Cour d'appel, 04 juin 2024. 20/04163

ARRET N° S.C.I. GENIE IMMOBILIER 60 C/ [Z] épouse [J] [K] [G] MS/VB/SP/DPC COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 20/04163 - N° Portalis DBV4-V-B7E-H2T2 Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU SEPT JUILLET DEUX MILLE VINGT PARTIES EN CAUSE : S.C.I. GENIE IMMOBILIER 60 agissant poursuites et diligences de son représentant légal en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 10] Représentée par Me Jérôme LE ROY de la SELARL LX AMIENS-DOUAI, avocat au barreau d'AMIENS Plaidant par Me Thomas CARENZI, avocat au barreau des HAUTS DE SEINE APPELANTE ET Madame [S] [Z] épouse [J] née le [Date naissance 1] 1948 à [Localité 12] de nationalité Française [Adresse 15] [Localité 11] Représentée par Me Lucie GOMES, avocat au barreau de SENLIS Monsieur [T] [K] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 6] Monsieur [H] [G] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 7] Représentés par Me Charlotte CHOCHOY substituant Me Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocats au barreau d'AMIENS INTIMES DÉBATS & DÉLIBÉRÉ : L'affaire est venue à l'audience publique du 26 mars 2024 devant la cour composée de Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, Présidente, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi. A l'audience, la cour était assistée de Mme Vitalienne BALOCCO, greffière. Sur le rapport de Madame Myriam SECOND et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 04 juin 2024, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. PRONONCÉ : Le 04 juin 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière. * * * DECISION : EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Le 31 juillet 2014, Mme [J] a consenti à M. [W] une promesse de vente portant sur des parcelles situées à [Localité 14], cadastrées AY n°[Cadastre 5], [Cadastre 8] et [Cadastre 9], sur lesquelles est édifié un bâtiment donné à bail commercial à l'EURL Génie flexion, également gérée par M. [W]. Le 4 février 2015, la vente a été réitérée en la forme authentique entre Mme [J] et la SCI Génie immobilier 60, se substituant à M. [W], son gérant, par acte dressé par M. [K], notaire de la vendresse, avec la participation de M. [G], notaire de l'acquéreure. Par cet acte, Mme [J] a concédé à la SCI Génie Immobilier 60 une servitude réelle et perpétuelle de passage sur une parcelle attenante, demeurée sa propriété, sur laquelle est édifiée une station-service exploitée par la société AS24. Le bien est accessible à la voie publique par les voies d'accélération et de décélération de la RD200, classée route à grande circulation, sur lesquelles la société AS24 est titulaire d'une permission de voirie à titre précaire et révocable. Soutenant que son fonds était enclavé et ne bénéficiait d'aucun accès légal à la voie publique, la SCI Génie immobilier 60 a, par acte du 13 décembre 2016, fait assigner Mme [J], M. [K] et M. [G] devant le tribunal judiciaire de Senlis en indemnisation de ses préjudices. Par jugement du 7 juillet 2020, le tribunal judiciaire a : - débouté la SCI Génie immobilier 60 de l'ensemble de ses prétentions, - condamné la SCI Génie immobilier 60 à payer au titre des frais irrépétibles et en application de l'article 700 du code de procédure civile les sommes de 2 000 euros à Mme [J] et de 2 000 euros à MM. [K] et [G], - débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires, - rejeté la demande de prononcé de l'exécution provisoire, - condamné la SCI Génie immobilier 60 aux dépens avec distraction au profit de la SELARL Lexjurismo. Par déclarations du 21 août 2020 et du 26 novembre 2020, la SCI Génie immobilier 60 a fait appel de tous les chefs du jugement. Les affaires ont été jointes. Par ordonnance du 23 mars 2022, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande d'expertise formée par la SCI Génie immobilier 60 et l'a condamnée aux dépens de l'incident. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 janvier 2024. EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES Par conclusions du 3 octobre 2023, la SCI Génie Immobilier 60 demande à la cour de : - infirmer le jugement, - à titre principal, condamner in solidum Mme [J], MM. [K] et [G] à lui payer les sommes de : * 231 600 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice du fait de la dévaluation du bien acquis, cette somme correspondant à une juste réduction du prix de vente, somme à parfaire au jour de l'arrêt, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, * 135 360 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de rentabilité du bien acquis, somme à parfaire au jour de l'arrêt, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, * 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, somme à parfaire au jour de l'arrêt, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - à titre subsidiaire, condamner in solidum MM. [K] et [G] à indemniser la SCI Génie Immobilier 60 en réparation de sa perte de chance de renoncer à l'acquisition du bien et éviter ainsi de subir les pertes dont le montant ne pourra être inférieur à 95% du coût global d'acquisition, soit la somme de 254 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, ainsi que la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi, somme à parfaire au jour de l'arrêt, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - à titre très subsidiaire, ordonner une mesure d'instruction afin d'évaluer les préjudices subis au regard de la valeur vénale et de la valeur locative du bien après prise en compte des conditions juridiques de desserte et d'accès du bien qui ne permettent pas de garantir à la SCI Génie immobilier 60 un droit d'accès pérenne au réseau routier, - en tout état de cause, condamner in solidum Mme [J], MM. [K] et [G] à lui payer la somme de 20 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Par conclusions du 5 juin 2023, Mme [J] demande à la cour de : - confirmer le jugement, - à titre subsidiaire, condamner MM. [K] et [G] à la relever et garantir intégralement de toutes condamnations prononcées au profit de la SCI Génie immobilier 60, - débouter MM. [K] et [G] de leurs demandes contraires, - en tout état de cause, condamner la SCI Génie immobilier 60 à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Lexjurismo. Par conclusions du 8 janvier 2024, MM. [G] et [K] demandent à la cour de : - déclarer irrecevable la SCI Génie immobilier 60 en ses nouvelles demandes subsidiaires dirigées à leur encontre formulées pour la première fois aux termes de ses conclusions d'appelant n°4 en date du 2 mars 2023, - infirmer le jugement en ce qu'il a retenu une faute imputable à MM. [K] et [G], - le confirmer en ce qu'il a débouté la SCI Génie immobilier 60 de l'ensemble de ses demandes et en ce qu'il l'a condamnée à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - juger n'y avoir lieu à condamnation solidaire entre Mme [J] et eux s'agissant de la restitution d'une partie du prix de vente et à défaut, condamner Mme [J] à les garantir d'une éventuelle condamnation prononcée à leur encontre au titre de la restitution du prix, - débouter Mme [J] de l'ensemble de ses prétentions dirigées contre eux, - débouter la SCI Génie immobilier 60 de sa demande subsidiaire au titre de la perte de chance de renoncer à l'achat du bien litigieux, - condamner tout succombant à leur payer une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. MOTIVATION 1. Sur la responsabilité de la venderesse La SCI Génie immobilier 60 fonde son action indemnitaire sur l'obligation de délivrance conforme de la venderesse, à titre subsidiaire sur le dol et à titre infiniment subsidiaire sur la garantie des vices cachés. Elle indique que le bien vendu n'est pas accessible à la voie publique puisque l'accès se fait par les voies d'accélération et de décélération de la RD200, lequelles font l'objet d'une permission de voirie à titre précaire et révocable au bénéfice exclusif de la société AS24 pour l'exploitation de la station-service. Elle en déduit que la servitude de passage consentie par la venderesse sur la parcelle occupée par la société AS24 est inefficace. Si elle reconnaît que son fonds bénéficie d'une tolérance de passage sur la RD200, elle indique que cette tolérance ne lui garantit pas un droit d'accès pérenne à son bien. Elle ajoute qu'en tout état de cause, indépendamment de la reconnaissance d'un état d'enclave, elle a acquis un bien disposant d'un accès « réel et perpétuel » et non d'un droit dont l'existence dépend du maintien ou non d'une autorisation administrative, au demeurant précaire et révocable, octroyée à un tiers. Elle conclut que Mme [J] ne pouvait ignorer la situation juridique du bien puisqu'elle en est propriétaire depuis de nombreuses années. Mme [J] réplique que le fonds bénéficie d'une tolérance de passage sur les voies d'accélération et de décélération de la RD200 et qu'il est ainsi accessible, le caractère révocable de la tolérance ne faisant pas obstacle à l'accessibilité du bien. Elle précise que cette situation était connue de la SCI Génie immobilier 60 dont le gérant était locataire des locaux commerciaux exploités sur le fonds depuis neuf ans au moment de la vente. Elle ajoute que la SCI Génie immobilier 60 ne justifie pas de l'impossibilité d'obtenir une permission de voirie personnelle, ni de l'impossibilité de créer un accès à sa parcelle par [Adresse 13] qui est parallèle à la RD200 et qui dessert la parcelle à usage de station-service sur laquelle elle bénéfice d'une servitude de passage. Elle conclut qu'elle ignorait la situation juridique du bien au moment de la vente puisqu'elle en est devenue propriétaire au moment du décès de son mari et que l'acte de vente initial de 1978 n'a été désarchivé que postérieurement à la vente. Sur ce, Sur le défaut de conformité L'article 1604 du code civil impose au vendeur de délivrer une chose conforme à l'acte de vente. Il est jugé que le fonds qui bénéficie d'une tolérance de passage permettant un accès suffisant à la voie publique pour les besoins de son exploitation n'est pas enclavé tant que cette tolérance est maintenue (3e Civ., 14 mars 2024, pourvoi n°22-15.205, publié). Le premier juge a justement constaté que le fonds acquis bénéficiait d'une tolérance de passage sur les pistes d'accès à la station-service, lui permettant un accès suffisant à la voie publique, et qu'il n'était pas démontré une impossibilité pour la SCI Génie immobilier 60 d'obtenir une autorisation de voirie personnelle si l'autorisation accordée à la société AS24 venait à être révoquée. Il en a justement déduit que Mme [J] avait délivré un bien conforme aux stipulations contractuelles. Sur le dol et le vice caché L'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, sanctionne le fait pour un cocontractant de dissimuler intentionnellement une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. L'article 1641 du code civil impose au vendeur la garantie des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'ils les avait connus. L'article 1645 du même code subordonne l'action indemnitaire de l'acquéreur à la preuve de la connaissance par le vendeur des vices de la chose. Le premier juge a justement relevé que la connaissance par Mme [J] de la situation juridique du bien n'était pas établie, celle-ci n'étant devenue propriétaire du bien qu'au décès de son mari et n'ayant pas nécessairement pu consulter l'acte de vente initial en date du 28 août 1978 permettant de connaître les conditions d'accès du bien à la voie publique. Il a pu en déduire que Mme [J] n'avait pas commis de dol et que l'action indemnitaire fondée sur la garantie des vices cachés devait être écartée. Le jugement est confirmé. 2. Sur la responsabilité des notaires La SCI Génie immobilier 60 soutient que les notaires ont manqué à leurs obligations d'information sur les conditions d'accessibilité du bien à la voie publique, alors que la simple consultation du précédent acte de vente du 28 août 1978 leur aurait permis de constater que l'utilisation des pistes d'accès à la station-service nécessitait une autorisation spécifique. Elle sollicite la réparation d'un préjudice de perte de valeur vénale et locative du bien, en ce que le bien est enclavé et ne pourra jamais bénéficier d'un accès perenne à la voie publique, seule une permission de voirie précaire et révocable pouvant lui être accordée. Elle ajoute qu'en l'absence d'accès pérenne au réseau routier, le bien n'est pas constructible. Elle chiffre la perte de valeur vénale ou perte de chance d'acquérir à des conditions plus favorables à la somme de 231 600 euros sur la base d'un rapport d'expertise privé. Elle sollicite, en outre, la réparation d'un préjudice de perte de chance de rentabilité du bien puisque la cellule n°2 des locaux commerciaux, laquelle a fait l'objet d'importants travaux de rénovation, n'a été louée qu'à compter du 1er septembre 2016 et pour un loyer bien inférieur au prix du marché par référence au loyer fixé pour la cellule n°1 loué à l'EURL Génie flexion. Elle évalue le manque à gagner pendant deux années d'inoccupation et du 1er septembre 2016 au 21 février 2019 à la somme de 135 360 euros HT. Elle invoque, enfin, un préjudice moral né du stress et du tracas causés par la situation. A titre subsidiaire, elle sollicite la réparation d'un préjudice de perte de chance de renoncer à l'acquisition qui bien qu'étant une prétention non formulée dans les premières conclusions est recevable en ce qu'elle vise uniquement à répondre aux prétentions adverses. Les notaires répliquent qu'ils n'étaient pas tenus de vérifier l'état d'enclavement du bien, qui était connu de M. [W], gérant de l'EURL Génie flexion, locataire du bien depuis 2005, et qu'en toutes hypothèses, le bien est accessible à la voie publique. A titre subsidiaire, ils indiquent que les préjudices allégués et le lien causal entre ceux-ci et la faute alléguée ne sont pas établis. S'agissant du préjudice de perte de valeur vénale, ils estiment que ce préjudice constitutif d'une réduction du prix n'est pas indemnisable. S'agissant de la perte de chance de rentabilité du bien acquis, ils indiquent que ce préjudice n'est pas en lien avec la faute alléguée. Ils ajoutent que le préjudice moral n'est pas établi. S'agissant de la demande subsidiaire en réparation d'un préjudice de perte de chance de renoncer à l'acquisition, ils concluent que cette demande est irrecevable faute d'avoir été formulée dans les premières conclusions d'appel. Sur ce, Selon une jurisprudence constante, la responsabilité du notaire à l'égard des parties à l'acte qu'il instrumente est de nature essentiellement délictuelle. Elle suppose donc la démontration d'une faute, d'un préjudice certain, actuel et légitime et d'un lien de causalité entre les deux. Le notaire instrumentaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques, notamment juridiques et fiscaux, de l'acte par lequel elles s'engagent, dans la limite des possibilités de contrôle et de vérification qui lui sont offertes, des informations connues des parties et sans avoir à porter d'appréciation sur l'opportunité économique de l'opération. Sur la faute des notaires Le premier juge a justement estimé que les notaires avaient manqué à leur obligation d'information sur les conditions d'accessibilité du bien à la voie publique, alors qu'ils pouvaient disposer de cette information par le désarchivage du précédent acte de vente en date du 28 août 1978. Sur le préjudice de perte de valeur vénale du bien Le préjudice résultant d'un manquement au devoir de conseil ne peut être qu'une perte de chance de renoncer à l'acquisition ou d'acquérir à des conditions plus favorables. Le rapport d'expertise établi le 27 juin 2016 par M. [X] à la demande de la SCI Génie immobilier 60 conclut à une valeur vénale située entre 7 500 euros et 33 000 euros compte tenu de la situation enclavée du bien, alors qu'il a été acquis au prix de 250 000 euros hors frais de mutation. Cependant, le premier juge a justement considéré que d'une part, le fonds bénéficiant d'un accès suffisant à la voie publique du fait d'une tolérance de passage ancienne et non révoquée à ce jour, il n'était pas établi que le fonds ait été acquis à un prix supérieur au prix du marché, d'autre part, que les parties n'avaient pas entendu faire de la constructibilité du fonds une condition déterminante de leur engagement, celle-ci n'ayant pas été érigée en condition suspensive de la vente. La cour n'est donc pas convaincue que la délivrance par les notaires d'une information sur la situation juridique du bien aurait permis à la SCI Génie immobilier 60 d'acquérir le bien à un meilleur prix. Le jugement est confirmé. Sur le préjudice de perte de chance de rentabilité du bien Le préjudice de perte de chance d'obtenir les fruits attendus de la vente n'est pas indemnisable puisque ce préjudice n'est pas en lien causal avec le manquement des notaires à leur devoir de conseil. Le jugement est confirmé. Sur le préjudice moral Le premier juge a justement considéré que le préjudice moral n'était pas établi en l'absence de tout préjudice subi par la SCI Génie immobilier 60. Le jugement est confirmé. Sur les demandes subsidiaires d'indemnisation d'un préjudice de perte de chance de renoncer à l'acquisition et d'un préjudice moral Aux termes de l'article 910-4 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble des prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures. Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 783, demeurent recevables, dans les limites des chefs de jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Les demandes subsidiaires d'indemnisation d'un préjudice de perte de chance de renoncer à l'acquisition et d'un préjudice moral n'ont pas été formulées par la SCI Génie immobilier 60 dans ses premières conclusions, mais dans ses conclusions n°4 notifiées le 2 mars 2023. Ces prétentions ne sont pas destinées à répliquer aux conclusions adverses notifiées le 20 juillet 2022, auxquelles il avait déjà été répliqué par des conclusions n°3 notifiées le 19 septembre 2022 et qui développent la même argumentation qu'en première instance. Les demandes subsidiaires d'indemnisation seront déclarées irrecevables. Sur la demande d'expertise Il n'est pas opportun d'ordonner une mesure d'expertise. Cette demande sera rejetée. 3. Sur les frais du procès Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles seront confirmées. Partie perdante en cause d'appel, la SCI Génie immobilier 60 sera condamnée aux dépens d'appel avec paiement direct au profit de la SELARL Lexjurismo, à payer à Mme [J] la somme de 5 000 euros, à M. [K] la somme de 2 500 euros et à M. [G] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa propre demande de ce chef. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, en dernier ressort, Confirme le jugement, Y ajoutant : Déclare irrecevables les demandes subsidiaires d'indemnisation formulées par la SCI Génie immobilier 60, Rejette la demande d'expertise, Condamne la SCI Génie immobilier 60 aux dépens d'appel avec paiement direct au profit de la SELARL Lexjurismo, Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Génie immobilier 60 à payer à Mme [S] [J] la somme de 5 000 euros, à M. [T] [K] la somme de 2 500 euros et à M. [H] [G] la somme de 2 500 euros, La déboute de sa propre demande de ce chef. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE