Tribunal judiciaire, 29 mai 2024. 23/02995

N° RG 23/02995 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XV6O 7EME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 7EME CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 29 Mai 2024 50F N° RG 23/02995 N° Portalis DBX6-W-B7H-XV6O Minute n° 2024/ AFFAIRE : [H] [P], [O] [R] C/ [C] [S] Grosse Délivrée le : à Avocats : Me Anne-Charlotte DEVIENNE Maître Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats : Monsieur Gilles TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel, magistrat rapporteur Lors du délibéré : Madame Anne MURE, Vice-Présidente Madame Alice VERGNE, Vice-Présidente, Monsieur Gilles TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel Lors des débats : Madame Elodie GUILLIEU, Adjoint Administratif faisant fonction de Greffier Lors du prononcé : Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier DEBATS : à l’audience publique du 03 Avril 2024, Monsieur Gilles TOCANNE, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré. JUGEMENT : Contradictoire En premier ressort Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe DEMANDEURS Madame [H] [P] née le 21 Novembre 1998 à [Localité 9] (GIRONDE) de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Maître Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant N° RG 23/02995 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XV6O Monsieur [O] [R] né le 17 Décembre 1998 à [Localité 6] (GIRONDE) de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 3] représenté par Maître Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant DEFENDERESSE Madame [C] [S] née le 05 Janvier 1989 à [Localité 7] (GIRONDE) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Anne-Charlotte DEVIENNE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant ************************* EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique du 16 novembre 2021 précédé d’un compromis synallagmatique du 26 août 2021, Mme [C] [S] épouse [E] a vendu à Mme [H] [P] et M. [O] [R] un appartement situé dans un immeuble soumis au régime de la copropriété, Résidence [8] II, [Adresse 5]. Se plaignant de la découverte d’un programme d’importants travaux de ravalement voté en assemblée générale le 15 décembre 2021 et de la dissimulation de ce projet par Mme [S], par acte du 4 avril 2023 Mme [P] et M. [R] ont saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d’une action indemnitaire dirigée contre elle sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil aux fins de réparation du préjudice né de la perte de chance d’avoir pu négocier ce bien à un prix plus avantageux. Vu les conclusions récapitulatives notifiées par Mme [P] et M. [R] le 24 Octobre 2023, Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 05 Mars 2024 par Mme [S], L'ordonnance de clôture a été prononcée le 8 mars 2024 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 3 avril 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION. Mme [P] et M. [R] sollicitent la condamnation de Mme [S] à leur payer la somme de 23.636 euros à titre de dommages et intérêts et lui font grief d’un manque délibéré d’information quant au projet de ravalement de l’immeuble, certes non encore approuvé en assemblée générale mais suffisamment avancé, alors qu’il s’agissait d’un élément déterminant de leur consentement. A cette fin, ils invoquent les dispositions de l’article 1112-1 du code civil aux termes desquelles celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière l’ignore ou fait confiance à son cocontractant. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties et il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. En lien avec le contenu du contrat compte tenu de l’importance et du coût financier de l’opération projetée, ce ravalement qui s’inscrivait dans le cadre plus large d’un projet de rénovation énergétique avait pour l’acquéreur une importance nécessairement déterminante et en raison de son antériorité par rapport à la vente. Mme [S] ne conteste pas avoir eu connaissance de ce projet. La venderesse était donc débitrice d’un devoir d’information à ce sujet, dans la limite des éléments dont elle disposait. Il convient donc de rechercher si, comme elle l’affirme, elle justifie y avoir satisfait. Le 7 août 2019, le syndic de la copropriété a bien demandé à l’entreprise EGEE CONSEIL une proposition de maîtrise d’oeuvre toutes phases pour le ravalement de la résidence [8] II ainsi que le soutiennent les demandeurs, mais il n’est pas établi que Mme [S] ait eu connaissance de ce courrier qu’ils versent aux débats ni qu’il ait été suivi d’effet, nul ne soutenant à cet égard la soumission d’une délibération à l’assemblée générale des copropriétaires appelée à statuer sur ce point. Dix huit mois plus tard, soit le 21 janvier 2021, le bureau d’études ASCAUDIT ENERGIE a établi un compte rendu de réunion de lancement d’un audit énergétique de copropriété, diffusé le jour même, mentionnant que le dernier ravalement remontait à l’année 2004 et précisant, au titre de la synthèse, que les investigations énergétiques conduiraient à l’établissement de préconisations et scénarios de travaux avec définition d’un plan d’action accompagné de trois scénarios possibles. Cette pièce était annexée au compromis de vente du 26 août 2021 mais également notifiée à Mme [P] au moyen d’un courrier recommandé électronique par le notaire instrumentaire, puis de nouveau jointe à l’acte authentique qui énonçait que, compte tenu de sa date de construction, le bâtiment devait faire l’objet d’un audit comportant des préconisations de travaux destinés à améliorer sa performance énergétique. Le compromis précisait également que l’acquéreur reconnaissait avoir reçu communication préalable de cette pièce portant le numéro 15 de la liste, ainsi que des pièces budgétaires et financières et des procès verbaux d’assemblée générale des trois dernières années, soit 2019 à 2021, conformément à l’article L 721-2 du code de la construction et de l’habitation. A l’exception de la désignation du BET ASCAUDIT ENERGIE le 20 novembre 2020 aux fins d’établissement d’un diagnostic et du choix d’un assistant à maître d’ouvrage, l’assemblée générale n’a jamais été appelée à se prononcer sur le principe ou le coût des travaux de telle sorte qu’il ne peut être reproché à Mme [S] de n’avoir pas fait état d’informations dont elle ne disposait pas. Le 29 mars 2021, le BET ASCAUDIT ENERGIE a établi son rapport définitif, sur 89 pages, conforme aux impératifs de la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR et du décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016. Ce rapport n’a pas été soumis à l’assemblée générale du 7 juillet 2021, la seule tenue entre le 29 mars 2021 et la signature du compromis de vente. Par contre, il a été annexé à l’acte authentique du 16 novembre 2021 ainsi que cela résulte des mentions de celui-ci et donc porté à la connaissance des acquéreurs qui étaient ainsi très complètement informés des caractéristiques techniques et de l’état du bâtiment, de la possibilité d’une isolation par l’extérieur évaluée à 2.020.000 euros HT et susceptible de générer d’importantes économies, du coût prévisionnel de quatre scénarios d’isolation possibles entre 2.110.010 euros HT et 12.634.100 euros HT en fonction des performances énergétiques recherchées ainsi que de l’hypothèse d’un ravalement simple de l’ensemble des façades pour 1.751.000 euros HT à réaliser en 2025 dans le cadre d’un plan décennal. Au travers de ces pièces, Mme [S] a fait part aux acquéreurs de l’ensemble des informations dont elle disposait quant aux travaux de ravalement et d’isolation de telle sorte que Mme [P] ainsi que M. [R] ont alors bénéficié de renseignements financiers complets et adaptés leur permettant d’appréhender les travaux potentiellement à venir ainsi que leur coût. Il est inopérant que le “cahier des charges et règlement des consultations” établi par l’assistant maître d’ouvrage le 29 juillet 2021 en vue du ravalement et de l’isolation n’ait pas été communiqué aux acquéreurs par Mme [S] car il est postérieur à l’assemblée générale du 7 juillet 2021 et il n’est pas justifié que la défenderesse en ait été destinataire ou bien en ait connu l’existence. Les demandeurs produisent également une synthèse établie le 14 juin 2021 par le cabinet SOLIHA, assistant à maître d’ouvrage, reprenant sommairement les différents travaux proposés par le rapport du BET ASCAUDIT ENERGIE et n’apportant aucun autre élément qu’une projection des charges avec répartition par type de lot et ventilation par scénario. Non seulement il n’est pas démontré que ce document ait été communiqué à l’époque aux copropriétaires en général ou à Mme [S] en particulier par le syndic ou son auteur alors qu’il n’a pas été évoqué lors de l’assemblée générale du 7 juillet 2021 mais, surtout, il ne contient aucun renseignement supplémentaire utile, Mme [P] et M. [R] étant à même de calculer leurs quote-parts de charges futures et éventuelles à partir du rapport ASCAUDIT ENERGIE, au prorata des millièmes qui leur étaient cédés. Ce n’est que le 15 décembre 2021 que les copropriétaires ont voté une résolution arrêtant le choix des travaux et le budget nécessaire ainsi que procédé à la désignation d’un maître d’oeuvre, soit postérieurement à la signature de l’acte authentique du 16 novembre 2021. La convocation du 4 novembre 2021 en vue de cette assemblée a aussitôt été transmise par Mme [S] au notaire instrumentaire et jointe à l’acte ainsi que cela résulte d’une mention particulière en page 26 confirmée par Me [T] par courriel du 28 septembre 2023 et contredisant la formule générique pré-imprimée évoquant à tort l’absence de convocation à une prochaine assemblée générale et manifestement maintenue par erreur. Mme [S] démontrant avoir leur avoir spontanément fourni l’ensemble des éléments dont elle disposait quant aux travaux de ravalement à venir et susceptibles d’avoir une importance déterminante pour Mme [P] et M. [R], ceux-ci seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes. Il sera rappelé que conformément à l'article 514 du code de procédure civile, en sa rédaction applicable au présent litige, le présent jugement est exécutoire à titre provisionnel. Partie perdante, Mme [P] et M. [R] seront condamnés à payer à Mme [S] une indemnité de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et supporteront les dépens. EN CONSEQUENCE Le Tribunal, DÉBOUTE Mme [H] [P] et M. [O] [R] de l’ensemble de leurs demandes, CONDAMNE Mme [H] [P] et M. [O] [R] à payer à Mme [C] [S] épouse [E] une indemnité de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision, CONDAMNE Mme [H] [P] et M. [O] [R] aux dépens et dit qu'ils seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. La présente décision est signée par Madame Anne MURE, Vice-Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier. LE GREFFIER,LE PRESIDENT,