Cour d'appel, 28 février 2023. 20/13031

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 28 FEVRIER 2023 N° 2023/ 84 Rôle N° RG 20/13031 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGWFL SCI LES PALMIERS C/ [Y], [R] [L] [G] [S] [Z] épouse [L] [Y] [C] [M] [T] [B] [A] Caisse CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL PROVENC E COTE D'AZUR Syndic. de copro. [Adresse 5] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Rachel SARAGA-BROSSAT Me Jean baptiste GOBAILLE Me Paul GUEDJ Me Layla TEBIEL Me Sophie MARCHESE Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULON en date du 09 Novembre 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20/156. APPELANTE SCI LES PALMIERS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social demeurant [Adresse 5] représentée par Me Rachel SARAGA-BROSSAT de la SELARL SARAGA-BROSSAT RACHEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant Me Alexis KIEFFER de l'ASSOCIATION KIEFFER LECOLIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON, pour avocat plaidant INTIMES Monsieur [Y], [R] [L] né le 07 Avril 1979 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3] représenté par Me Jean baptiste GOBAILLE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant Me Pascale COLOZZO-RITONDALE, avocat au barreau de TOULON, pour avocat plaidant Madame [G] [S] [Z] épouse [L] née le 16 Février 1980 à [Localité 12], demeurant [Adresse 1] représentée par par Me Jean baptiste GOBAILLE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant Me Pascale COLOZZO-RITONDALE, avocat au barreau de TOULON, pour avocat plaidant Maître [Y] [C] demeurant [Adresse 4] représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant Me Jean-christophe GARRY, avocat au barreau de TOULON, pour avocat plaidant, substitué par Me Maria DA SILVA, avocat au barreau de TOULON Maître [M] [T], demeurant [Adresse 6] représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant Me Jean-christophe GARRY, avocat au barreau de TOULON, pour avocat plaidant, substitué par Me Maria DA SILVA, avocat au barreau de TOULON Maître [B] [A], demeurant [Adresse 11] représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant Me Jean-christophe GARRY, avocat au barreau de TOULON, pour avocat plaidant, substitué par Me Maria DA SILVA, avocat au barreau de TOULON CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL PROVENCE COTE D'AZUR, venant aux droits de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU VAR demeurant [Adresse 9] représentée par Me Layla TEBIEL de la SCP BUVAT-TEBIEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant Me Philippe BARBIER, avocat au barreau de TOULON, pour avocat plaidant Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] pris en la personne de son administrateur judiciaire en exercice la SELARL [D] ET ASSOCIES représentée par Me [F] [D], demeurant [Adresse 2] demeurant [Adresse 5] représentée par Me Sophie MARCHESE de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON PARTIE(S) INTERVENANTE(S) *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 23 Janvier 2023 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Mme Danielle DEMONT, Conseiller Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Février 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Février 2023, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Le 10 juin 1986, la SCI les Palmiers a acquis par adjudication, aux termes d'un jugement sur saisie immobilière rendu par le Tribunal de Grande Instance de Toulon, une maison d'habitation élevée d'un étage sur sous-sol, ses dépendances et le terrain attenant, sis [Adresse 5]. Par acte authentique portant règlement de copropriété et état descriptif de division du 24 janvier 2008, elle a placé l'immeuble sous le régime de la copropriété et l'a divisé en 11 lots. Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ont été modifiés par acte authentique du 16 décembre 2010, portant notamment création d'un lot n°16. Par acte authentique reçu le 21 décembre 2010 suivant en l'étude de Me [Y] [C] avec la participation de Me [M] [T], la SCI les Palmiers a vendu à Mme [G] [Z] épouse [L] et à M. [Y] [L] deux lots, dont le n° 16, désigné à l'acte comme un appartement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, au prix de 145 000 €. L'acquisition a été financée par deux contrats de prêt immobilier auprès de la Caisse régionale de Crédit Agricole mutuel Provence Côte d'Azur (le Crédit agricole). Mme [G] [Z] épouse [L] et M. [Y] [L] se plaignant d'infiltrations d'eau les ont fait constater par procès-verbal le 7 décembre 2010, puis le 21 janvier 2014. Ils ont obtenu la désignation en référé d'un expert judiciaire, M. [V] le 22 juillet 2014, au contradictoire de la SCI les Palmiers, des notaires, et du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble. Des voisins, les consorts [K]-[P], se sont plaints des mêmes types de désordres, lesquels ont fait l'objet d'une instance au fond distincte. L' expert, qui a également été missionné s'agissant du logement voisin, a déposé son rapport définitif, le 14 août 2015. Par exploits des 7,11 et 13 janvier 2016, les époux [L] ont fait assigner à jour fixe la SCI les Palmiers, le syndicat des copropriétaires, et les notaires, au visa des articles 1116 et 1382 anciens du code civil, aux fins de voir principalement prononcer la nullité de la vente. Par jugement en date du 9 novembre 2020 ( RG 20/156), le tribunal judiciaire de Toulon a : ' débouté la SCI les Palmiers de sa demande de nullité de l'assignation délivrée au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], représenté par maître [F] [D], administrateur judiciaire, ' déclaré recevable l'action en nullité de la vente engagée par Mme [G] [Z] épouse [L] et M. [Y] [L], ' rejeté la demande de mesure d'instruction présentée par la SCI les Palmiers ; ' prononcé l'annulation de la vente intervenue entre la SCI les Palmiers d'une part, et les époux [L] d'autre part, dressée par acte authentique du 21 décembre 2010 publiée et enregistrée le 19 janvier 2011 à la conservation des hypothèques de Toulon I er bureau, du bien immobilier correspondant aux lots n°l6 et 8 d'un immeuble en copropriété sis [Adresse 5] et référencé section [Cadastre 7] et [Cadastre 10] au cadastre de la commune ; ' condamné la SCI les Palmiers à restituer le prix de vente de 145 000 € contre la restitution du bien vendu ; ' annulé les contrats de prêt n° 00600501409 d'un montant de 130 300 € et n° 00600501410 d'un montant de 13 200 € souscrits auprès de la Caisse régionale de Crédit Agricole mutuel Provence Côte d'Azur ; ' rappelé que les époux [L] devront restitution du capital des contrats de prêts annulés à la Caisse régionale de Crédit Agricole mutuel Provence Côte d'Azur ; ' les a condamnés à verser la somme de 100'000 € à titre de provision sur le montant total du capital à restituer ; ' déclaré sans objet l'appel en garantie formé époux [L] des condamnations qui seraient prononcées contre eux à l'égard de la banque ; ' condamné la SCI les Palmiers à payer aux époux [L] la somme de 2 359,82 € à titre de dommages-intérêts pour les travaux d'entretien et d'amélioration du bien ; ' condamné in solidum la SCI les Palmiers et Mes [Y] [C] et [B] [A], pris en sa qualité d'administrateur de l'étude de maître [M] [T], à payer aux époux [L] la somme de 62'190 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur trouble de jouissance ; ' dit que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabihté s'effectuera de la manière suivante: - la SCI les Palmiers : 90% - Me [C] et Me [A] pris en sa qualité d'administrateur de l'étude de Me [T] : 10% partagés entre eux par parts viriles ; ' condamné in solidum la SCI les Palmiers, ainsi que Me [C] et Me [A] pris en sa qualité d'administrateur de l'étude de Me [T], à payer aux époux [L] la somme de 8 000 € en réparation de leur préjudice moral, ' dit que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilité s'effectuera de la manière suivante: - la SCI les Palmiers : 95% - Me [C] et Me [A] pris en sa qualité d'administrateur de l'étude de Me [T]: 5%, partagés par parts viriles entre Me [C] et Me [A] pris en sa qualité d'administrateur de l'étude de Me [T] ; ' condamné in solidum la SCI les Palmiers , Me [C] et Me [A] pris en sa qualité d'administrateur de l'étude de Me [T] à payer aux époux [L] la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], représenté par Me [F] [D], la somme de 1 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'instance, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire ; ' dit que s'agissant de leurs condamnations au titre des frais irrépétibles et dépens, les rapports entre coobligés seront définis comme suit: - 90% à la charge de la SCI les Palmiers - 10% à la charge de Me [C] et Me [A] pris en sa qualité d'administrateur de l'étude de Me [T] partagés par parts viriles entre M [C] et M [A] ès qualités ; ' et ordonné l'exécution provisoire. Le 23 décembre 2020, la SCI les Palmiers a relevé appel de cette décision. Par dernières conclusions du 17 octobre 2022, elle demande à la cour : Sur la procédure devant la cour ' de juger la procédure actuellement irrégulière en l'état de la fin de la mission d'administration de la SELARL [F] [D] et associés en qualité d'administrateur du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] et alors que ledit syndicat n'est pas actuellement représenté par son syndic dans la présente procédure ; ' d'inviter le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à comparaître dûment représenté par son