Cour d'appel, 13 septembre 2022. 19/22287

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 13 SEPTEMBRE 2022 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/22287 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CBDSC Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Octobre 2019 -Tribunal d'Instance de Bobigny - RG n° 11-19-001211 APPELANTE Société d'Economie Mixte [Localité 3] HABITAT N° SIRET : 632 042 693 00051 [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me François MEURIN de la SCP TOURAUT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MEAUX INTIMES Madame [W] [I] [Adresse 1] [Localité 3] défaillante Assignation devant la cour d'appel de Paris, en date du 05 février 2020, déposée à l'étude de l'huissier de justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile Monsieur [P] [X] [Adresse 1] [Localité 3] défaillant Assignation devant la cour d'appel de Paris, en date du 05 février 2020, déposée à l'étude de l'huissier de justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. François BOUYX, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. Michel CHALACHIN, président de chambre Mme Marie MONGIN, conseiller M. François BOUYX, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY ARRÊT : Par défaut - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Michel CHALACHIN, président et par Mme Gisèle M'BOLO, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ******* FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 20 mai 2010, la société anonyme d'économie mixte de la ville de [Localité 3], devenue la société anonyme d'économie mixte [Localité 3] Habitat, a donné à bail à Mme [W] [I] et à M. [P] [X] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] (93), moyennant un loyer mensuel de 484,35 euros outre une provision sur charges de 105,69 euros par mois, ainsi qu'un emplacement de parking moyennant un loyer de 57,32 euros outre 10,08 euros de provisions sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, la société [Localité 3] Habitat a fait signifier à Mme [I] et M. [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 juillet 2016. Par acte d'huissier du 14 juin 2018, la société [Localité 3] Habitat a fait assigner Mme [I] et M. [X] devant le juge des référés du tribunal d'instance de Bobigny afin d'obtenir la constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, l'expulsion de Mme [I] et de M. [X] et leur condamnation solidaire à lui verser le solde de l'arriéré locatif ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation. Le juge des référés a transmis l'affaire au tribunal d'instance statuant au fond. Par jugement du 10 octobre 2019, cette juridiction a ainsi statué : Condamne Mme [I] et M. [X] à verser à la société [Localité 3] Habitat la somme de 4 689,10 euros terme d'août 2019 inclus, correspondants aux loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2018, Autorise Mme [I] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 50 euros chacune, 11 mensualités de 100 euros chacune, une 24ème mensualité qui soldera 1a dette, Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité, passé un délai de quinze jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée, le solde de la dette sera exigible, Rejette la demande de constat d'acquisition de 1a clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 mai 2010 entre la société [Localité 3] Habitat et Mme [I] et M. [X] concernant l'appartement à usage d'habitation, et ses annexes, situé au [Adresse 1], à [Localité 3] (93), Déclare irrecevable la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail à l'égard de M. [X], Rejette la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail à l'égard de Mme [I], Rejette la demande de la société [Localité 3] Habitat au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [I] et M. [X] aux dépens, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer, Rejette les autres demandes, Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement. Le 3 décembre 2019, la société [Localité 3] Habitat a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique et signifiée aux intimés non comparants par actes d'huissier du 5 février 2020 dont une copie a été déposée à l'étude de l'huissier. Par conclusions notifiées par la voie électronique le 3 février 2020 et signifiées aux intimés non comparants par actes d'huissier du 5 février 2020 dont une copie a été déposée à l'étude de l'huissier, elle demande à la cour de : - infirmer le jugement du tribunal d'instance de Bobigny du 10 octobre 2019 RG n°11-19-001211 sauf en ce qu'il a débouté Mme [I] de sa demande relative aux frais afférents au parking et aux régularisations des charges hors charges d'eau, - statuant à nouveau, constater que Mme [I] et M. [X] se trouvent forclos à solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire définitivement acquise à la demanderesse concernant les locaux situés [Adresse 1] - [Localité 3] et constater en conséquence la résiliation dudit bail, les causes du commandement de payer n'ayant pas été acquittées dans le délai contractuel de deux mois, - en conséquence, constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties, - à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail au regard du non-respect par les locataires de leur obligation de payer le loyer à terme, - ordonner l'expulsion pure, simple et immédiate de Mme [I] et M. [X] et de tous occupants de leur chef, avec l'assistance du commissaire de police, de la force armée si besoin est et d'un serrurier, des lieux dont il s'agit, - autoriser la requérante à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion, dans tel garde meuble ou réserve qu'il plaira, aux frais, risques et périls de la partie expulsée, sous réserve des dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991, - condamner solidairement Mme [I] et M. [X] à payer, par provision à la requérante la somme de 8 312,53 euros arrêtée au 31 janvier 2020 au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés sous réserve des loyers, charges qui seront échus au jour de l'audience de jugement ou indemnités d'occupation dues au même jour, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation et ce jusqu'à parfait paiement, - dire qu'à compter du jugement, Mme [I] et M. [X] devront payer mensuellement, à titre d'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu'à la reprise effective des lieux par le bailleur, caractérisée par la remise des clés, ou à défaut, par la reprise des lieux par ce dernier, - en tout état de cause, condamner solidairement Mme [I] et M. [X] au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement Mme [I] et M. [X] aux entiers dépens, tels que listés par l'article 695 du code de procédure civile dont notamment les frais de commandement de payer. Mme [I] et M. [X] n'ont pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 mai 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résiliation du bail C'est à bon droit, et par des motifs précis et détaillés adoptés par la cour, que le premier juge a refusé de constater la résiliation du bail en raison de la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire compte tenu du manquement de la bailleresse à son obligation d'information loyale et complète quant au montant de la créance fondant la délivrance dudit commandement, le décompte annexé à cet acte visant un solde antérieur d'un montant très important sans plus de précision, interdisant ainsi aux débiteurs de critiquer le bien-fondé de la demande en paiement. Devant la cour, le bailleur ne développe aucun moyen utile de nature à contredire efficacement l'analyse du tribunal. Le jugement sera donc confirmé sur ce point, en ce compris l'exclusion des dépens des frais de commandement. Par contre, il est constant que la dette locative n'a cessé de croître pour atteindre la somme de 8 312,53 euros selon le décompte intégral arrêté au 31 janvier 2020 produit par la bailleresse, soit près du double de son montant au jour où le tribunal s'est prononcé, et que les délais de paiement accordés par le premier juge n'ont pas été respectés, ce qui montre que les locataires sont dans l'incapacité de faire face au loyer courant. Cette violation grave et répétée de l'obligation essentielle pesant sur les locataires justifie de prononcer la résiliation du bail, étant observé que cette demande est dirigée en appel tant à l'encontre de Mme [I] que de M. [X], ce qui n'était pas le cas en ce qui concerne ce dernier en première instance. L'expulsion des locataires sera donc prononcée dans les conditions définies dans le dispositif du présent arrêt à défaut de départ volontaire, rien ne justifiant cependant la demande de réduction du délai de deux mois de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution implicitement formulée par la bailleresse. Mme [I] et M. [X] devront également verser à la bailleresse une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges à compter du jour de la présente décision et jusqu'à libération du logement caractérisée par la remise des clés ou la reprise des lieux par la bailleresse. Sur les charges locatives Le tribunal a partiellement fait droit à la demande de l'appelante au visa de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, excluant toutefois de la créance de la bailleresse les provisions perçues au titre des trois dernières années à compter de septembre 2016 et les régularisations opérées depuis cette date pour un total de 3 026 euros, la seule production de l'index de consommation d'eau et des régularisations trimestrielles ne permettant pas de vérifier la pertinence des sommes réclamées. Devant la cour, la bailleresse produit les factures de consommation ainsi que les index s'y rapportant. Il est exact que les décomptes annuels de régularisation de charges ne mentionnent pas les charges de consommation d'eau, l'appelante expliquant que les provisions reçues font l'objet d'une régularisation tous les quatre mois portée à la connaissance des locataires par inscription sur les avis d'échéance des mois de février, juin et octobre de chaque année. Elle produit l'ensemble des avis d'échéance sur la période considérée qui font effectivement apparaître, tous les quatre mois, sous la mention ' ce mois est procédé à la régularisation d'eau', la régularisation de cette consommation par soustraction des provisions reçues de la somme due au titre de la consommation réelle, les locataires recevant en outre une facture détaillée de leur consommation des quatre derniers mois. Ce mode de régularisation de charges est plus favorable aux locataires que la régularisation annuelle qui est imposée par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu'il permet un ajustement plus régulier du coût réel de la consommation d'eau. Ainsi, les avis d'échéances produits portent régulièrement mention de la déduction d'une partie des provisions, la consommation réelle s'avérant inférieure à la consommation estimée. C'est donc à tort que le tribunal a déduit la somme susvisée de la créance de la bailleresse, laquelle s'élevait donc à 7 715,10 euros, terme d'août 2019 inclus, le surplus des déductions opérées par le tribunal au titre de divers frais injustifiés n'étant pas critiqué par l'appelante. Le jugement sera donc réformé en ce sens et la dette locative actualisée à la somme de 8 312,53 euros au 31 janvier 2020 avec intérêts au jour de la signification des conclusions d'appel, les locataires devant en outre verser les loyers et charges échus depuis le 1er février 2020 jusqu'au jour de la présente décision. Sur les autres demandes C'est à bon droit que le tribunal a écarté la demande de condamnation solidaire au visa de l'article 1310 du code civil en l'absence de clause de solidarité conventionnelle. Il est équitable d'allouer à l'appelante la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et Mme [I] et M. [X], qui succombent à l'instance en appel, seront condamnés in solidum aux dépens. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut, Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a rejeté la demande de la bailleresse tendant à la constatation de la résiliation du bail, rejeté la demande des locataires en restitution des sommes versées au titre du loyer de l'emplacement de stationnement, accordé des délais de paiement à Mme [I], condamné M. [I] et M. [X] aux dépens à l'exclusion des frais de commandement de payer et ordonné l'exécution provisoire, Statuant à nouveau dans la limite de l'infirmation partielle et y ajoutant : Condamne Mme [I] et M. [X] à verser à la société [Localité 3] Habitat la somme de 7 715,10 euros, terme d'août 2019 inclus, au titre de la dette locative arrêtée au mois d'août 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2018, Condamne Mme [I] et M. [X] à verser à la société [Localité 3] Habitat la somme de de 8 312,53 euros au titre de la dette locative actualisée au 31 janvier 2020 avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2020 ainsi que les loyers et charges échus depuis le 1er février 2020 jusqu'au jour de la présente décision, Prononce la résiliation du bail consenti le 20 mai 2010 par la société [Localité 3] Habitat au profit de Mme [I] et de M. [X] pour l'occupation du logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] (93), Ordonne, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Mme [I] et de M. [X] des lieux donnés à bail, ainsi que tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, Rappelle que l'expulsion ne pourra intervenir qu'à l'issue d'un délai de deux mois après le commandement d'avoir à libérer les lieux qui sera délivré conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Autorise, le cas échéant, la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde meubles, aux frais et risques du locataire, en garantie des indemnités mensuelles d'occupation et des réparations locatives conformément aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Condamne Mme [I] et M. [X] à verser à la société [Localité 3] Habitat une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges à compter du jour de la présente décision et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou par la reprise des lieux, Condamne Mme [I] et M. [X] à verser à la société [Localité 3] Habitat la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute la société [Localité 3] Habitat de ses prétentions plus amples ou contraires, Condamne in solidum Mme [I] et M. [X] aux dépens d'appel. Le Greffier Le Président