Cour d'appel, 31 janvier 2024. 22/16923

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 3 - Chambre 1 ARRET DU 31 JANVIER 2024 (n° 2024/ , 1 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/16923 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGPJI Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Septembre 2022 - Tribunal Judiciaire de MELUN - RG n° 22/00359 APPELANT Monsieur [X] [T] [K] né le [Date naissance 4] 1957 à [Localité 24] (77) [Adresse 2] [Localité 13] représenté par Me Antoine LACHENAUD de la SELARL MCM AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0228 ayant pour avocat plaidant Me Simon de TELLIER de la SELARL MCM AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0228 INTIMES Monsieur [P] [R] [M] [T] [K] né le [Date naissance 1] 1986 à [Localité 20] (77) [Adresse 8] [Localité 14] et Madame [E] [K] née le [Date naissance 6] 1989 à [Localité 20] (77) [Adresse 23] [Localité 9] représentés par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480 ayant pour avocat plaidant Me Jean-Christophe POMMIER, avocat au barreau de PARIS, toque : A112 S.E.L.A.R.L. [17] [D], Administrateurs Judiciaires, RCS de MEAUX n° [N° SIREN/SIRET 10], agissant par Me [S] [D], suivant décisions du 11.12.2020 et 04.02.2022, ayant son siège social [Adresse 11] [Localité 12] représentée par Me Mélanie JACQUOT de la SELARL DBCJ AVOCATS, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Bertrand GELOT, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Patricia GRASSO, Président Mme Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseiller M. Bertrand GELOT, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Emilie POMPON ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Patricia GRASSO, Président, et par Mme Emilie POMPON, Greffier. *** EXPOSE DU LITIGE : [A] [K] est décédé le [Date décès 7] 2010 à [Localité 24] (77) ; son épouse, [U] [K]-[H], est décédée le [Date décès 5] 2019 à [Localité 22]. Ils ont laissé pour leur succéder : -leur fils, M. [X] [K], -leurs deux petits-enfants, M. [P] [K] et Mme [E] [K], venant en représentation de M. [R] [K], renonçant aux successions. Les successions comportent les biens immobiliers suivants : -un local commercial et un appartement, tous deux compris au sein d'un même immeuble sis [Adresse 15], -un terrain sis [Adresse 3], -une maison sise [Adresse 16]. Par décision du 11 décembre 2020 du tribunal judiciaire de Melun, Maître [S] [D] a été désigné en qualité d'administrateur provisoire des successions pour une durée d'une année à compter du 11 décembre 2020, régulièrement renouvelé depuis. Par acte d'huissier du 17 juin 2022, la SELARL [17] [D] a assigné M. [X] [K], M. [P] [K] et Mme [E] [K] devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de vente de la totalité des biens immobiliers dépendant des successions de [A] [K] et de [U] [K]-[H]. Par jugement du 16 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Melun a statué dans les termes suivants : -autorisons la SELARL [17] [D], agissant par Maître [S] [D], en qualité d'administrateur provisoire de la succession de [A] [K] et celle de [U] [K]-[H] à vendre le bien sis [Adresse 15] à un prix : *de 244 000 euros en cas de vente de l'appartement seul, *compris entre 310 000 et 320 000 euros en cas de vente de l'appartement et du local commercial, -autorisons la SELARL [17] [D], agissant par Maître [S] [D], en qualité d'administrateur provisoire de la succession de [A] [K] et celle de [U] [K]-[H] à vendre le terrain sis [Adresse 3] à un prix compris entre 130 000  et 135 000 euros, -autorisons la SELARL [17] [D], agissant par Maître [S] [D], en qualité d'administrateur provisoire de la succession de [A] [K] et celle de [U] [K]-[H] à vendre la maison sis [Adresse 16] à un prix compris entre 320 000  et 330 000 euros, -disons que les fonds perçus à la suite de ces opérations seront séquestrés jusqu'à ce que les héritiers s'accordent sur les conditions du partage, -rejetons les autres demandes [de M. [X] [K]] y compris sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; -rappelons le caractère exécutoire du présent jugement, -ordonnons l'emploi des dépens en frais privilégiés de procédure. M. [X] [K] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 30 septembre 2022. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 octobre 2023, l'appelant demande à la cour de : -infirmer le jugement intervenu en toutes ses dispositions et statuant à nouveau : à titre principal : -débouter la SELARL [17] [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, à titre subsidiaire -ordonner la vente du seul bien situé [Adresse 15] à [Localité 21], en sa totalité (appartement et local commercial) à un prix minimum de 310 000 euros, et ce sans préjudice des droits présents et à venir de M. [X] [K] dans les successions, en tout état de cause -dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, -dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 octobre 2023, la SELARL [17] [D], intimée, demande à la cour de : -confirmer le jugement rendu le 16 septembre 2022 par le président du tribunal judiciaire de Melun statuant selon la procédure accélérée au fond en toutes ses dispositions, -condamner M. [X] [K] aux entiers dépens, -condamner M. [X] [K] à payer à la SELARL [17] [D] une somme de 2 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de leurs uniques conclusions notifiées le 6 décembre 2022, M. [P] [K] et Mme [E] [K], intimés, demandent à la cour de : -confirmer le jugement entrepris, cependant, -l'infirmer en autorisant Maître [S] [D], administrateur de la succession de [A] [K] et de celle de [U] [K] à vendre le terrain sis [Adresse 3] à un prix compris entre 175 000 et 185 000 euros, -débouter tous contestant de l'ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions, -dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, -dire que chaque partie conservera à la charge de ses dépens. Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à leurs écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 31 octobre 2023. L'affaire a été appelée à l'audience du 21 novembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION : Sur la demande à titre principal de M. [X] [K] : Le premier juge, constatant notamment la situation d'inertie et de blocage parmi les héritiers des successions de [A] et [U] [K], l'état dégradé et la nécessité de travaux de rénovation concernant les deux biens immobiliers bâtis avec un risque évident de dégradation de leur valeur, l'état non viabilisé du terrain et enfin l'équilibre précaire des comptes des successions, a fait droit aux demandes de la SELARL [17] [D] en l'autorisant à vendre : -le bien sis [Adresse 15] à un prix : *de 244 000 euros en cas de vente de l'appartement seul, *compris entre 310 000  et 320 000 euros en cas de vente de l'appartement et du local commercial, -le terrain sis [Adresse 3] à un prix compris entre 130 000  et 135 000 euros, -la maison sis [Adresse 16] à un prix compris entre 320 000  et 330 000 euros, Il a en outre dit que les fonds perçus à la suite de ces opérations seront séquestrés jusqu'à ce que les héritiers s'accordent sur les conditions du partage, rejeté les autres demandes de M. [X] [K] y compris sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, rappelé le caractère exécutoire du jugement et ordonné l'emploi des dépens en frais privilégiés de procédure. L'appelant, M. [X] [K], demande à titre principal l'infirmation de tous les chefs du jugement et de débouter la SELARL [17] [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; Il considère qu'il n'y a pas nécessité de vendre, pour la bonne administration de la succession, les différents biens immobiliers, aux motifs que les blocages sont en réalité dus aux inactions des notaires successifs, que le jugement est partial et ne comporte aucune motivation sérieuse, que c'est en pure mauvaise foi que la situation de blocage lui est systématiquement attribuée, que le jugement fixe à tort un prix plafond qui méconnaît l'intérêt des successions, que le mandataire n'a pris aucune diligence en vue d'aboutir à un partage en nature, qu'aucun élément probant ne vient étayer une prétendue diminution croissante de la valeur des biens, que l'indivision successorale est dans une situation financière meilleure que celle décrite par le mandataire successoral, que la vente du patrimoine immobilier ne doit être envisagée qu'en dernier recours, que le mandataire judiciaire ne s'est jamais positionné sur la possibilité de louer la maison d'habitation, et qu'au cas où la vente de certains actifs serait considérée comme nécessaire et justifiée, il y aurait lieu de procéder à la vente du seul bien sis à [Localité 21], suffisante pour fournir les liquidités nécessaires à l'administration des successions ; La SELARL [17] [D], intimée, demande la confirmation totale du jugement, et considère que la protection de l'intérêt commun des indivisaires commande de procéder à la vente des trois biens immobiliers, que ces derniers, en partie inhabités, se dégradent année après