syndic en exercice la société Var syndic ; Sur le fond de l'appel ' d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; statuant à nouveau, ' de déclarer la procédure irrégulière, d'annuler l'assignation, de la dire irrecevable, de débouter les époux [L] de toutes leurs demandes ; ' de rejeter toutes les demandes formées contre l'appelante ; à titre subsidiaire, ' de désigner un constatant avec pour mission de mettre en eau le trou percé en facade Est de l'immeuble pour apprécier le lien de causalité avec les désordres invoqués, et les résultats dans le logement des [L] ; ' et de condamner tout succombant à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Par dernières conclusions du 12 octobre 2022, Mme [G] [Z] épouse [L] et à M. [Y] [L] demandent à la cour : ' de déclarer la SCI les Palmiers infondée en son appel ; ' de la débouter de toutes ses demandes, ainsi que la Caisse régionale de Crédit Agricole mutuel Provence Côte d'Azur et les notaires, de toutes leurs demandes ; ' de confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il les a déboutés de leur demande de restitution des frais de syndic ; ' de condamner in solidum la SCI les Palmiers et Me [C] et Me [E] [W] pris en sa qualité de successeur de l'étude de Me [M] [T] à leur payer la somme de 8 200 € correspondant au montant des charges de copropriété affectant le bien immobilier ; ' et de condamner les mêmes in solidum à leur payer la somme de 10'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure outre les dépens avec distraction. Par dernières conclusions du 7 juin 2021, Me [Y] [C], Me [B] [A] et Me [T] demandent à la cour : à titre liminaire ' de prononcer la mise hors de cause de Me [A] pris en sa qualité d'ancien administrateur de l'étude de Me [T] auquel succède Me [W] ; à titre principal ' de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la responsabilité de Me [C] et de Me [A] pris en sa qualité d'administrateur de l'étude de Me [T] ; ' statuant à nouveau, de débouter les époux [L] de toutes leurs demandes et de prononcer la mise hors de cause des notaires ; à titre subsidiaire ' de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : - débouté les époux [L] de leur demande de remboursement du prix de vente à hauteur de 152 381 € en tant que dirigée à l' encontre des notaires, en l'état des éléments exposés ci-dessus. - débouté les époux [L] de leur demande de remboursement des taxes foncières et taxes d'habitation, frais de Syndic, intérêts d'emprunt et assurance en tant que dirigée à l'encontre de Me [C] et de Me [T], notaires, en l'état des éléments exposés ci-dessus. - débouté les époux [L] de leur demande au titre des travaux réalisés en tant que dirigée à l'encontre des notaires ; ' de débouter les époux [L] de leur demande au titre des loyers payés et dépôt de garantie, en l' état des éléments exposés ci -dessus. ' de débouter les époux [L] de leur demande au titre du préjudice de jouissance en tant que dirigées à l' encontre des notaires, en l' état des éléments exposés ci -dessus. ' s'il en était besoin, confirmer le jugement entrepris de ce chef, ayant fixé la part imputable aux notaires au titre du préjudice de jouissance à hauteur de 10 %, les 90 % restants devant être pris en charge par la SCI les Palmiers . ' de débouter les époux [L] de leur demande à hauteur de 80 000 € au titre du préjudice moral qui s'avère injustifiée, et infondée au regard des éléments exposés ci-dessus et à tout le moins excessive ; ' s'il en était besoin, de confirmer le jugement de ce chef ayant fixé à 8 000 € l'indemnisation au titre du préjudice moral et fixé la part imputable aux notaires à hauteur de 5 %, les 95 % restants dus devant être pris en charge par la SCI les Palmiers ; ' de débouter les époux [L] de leur demande au titre des intérêts des échéances de l' emprunt reportés par décision de justice et à les relever et garantir de toutes sommes au bénéfice de la Caisse régionale de Crédit Agricole mutuel Provence Côte d'Azur en l'état des éléments exposés ci-dessus. ' s'il en était besoin, de confirmer le jugement entrepris ayant rejeté la demande indemnitaire de la Caisse régionale de Crédit Agricole mutuel Provence Côte d'Azur comme injustifiée et infondée. ' de débouter les époux [L] de leur demande au titre de l'article 700 à hauteur de 8 000 € qui s'avère injustifiée et infondée. ' de condamner les époux [L] à leur payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ' et de condamner tout succombant aux entiers dépens. Par conclusions du 3 juin 2021, la Caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel Provence Côte d'Azur demande à la cour : ' de statuer ce que de droit sur les mérites de l'appel de la SCI les Palmiers ; ' de faire droit à son appel incident, et en cas de rejet des demandes des époux [L], de les condamner à lui payer la somme de 8000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction. ' en cas de confirmation de l'annulation de la vente et de la résolution consécutive des prêts, et en liquidation des sommes qui lui sont dues, condamner les époux [L] à lui payer la somme de 119'667,51 € et de condamner la SCI les Palmiers à lui payer la somme de 74'462,63 € outre la somme de 8000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction. Par conclusions du 25 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], qui était alors représenté par Me [F] [D], son administrateur judiciaire jusqu'à l'assemblée générale du 11 mai 2022, demande à la cour de confirmer le jugement entrepris, et de condamner tout succombant à lui payer la somme de 2500 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. La société Var syndic, assignée à personne habilitée le 6 décembre 2022, n'a pas constitué avocat. La cour renvoie aux écritures précitées pour l'exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties. L'ordonnance de clôture est datée du 18 octobre 2022. Motifs Sur la procédure Attendu que la procédure a été régularisée à l'égard de la mission d'administration de la Selarl [F] [D] et associés en qualité d'administrateur du syndicat des copropriétaires [Adresse 5], le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] étant dûment représenté par son syndic en exercice, la société Var syndic suite à une AG du 11 mai 2022, d'où il suit le rejet de la demande de nullité de l'assignation et d'irrecevabilité des demandes et la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a déclaré recevables les prétentions des consorts [K]-[P] ; Sur la responsabilité du vendeur Attendu que la SCI Les Palmiers fait valoir au fond au soutien de son appel : ' qu'elle a acquis les biens litigieux suivant jugement d'adjudication en date du 1er décembre 1986, régulièrement publié aux hypothèques le 26 décembre 1986, duquel il ressort que la maison dont elle a fait l'acquisition comprenait en sous-sol, deux bureaux, deux garages et un petit réduit, selon le cahier des charges ; que 1'ensemble de ces bureaux étaient donnés à bail à la Sarl Cibonne construction ; qu'en ce qui concerne les travaux réalisés après 1987, ils ont été réalisés par la SCI Les Palmiers elle-même, et ont consisté en la transformation desdits bureaux en deux logements d'habitation, dont l'un d'eux est celui qui a été vendu aux (l'autre a été vendu aux consorts [K]-[P] qui ont introduit la même procédure dont appel également) ; que les travaux réalisés ont porté sur la plomberie, l'électricité, le cloisonnement et le carrelage ; qu'ils n'ont pas fait l'objet d'un permis de construire, en l'absence de modification des façades ; que le changement de destination a été pris en compte par le cadastre, les impôts fonciers étant dûment payés ; que le même jour que la vente aux époux [L], un nouvel état descriptif de division a été établi et publié aux hypothèques ; qu'en aucun cas, contrairement à ce que soutiennent les acquéreurs et l'expert M. [V], les appartements litigieux n'ont été réalisés dans un vide sanitaire ; qu'il s'agissait de bureaux ; que dans l'acte d'acquisition de la SCI Les palmiers, soit le jugement d'adjudication, l'appartement acquis par les époux [L] est expressément désigné comme étant des bureaux ; que la connaissance ou non par les acquéreurs de I 'ancienne destination de bureaux de l'appartement qu'ils ont acheté ne saurait avoir une quelconque incidence sur leur connaissance de sa prétendue inhabitabilité ; ' que contrairement à ce que l'expert tente maladroitement de conclure dans son rapport, les désordres d'infiltrations dont le bien est affecté sont sans lien avec le changement de destination de bureaux à habitation, dans la mesure où des bureaux ne doivent pas plus qu'une habitation subir des infiltrations ; qu'il est donc parfaitement indifférent que les époux [L] aient été ou non informés de l' ancienne destination de bureaux des lieux litigieux ; que la SCI Les Palmiers n'a donc commis aucune dissimulation quant à l'habitabilité des locaux ; ' sur la prétendue dissimulation d'infiltrations préexistantes à la vente, que les infiltrations dont l'appartement est affecté ne sont apparues que fin 2010, l'origine des désordres se situant dans des travaux réalisés par les époux [L], lesquels ont percé un trou en pied de façade pour une gaine d'évacuation d'une hotte de cuisine sans étanchéité ; qu'un commissaire de justice a constaté le 9 septembre 2022, après le départ des consorts [K]-[P] et des époux [L], qu'il n'y n'avait aucune trace d'humidité ; que Mme [O], une précédente locataire, atteste qu'il n'y avait aucune trace d'humidité ; ' et qu'il existe dans l'acte de vente une clause de non garantie des vices cachés qui doit s'appliquer, le dol ne pouvant pas être retenu ; Mais attendu que le tribunal lui a déjà exactement répondu : ' qu'il ressort du jugement d'adjudication du 10 juin 1986, comme du cahier des charges afférent à cette vente, que le bien alors acquis par la SCI Les Palmiers était désigné comme une maison individuelle à usage d'habitation élevée d'un étage sur sous-sol, comprenant au sous-sol : 'deux bureaux, deux garages, un petit réduit' ; et que la SCI Les Palmiers revendique la transformation des bureaux pour en faire l'appartement qui a été vendu aux époux [L] le 24 janvier 2008 ; ' que l'expert judiciaire remarque sur le plan annexé à la demande de permis de construire tendant à créer une extension de la villa, obtenue le 10 avril 1987, que le sous-sol consiste 'en deux garages et une pièce en amont avec des ouvertures sur la façade sud-est. Tout le reste c'est du vide sanitaire non accessible' ; que la SCI Les Palmiers n'a pas contesté la lecture de ce plan ; que l'expert judiciaire à juste titre a invalidé le plan annexé au permis de construire du 1er août 1973 qui ne présentait pas de garanties suffisantes et avait été décerné pour deux villas, étant observé de surcroît que suivant le titre dont se prévaut la SCI Les Palmiers, l'unique maison en litige a été édifiée en 1979-1980, 'hors toute autorisation ni permis'. ' que le plan annexé au permis modificatif a été réalisé par le maître d'oeuvre concepteur sur la base de plans initiaux remis par M. [J], le gérant de la SCI les Palmiers au moment de la vente 2008 et assistant aux opérations d'expertise judiciaire ; et que la SCI ne peut prétendre ignorer le vide sanitaire au niveau inférieur de la villa, une partie de ce vide sanitaire existant concomitamment aux pièces acquises à titre de bureaux ; Attendu que l'expert judiciaire M. [V] a constaté que le bien est en permanence saturé d'une très forte humidité, d'infiltrations, traces de moisissures, salpêtre, rouille, décollement notamment de peinture et qu'en cas de pluie il y avait ruissellement en continu dans le logement, ce qui l'a conduit à conclure un état d'insalubrité du bien et conduit au départ des lieux des époux [L] au début de l'année 2015 ; que l'expert a en effet alerté les parties, dès sa première réunion sur les lieux le 3 novembre 2014, de la gravité de la situation d'insalubrité du bien, en précisant qu'en cas d'aggravation rapide, il saisirait les services de l'hygiène départementale ; Attendu que M. [V] a conclu : « Nous sommes en présence d'une construction dont le soubassement par destination côté des terres, n'est pas utilisable et par voie de conséquence inhabitable. Les murs d'infrastructure ne sont là que pour décaler du sol le niveau d'habitation. De ce fait il n'ont pas à être étanchés ni recevoir de traitements spéciaux. Les dallages ne sont que pour des garages. Un garage n'étant pas considéré par les règles de la construction comme lieu de vie n'a pas l'obligation d'être étanche non plus. Les murs enterrés sont contre le bassin versant du ruissellement de la colline, sans étanchéité il est tout à fait normal que l'eau passe au travers du mur qui n'a reçu à l'extérieur ni étanchéité ni drainage contrairement à ce qu'exigent les normes et règles des murs enterrés dans le cadre de pièces d'habitation. (...) Dans le cas du logement [L] qui est le pourvoyeur principal d'arrivée d'eau, deux de ses murs extérieurs en équerre sont le mur de soutènement du terrassement initial. Ce mur qui comporte des barbacanes pour supprimer tout effet de pression hydraulique derrière ledit mur, voit ses barbacanes couler et se déverser dans un caniveau en pied de mur. Ce mur et ce caniveau ont été conservés, passent derrière la contre cloison montée devant ce mur ancien qui, à chaque pluie, déverse derrière la contre cloison ses eaux de ruissellement qui s'évacuent pour partie aux deux extrémités du caniveau, pour partie en passant sous la contre cloison et pour partie sous le dallage du logement. » Attendu, s'agissant du percement en façade observé six jours après la vente, le 27 décembre 2010, que l'expert réfute tout rôle causal de ce seul percement en façade en soulignant : « La présence de la grille d'aération n'a pas été créée par les époux [L]. Il est possible que ponctuellement des eaux d'infiltration puissent passer par ce trou non colmaté mais que l'eau ne peut que tomber dans le vide entre le mur et finir dans le caniveau de pied de mur » ; Attendu que les travaux effectués par la SCI de plomberie- électricité- cloisonnement et carrelage n'ont modifié aucune des façades de l'immeuble, mais qu'elle n'a pas réalisé des travaux nécessaires à l'étanchéité du local ; Attendu que c'est ainsi que les époux [H], les locataires qui avaient occupé l'appartement voisin entre le 21 octobre 2000 le mois d'octobre 2006 avant sa vente, et donc avant tous travaux de percement d'un trou pour une hotte chez les [L], ont témoigné le 19 décembre 2014 des pénétrations d'eau à l'époque de leur occupation par le carrelage du couloir et d'infiltrations perpétuelles dans une chambre exposée au nord, de sorte que le logement voisin était déjà insalubre ; Attendu qu'il est versé aux débats la mise en demeure du 17 janvier 2001 adressée par la police municipale du Pradet à la SCI Les Palmiers, en sa qualité de propriétaire du [Adresse 5], visant des infractions au règlement sanitaire départemental : « Les infractions suivantes ayant été constatées : -présence d'humidité des traces de moisissures dans la salle à manger et les trois chambres ainsi que la salle de bains ; -installation électrique défectueuse (') situation non conforme à la réglementation en vigueur, notamment aux prescriptions du règlement sanitaire départemental portant ayant pour conséquence de porter atteinte à la sécurité et la santé des occupants ainsi qu'à la salubrité de l'immeuble », suite au signalement des locataires [H] de la SCI ; Attendu que le rapport de constatations, dressé le 12 janvier 2001, par la police municipale du Pradet note : « La construction comporte trois appartements, celui de Mme [H] est situé au rez-de-chaussée. La configuration du terrain en pente fait que l'appartement de Mme [H] est encaissé sur la partie sud sur une hauteur de 1,50 m, les terres sont soutenues par un mur. Cet appartement est constitué de six pièces pour une superficie de 85 m² environ (') dans la chambre des traces de moisissures et de salpêtre sur le mur sud, des traces de moisissures et de salpêtre. Chambre 3 : présence d'eau au sol dans l'angle Nord-Est à proximité des installations électriques. Cette chambre la plus atteinte étant exposée au Nord. Les meubles de la locataire sont moisis. (') Dans le couloir le propriétaire a fait des emplâtres de ciment afin d'empêcher des remontées d'eau. Notons également que l'ensemble de l'appartement n'est pas isolé, les murs sont montés en agglo plus un lissage de béton sur lequel on a passé un crépi blanc. » ; Attendu que les services municipaux établissent la réalité des désordres subis par Mme [H], dont les doléances ne sont donc pas imputables à de mauvaises relations avec le bailleur-vendeur, contrairement à ce que ce dernier soutient ; Attendu que M. [J] qui était alors le bailleur des époux [H] et qui est le gérant ayant représenté la SCI Les Palmiers, au moment de la vente de l'appartement voisin aux époux [L], présent au cours des opérations d'expertise, ne peut prétendre avoir ignoré l'humidité massive affectant chroniquement les lieux, les deux appartements étant issus de ses mêmes travaux ; Attendu qu'il n'est justifié d'aucune suite qui aurait été donnée à la mise en demeure d'insalubrité notifiée au propriétaire par la commune du Pradet ; qu'à l'opposé, la SCI Les Palmiers dénie tout problème structurel, en invoquant un constat d'huissier du 9 septembre 2022 'dans un appartement du rez-de chaussée' mal identifié, où les propretés ont été faites, insuffisant à contredire les conclusions techniquement étayées de l'expert judiciaire ; Or attendu que la SCI Les Palmiers a indiqué faussement dans l'acte de vente litigieux que les biens sont achevés depuis plus de dix ans, que l'ensemble immobilier n'avait subi aucun sinistre et que le bien vendu n'était pas insalubre, et qu'il n'a pas eu de modification de la destination du bien en contravention des dispositions légales ou qu'il n'a pas été fait de travaux non autorisés ; Attendu que le jugement a donc exactement retenu que la SCI Les Palmiers avait dissimulé ces éléments au moment de la vente, sa réticence dolosive ayant vicié le consentement des consorts [K]-[P] ; et qu'en présence d'un dol caractérisé, la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés, totalement inopérante, devait être écartée ; Sur la responsabilité des notaires Attendu que pour retenir la responsabilité des notaires, le tribunal relève en ses motifs « qu'ils ont failli à leur devoir de véritication juridique de la régularité de la construction et de l'affectation des lots ; que la lecture du titre de propriété de la SCI Les Palmiers et sa confrontation avec l'état descriptif de division, les plans et les diagnostics fournis pour la vente aurait dû les interpeller, dès lors qu'il en ressortait un changement de destination du local destiné à la vente, sans qu'aucune déclaration ni autorisation d'urbanisme ne soit fournie ; que les seules déclarations du vendeur sur l'absence de réalisation de travaux depuis dix ans ne suffisaient pas, et venaient au contraire interroger le moment et les