Tribunal judiciaire, 29 février 2024. 22/05959

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Chambre 04 N° RG 22/05959 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WPRM JUGEMENT DU 29 FEVRIER 2024 DEMANDEUR : La S.C.I. [Adresse 6], prise en la personne de son gérant, Monsieur [P] [L] [Adresse 5] [Localité 4] représentée par Me René DESPIEGHELAERE, avocat au barreau de LILLE DEFENDEUR : La S.A.S. SIGLA, prise en la personne de son représentant légal, es qualité de syndic du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] [Adresse 8] [Localité 3] représentée par Me Clément FOURNIER, avocat au barreau de LILLE Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic la SAS SIGLA [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Clément FOURNIER, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL Président: Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente Assesseur: Leslie JODEAU, Vice-présidente Assesseur: Sophie DUGOUJON, Juge GREFFIER: Yacine BAHEDDI, Greffier DEBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 Mars 2023. A l’audience publique du 1er Décembre 2023, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 06 Février 2024 et prorogé au 29 Février 2024. Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 29 Février 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier. La SCI [Adresse 6] a acquis des droits dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, dénommé résidence [Adresse 6], et situé [Adresse 1] à [Localité 7]. Deux instances ont déjà opposé le syndicat des copropriétaires à la société [Adresse 6] concernant le paiement des charges. Par acte d’huissier du 24 décembre 2018, la société [Adresse 6] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] devant le tribunal de grande instance de Lille afin d’obtenir principalement que lui soient déclarées inopposables les résolutions de l’assemblée générale du 26 septembre 2018. Cette affaire a été enregistrée sous la référence RG 18/9757. Par acte d'huissier du 21 août 2019, la société [Adresse 6] a fait assigner le syndic, la SAS Sigla, devant le tribunal de grande instance de Lille afin principalement d'engager sa responsabilité personnelle pour diverses fautes en rapport avec la manière d'imputer les charges et notamment celles afférentes aux fluides. Cette affaire a été enregistrée sous la référence RG 19/6451. Par acte d'huissier délivré le 21 août 2019, la société [Adresse 6] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Lille afin d'obtenir principalement l'annulation de résolutions de l'assemblée générale du 18 juin 2019. En substance, elle conteste la manière dont lui sont imputées des charges. Cette affaire a été enregistrée sous la référence RG 19/6452. Par ordonnances du 25 juin 2020, le juge de la mise en état a refusé de joindre les trois instances. Par ordonnance du 17 juillet 2020, le président du tribunal de grande instance de Lille a ordonné en référé une expertise à la demande de la société [Adresse 6] au contradictoire du syndicat des copropriétaires et de la société Sigla. La mesure d’instruction a été confiée à l’expert [D]. Dans les instances au fond, le juge de la mise en état a décidé, par ordonnances du 10 décembre 2020, le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire ordonnée en référé le 17 juillet 2020. Fin 2020, la société [Adresse 6] ayant mis ses lots en vente, le juge de la mise en état a, par ordonnances des 8 septembre et 18 décembre 2020, autorisé le des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires entre les mains du notaire. L’expert judiciaire a achevé son rapport le 15 décembre 2021. Les trois instances ont finalement été jointes par une nouvelle ordonnance du 19 octobre 2022. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 février 2023, la société [Adresse 6] demande au tribunal de : Vu l’article L. 241-9 de la loi du 17 août 2015, Vu le décret 2016-710 du 30 mai 2016, Vu l’article R.241-10, Vu l’article 1240 du code civil, - Annuler les délibérations de l’assemblée générale du 18 juin 2019 notamment en ce qui concerne les résolutions portées aux questions n°4, 5, 6, 11, 12 et la question n°15 au titre des questions diverses et annuler les résolutions de l’assemblée générale de la copropriété du 26 septembre 2018 portant sur les résolutions n°4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 et 11B ; - Condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires et la société Sigla sur le fondement de l’article 1240 du code civil à lui payer la somme de 72 316 euros représentant les charges cumulées non justifiées ; - Ordonner en conséquence la levée des séquestres ordonnés par le juge de la mise en état et permettre à la CARPA de se libérer entre ses mains ; - Condamner le syndicat des copropriétaires et la société Sigla à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens lesquels comprendront les frais d’expertise. Dans leurs dernières conclusions notifiées, par voie électronique, le 30 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires et la société Sigla demandent au tribunal de : Vu les articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, - Débouter la société [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - Condamner la société [Adresse 6] au paiement de la somme de 72 943,91 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; - Ordonner la libération du séquestre entre les mains du syndicat des copropriétaires ; - Condamner la société [Adresse 6] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de résistance abusive ; - Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; - Condamner la société [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens dont distraction au profit de Maître Clément Fournier, avocat. Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la fin de non recevoir tirée de la chose déjà jugée : Bien que le syndicat des copropriétaires demande de manière générique le rejet de toutes les demandes adverses, il invoque dans ses motifs une fin de non recevoir quant au jugement rendu par le tribunal le 28 novembre 2016 qui condamne la société [Adresse 6] à lui payer la somme de 20 972,74 euros au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 26 novembre 2015, outre les intérêts sur cette somme à compter du 9 mai 2015, 2 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et 2 000 euros d’indemnité procédurale et à supporter les dépens. Lorsque la société [Adresse 6] demande la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 72 316 euros et la libération des sommes séquestrées entre ses mains, elle demande implicitement mais nécessairement qu’il soit revenu sur le montant de la créance du syndicat des copropriétaires, celui-ci ayant déclaré au notaire lors de la vente des lots la somme qu’il estimait lui être due en totalité, pour partie consacrée par le jugement, pour partie sans jugement. En l’absence d’instance en révision de ce jugement, le tribunal ne peut pas modifier ce qu’il a déjà jugé définitivement. La demande de la société [Adresse 6] tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires et à la libération de la totalité de la somme séquestrée est irrecevable pour la partie correspondant à la condamnation prononcée le 28 novembre 2016. Sur le résultat de l’expertise : L’expertise judiciaire contradictoire a permis d’établir que l’installation de chauffage collectif et d eproduction d’eau chaude est vétuste, qu’elle n’est pas exploitée par un professionnel, que les radiateurs installés datent de la construction de l’immeuble tandis que les robinets de réglage pour la modulation de la chaleur n’assurent pas ce rôle, que le compteur d’eau chaude est défectueux. A l’occasion de deux visites effecturées les 25 novembre 2020 et 22 juin 2021, donc espacées de 7 mois, l’expert a aussi constaté que le compteur d’eau froide était resté sur la même valeur, ce qui l’a surpris. Le tribunal considère cette situation de particulièrement improbable pour un immeuble d’habitation occupé. L’expert s’est attaché, comme cela lui était demandé, à examiner si l’installation permettait de parvenir, par la responsabilisation des occupants à réaliser des économies d’énergies. Cette question est toutefois inopérante relativement au bien fondé des charges réclamées. Si la société [Adresse 6] estimait qu’il était nécessaire de compléter l’installation, une fois les répartiteurs de frais de chauffage posés en 2014, et notamment de faire équiper les radiateurs de robinets thermostatiques, de faire désembouer le réseau, d’équiper les pieds de colonnes de chauffage d’une vanne de réglage, de faire réaliser un audit énergétique et d’engager le cas échéant d’autres actions visant à mieux réguler la température des locaux, il lui revenait -si elle estimait que le syndic était défaillant à le faire lui-même- de demander l’inscription de ces questions à l’ordre du jour et de la soumettre à la règle majoritaire qui régit la copropriété. L’expert est en revanche parvenu à la conclusion d’une probable surconsommation d’énergie puisque les robinets des radiateurs peuvent être ouvert ou fermés sans pouvoir réguler le besoin de chaleur d’une pièce et d’une consommation d’eau non fiable. Ces constats faits, il revenait au syndicat des copropriétaires d’expliquer comment il parvenait à répartir les charges de chauffage et d’eau. L’expert n’a pas reçu de réelle contribution du syndicat des copropriétaires, puisque toutes ses demandes de communication de pièces ont été faites en vain. Le syndicat des copropriétaires ne s’explique pas davantage dans le cadre de la présente instance. En particulier, il n’explique pas comment il parvient à répartir les charges de consommation d’eau si le compteur est figé et qu’il ne remplit plus son office. Il n’explique pas davantage comment il répartit les charges de chauffage. Sur les résolutions 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 et 11B de l’assemblée du 26 septembre 2018 : La société [Adresse 6] a initialement demandé, dans son assignation du 24 décembre 2018 que la totalité des résolutions de cette assemblée lui soient déclarées inopposable. Selon l’article 42 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : “Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décision [...]” La demande d’inopposabilité doit être analysée en une contestation de l’assemblée. Il n’est pas contesté qu’elle a été intentée en temps utile. La société [Adresse 6] demande à présent l’annulation des résolutions n°4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 et 11B de cette assemblée ce qui est donc recevable. Toutefois, il doit être fait le constat de ce que la société [Adresse 6] ne verse pas au débat le procès verbal de l’assemblée du 26 septembre 2018. Le dernier bordereau de communication de pièce notifié par la société [Adresse 6] le 15 décembre 2022 en compte 4 et il s’agit des pièces se trouvant dans le dossier qu’elle a remis au tribunal : 1. Jugement du 28 novembre 2016 2. Rapport SOCOTEC 3. Rapport d’expertise de Monsieur [D] 4. Décompte émanant de la SCP MONCHICOURT et LEROY, Notaires associés Les parties n’ont nullement discuté dans les motifs de leurs conclusions de la teneur de ces résolutions. Le syndicat des copropriétaires ne produit pas davantage ce procès verbal. Le tribunal ignorant ce qui a été décidé aux résolutions contestées, il n’est pas mis en mesure d’en apprécier la validité et ne saurait en prononcer l’annulation. En conséquence, la demande sera rejetée. Sur les résolutions 4, 5, 6, 11, 12 et 15 de l’assemblée du 18 juin 2019 : La société [Adresse 6] demande l’annulation des “ délibérations de l'assemblée générale du 18 juin 2019 notamment en ce qui concerne les résolutions portées aux questions n°4, 5, 6, 11, 12 et la question n°15" ce que le tribunal comprend comme une demande d’annulation ne portant que sur les résolutions citées, aucun motif n’étant invoqué pour demander l’annulation de la totalité de l’assemblée. Il doit être fait le même constat que précédemment, aucune des parties ne produit le procès verbal de l’assemblée du 18 juin 2019. Le tribunal ignorant ce qui a été décidé aux résolutions n°4, 5, 6, 11, 12 et 15 de cette assemblée il ne saurait en prononcer l’annulation. En conséquence, la demande sera rejetée. Sur la responsabilité de la société Sigla : L’article 1240 du code civil énonce que : “Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.” L’expert a expliqué que les travaux de mise en conformité avec la législation sur la transition énergétique passaient par un audit obligatoire. Bien que les procès verbaux des assemblées générales tenues du temps où la société Sigla était syndic ne soient pas tous versés au débat, celle-ci ne conteste pas qu’elle n’a pas fait diligence en ce sens. En conséquence, elle a commis une faute en ne soumettant pas cette mise en conformité à l’assemblée générale. Ceci étant, chaque copropriétaire tire de sa seule qualité de copropriétaire la faculté de faire inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée les questions qu’il souhaite faire examiner, en vertu de l’article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. La société [Adresse 6] n’allègue pas avoir fait usage de cette faculté. De