année, que l'indivision ne dispose plus d'aucunes liquidités pour faire face aux charges que génèrent ces immeubles, que le locataire des biens de [Localité 21], alléguant l'état dégradé du bien et qui par ailleurs a fait l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire, ne paie plus de loyers depuis 2022, que la maison de [Localité 18] a fait l'objet d'un cambriolage et que l'urgence de procéder à la vente des trois biens immobiliers est ainsi suffisamment établie. Monsieur [P] [K] et Madame [E] [K], intimés, demandent la confirmation du jugement, à l'exception de la fixation du prix de vente, selon eux sous-évalué, du terrain de [Localité 18] entre 130 000 et 135 000 euros, dont ils demandent la fixation à un prix compris entre 175 000 et 185 000 euros. Aux termes de l'alinéa 2 de l'article 814 du code civil, le juge peut autoriser le mandataire successoral, à tout moment, à réaliser des actes de disposition nécessaires à la bonne administration de la succession et en déterminer les prix et stipulations. En l'espèce, le mandataire judiciaire a produit, tant devant le premier juge que devant la cour, de nombreuses pièces à l'appui de sa demande de vente des trois biens immobiliers dépendant des successions de [A] et [U] [K]. Il justifie notamment : -de l'état dégradé du commerce et de l'appartement de [Localité 21] et de la maison d'habitation de [Localité 18], établi par des rapports détaillés (pièces 10 et 16) ; -de la confirmation de l'urgence des travaux à réaliser, notamment s'agissant du commerce de [Localité 21], et ayant pour conséquence le contentieux avec le locataire et l'existence d'un impayé de loyers importants (45 838 euros, pièce 17) dont le recouvrement est rendu très hypothétique en raison de la liquidation judiciaire de ce dernier  ; -des risques de l'état d'inoccupation des biens, notamment de la maison de [Localité 18], qui se sont confirmés par la survenance d'un cambriolage de cette dernière ; -des charges élevées générées par les biens, en particulier les impôts locaux, et l'impossibilité de les compenser par des ressources locatives compte tenu du mauvais état des biens, ainsi que l'expliquait le mandataire judiciaire aux héritiers dès le 22 septembre 2022 (pièce 18) ; En l'absence d'une perspective de partage des biens immobiliers, il est donc établi que leur vente est nécessaire « à la bonne administration de la succession » ; La situation successorale justifie en outre que les fonds provenant de ces ventes soient séquestrés jusqu'au partage ; L'ugence de réaliser ces ventes, compte tenu de la dégradation de l'état des biens, de l'accumulation des charges et de la nécessité de parvenir au règlement des deux successions, justifie également l'exécution provisoire du jugement ; Toutefois, le premier juge a autorisé, pour les trois biens, la vente moyennant un prix minimum et un prix maximum de vente, reprenant les termes de la demande du mandataire successoral, qui s'est lui-même fondé sur les avis de valeur délivrés les 29 avril (maison de [Localité 18]), 11 mai (terrain de [Localité 18]) et 20 juin 2021 (commerce et appartement de [Localité 21]) par l'agence [19], lequel conclut ses avis sur des « fourchettes de prix conseillées » respectivement de 320 000 à 330 000 euros, 130 000 à 135 000 euros et 310 000 à 320 000 euros, honoraires inclus ; il a en outre autorisé, en cas de la vente de l'appartement de [Localité 21] seul, la vente au prix de 244 000 euros. La vente des biens immobiliers dans les meilleurs conditions, et donc à des prix éventuellement supérieurs aux montants maximum indiqués, est incontestablement dans l'intérêt commun de toutes les parties, appelant comme intimés. En conséquence, dès lors que la fixation d'un prix maximum de vente n'est pas légalement imposé, il convient de faire droit sur ce point à la demande de l'appelant, d'infirmer sur ce point le jugement et d'autoriser le mandataire successoral à vendre l'ensemble immobilier sis à [Localité 21] au prix minimum de 310 000 euros, ou au prix minimum de 244 000 euros en cas de vente de l'appartement seul, de la maison sis à [Localité 18] au prix minimum de 320 000 euros et le terrain sis à [Localité 18] au prix minimum de 130 000 euros, possibilité étant ainsi laissée à la SELARL [17] [D] de vendre amiablement ces biens à un prix supérieur correspondant à sa valeur vénale au jour de la vente. Enfin, l'équité justifie le rejet par le premier juge des demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile et c'est à bon droit que ce dernier a ordonné l'emploi des dépens en frais privilégiés de procédure. En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il autorise les ventes des biens immobiliers à un prix maximum ou imposé et confirmé pour le surplus. Sur la demande à titre subsidiaire de M. [X] [K] : M. [X] [K] demande à la cour, à titre subsidiaire, d'ordonner la vente du seul bien situé [Adresse 15] à [Localité 21], en sa totalité (appartement et local commercial), à un prix minimum de 310 000 euros, et ce sans préjudice de ses droits présents et à venir dans les successions ; Il motive sa demande subsidiaire sur le fait qu'il n'y aurait pas de nécessité de vendre la maison d'habitation et le terrain sis à deux adresses distinctes à [Localité 18], pour les raisons ci-dessus rapportées et aux motifs que le mandataire judiciaire ne s'est jamais positionné sur la possibilité de louer la maison d'habitation, qu'au cas où la vente de certains actifs serait considérée comme nécessaire et justifiée, il y aurait lieu de procéder à la vente du seul bien sis à [Localité 21], suffisante pour fournir les liquidités nécessaires à l'administration des successions, et que le jugement fixe à tort un prix plafond qui méconnaît l'intérêt des successions ; La SELARL [17] [D], Monsieur [P] [K] et Madame [E] [K], intimés, ne formulent pas de réponse particulière sur cette demande subsidiaire. Sur la demande de la seule vente de l'immeuble situé [Adresse 15] à [Localité 21] : Aux termes de l'alinéa 2 de l'article 814 du code civil, le juge peut autoriser le mandataire successoral, à tout moment, à réaliser des actes de disposition nécessaires à la bonne administration de la succession et en déterminer les prix et stipulations. En l'espèce, le mandataire judiciaire a démontré, tant devant le premier juge que devant la cour, de la nécessité de procéder à la vente, non seulement du commerce et de l'appartement de [Localité 21], mais également de la maison et du terrain de [Localité 18], en justifiant notamment : -de l'état dégradé de la maison d'habitation de [Localité 18], établi par un rapport détaillé, et des travaux qui doivent y être réalisés ; -des risques de l'état d'inoccupation des biens, notamment la maison de [Localité 18], qui se sont confirmés par la survenance d'un cambriolage de cette dernière, mais aussi le risque de l'inoccupation du terrain ; -des charges élevées générées par les biens, en particulier les impôts locaux, et l'impossibilité de les compenser par des ressources locatives compte tenu de l'état des biens, ainsi que l'expliquait le mandataire judiciaire aux héritiers dès le 22 septembre 2022 (pièce 18) ; En l'absence d'une perspective de partage des biens immobiliers, il est donc établi que leur vente est nécessaire « à la bonne administration de la succession » et que la vente du seul bien immobilier de [Localité 21] ne mettrait pas fin aux difficultés de gestion des autres biens, en particulier la maison d'habitation dont l'état se dégrade ; la demande de M. [X] [K] de limiter la vente au seul bien de [Localité 21] doit être rejetée. L'autorisation accordée au mandataire judiciaire de vendre les trois biens immobiliers est donc pleinement fondée au regard de l'article 814 du code civil et le jugement sera confirmé de ce chef. Sur la demande de fixation de la vente du bien immobilier sis à [Localité 21] au prix minimum de 310 000 euros : M. [X] [K] demande à la cour d'ordonner la vente de l'ensemble à un prix minimum de 310 000 euros, afin de pouvoir vendre le bien au mieux des intérêts des héritiers. La SELARL [17] [D], M. [P] [K] et Mme [E] [K] ne se prononcent pas sur cette demande de M. [X] [K]. Ainsi qu'il y a été déjà répondu ci-dessus, il convient, dans l'intérêt de toutes les parties, d'autoriser la SELARL [17] [D] à vendre le bien immobilier sis à [Localité 21], comme les autres biens, avec la seule indication d'un prix minimum. Sur la demande de M. [P] [K] et de Mme [E] [K] de vendre le terrain sis à [Localité 18] à un prix compris entre 175 000 et 185 000 euros : Suivant la demande formulée par la SELARL [17] [D], le premier juge a autorisé celle-ci à vendre le terrain sis [Adresse 3] à [Localité 18] à un prix compris entre 130 000 et 135 000 euros. M. [P] [K] et de Mme [E] [K] demandent à la cour d'infirmer sur ce point le jugement afin d'autoriser la vente du terrain à un prix compris entre 175 000 et 185 000 euros. Ils motivent leur demande par le fait que la mise à prix retenue par le tribunal serait trop faible car ils expliquent avoir été