conditions de réalisation de ce changement de destination ; et que si une telle circonstance ne pouvait laisser présager l'ampleur des conséquences de cette situation sur l'étanchéité du bien, elle aurait dû inciter les officiers publics à approfondir leurs recherches ou bien alerter les parties à l'acte. » ; Attendu qu'un notaire diligent aurait relevé la discordance entre la désignation à l'acte authentique de vente du bien ('un appartement') avec le titre du vendeur ('un sous sol dans lequel sont aménagés deux bureaux, deux garages et un réduit') ; que l'officier ministériel aurait pu obtenir des précisions sur les travaux ayant conduit au changement de destination du bien qui avait été réalisés montrant que les déclarations à l'acte du vendeur quant à 'l'absence de tous travaux'étaient nécessairement fausses ; qu'il aurait pu s'enquérir de l'existence ou non d'une déclaration de changement d'affectation des locaux ; Attendu cependant que seule une déclaration préalable de travaux (DP) devait être déposée en mairie, faute de modification de la structure porteuse ou de la façade de la construction ; qu' il n'est pas établi que sans la faute du notaire, régulièrement informés de l'absence de déclaration préalable de travaux (DP), les époux [L] eussent renoncé à leur acquisition ou acquis à moindre prix ; Attendu qu'en effet les notaires font exactement valoir que ce sont bien les travaux réalisés au mépris des règles de l'art qui sont la cause exclusive de la situation ayant rendu le logement inhabitable et insalubre ; que les notaires et le vendeur plaident utilement sur ce point que des locaux à usage d'habitation ou de bureaux doivent être pareillement étanches, de sorte que le changement de destination observable entre les actes successifs de vente ne présente en lui-même pas un lien de causalité suffisant avec le défaut d'étanchéité du bien, lequel est imputable à un défaut de conception et d'exécution des travaux réalisés par la SCI Les Palmiers et le préjudice qui en est issu pour les consorts [K]-[P] ; Attendu en conséquence que le jugement qui a retenu que la faute professionnelle commise par les notaires, distincte de celle du vendeur, avait concouru à produire le dommage allégué par les consorts [K]-[P] à hauteur de 10 %, doit être réformé, et toutes les demandes dirigées contre les notaires, rejetées ; Sur la nullité du prêt Attendu que le tribunal a exactement retenu que la convention de prêt, accessoire du contrat de vente étant atteinte du même vice du consentement, doit être annulée, et non résolue ; Sur le dommage subi par les acquéreurs Attendu que le tribunal a exactement retenu que les époux [L] justifient avoir accompli des travaux d'entretien ou d'amélioration du bien à hauteur de 2359,82 € ; Que s'agissant du préjudice de jouissance, l'expert judiciaire a confirmé la nécessité pour les acquéreurs de quitter les lieux du fait de son insalubrité au mois de février 2015, ainsi que l'ampleur du dommage subi depuis l'achat jusqu'à cette date, du fait de l'état du bien correspondant à 50 % de la valeur locative du bien estimée à 700 € par mois, soit un préjudice de jouissance subi sur cette période de 49 mois qui a été justement réparé par l'octroi de la somme de 17'150 € ; que les époux, privés de la jouissance d'un bien immobilier dont il étaient propriétaires, ont dû louer un logement à compter du mois de mars 2015, soit jusqu'au jugement ayant prononcé la nullité de la vente, une durée de 68 mois ; Attendu que leur trouble de jouissance s'élève à 44'880 €, outre le dépôt de garantie de 660 €, soit le montant total de 62'690 € ; Attendu qu'il convient de relever que les époux [L] n'ont pas formé appel incident du rejet de leur demande au titre des taxes foncières et d'habitation, ni du montant de 8 000 € alloué au titre de leur préjudice moral issu des multiples tracas qu'il sont subis ; Sur les charges de la copropriété Attendu que les époux [L] sont fondés à solliciter la somme de 8 200 €, au titre des charges importantes de copropriété qu'ils ont dû acquitter, compte tenu des difficultés de gestion de la copropriété, la SCI Les Palmiers étant demeurée la propriétaire du logement sis au-dessus du leur ; Attendu que la SCI qui retrouve a posteriori l'entière propriété du bien immobilier leur en doit le remboursement ; Attendu en définitive que le vendeur sera condamné outre la restitution du prix de vente à verser aux époux [L] la somme totale de 81 249, 82 € titre de dommages-intérêts en réparation des divers préjudices matériels et moraux qu'ils ont subis (2 359 € + 62 690 € + 8 000 € + 8 200 €); Sur les demandes de la banque Attendu que les acquéreurs, suite à l'annulation du contrat de prêt accessoire à la vente sont tenus de rembourser à