surcroît, elle ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un dommage actuel et certain qui résulte directement de cette faute. En conséquence, sa demande tendant à la condamnation de la société Sigla au paiement de la somme de 72 316 euros doit être rejetée. Sur la demande reconventionnelle en paiement des charges : Pour établir le montant de sa créance de charges depuis le 27 novembre 2015, ledemain de l’arrêté des comptes dans le jugement rendu le 28 n,ovembre 2016, le syndicat des copropriétaires verse au débat : - les appels de fonds 2016, 2017 et 2018, le décompte de charges 2016 et le projet de réparation 2017 (PC 14) - deux historiques des sommes appelées et payées du 1er janvier 2016 au 1er janvier 2019, l’un parvenant à un solde de 44 200, 21 euros, l’autre à un solde de 375, 33 euros accompagnés de deux relevés de comptes pour la même période, repenant en première ligne un solde débiteur intitulé “archive au 31 décembre 2015" respectivement à 23 131,39 euros (pour les appartements) et 68,61 euros (pour les caves) (PC 15). - un autre historique des sommes appelées et payées du 1er janvier 2016 au 1er octobre 2019 sur une page unique et sans précision du solde (PC 19). A nouveau, le tribunal relève qu’il n’est pas justifié des procès verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes des exercices 2016 et suivants. Selon le relevé du compte de la société [Adresse 6] en l’étude de son notaire (PC demandeur 4), celle-ci n’ayant pas produit les actes ou même une simple attestation notairée, la vente de ses lots a dû intervenir les 7 juillet 2020, 17 septembre 2020, 30 décembre 2020 et 30 juillet 2021. C’est donc à cette dernière date que les charges ont cessé d’être dues par la société [Adresse 6]. Il en résulte que les pièces produites par le syndicat des copropriétaires ne couvrent pas la période allant du 1er octobre 2019 au 30 juillet 2021, soit 18 mois, pour laquelle le tribunal n’a strictement aucune pièce justificative. D’ailleurs aucune des pièces produites ne parvient à un solde de 72 943,91 euros pourtant réclamé. Au surplus, l’historique des sommes appelées et payées du 1er janvier 2016 au 1er janvier 2019, parvenant à un solde de 44 200, 21 euros lu avec le relevé de comptes lui étant afférent qui reprend en première ligne un solde débiteur intitulé “archive au 31 décembre 2015" à 23 131,39 euros (PC 14) inclut la créance pour laquelle le syndicat des copropriétaires détient déjà un titre exécutoire, le jugement du 28 novembre 2016. Non seulement cette somme est incluse alors qu’elle devrait être exclue pour parvenir à établir la somme due depuis l’arrêté des comptes au 26 novembre 2015, mais elle l’est pour pour un montant incorrect, le tribunal ayant décidé que sa créance s’élevait à 20 972,74 euros en principal et non à 23 131,39 euros, les dommages et intérêts et l’article 700 ayant été appelés distinctement à la date du 28 novembre 2016 et la différence n’étant pas égale aux deux annulations de frais à hauteur de 900 et 613 euros enregistrés au 29 novembre 2016. Enfin, le litige porte uniquement sur les charges de chauffage et d’eau. Selon les historiques, et bien que leur force probante soit faible pour les raisons retenues ci-dessus, la société [Adresse 6] n’a effectué aucun paiement et n’a donc pas non plus payé les autres charges qu’elle ne conteste pourtant pas. Le tribunal rappelle que le juge de la mise en état, dans l’ordonnance du 25 juin 2020, a refusé d’allouer au syndicat des copropriétaires une provision en raison de la contestation portant sur les charges de chauffage et d’eau, en relevant que ce dernier ne produisait aucun décompte de la partie non contestée de la dette. Force est de faire le constat que tel est toujours le cas et que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas davantage du montant des charges, hors chauffage et eau, dont il réclame le paiement. Compte tenu de l’ensemble de ces circonstances, la créance du syndicat des copropriétaires n’est pas établie et sa demande doit être rejetée. Par voie de conséquence, sans que le syndicat des copropriétaires puisse être condamné à payer à la société [Adresse 6] des dommages et intérêts à hauteur d’une somme dont elle ne conteste pas qu’elle ne l’a pas payée elle-même mais qui a été séquestrée, la somme séquestrée devra être libérée : - entre les mains du syndicat des copropriétaires pour les causes du jugement du 28 novembre 2016, - entre les mains de la société [Adresse 6], pour le surplus. Sur la demande reconventionnelle indemnitaire pour résistance abusive : La demande ne repose sur aucun fondement juridique explicite mais le syndicat des copropriétaires et la société [Adresse 6] ayant été lié par un contrat, le tribunal comprend qu’il est implicitement invoqué les articles 1231 et suivants du code civil. Depuis le jugement du 28 novembre 2016, il n’est justifié d’aucune mise en demeure au sens des articles 1231 et 1231-6 du code civil. Le syndicat des copropriétaires ne justifie nullement de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé au sens de l’article 1231-2 du même code. En conséquence, la demande doit être rejetée. Sur l’exécution provisoire : Compte tenu de l’ancienneté du litige, il parait utile de rappeler qu’il est soumis à l’ancien article 515 du code de procédure civile : “ Hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation.” L’exécution provisoire n'apparaît pas nécessaire et ne sera pas ordonnée. Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile : Les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile prévoient que : “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.” “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. La société [Adresse 6] succombe dans ses demandes et supportera donc les dépens de ses trois instances au fond, avec distraction au profit de Maître Fournier. En revanche, elle était fondée à faire organiser une expertise judiciaire (bien que la voie du référé choisie dans l’assignation du 9 octobre 2019 alors que le juge de la mise en état était déjà saisi depuis plusieurs mois soit discutable) qui a démontré les défauts de l’installation de chauffage et du comptage de la consommation d’eau et il convient donc de faire supporter au syndicat des copropriétaires le coût de l’expertise judiciaire exécutée par M. [D]. L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, Déclare irrecevable la demande de la société [Adresse 6] tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires et à la libération de la totalité de la somme séquestrée pour la partie correspondant à la condamnation prononcée le 28 novembre 2016 c’est à dire portant sur les sommes de : - 20 972,74 euros au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 26 novembre 2015, outre les intérêts sur cette somme à compter du 9 mai 2015, - 2 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, - 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - les dépens de l’instance. Rejette la demande d’annulation des résolutions 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 et 11B de l'assemblée du 26 septembre 2018 ; Rejette la demande d’annulation des résolutions 4, 5, 6, 11, 12 et 15 de l'assemblée du 18 juin 2019 ; Rejette la demande indemnitaire formée par la société [Adresse 6] contre le syndicat des copropriétaires ; Rejette la demande indemnitaire formée par la société [Adresse 6] contre la société Sigla ; Rejette la demande reconventionnelle formée par le syndicat des copropriétaires en paiement de charges à l’encontre de la société [Adresse 6] ; Rejette la demande reconventionnelle indemnitaire formée par le syndicat des copropriétaires pour résistance abusive à l’encontre de la société [Adresse 6] ; Dit en conséquence que la somme séquestrée devra être libérée, sur présentation d’une copie exécutoire du jugement entre les mains : - du syndicat des copropriétaires à concurrence de : - 20 972,74 euros au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 26 novembre 2015, outre les intérêts sur cette somme à compter du 9 mai 2015, - 2 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, - 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - les dépens de l’instance RG 15/6607 ayant abouti au jugement du 28 novembre 2016, - de la société [Adresse 6] pour le surplus ; Condamne la société [Adresse 6] à supporter les dépens des trois instances au fond introduites par elle et autorise Maître [B] [H] à recouvrer directement les dépens dont il elle aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision ; Condamne le syndicat des copropriétaires à supporter le coût de l’expertise judiciaire ordonnée en référé le 17 juillet 2020 et exécutée par M. [U] [D] ; Dit n’y avoir lieu à aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire du jugement ; Le Greffier,La Présidente,