informés de la vente d'un terrain situé en face du 14 avenue des Bruyères et d'une superficie de 308 m2 au prix de 160 000 euros. Il convient tout d'abord de constater que M. [P] [K] et Mme [E] [K] ne fournissent aucun élément tangible pour étayer leurs dires et font seulement état d'une information verbale qu'une vente de terrain serait intervenue dans l'environnement proche à un prix supérieur. Cette information non vérifiée n'est donc pas de nature à infirmer l'étude de marché réalisée par l'agence [19]. Par ailleurs, cette même étude renseigne sur le fait que le terrain dépendant des successions, d'une superficie de 350 m2, est situé dans un quartier résidentiel mais n'est pas viabilisé et possède une façade relativement étroite, limitant la largeur de la maison à construire. A ces données objectives s'ajoute l'évolution conjoncturellement négative des prix pour ce type de bien, déjà signalée dans l'avis de valeur. En conséquence, il n'est pas démontré que le prix minimum de vente de ce bien, fixé à 130 000 euros, soit 371 euros le mètre carré, ne serait pas cohérent au regard de ses caractéristiques et des comparaisons fournies par le marché immobilier. Néanmoins, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, la vente de ce terrain dans les meilleurs conditions, et donc à un prix éventuellement supérieur à 135 000 euros, prix maximum autorisé par le premier juge, est incontestablement dans l'intérêt commun de toutes les parties. En conséquence, dès lors que la fixation d'un prix maximum de vente n'est pas légalement imposée, il convient d'infirmer le jugement et d'autoriser le mandataire successoral à vendre le terrain sis à [Localité 18] au prix minimum de 130 000 euros, possibilité étant ainsi laissée à la SELARL [17] [D] de vendre amiablement le bien à un prix supérieur correspondant à sa valeur vénale au jour de la vente. Sur les demandes accessoires : Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. Il résulte du présent arrêt que chaque partie échoue partiellement en ses prétentions ; elles supporteront chacune en conséquence la charge des dépens de l'appel par elles engagés ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation. Eu égard à cette répartition des dépens, et compte tenu de l'équité et de l'absence de demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile de la part de M. [X] [K] et de M. [P] [K] et Mme [E] [K], il n'y pas lieu de faire droit à la demande de la SELARL [17] [D] à ce titre. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant dans les limites de l'appel, contradictoirement en dernier ressort, Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Melun le 16 septembre 2022 en ce qu'il a : -autorisé la SELARL [17] [D], agissant par Maître [S] [D], en qualité d'administrateur provisoire de la succession de [A] [K] et celle de [U] [K]-[H] à vendre le bien sis [Adresse 15] à un prix : *de 244 000 euros en cas de vente de l'appartement seul, *compris entre 310 000 et 320 000 euros en cas de vente de l'appartement et du local commercial, -autorisé la SELARL [17] [D], agissant par Maître [S] [D], en qualité d'administrateur provisoire de la succession de [A] [K] et celle de [U] [K]-[H] à vendre la maison sis [Adresse 16] à un prix compris entre 320 000  et 330 000 euros, -autorisé la SELARL [17] [D], agissant par Maître [S] [D], en qualité d'administrateur provisoire de la succession de [A] [K] et celle de [U] [K]-[H] à vendre le terrain sis [Adresse 3] à un prix compris entre 130 000  et 135 000 euros, Statuant à nouveau : -autorise la SELARL [17] [D], agissant par Maître [S] [D], en qualité d'administrateur provisoire de la succession de [A] [K] et celle de [U] [K]-[H] à vendre le bien sis [Adresse 15] à un prix minimum : *de 244 000 euros en cas de vente de l'appartement seul, *de 310 000  euros en cas de vente de l'appartement et du local commercial, -autorise la SELARL [17] [D], agissant par Maître [S] [D], en qualité d'administrateur provisoire de la succession de [A] [K] et celle de [U] [K]-[H] à vendre la maison sis [Adresse 16] à un prix minimum de 320 000  euros, -autorise la SELARL [17] [D], agissant par Maître [S] [D], en qualité d'administrateur provisoire de la succession de [A] [K] et celle de [U] [K]-[H] à vendre le terrain sis [Adresse 3] à un prix minimum de 130 000 euros, Confirme le jugement pour le surplus des chefs dévolus à la cour ; Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile ; Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel. Le Greffier, Le Président,