la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Var, aux droits de laquelle vient la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel Provence Côte d'Azur, le capital qu'ils ont emprunté, en déduisant le montant total des mensualités (en capital, intérêts, assurance du prêt et frais) qu'ils lui ont réglées, soit après cette compensation entre créances réciproques, la somme réclamée par la banque et non discutée par les époux [L] de 119 667, 51 € Sur la demande de dommages intérêts Attendu qu'en cas d'annulation d'un crédit consécutivement à l 'annulation de la vente qu'il a financée, l 'établissement bancaire est fondé à rechercher la responsabilité civile délictuelle des responsables de la nullité de la vente aux fins d'être indemnisé au titre des restitutions dont elle est redevable supra envers les acquéreurs ; que la banque est donc fondée à obtenir de la SCI Les Palmiers le versement de la somme de 74 462, 63 €, au titre des intérêts perdus par la banque sur le prêt de 130 300 €, selon décompte de remboursement anticipé au 4 juin 2021 ; Attendu que la SCI Les Palmiers qui est responsable, à raison de son dol, à l'égard des acquéreurs, de l'annulation de la vente et de la nullité subséquente du contrat de prêt, sera condamnée à lui verser ce montant ; Attendu en définitive que le jugement déféré sera partiellement réformé ; Attendu que la SCI Les Palmiers succombant encore devra supporter la charge des dépens de première instance et d'appel, et verser en équité à Mme [G] [Z] épouse [L] et à M. [Y] [L], ensemble, la somme de 5 000 €, à la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel Provence Côte d'Azur, la somme de 4 000 €, et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], la somme de 2 000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile applicable en première instance et en cause d'appel, la SCI Les Palmiers ne pouvant elle-même, ni davantage les notaires, prétendre au bénéfice de ce texte ; PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Prononce la mise hors de cause de Me [A] pris en sa qualité d'ancien administrateur de l'étude de Me [T] auquel succède Me [W], Confirme le jugement déféré en ce qu'il a : ' débouté la SCI les Palmiers de sa demande de nullité de l'assignation délivrée au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], représenté par maître [F] [D], administrateur judiciaire, ' déclaré recevable l'action en nullité de la vente engagée par Mme [G] [Z] épouse [L] et M. [Y] [L], ' rejeté la demande de mesure d'instruction présentée par la SCI les Palmiers ; ' prononcé l'annulation de la vente intervenue entre la SCI les Palmiers d'une part, et les époux [L] d'autre part, dressée par acte authentique du 21 décembre 2010, publiée et enregistrée le 19 janvier 2011 à la conservation des hypothèques de Toulon 1er bureau, du bien immobilier correspondant aux lots n°l6 et 8 d'un immeuble en copropriété sis [Adresse 5] et référencé section [Cadastre 7] et [Cadastre 10] au cadastre de la commune ; ' condamné la SCI les Palmiers à restituer le prix de vente de 145 000 €, contre la restitution du bien vendu ; ' annulé les contrats de prêt n° 00600501409 d'un montant de 130 300 € et n° 00600501410 d'un montant de 13 200 € souscrits auprès de la Caisse régionale de Crédit Agricole mutuel Provence Côte d'Azur ; Infirme le jugement déféré pour le surplus, statuant à nouveau et y ajoutant, Rejette la demande de nullité de l'acte introductif d'instance, Condamne la SCI Les Palmiers à payer à Mme [G] [Z] épouse [L] et à M. [Y] [L] la somme de 81 249, 82 €, à titre de dommages-intérêts, toutes causes de préjudice confondues, Déboute la SCI Les Palmiers et Mme [G] [Z] épouse [L] et à M. [Y] [L] de toutes leurs demandes dirigées contre Me [Y] [C] et Me [M] [T], notaires, Condamne in solidum Mme [G] [Z] épouse [L] et à M. [Y] [L] à payer à la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel Provence Côte d'Azur, la somme de 119 667, 51 € résultant de la compensation entre le capital emprunté et le total des mensualités en capital, intérêts assurance et frais, payés par les époux [L] à la banque, Condamne la SCI Les Palmiers à payer à la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel Provence Côte d'Azur la somme de 74 462, 63 €, à titre de dommages et intérêts, Condamne la SCI Les Palmiers à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile: - à Mme [G] [Z] épouse [L] et à M. [Y] [L], ensemble, la somme de 5000 €, - à la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel Provence Côte d'Azur, la somme de 4000€, - au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] la somme de 2 000 €, Condamne la SCI Les Palmiers aux entiers dépens, ainsi qu'aux coût de l'expertise judiciaire de M. [V], et dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT