mai 2023, pour non paiement des loyers et accessoires aux termes convenus ; Disons que la société PIZZA DEL CASA devra libérer les locaux situés [Adresse 1] et faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ; Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Condamnons la société PIZZA DEL CASA à payer à la SCI AGENA : * la somme de 3.647 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 05 avril 2023, terme d'avril 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2023 ; * une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges, soit actuellement la somme de 460 euros TTC et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, * la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ; Condamnons la société PIZZA DEL CASA au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer (151,84 euros) et de l'état des privilèges et nantissements ; Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 21 mars 2024. Le Greffier,Le Président, Clémence BREUILEmmanuelle DELERIS