Cour d'appel, 29 mai 2024. 22/06756

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 29 MAI 2024 N° 2024/ 248 N° RG 22/06756 N° Portalis DBVB-V-B7G-BJL2Q ADRIM C/ [O] [E] épouse [N] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Christelle GRENIER Me Jocelyne PUVENEL Décision déférée à la Cour : Jugement du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 11 Mars 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00799. APPELANTE ADRIM (Association pour le Développement des Relations Intercommunautaires Méditerrannéennes) venant aux droits de l'Association Logements Etudiants Méditerranée, représenté par son Président en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3] représentée par Me Christelle GRENIER, membre de la SELARL CHRISTELLE & ISABELLE GRENIER, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE Madame [O] [E] épouse [N] née le 07 Mars 1952 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 2] représentée par Me Jocelyne PUVENEL, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Mai 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Mai 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant contrat ayant pris effet à compter du 5 décembre 2011, Madame [O] [N] née [E] a donné à bail à l'Association pour le Développement des Relations Intercommunautaires Méditerranéennes (ci-après l'ADRIM) un studio sis [Adresse 1]), moyennant un loyer mensuel de 340 euros. Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement, décrivant un logement ancien mais entièrement rénové. Bien que l'acte n'en fasse pas expressément mention, il était convenu entre les parties que ce bail était consenti à l'ADRIM afin d'y héberger temporairement des demandeurs d'asile, conformément à son objet social. C'est ainsi que plusieurs bénéficiaires se sont succédé dans le logement, le dernier en date étant M. [L] [B], dont l'accueil a été interrompu par l'ADRIM le 17 avril 2019 en raison d'un défaut de jouissance paisible des lieux. Le 20 mai 2019, l'ADRIM a déposé une première plainte contre X en indiquant avoir découvert que le logement avait été dégradé par un squatter. Le 7 juin suivant, l'association a déposé une seconde plainte, exposant que les lieux étaient à nouveau occupés après que la serrure de la porte d'entrée ait été forcée. Elle en a informé la bailleresse par écrit le 11 juin 2019, lui demandant d'intervenir afin qu'elle puisse reprendre possession des locaux. La situation est demeurée en l'état jusqu'au congé donné par l'ADRIM par courrier recommandé reçu le 22 février 2020. Un état des lieux de sortie a été dressé le 13 mars suivant par Maître [P], huissier de justice, en présence des deux parties, décrivant de nombreuses dégradations. Par acte du 3 février 2021, Madame [O] [N] a assigné l'ADRIM à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille pour lui réclamer paiement d'une somme de 7.500 euros au titre de son préjudice matériel, correspondant au montant des réparations entreprises, et de 1.500 euros au titre de son préjudice moral, sur le fondement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. L'ADRIM a conclu au rejet de cette action en soutenant que les dégradations ne lui étaient pas imputables. Elle a réclamé reconventionnellement paiement d'une somme de 4.227,60 euros au titre de la perte de jouissance du logement à compter de son occupation par des squatters, alors que le loyer avait continué d'être versé jusqu'au terme du bail. Dans son jugement prononcé le 11 mars 2022, le tribunal a considéré que l'ADRIM ne rapportait pas la preuve d'une cause étrangère de nature à l'exonérer de sa responsabilité, et notamment du fait que les dégradations n'étaient pas imputables au dernier 'sous-locataire', et l'a condamnée à payer à Madame [N] une somme de 7.500 euros en réparation de son préjudice matériel, outre 700 euros au titre de ses frais irrépétibles et les dépens de l'instance. Le premier juge a rejeté en revanche la demande en réparation d'un préjudice moral, et débouté l'ADRIM de sa demande reconventionnelle. L'ADRIM a interjeté appel de cette décision le 9 mai 2022. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par conclusions notifiées le 15 juillet 2022, l'Association pour le Développement des Relations Intercommunautaires Méditerranéennes fait valoir qu'en vertu de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire n'est pas tenu de répondre des dégradations s'il établit que celles-ci sont le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Elle précise qu'elle avait fait le nécessaire pour sécuriser les lieux après le départ de M. [B] en procédant par deux fois au changement des serrures et en posant un blindage sur la porte de l'appartement, mais que l'introduction de squatters a été facilitée par le défaut de fermeture de la porte d'entrée principale de l'immeuble. Elle soutient d'autre part qu'en application de l'article 6 b) de cette même loi, il incombait à la bailleresse d'accomplir les diligences nécessaires pour faire expulser les occupants sans titre, et qu'en raison de la carence de Madame [N] elle a été privée de la jouissance du bien entre les mois de mai 2019 et février 2020, alors qu'elle continuait de s'acquitter du loyer. Elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau : - de débouter l'intimée de toutes ses prétentions, - de la condamner à lui payer 4.227,60 euros en réparation de son préjudice de jouissance, - et de mettre à sa charge les entiers dépens, outre une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions en réplique notifiées le 13 octobre 2022, Madame [O] [N] fait valoir que l'ADRIM n'a réalisé aucun état des lieux de sortie au départ de M. [B], de sorte qu'il n'est pas possible d'exclure que ce dernier soit à l'origine des dégradations. Elle ajoute : - qu'elle n'a été informée que tardivement de l'introduction de squatters, - que ce fait ne repose que sur les seules affirmations de l'ADRIM, - que les locaux sont restés sous la responsabilité du locataire jusqu'à la remise des clés, - et que le défaut de fermeture de la porte d'entrée principale de l'immeuble n'est pas établi. Elle invoque en outre l'article 1725 du code civil, suivant lequel le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent à sa jouissance par voie de fait. Elle demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, et de condamner l'ADRIM à lui verser 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel. L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 mars 2024. DISCUSSION Sur la demande principale : Selon l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. En l'espèce, l'appelante ne prouve pas que les dégradations du logement aient été causées par des squatters, ce fait ne reposant que sur ses seules déclarations effectuées auprès des services de police. En effet, comme l'a justement relevé le premier juge, aucun état des lieux de sortie n'a été établi au départ de M. [L] [B], de sorte qu'il n'est pas possible d'exclure que ce dernier en soit en tout ou partie l'auteur. Or, l'intéressé ayant été occupant du chef de l'ADRIM (et non pas sous-locataire comme indiqué dans le jugement), celle-ci encourt en ce cas une responsabilité de plein droit. Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné l'ADRIM à indemniser Madame [N] au titre de son préjudice matériel. Sur la demande reconventionnelle : L'appelante se prévaut de l'article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989, suivant lequel le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Toutefois, l'article 1725 du code civil, également applicable au contrat, dispose que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent à sa jouissance par voies de fait, sans prétendre aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. Il appartenait en conséquence à l'ADRIM d'effectuer les diligences nécessaires pour obtenir l'expulsion des occupants ni droit ni titre, de sorte qu'elle n'est pas fondée à réclamer à Madame [N] une indemnité au titre de sa perte de jouissance. Le jugement sera donc également confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions contestées, Y ajoutant, Condamne l'ADRIM aux dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'à verser à Madame [O] [N] une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LE PRESIDENT