Cour d'appel, 22 février 2024. 21/15744

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 22 FÉVRIER 2024 (n° , 13 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/15744 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEJML Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Juin 2021 -Tribunal de proximité de PARIS RG n° 11-20-006519 APPELANTS Monsieur [N] [Y] né le 2 mai 1961 à [Localité 7] [Adresse 2] [Localité 4] ET Madame [T] [M] née le 10 août 1958 à [Localité 6] [Adresse 2] [Localité 4] Représentés par Me Julien COULET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0178 INTIMEE REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIV[Localité 7]) [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208, substitué à l'audience par Me Samia AKADIRI COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été appelée le 10 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Madame Anne-Laure MEANO, présidente Madame Muriel PAGE, conseillère Madame Aurore DOCQUINCOURT, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Catherine SILVAN ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffier, présente lors de la mise à disposition. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er octobre 1996, la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] (R.I.V.[Localité 7].) a consenti à M. [N] [Y] et Mme [T] [M] un bail d'habitation portant sur un logement d'une surface de 83,69 m² de type F3, situé [Adresse 1] à [Localité 8]. Le 4 décembre 2015, l'immeuble a fait l'objet d'une convention signée avec l'Etat dans le cadre de l'article L.351-2 du code de la construction et de l'habitation. Le 13 décembre 2016, un nouveau bail a été signé entre les parties, soumettant le contrat au code de la construction et de l'habitation ainsi qu'à la convention précitée. Par courrier du 10 octobre 2018, la RIV[Localité 7] a informé M. [N] [Y] et Mme [T] [M] de la facturation à compter du 1er janvier 2019 d'un Supplément de Loyer de Solidarité (SLS). A réception des éléments fiscaux de M. [N] [Y] et Mme [T] [M], la RIV[Localité 7] a appliqué à compter du mois de janvier 2019 un SLS d'un montant de 1.075,47 euros. Par acte d'huissier en date du 29 juillet 2019, M. [N] [Y] et Mme [T] [M] ont assigné la RIV[Localité 7] devant le tribunal d'instance de Paris afin : - de dire et juger que le SLS est inapplicable à leur situation, - subsidiairement, de dire et juger nul et de nul effet pour dol la convention de bail régularisée et ce compte tenu de la réticence dolosive dont s'est rendue coupable la RIV[Localité 7], - très subsidiairement de dire et juger qu'a défaut de justifier du loyer conventionné applicable, la RIV[Localité 7] ne peut prétendre au paiement d'un SLS qui a vocation seulement à s'appliquer sur le loyer conventionné et non pas sur le loyer dérogatoire, - dire et juger en conséquence qu'ils restent locataires en application de l'ancienne convention soumise à la loi du 6 juillet 1989, - dire et juger que compte tenu de la nullité du nouveau bail et conformément à l'article L.357-7 du code de la construction et de l'habitation, la RIV[Localité 7] ne peut prétendre assujettir les demandeurs au paiement d'un SLS en application des dispositions de Ia loi du 28 novembre 2018, - suspendre le paiement du SLS à défaut pour la RIV[Localité 7] de justifier du loyer conventionné applicable, - en tout état de cause, condamner la RIV[Localité 7] à leur verser une somme de 1.800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Par jugement contradictoire entrepris du 22 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : Déboute M. [N] [Y] et Mme [T] [M] de leur demande en nullité du contrat de bail du 13 décembre 2016 et des demandes qui en découleraient, Condamne solidairement M. [N] [Y] et Mme [T] [M] à payer à la RIV[Localité 7] la somme de 25.178,05 euros au titre du supplément de loyer de solidarité dû sur Ia période du 1er janvier 2019 à février 2021, Autorise M. [N] [Y] et Mme [T] [M], sauf meilleur accord des parties, à se Iibérer de leur dette par 36 mensualités de 700 euros payables en plus du loyer courant et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité correspondant au solde de la dette, chacune des mensualités étant payable à même date que le Ioyer courant, Dit en revanche qu'en cas de non-paiement d'une seule mensualité à l'échéance fixée Ia totalité de la créance en principal, intérêts et frais deviendra immédiatement exigible, Condamne in solidum M. [N] [Y] et Mme [T] [M] à payer à la RIV[Localité 7] Ia somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles, Condamne in solidum M. [N] [Y] et Mme [T] [M] aux dépens, Ordonne l'exécution provisoire. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 14 septembre 2021 par M. [N] [Y] et Mme [T] [M], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 16 mai 2022 par lesquelles M. [N] [Y] et Mme [T] [M] demandent à la cour de : RECEVOIR M. et Mme [Y] en leurs demandes, INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement du tribunal Judiciaire de PARIS, pôle proximité n°RG 11-20-006519 du 22 juin 2021; ET STATUANT À NOUVEAU : DEBOUTER la RIV[Localité 7] de l'ensemble de ses demandes ; DIRE et JUGER que le supplément de loyer de solidarité tel qu'il est prévu par les dispositions des articles L.443-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation est inapplicable à la situation de M. et Mme [Y] , DIRE et JUGER en conséquence qu'aucun supplément de loyer de solidarité n'est applicable à M. et Mme [Y] , et DEBOUTER la RIV[Localité 7] de l'ensemble de ses demandes, CONDAMNER la RIV[Localité 7] à restituer à M. et Mme [Y] le dépôt de garantie d'un montant de 967,4 euros avec pénalité due à compter du 1er juillet 2021 à hauteur de 197,5 euros par mois correspondant à 10% du loyer, CONDAMNER la RIV[Localité 7] à rembourser à M. et Mme [Y] la somme de 25.178,05 euros, versée par ces derniers au titre du SLS, CONDAMNER la RIV[Localité 7] à rembourser à M. et Mme [Y] la somme de 668,22 euros, au titre du trop-perçu après leur départ le 2 mars 2022, Subsidiairement : DIRE et JUGER nul et de nul effet pour dol ou erreur la convention de bail régularisée en juin 2016 entre la RIV[Localité 7] et M. et Mme [Y], compte-tenu des déclarations et de la réticence dolosive dont s'est rendue coupable la RIV[Localité 7], DIRE et JUGER que M. et Mme [Y] restent locataires de l'appartement qu'ils occupent en application de l'ancienne convention signée soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, DIRE et JUGER en conséquence que compte tenu de la nullité du nouveau bail signé, conformément à l'article L.357-7 du code de la construction et de l'habitation, la RIV[Localité 7] ne peut prétendre assujettir les consorts [Y] au paiement d'un supplément de loyer de solidarité en application des nouvelles dispositions de la loi du 23 novembre 2018, DEBOUTER en conséquence la RIV[Localité 7] de sa demande en paiement de supplément de loyer de solidarité à l'égard de M. et Mme [Y] en application des nouvelles dispositions de l'article L 441-3 du code de la Construction et de l'Habitation, compte tenu de la nullité du bail régularisé en 2016 Très subsidiairement : CONSTATER que la RIV[Localité 7] avait pris l'engagement unilatéral de ne pas appliquer le SLS aux locataires payant un loyer dérogatoire, DIRE ET JUGER que les dispositions législatives ouvrant un droit d'option prévu par la loi ELAN du 17 janvier 2017 qui est offert aux locataires soumis à un bail de droit privé, et intégrés postérieurement dans le parc locatif social et conventionné, doivent bénéficier à tous les locataires se trouvant dans cette situation, peu importe la date de conclusion du bail ou la nature du bailleur social, en application du principe d'égalité de traitement et des dispositions de l'article 1195 du Code civil, DEBOUTER en conséquence la société RIV[Localité 7] de sa demande de paiement de supplément de loyer de solidarité à l'égard de M. et Mme [Y], Très très subsidiairement : - ORDONNER une médiation pour renégocier le contrat au nom de l'article 1195 du code civil à défaut, INFINIMENT SUBSIDIAIREMENT : DIRE ET JUGER que le SLS réclamé aux locataires depuis le 1er janvier 2019 est inexact et DEBOUTER la RIV[Localité 7] de sa demande ou du moins la ramener à de plus justes proportions, DIRE ET JUGER que les époux [Y] doivent bénéficier d'un loyer conventionné PLUS fixé à 682,86 euros par mois depuis le 1er janvier 2019 A DEFAUT et DANS L'HYPOTHESE OU LE LOYER NE SERAIT PAS MODIFIE, DIRE et JUGER que le SLS réclamé aux époux [Y] doit être plafonné à 561,56 euros par mois depuis le 1er janvier 2019 DIRE ET JUGER que les époux [Y] sont dispensés de SLS du 15 mai 2019 au 31 juillet 2021 pour indétermination du SLS applicable compte tenu du défaut du décret d'application suite à l'ordonnance du 15 mai 2019 plafonnant son montant ; DIRE ET JUGER subsidiairement que le SLS doit être plafonné à compter du 15 mai 2019 en application du décret du 7 février 2020 ; FIXER la créance SLS dont bénéficie la RIV[Localité 7] à l'encontre des époux [Y] à de plus justes proportions après imputation du dépôt de garantie et des pénalités applicables ; CONDAMNER la RIV[Localité 7] à rembourser à M. et Mme [Y] la somme de 25.178,05 euros, versée par ces derniers au titre du SLS, En tout état de cause : CONDAMNER la RIV[Localité 7] à payer la somme de 3.000 euros à M. et Mme [Y] au titre de l'article 700 du CPC - La CONDAMNER aux entiers dépens. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 19 juillet 2023 au terme desquelles la RIV[Localité 7] demande à la cour de : CONFIRMER le jugement rendu le 22 juin 2021, par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, en toutes ses dispositions, En conséquence, DÉBOUTER M. [N] [Y] et Mme [T] [M] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; CONDAMNER solidairement M. [N] [Y] et Mme [T] [M] à la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; CONDAMNER solidairement M. [N] [Y] et Mme [T] [M] aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à  " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce. 1 - Sur l'application du SLS à M. [N] [Y] et Mme [T] [M] 1.1- Sur l'application d'un SLS au loyer dérogatoire en cours Les locataires, titulaires d'un bail de droit privé lors de l'acquisition de leur logement par un bailleur social, s'ils ont des ressources supérieures au plafond de ressources applicables pour l'attribution des logements sociaux au moment de l'acquisition, peuvent se voir appliquer un loyer maximum dit dérogatoire, cette majoration ne pouvant excéder 10% du loyer antérieur. M. [N] [Y] et Mme [T] [M] font valoir que la non-application du SLS aux locataires occupant un logement avant le conventionnement de celui-ci et soumis à un loyer maximal dérogatoire est un principe clairement établi. Ils invoquent à cet égard l'instruction technique relative à la mise en oeuvre du SLS adressée le 31 décembre 2008 par le ministère du logement et de la ville, jamais remise en cause depuis, publiée et régulièrement mise à jour, selon laquelle "le SLS ne s'applique pas (...) aux logement occupés par un locataire déjà en place avant l'acquisition du logement par un bailleur social et soumis à un loyer maximal dérogatoire ; en effet, dans ce cas, il y a lieu de considérer que le SLS est déjà inclus dans le loyer pratiqué et ce durant toute la durée de l'occupation par le locataire concerné". Ils en déduisent que la RIV[Localité 7] a reconnu expressément cette situation dans sa lettre du 10 octobre 2018, dans laquelle elle leur indiquait que, jusqu'à présent, aucun SLS ne leur était facturé car la ville de [Localité 7] avait souhaité lors du conventionnement du logement que la RIV[Localité 7] mette en oeuvre la possibilité de bénéficier d'un régime dérogatoire permettant de ne pas être inclus dans le champ d'application du SLS. La RIV[Localité 7] fait valoir que le conventionnement du 4 décembre 2015 a opéré un changement de statut du logement litigieux, et que le loyer dérogatoire et le SLS sont des dispositifs cumulatifs, le SLS étant exigible en vertu de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation, et ce quelques soient les clauses du contrat de location. Elle souligne que l'instruction technique du ministère du logement n'a pas de valeur normative. L'article L.441-3 du code de la construction et de l'habitation dispose que les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. Il ne s'agit ni d'un loyer ni d'une charge locative, mais d'une sorte de redevance dont une partie est reversée par les bailleurs sociaux à l'État, notamment dans le cadre de leur cotisation à la caisse de garantie du logement locatif social. L'article L. 441-11 du même code dispose que l'organisme d'habitations à loyer modéré qui n'a pas exigé le paiement du supplément de loyer ou qui n'a pas procédé aux diligences lui incombant pour son recouvrement est passible d'une pénalité égale à un certain pourcentage des sommes exigibles et non mises en recouvrement et recouvrée par l'Etat. Ce pourcentage qui était égal à 50 % des sommes exigibles et non mises en recouvrement jusqu'à la loi du 23 décembre 2017 dite loi Elan, a été porté par cette loi à 100 % des sommes exigibles et non mises en recouvrement . Ces dispositions sont d'ordre public et le SLS est exigible du locataire en vertu d'une prérogative de puissance publique dérogeant au droit commun du louage. ll résulte des dispositions de l'article L. 481-2 du code de la construction et de l'habitation que les dispositions relatives au SLS sont applicables aux sociétés d'économie mixte (telle que la RIV[Localité 7]) pour les logements faisant l'objet de conventions en application de l'article L. 353-19 dudit code. Les organismes HLM ou les sociétés d'économies mixtes sont ainsi tenus tant au respect des dispositions conventionnelles que légales et ce dès l'entrée en vigueur de la convention signée avec l'Etat. Ainsi que l'a rappelé à juste titre le premier juge, l'instruction technique du ministère du logement du 31 décembre 2008 n'a aucune valeur normative. Il a souligné également avec exactitude qu'aucun texte législatif ou réglementaire ne prévoit que le SLS n'est pas applicable aux loyers dérogatoires. Il en a exactement déduit que M. [N] [Y] et Mme [T] [M] , même s'ils bénéficient d'un loyer dérogatoire, sont redevables d'un SLS et que la RIV[Localité 7], en sa qualité de bailleur social, devait se conformer à la législation d'ordre public applicable aux logements appartenant à ces catégories, ce que l'agence nationale de contrôle du logement social (ANCOLS) a rappelé à la RIV[Localité 7] aux termes de son rapport de contrôle n°2017-053, de sorte que l'application d'un SLS au loyer dérogatoire des appelants est en conformité avec la loi. 1.2 - Sur la nullité pour vice du consentement du bail conventionné conclu entre les parties le 13 décembre 2016 soulevée à titre subsidiaire par M. [N] [Y] et Mme [T] [M] Selon l'article 1137 du code civil, "le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie". Selon l'article 1133 du code civil, 'les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. L'erreur est une cause de nullité qu'elle porte sur la prestation de l'une ou de l'autre partie. L'acceptation d'un aléa sur une qualité de la prestation exclut l'erreur relative à cette qualité'. M. [N] [Y] et Mme [T] [M] font valoir qu'en leur proposant la signature d'un nouveau bail, alors que la RIV[Localité 7] avait connaissance du projet de la loi du 23 novembre 2018, celle-ci a commis un dol justifiant l'annulation du bail conclu le 13 décembre 2016, en ce qu'elle 'était parfaitement informée des discussions législatives alors en cours, et qu'il lui appartenait donc en parfaite transparence d'informer ses locataires des changements qui pourraient être constitutifs de cette loi, ce qu'elle n'a délibérément pas fait'. Ils invoquent un courrier du 15 juin 2016(leur pièce 13), accompagnant l'exemplaire du nouveau bail à signer, aux termes duquel "le revenu fiscal de référence de votre foyer n'ayant pas été communiqué, ou étant supérieur au plafond de ressources permettant l'attribution de ce logement conventionné, nous vous précisons que le régime de votre bail est dérogatoire à la convention signée avec l'Etat, votre loyer reste donc inchangé". Ils considèrent qu'en présence d'un dol ou d'une erreur, la convention qu'ils ont régularisée doit être considérée comme nulle et de nul effet. La SA RIV[Localité 7] fait valoir que le loyer n'a pas évolué du fait de la convention, le SLS ne constituant pas un loyer, ni une charge, ni une indemnité, ni une clause pénale. Elle souligne qu'il n'est pas prouvé qu'elle aurait été informée du projet de loi Elan. Elle soutient que, même en l'absence de signature de ce nouveau bail, le SLS aurait été applicable en vertu de l'article L. 353-19 applicable aux sociétés d'économie mixte. Elle ajoute que le bail litigieux stipule que "le preneur reconnaît avoir été informé de l'existence d'un barème de SLS". Il convient de rappeler que le manquement à une obligation précontractuelle d'information, à le supposer établi, ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci (Com. 28 juin 2005, n°03-16.794). Or, en l'espèce, M. [N] [Y] et Mme [T] [M] échouent à rapporter la preuve qu'une information préalable sur la législation applicable leur aurait été cachée, et ne rapportent pas la preuve que la RIV[Localité 7] était informée du processus législatif ayant abouti à la promulgation de la loi du 23 novembre 2018 dite Elan. La RIV[Localité 7] souligne à juste titre que la phrase "votre loyer reste donc inchangé" dans le courrier précité du 15 juin 2016 ne constitue pas un mensonge, en ce que le SLS n'est au demeurant pas un loyer, et en ce qu'elle avait pris la décision, sur instigation de la ville de [Localité 7], de déroger à l'application du SLS pour les locataires qui faisaient l'objet d'un bail signé antérieurement au conventionnement, tolérance qui avait pris fin avec la publication du rapport de l'ANCOLS et l'adoption définitive de la loi Elan du 23 novembre 2018, qui a confirmé que les locataires déjà en place lors des conventionnements antérieurs à cette loi étaient assujettis au SLS. L'erreur alléguée en appel n'est pas davantage démontrée. Comme le souligne la RIV[Localité 7], le contrat de bail signé le 13 décembre 2016 rappelle expressément en page 2 : 'Supplément de loyer de Solidarité : Le preneur reconnaît avoir été informé de l'existence d'un barème de supplément de loyer fixé en application de la loi du 4 mars 1996 et des textes subséquents'. En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de nullité du contrat de bail du 13 décembre 2016. 1.3 - Au demeurant, sur l'application de la loi n°2018-1021 dite Elan du 23 novembre 2018 à la situation de M. [N] [Y] et Mme [T] [M] M. [N] [Y] et Mme [T] [M] sollicitent l'application immédiate à leur situation des dispositions de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi Elan, selon lequel 'le présent article n'est pas applicable aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l'article L. 353-7", dès lors que le SLS ne leur a été appliqué qu'à compter du 1er janvier 2019, soit après l'entrée en vigueur de ladite loi. Ils font valoir qu'il s'agit de la conséquence de l'application immédiate de la loi aux situations en cours, peu important la date de signature de la convention. Ils en déduisent qu'en conséquence, compte tenu de la nullité du nouveau bail signé, la RIV[Localité 7] ne peut prétendre les assujettir au paiement d'un SLS en application des nouvelles dispositions de la loi du 28 novembre 2018. Toutefois, les intéressés ayant conclu un nouveau bail postérieurement à la convention et dont la nullité a été ci-dessus écartée, ce moyen est inopérant. Surabondamment, ainsi que l'a rappelé à juste titre le premier juge, si la loi du 23 novembre 2018 est venue clarifier le droit d'option offert aux locataires titulaires d'un bail privé antérieur au conventionnement prévu à l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation, elle ne peut avoir vocation à s'appliquer qu'aux nouveaux conventionnements de logements et non aux conventionnements antérieurs au 23 novembre 2018. En effet, d'une part, la loi nouvelle, ne disposant que pour l'avenir, ne peut modifier les effets légaux d'une situation juridique définitivement réalisée lors de son entrée en vigueur. D'autre part, les nouvelles dispositions de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation, issues de la loi du 23 novembre 2018, ont pour objet d'instaurer, au profit des locataires titulaires d'un bail en cours de validité lors de la signature d'une convention avec l'Etat par un organisme d'habitations à loyer modéré, une option leur permettant soit de conserver leur ancien bail, soit de conclure un nouveau bail conforme aux stipulations de la convention. Or, il résulte des termes de la loi du 23 novembre 2018 et des travaux parlementaires que cette disposition est dépourvue de caractère interprétatif justifiant une application rétroactive (Civ. 3ème, 3 juin 2021, n°20-12.353). Le premier juge a exactement déduit que les dispositions de la loi Elan ne valent que pour l'avenir, et que, compte tenu de la date de conventionnement de l'immeuble le 4 décembre 2015, il en résulte la non-rétroactivité de la loi Elan du 23 novembre 2018, qui ne peut régir la situation de M. [N] [Y] et Mme [T] [M], ce qui les prive du droit d'option qu'ils évoquent à tort. 1.4 - Sur l'engagement unilatéral de la RIV[Localité 7] de ne pas appliquer le SLS aux locataires soumis à un loyer dérogatoire soulevée à titre très subsidiaire par M. [N] [Y] et Mme [T] [M] M. [N] [Y] et Mme [T] [M] font valoir que, par le courrier précité du 15 juin 2016, la RIV[Localité 7] s'est engagée à ne pas appliquer le SLS à l'égard des locataires du fait du paiement d'un loyer dérogatoire supérieur au loyer réglementé, ajoutant qu'il s'agit d'un engagement unilatéral de volonté qui la lie à leur égard, et relevant que le premier juge n'a pas répondu à ce moyen. La RIV[Localité 7] fait valoir que le SLS constitue une obligation s'imposant aux parties, et rappelle que l'article L. 441-11 du code de la construction et de l'habitation prévoit une sanction du bailleur en cas de non-application du SLS. Il convient de juger, ainsi qu'il a été rappelé plus haut, que la SA RIV[Localité 7] avait pris la décision de déroger à l'application du SLS pour les locataires qui bénéficiaient d'un loyer dérogatoire, tolérance qui avait pris fin avec la publication du rapport de l'ANCOLS et l'adoption définitive de la loi Elan du 23 novembre 2018, qui, selon les termes du nouvel article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation, dispose que 'les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements'. Cette tolérance ne saurait être qualifiée d'engagement unilatéral de volonté, et le bailleur a pu valablement y mettre un terme, suite à l'adoption de la loi ELAN et au rapport de contrôle de l'ANCOLS, afin de respecter son obligation consistant à appeler le supplément de loyer de solidarité, ce dont la RIV[Localité 7] a informé ses locataires par courrier du 10 octobre 2018. En conséquence, ce moyen sera écarté. 1.5 - Sur l'adaptation au nom de l'imprévision soulevée à titre 'très très subsidiaire' par les M. [N] [Y] et Mme [T] [M] L'article 1195 dispose que 'si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent, ou demander d'un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe.' M. [N] [Y] et Mme [T] [M] exposent que du fait de l'application nouvelle du SLS à leur situation, ils ont vu leur loyer passer de 979,51 euros à 2.054,98 euros par mois, rendant l'exécution du contrat 'excessivement onéreuse pour eux'. Ils soutiennent que le droit d'option prévu par la loi Elan doit pouvoir bénéficier à tous les locataires, peu important la date de conclusion du bail, en application du principe d'égalité de traitement et des dispositions de l'article 1195 du code civil. Ils sollicitent dans le cadre d'une médiation la renégociation et l'adaptation du contrat. La RIV[Localité 7] soutient que l'application du SLS ne constitue pas une violation de l'égalité de traitement, car chaque situation est différente et chaque locataire a des ressources et un patrimoine propres. Elle ajoute que la loi Elan n'a vocation à s'appliquer qu'aux conventionnements postérieurs à son entrée en vigueur. En l'espèce, le premier juge a pertinemment considéré que le SLS s'applique en fonction des situations des locataires, de leurs ressources et de la catégorie du logement concerné. Il a rappelé à juste titre que le principe d'égalité ne s'oppose ni à ce que le législateur règle de façon différente des situations différentes, ni à ce qu'il déroge à l'égalité pour des raisons d'intérêt général pourvu que, dans l'un ou dans l'autre cas, la différence de traitement qui en résulte soit en rapport avec l'objet de la loi qui l'établit (conseil constitutionnel, décision n°2018-708 QPC du 1er juin 2018). Il en a déduit avec exactitude qu'il en est ainsi de l'appréciation au cas par cas des différents calculs relatifs au SLS en fonction de la situation de chaque locataire concerné, sans qu'aucune discrimination soit effective. La RIV[Localité 7] ne saurait d'ailleurs 'renégocier le contrat', ainsi que le réclament les appelants, en ce que l'application du SLS est une obligation légale, l'exposant à des pénalités si elle ne s'y conforme pas en vertu de l'article L. 441-11 du code de la construction et de l'habitation. En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à ordonner une médiation pour renégocier le contrat et en ce qu'il a rejeté la demande. 2 - Sur les conditions d'application du SLS à M. [N] [Y] et Mme [T] [M] 2-1 Sur les conditions d'application du SLS aux logements conventionnés M. [N] [Y] et Mme [T] [M] soutiennent que la RIV[Localité 7] ne peut à la fois bénéficier du loyer maximal dérogatoire et du SLS, et qu'elle aurait dû déterminer initialement la part de loyer conventionné devant leur être appliquée. Ils considèrent que la RIV[Localité 7] est dans l'incapacité de fixer le loyer conventionné qu'ils devraient régler, que dans la mesure où ils occupent un logement de 83,69 m² classé PLUS, soit un loyer de 6,71 euros le m², le loyer contractuel conventionné doit être ramené à 561,56 euros (682,86 euros au dispositif des conclusions) par mois depuis le 1er janvier 2019, au lieu du loyer de 979,51 euros facturé. Ils ajoutent que le SLS doit être en rapport avec le loyer payé et que leur logement a été classé à tort dans la catégorie PLUS alors que le loyer payé et le standing le rapprochait d'un appartement conventionné PLS. Ils font valoir que dans cette catégorie PLS, le SLS serait plafonné à 337,08 euros par mois (561,56 euros au dispositif des conclusions). La RIV[Localité 7] répond que le SLS est calculé selon des critères objectifs concernant la surface du logement, le nombre de personnes composant le foyer, les ressources du foyer et le coefficient de dépassement des seuils d'attribution du logement social, ce dernier étant fixé selon la zone géographique de localisation du logement. Elle ajoute qu'il n'y a pas lieu de calculer le montant du SLS selon le plafond applicable au logement PLS car le logement de M. et Mme [Y] ne relève pas de cette catégorie. En l'espèce, la contestation de M. et Mme [Y] relative au montant de leur loyer est inopérante dès lors que le SLS est applicable aux loyers dérogatoires. En effet, ainsi qu'il a été jugé plus haut, le loyer dérogatoire et le SLS sont des dispositifs cumulatifs. Il en résulte que les locataires soumis à un loyer dérogatoire peuvent être redevables d'un SLS en vertu de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation, et ce quelles que soient les clauses du contrat de location. M. et Mme [Y] occupent un logement d'une surface habitable de 83,69 m² pour un loyer mensuel de 967,40 euros hors charges, ainsi qu'il ressort du contrat de location qu'ils ont signé le 13 décembre 2016. Aucun élément ne permet de démontrer que ce loyer contractuel doit être ramené à 561,56 euros (ou 682,86 euros) par mois depuis le 1er janvier 2019. Par ailleurs, il ressort bien de la fiche Action Logement sur les différents types de logements sociaux, que la catégorie dans laquelle est classée l'immeuble ne dépend pas du standing de l'immeuble ni des loyers versés par les locataires mais du type de prêt utilisé pour financer l'acquisition de l'immeuble, ainsi que de la catégorie de revenus des ménages à qui sont destinés les logements conventionnés. Le logement de M. et Mme [Y] ne relève donc pas de la catégorie PLS et ce d'autant qu'il est mentionné au contrat de bail que 'le plafond de ressources permettant l'attribution du logement objet du présent contrat est celui applicable aux logements financés en PLAI'. Ce moyen sera écarté. Le SLS a été calculé conformément à la législation et à la réglementation applicables, ainsi qu'il ressort notamment des courriers du 10 février 2021 et 17 janvier 2022 reprenant les modalités de calcul du SLS conformément aux articles L.441-4, L. 441-8 et R.441-21 du code de la construction et de l'habitation. Il ne saurait être 'réduit à de plus justes proportions'. Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. Les demandes des appelants formées en appel relatives au montant du loyer conventionné ou au plafonnement du SLS seront également rejetées. 2-2 Sur l'application de l'ordonnance du 15 mai 2019 Ainsi que l'a rappelé à juste titre le premier juge, l'ordonnance n°2019-454 du 15 mai 2019 a permis de plafonner le montant du surloyer appliqué pour éviter que le montant cumulé du loyer dérogatoire et du SLS soit supérieur aux loyers pratiqués sur le marché locatif privé. M. [N] [Y] et Mme [T] [M] rappellent que l'article L. 441-4 du code de la construction et de l'habitation issu de l'ordonnance précitée pose le principe d'un plafonnement en matière de loyer dérogatoire. Ils invoquent le décret n°2020-103 du 7 février 2020 qui a fixé ce plafond à 24,60 euros le m², et soutiennent que ce plafonnement est applicable à compter du 1er mai 2019. La RIV[Localité 7] fait valoir que l'ordonnance du 15 mai 2019 n'est pas applicable avant le 8 février 2020, jour de l'entrée en vigueur de son décret d'application du 7 février 2020. L'article L. 441-4 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de l'ordonnance précitée du 15 mai 2019 dispose que 'le montant du supplément de loyer de solidarité est également obtenu en appliquant le coefficient de dépassement du plafond de ressources au supplément de loyer de référence du logement. Ce montant est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède 30 % des ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer. Pour les locataires qui, au moment de la conclusion d'un bail conforme aux stipulations de la convention en application de l'article L. 353-7, avaient des ressources supérieures aux plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de leur logement, le montant du supplément de loyer de solidarité est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède, par mètre carré de surface habitable, un plafond fixé par décret qui tient compte des loyers moyens constatés dans la zone géographique concernée'. Or, le décret n° 2020-103 relatif au plafonnement du cumul du montant du loyer et du montant du supplément de loyer de solidarité en application de l'article L. 441-4 du code de la construction et de l'habitation, qui crée un article D. 441-20-1 fixant les plafonds de SLS, a été pris le 7 février 2020 et publié au journal officiel du 8 février 2020. Ce décret ne comporte aucune date particulière d'entrée en vigueur. S'agissant des conditions d'entrée en vigueur des lois, ordonnances et actes administratifs soumis à publication, il résulte de l'article 1er du code civil, issu de l'ordonnance n° 2004-164 du 20 février 2004 relative aux modalités et effets de la publication des lois et de certains actes administratifs, que: ' Les lois et, lorsqu'ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu'ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l'entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l'exécution nécessite des mesures d'application est reportée à la date d'entrée en vigueur de ces mesures.' Par conséquent, l'article L. 441-4 dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 15 mai 2019, dont se prévalent les appelants, n'est entré en vigueur qu'au lendemain de la publication au journal officiel du décret d'application précité, soit le 9 février 2020. Le retard à édicter les mesures nécessaires à l'application d'une loi promulguée et publiée, s'il est susceptible de constituer une illégalité et d'engager la responsabilité pour faute de l'autorité compétente, en cas de dépassement d'un délai raisonnable ( CE, 27 juill. 2005, n° 261694, CE 4° et 5° s-s-r., 22 octobre 2014, n° 361464, publié), ne permet cependant pas à la cour d'accueillir la demande de M. [N] [Y] et Mme [T] [M] tendant à les dispenser du SLS jusqu'à la publication du décret d'application précité. Il convient dès lors de débouter M. [N] [Y] et Mme [T] [M] de leurs demandes tendant à ce qu'ils soient 'dispensés de SLS du 15 mai 2019 au '31 juillet 2021"pour indétermination du SLS applicable compte tenu du défaut du décret d'application suite à l'ordonnance du 15 mai 2019 plafonnant son montant', et à ce que le SLS soit 'plafonné à compter du 15 mai 2019 en application du décret du 8 février 2020". 2.3 - Sur le montant de la créance de la RIV[Localité 7] Pour contester le montant du SLS qui leur a été facturé, M. [N] [Y] et Mme [T] [M] reprennent leur argumentation relative au montant du loyer conventionné, au classement à tort de leur logement en catégorie PLUS et non pas PLS et au plafonnement du SLS depuis le 15 mai 2019 conformément à l'ordonnance du même jour, à laquelle il a déjà été répondu plus haut. Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que le calcul du SLS effectué par la RIV[Localité 7] doit être validé à hauteur de la somme de 25.178,05 euros au titre du SLS pour la période du 1er janvier 2019 à février 2021, confirmant le jugement entrepris sur ce point. La demande de remboursement de cette somme formée en appel sera donc rejetée. 3 - Sur les demandes reconventionnelles de M. et Mme [Y] 3-1 - La restitution du dépôt de garantie Selon l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie "est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées". En l'espèce, un dépôt de garantie d'un montant de 967,40 euros avait été versé lors de la conclusion du bail. La RIV[Localité 7] justifie par les pièces produites que les sommes suivantes ont été restituées à M. et Mme [Y] au titre du dépôt de garantie : - 942,40 euros portée au crédit du compte locatif lors de l'échéance du 2 mars 2022 - 25 euros portée au crédit du compte locatif lors de l'échéance du 3 mars 2022, soit dans le délai de deux mois suivant la restitution des clés du 2 mars 2022, soit la somme totale de 967,40 euros. En conséquence, il convient de débouter M. et Mme [Y] de leur demande de restitution du dépôt de garantie avec pénalités de retard prévues par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. 3-2 - La restitution de sommes indûment prélevées M. et Mme [Y] font valoir que la RIV[Localité 7] a abusivement prélevé la somme de 700 euros au lieu des 175,66 euros dus au 2 mars 2022 et a reconnu avoir prélevé plus de provisions sur charges que réellement payées pour un montant de 143,88 euros, soit un trop-perçu de 668,22 euros. Il résulte toutefois des avis d'échéance produits et du décompte pièce 37 de la RIV[Localité 7] que seule la somme de 175,56 euros a été prélevée et que la somme de 143,88 euros a bien été créditée sur le compte des locataires au titre de la facture du 30 avril 2022. La demande de remboursement de M. et Mme [Y] doit être rejetée. 4 - Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile de première instance. M. [N] [Y] et Mme [T] [M], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens. L'équité commande de les condamner in solidum au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, Et y ajoutant, Déboute M. [N] [Y] et Mme [T] [M] de leur demande de bénéficier d'un loyer conventionné PLUS fixé à 682,86 euros par mois, Déboute M. [N] [Y] et Mme [T] [M] de leur demande de plafonnement du SLS à 561,56 euros par mois, Déboute M. [N] [Y] et Mme [T] [M] de leur demande de remboursement de la somme de 25.178,05 euros versé au titre du SLS, Déboute M. [N] [Y] et Mme [T] [M] de leur demande de restitution du dépôt de garantie d'un montant de 967,04 euros avec pénalités de retard, Déboute M. [N] [Y] et Mme [T] [M] de leur demande de remboursement de la somme de 668,22 euros au titre du trop-perçu après leur départ le 2 mars 2022, Condamne in solidum M. [N] [Y] et Mme [T] [M] à payer à la RIV[Localité 7] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum M. [N] [Y] et Mme [T] [M] aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La greffière Le président