Tribunal judiciaire, 12 février 2026. 25/03138

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 12 FEVRIER 2026 N° RG 25/03138 - N° Portalis DB3R-W-B7J-3NHT N° de minute : Société LE REVEREND c/ Madame [B] [S] DEMANDERESSE Société LE REVEREND [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Maître Philippe PERICAUD de la SCP JEAN-FRANCOIS PERICAUD ET PHILIPPE PERICAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 219 DEFENDERESSE Madame [B] [S] [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Maître Jeanne GAILLARD de la SCP ACGR, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN748 COMPOSITION DE LA JURIDICTION Présidente : Marie-Pierre BONNET, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal, Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière, Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats. Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 29 décembre 2025, avons mis l'affaire en délibéré au 9 février 2026, et prorogé à ce jour. EXPOSÉ DU LITIGE La SARL Le Révérend est propriétaire d'un fonds de commerce de Café-Hôtel- Restaurant [Localité 2], sis [Adresse 3], [Localité 1], qu'elle exploite en vertu d'un bail commercial sur l'immeuble. Depuis 2019, la société Le Révérend a loué la chambre n°12, située au 3ème étage, à Mme [S], moyennant le prix mensuel de 750 €. Par courrier du 31 décembre 2024, la société Veolia Eau Ile-de-France a alerté la société Le Reverend au sujet d’un "écoulement permanent d'environ 2040 litres par jour”, précisant “ce qui représente 49,60 % de la consommation totale du site. L'impact financier pourrait atteindre 3328 €/ an si rien n'est fait pour y remédier ". Mme [S] a saisi le Service d'Hygiène et de Sécurité de la Ville de [Localité 3] lequel a visité les lieux le 13 novembre 2024 et relevé " un certain nombre d'anomalies, notamment l'absence d'eau chaude sanitaire ", demandant à la société Le Révérend suivant courrier en date du 27 décembre 2024 " d'assurer l'alimentation en eau chaude des logements de l'hôtel et de rechercher les causes de l'humidité présente dans ce logement et de réaliser les travaux nécessaires afin d'y remédier dans le délai de 2 mois ". Par courrier recommandé en date du 28 janvier 2025 la société Le Révérend a mis en demeure Mme [S] de désencombrer sa chambre aux fins de réalisation des travaux nécessaires et lui a rappelé l'obligation d'user paisiblement des lieux. Par un nouveau courrier du 14 mars 2025, dont copie adressée au maire de la commune, elle a notifié à Mme [S] la rupture du contrat d'hébergement hôtelier et l'a sommée de restituer la chambre et ses clés. En réponse et par la voie de son conseil, Mme [S] a adressé le 28 avril 2025 à la société Le Révérend une mise en demeure de lui rédiger un bail sur le fondement de l'article L. 632-1 II du code de la construction et de l'habitation (CCH) et de procéder à divers travaux de mise aux normes, ainsi que de cesser toute tentative d'intimidation à son encontre. Par lettre officielle de son conseil en date du 6 octobre 2025, la société Le Révérend a refusé de procéder à l'établissement d'un bail, considérant que les conditions n'en étaient pas réunies. Elle a par ailleurs mis en demeure Mme [S], dans un délai de 15 jours, de : - laisser les contrôleurs techniques SSI ainsi que les prestataires et mandataires de la société Le Révérend accomplir leurs missions et dresser des devis, et pour ce faire, leur permettre d'accéder à la chambre n°12, - désencombrer ladite chambre pour des raisons de sécurité et pour permettre les travaux et contrôles notamment SSI, - user paisiblement de la chambre n°12 et des parties communes de l'hôtel, et respecter la tranquillité du voisinage et des autres résidents de l'hôtel ainsi que de son personnel. Dans ces conditions et par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2025, la société Le Révérend, autorisée en ce sens, a fait assigner Mme [S] en référé à heure indiquée devant le juge des référés du tribunal de céans, à l'audience du 29 décembre 2025. A cette audience, la société Le Révérend a soutenu oralement les conclusions déposées, et demandé au juge des référés de : - admettre les conclusions déposées à l'audience ; - se déclarer compétent, et faire droit aux demandes de mesures conservatoires prescrites pour prévenir un dommage imminent et faire cesser les troubles manifestement illicites causé par Mme [S], - subsidiairement s'il devait se juger incompétent au profit du Juge du contentieux de la protection, faire application de l'article 82-1 du Code de procédure civile et renvoyer l'affaire par mention au dossier audit juge ; - autoriser judiciairement la société Le Révérend à accéder à la chambre n°12, située du 3e étage, occupée par Mme [S], avec l'assistance d'un commissaire de Justice, du technicien SSI, et de toutes entreprises requises pour établir les devis et procéder aux contrôles de sécurité réglementaire (notamment SSI) d'un serrurier et de la force publique si besoin est, à l'effet : -de procéder aux contrôles de sécurité incendie, - d'établir des devis des travaux requis par les services sanitaires de la mairie de [Localité 3], - de vérifier les installations d'accès à l'eau sanitaire, - de faire dresser un procès-verbal, par le commissaire de justice autorisé à entrer, de l'état de la chambre, - de l'approvisionnement de la chambre en eau chaude et chauffage, et de l'état et fermeture des fenêtres. - autoriser l'accès sur plusieurs rendez-vous si besoin est, compte tenu de ce que plusieurs professionnels (en particulier le technicien SSI de la société AVISS, et la commission communale d'hygiène et sécurité incendie) sont appelés à intervenir dans la chambre n°12 occupée par Mme [S] [B], - prendre acte de ce que Mme [S] [B] accepte de laisser accéder les entreprises concernées, - condamner Mme [S] [B] à supporter, par provision, les frais de commissaire de justice et de réquisition de la force publique exposés par la société Le Révérend pour l'exécution de l'ordonnance à intervenir, - débouter Mme [S] [B] de ses demandes de voir le Tribunal se déclarer incompétent et de ses demandes reconventionnelles, - condamner Mme [S] [B], à payer à la société Le Révérend, la somme de 3.000 euros conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance. Mme [S] a déposé des conclusions à l'audience et demande quant à elle au juge des référés de : - rejeter les conclusions adverses déposées à l'audience ; -se déclarer incompétent au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Antony ; - subsidiairement lui donner acte qu'elle accepte de laisser accéder les entreprises concernées après communication du nom et des coordonnées des sociétés ainsi que de leur attestation d'assurance à jour, avec délai de prévenance de 3 semaines, prévoyant trois propositions de dates et heures différentes sur la même semaine, par voie de lettres officielles entre avocats, à l'exception de certaines dates (cf conclusions) ; - débouter la société Le Révérend du surplus de ses demandes ; - enjoindre à la société Le Révérend de laisser accès aux prestataires de la société Free et/ou France Telecom pour rétablir la connexion internet de sa box free sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; - lui enjoindre de régulariser sa situation auprès de la caisse d'allocations familiales sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de cette même signification ; - condamner la demanderesse aux dépens ainsi qu'à payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. MOTIFS DE LA DÉCISION 1. Sur la recevabilité des conclusions déposées Aux termes des articles 14 à 16 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée. Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense. Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. En l'espèce, les dernières conclusions de la demanderesse ont été notifiées par voie électronique le 24 décembre 2025 à la défenderesse qui avait elle-même notifié ses conclusions à la demanderesse le 23 décembre 2025. Ces conclusions comprennent de nouveaux développements rendus nécessaires par le moyen d'incompétence soulevé et la demande reconventionnelle formées par la défenderesse, laquelle a pu valablement y répondre à l'audience, la procédure étant orale. Dans ces conditions le principe de la contradiction a été suffisamment respecté et un rejet des conclusions n'est pas justifié. Il n'y pas lieu de faire droit à la demande de Mme [S] de ce chef. 2. Sur la compétence du juge des référés du tribunal judiciaire pour prescrire les mesures provisoires demandées par la SARL LE REVEREND En vertu de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l'article 632-1 II du CCH, " Lorsque la location d'un local meublé constituant la résidence principale du preneur est située dans un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, celle-ci est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ne sont pas applicables à cette location les articles 3-2, 3-3, 18, 24-1, 25-4 et 25-11 de la même loi. Le local loué mentionné au premier alinéa doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu'être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires. Lorsqu'un locataire ou plusieurs locataires ont avec le même bailleur un litige locatif ayant une origine commune, ils peuvent donner par écrit mandat d'agir en justice en leur nom et pour leur compte à une association dont l'un des objets est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées ou à une association de défense des personnes en situation d'exclusion par le logement mentionnées à l'article 3 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Une de ces associations peut assister ou représenter un locataire, selon les modalités définies à l'article 828 du code de procédure civile, en cas de litige portant sur le respect des caractéristiques de décence de son logement. " L'article L213-4-4 du code de l'organisation judiciaire (COJ) dispose que le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement. Il a notament été jugé que si les conventions avaient eu pour objet, de la part d'un loueur professionnel, moyennant des sommes d'argent qualifiées de " loyers " par les parties, la mise à disposition de ses clients de locaux meublés, des prestations de service caractéristiques du contrat d'hôtellerie n'étaient pas assurées, que des occupants avaient acquis des éléments de literie et installé des lignes téléphoniques personnelles, que la durée de l'occupation était d'une ou plusieurs années et que le mot " loyer " constituait un indice significatif de la volonté commune de conclure des baux, une cour d'appel avait pu en déduire que les parties étaient liées par des contrats de louage d'immeuble. (3e Civ., 26 juin 1996, pourvoi n° 94-16.850) En l'espèce, il est constant que Mme [S] occupe une chambre meublée de l'hôtel " [Localité 2] " depuis 2019, soit plus de 5 ans à ce jour. Outre que cette date n'est pas contestée par la demanderesse, elle est corroborée par une première quittance de loyer du mois de février 2019, une facture d'opérateur téléphonique (Free) du 2 avril 2019, . La société Le Révérend a elle-même produit en pièce n°2 une " quittance de loyer " délivrée à Mme [S] le 10 juillet 2024 au titre du mois de juillet, mentionnant un " loyer " de 750 euros. Il est également produit par Mme [R] un relevé de la CAF, la mentionnant comme domiciliée au Café Hotel [Localité 2], et montrant qu'elle percevait l'allocation logement en mars 2025. Il est par ailleurs établi, au regard de cette durée d'occupation comme de l'absence de toute preuve d'une résidence ailleurs, étant rappelé à cet égard qu'une domiciliation en CCAS constitue, sauf preuve contraire non rapportée en l'espèce, une boîte postale sans hébergement associé, que cette chambre constitue le domicile principal de Mme [S]. Il n'est nullement invoqué ou débattu de prestations de services qui seraient assurées par l'hôtel et de nature à distinguer le contrat entre Mme [S] et la société Le Révérend d'un contrat de location aux fins d'habitation, pour favoriser la qualification de contrat hôtelier. Si le contrat est ainsi manifestement susceptible d'entrer dans le champ de l'article 632-1 susvisé et d'être soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, il convient toutefois d'observer en l'espèce que ce contrat n'est pas directement l'objet, la cause ou l'occasion de la présente action - condition de la compétence du juge des contentieux de la protection-, les demandes formées par la société Le Révérend ne découlant pas directement du contrat d'habitation ou d'hébergement et de cette qualification mais du statut de la société Le Révérend, en ce qu'elle exerce une activité principale de café hôtel restaurant et relève à ce titre de la catégorie des établissements recevant du public, ce qui emporte diverses obligations qui sont la cause principale de ses demandes, indépendamment de la nature du contrat la liant à Mme [S], laquelle est recherchée en l'espèce par le propriétaire de l'établissement hôtelier en qualité d'occupante effective d'une chambre de cet établissement, sans incidence de la nature et du régime de cette occupation. Il en va de même de la demande reconventionnelle de Mme [S]. Dès lors, l'exception d'incompétence sera rejetée. 3. Sur les demandes d'accès de la société Le Révérend - sur la demande au titre des vérifications SSI Il n'est pas contesté que l'hôtel-restaurant [Localité 2], exploité par la société Le Révérend, est un établissement recevant du public, classé en type O, avec activité de type N de 5ème catégorie, exigeant une vérification semestrielle des dispositifs SSI par la commission communale d'hygiène et sécurité incendie. Il n'est toutefois versé aux débats aucune pièce établissant qu'une tentative de vérification semestrielle ait échoué concernant la chambre de Mme [S] en raison d'un refus de cette dernière d'y laisser accès. Il n'est caractérisé, ce faisant, aucun trouble manifestement illicite ou dommage imminent lié à une action ou obstruction de Mme [S], qui justifie de prendre une quelconque mesure à son encontre. Il sera dit n'y avoir lieu à référé de ce chef, et pris acte en tout état de cause de l'accord de Mme [S] pour laisser l'accès à sa chambre aux fins de permettre cette vérification, à charge pour la demanderesse d'assurer un préavis suffisant pour garantir la présence de Mme [S], laquelle ne dispose pas de motifs valables de s'opposer à un tel contrôle qui est opéré dans son intérêt comme dans l'intérêt de l'ensemble des occupants de l'hôtel. - sur la demande relative au diagnostic des installations et à l'établissement des devis de travaux Il est également établi que le service d'hygiène et de sécurité de la commune de [Localité 3] a demandé à l'hôtel [Localité 4] d'assurer l'alimentation en eau chaude des logements de l'hôtel et de rechercher les causes de l'humidité présente dans le logement de Mme [S], ainsi que de réaliser tous travaux nécessaires afin d'y remédier, dans un délai de deux mois. La société Le Révérend a produit une attestation de M. [M], gérant d'entreprise, indiquant que le 16 janvier 2025, son intervention aux fins d'établissement d'un devis n'a pu être menée à bien dans la chambre n°12 en raison du refus de l'occupant d'ouvrir la porte, malgré l'insistance du gérant, et une attestation de M. [O] gérant d'une deuxième entreprise, indiquant s'être présenté le 24 janvier 2025 pour établir un devis en chambre n°12 et n'avoir pu le faire car l'occupant " ne voulait rien savoir " malgré l'insistance du gérant de l'hôtel. La présence de Mme [S] à des rendez-vous sur des créneaux horaires délimités de ces journées n'exclut pas sa présence à l'hôtel lors de l'intervention de ces deux témoins. Dans ces conditions, l'absence de réalisation des travaux imposés par le comité d'hygiène et de sécurité caractérisant un trouble manifestement illicite, il convient d'ordonner les mesures adéquates pour y mettre fin, l'engagement de Mme [S] à laisser cet accès ne pouvant être considéré comme suffisant au regard de l'historique établi par les pièces. Cet engagement sera toutefois pris en compte, au même titre que le droit fondamental de Mme [R] au respect de sa vie privée, pour prévoir des mesures en deux temps, à savoir que : - il sera fait injonction à Mme [S] de garantir l'accès aux entreprises diligentées par la société Le Révérend aux fins d'établissement des devis de travaux nécessaires, dans les trois mois suivant la présente décision, aux dates et heures communiquées par la société Le Révérend a minima 10 jours avant la date d'intervention considérée, par courrier recommandé avec accusé de réception doublé d'un courrier officiel entre conseils ; - à défaut d'accès effectif à la chambre de Mme [S] à l'issue de ces trois mois et sous réserve de la communication amiable effective, au cours de ces trois mois, de dates d'intervention des entreprises, non suivie de réponse ou d'accès effectif au local, la société Le Révérend sera autorisée à accéder à ce local en présence d'un commissaire de justice et, au besoin, d'un serrurier et de la force publique, sous la même réserve d'un préavis de 10 jours par courrier recommandé avec accusé de réception doublé d'un courrier officiel à l'avocat de Mme [S], tel que précisé au dispositif. Le constat à établir par le commissaire de justice sera limité aux installations sanitaires et manifestations éventuelles d’humidité, faute de justification de la nécessité d'un constat plus général de l'état de la chambre, siège de l'intimité de Mme [S]. Il sera par ailleurs fait injonction aux parties de s'informer gratuitement sur la médiation. Il n'y a pas lieu de prévoir à ce stade, s'agissant de travaux imposés à la société Le Révérend et au regard de l'engagement pris par Mme [S] de permettre l'accès aux différents intervenants, que les frais de commissaire de justice et de réquisition de la force publique seront à ses frais, à charge pour la société Le Révérend, si elle devait y avoir recours, d'en faire l'avance. 4. Sur la demande reconventionnelle Mme [S] n'établit pas la réalité d'une coupure des services internet ni d'un refus du gérant de l'hôtel de permettre l'accès au technicien de l'opérateur Free. Il n'est pas démontré la réalité du trouble invoqué à cet égard. Il n'existe pas davantage de dommage imminent démontré, en lien avec l'accès ou non à des services internet. Il est produit une attestation d'un occupant de chambre voisine indiquant qu'il capte le réseau proposé par l'hôtel. Il sera dit n'y avoir lieu à référé de ce chef. 5. Sur les demandes accessoires Eu égard à l'issue du présent litige, Mme [S] sera condamnée aux dépens. L'équité ne commande pas qu'il soit fait droit aux demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Déclarons recevables les conclusions en réplique de la demanderesse, déposées à l’audience ; Rejetons l'exception d'incompétence ; Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes relatives aux vérifications SSI ; Constatons l'accord de Mme [S] pour permettre l'accès à sa chambre au technicien en charge de la vérification du dispositif SSI, aux conditions mentionnées au dispositif de ses conclusions ; Faisons injonction à Mme [S] de permettre l'accès à sa chambre à la ou aux entreprise(s) chargées d'établir les devis de travaux à effectuer pour la mise en conformité de sa chambre aux exigences du service d'hygiène et de sécurité de la commune de [Localité 3], à chacune des dates et heures qui lui seront communiquées par la société Le Révérend au plus tard 10 jours avant l'intervention considérée, par voie de courrier recommandé avec accusé de réception et de courrier officiel entre avocats, pendant un délai de trois mois à compter de la notification de la présente décision ; Autorisons, à l'issue de ce délai de trois mois et à défaut - dûment prouvé - d'accès laissé par Mme [S] à sa chambre, en dépit de l'accomplissement effectif - dûment prouvé - des démarches d'information susvisées, la société Le Révérend à accéder à la chambre n°12 située au 3ème étage de l'hôtel Le [Localité 4], sis [Adresse 3] [Localité 5] [Adresse 4], avec la ou les entreprises chargées de l'établissement des devis et vérifications mentionnés ci-après, assistée d’un comissaire de justice et au besoin de la force publique et d'un serrurier si l'accès aux locaux s'avérait impossible, pour le seul accomplissement des actes suivants : - faire dresser procès-verbal de l'état des installations sanitaires de la chambre et des manifestations éventuelles d'humidité ; - vérifier les installations d'accès à l'eau chaude sanitaire ; - établir les devis afférents aux travaux requis par les services sanitaires de la mairie de [Localité 3] ; Ce sous réserve d'informer Mme [Y] par courrier recommandé avec accusé de réception et son conseil par lettre officielle entre avocats, au plus tard 10 jours avant l'intervention considérée, des date et heure de cette intervention ; Déboutons la société Le Révérend de sa demande de prise en charge par Mme [S] des frais de commissaire de justice et de recours à la force publique ; Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de Mme [R] ; Faisons injonction aux parties de rencontrer en présentiel ou distantiel pour un rendez-vous d'information sur la médiation : Médiation en Seine [Adresse 5] [Courriel 1] avec mission de recevoir les parties et de leur délivrer gratuitement une information sur la mesure de médiation judiciaire et la mesure de médiation conventionnelle et son déroulement ; Disons que les parties devront contacter le médiateur désigné dans un délai de huit jours à compter de la notification de la mesure ; Disons qu'à défaut, le médiateur désigné contactera les parties dans les plus brefs délais ; Rappelons que les parties peuvent choisir de démarrer une médiation conventionnelle pendant ou à l'issue du rendez-vous ; Condamnons Mme [S] aux dépens ; Déboutons les parties des demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. FAIT À [Localité 6], le 12 février 2026. LA GREFFIÈRE Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière LA PRÉSIDENTE Marie-Pierre BONNET, Vice-présidente