Cour d'appel, 19 mai 2022. 19/22872

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 19 MAI 2022 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/22872 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CBFJK Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Septembre 2019 -Tribunal d'Instance d'IVRY-SUR-SEINE - RG n° 11-18-3113 APPELANT Monsieur [S] [R] [Adresse 2] [Localité 3] Représenté et assisté par Me Yves PAQUIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0211 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/051887 du 13/11/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMEE LA SOCIÉTÉ ANONYME IMMOBILIÈRE D'ECONOMIE MIXTE DE LA RÉGION PARISIENNE SECTEUR SUD EST (SEMISE), immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro B 602 061 137, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 3] Représentée et assistée par Me Roxane BOURG, avocat au barreau de PARIS, toque : E0751 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Bérengère DOLBEAU, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, présidente assesseur Bérengère DOLBEAU, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Suivant contrat sous seing privé en date du 15 septembre 2014, la société anonyme immobilière d'économie mixte de la région parisienne secteur Sud-est (SEMISE) a donné à bail un appartement n°302 situé [Adresse 2] (94) à M. [S] [R]. Le loyer actuel est de 513,19 euros, charges comprises. Par arrêt en date du 21 décembre 2017, la cour d'appel de Paris a, suite à un jugement du tribunal d'instance d'Ivry du 26 janvier 2016 : - donné acte à la SEMISE de ce qu'elle s'engageait à réaliser les travaux de remise en état tels qu'ils étaient prévus dans l'état des lieux d'entrée, soit la remise en peinture du plafond de l'entrée et du plafond de la salle de bains et le remplacement de la tige de vidage du lavabo, - débouté M. [S] [R] du surplus de ses autres demandes de travaux, - enjoint à M. [S] [R] de laisser les entreprises mandatées par la société SEMISE accéder à son logement pour effectuer ces travaux sous astreinte de 10 euros par jour de retard passé un délai de 4 mois. Par acte d'huissier en date du 3 août 2018, régulièrement dénoncé au représentant de l'Etat dans le département le 6 août 2018 et précédé de la saisine de la Caisse d'allocations familiales du Val de Marne effectuée par courrier du 23 mars 2017 conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la SEMISE a assigné son locataire devant le tribunal d'Ivry sur Seine aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 1 ) de voir constater, et subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat de bail liant les parties et ordonner l'expulsion du locataire ainsi que tout occupant de son chef, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ; 2) de faire séquestrer les biens meubles garnissant le logement dans tout endroit de son choix aux frais et risques du locataire ; 3) de le voir condamner à lui payer ; - la somme de 5 126,39 euros à valoir sur les loyers impayés au mois de mai 2018, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ; - une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu'à la libération effective des lieux ; - 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - les dépens incluant les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire. Par jugement contradictoire entrepris du 17 septembre 2019 le tribunal d'instance d'Ivry sur Seine a ainsi statué : Suspend les effets de la clause résolutoire ; Condamne M. [S] [R] à payer en deniers ou quittances à la SEMISE la somme de 6 109,86 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 4 septembre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2017 sur la somme de 2 331,66 euros, à compter du 3 août 2018 sur la somme de 5 126,39 euros, et à compter de ce jour pour le surplus ; Condamne la SEMISE à payer à M. [S] [R] la somme de 2 800 euros en réparation du préjudice de jouissance subi ; Ordonne la compensation entre les sommes dues par le locataire au bailleur et les sommes dues par le bailleur au locataire ; Autorise M. [S] [R] à se libérer de sa dette en 36 mensualités de 50 euros chacune, payables en plus du loyer courant, avant le 10 de chaque mois à compter du 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème échéance étant majorée du solde ; Dit qu'en cas de respect de ces conditions, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail continuera à produire son plein effet ; Dit qu'en cas de non respect de ces conditions, la clause résolutoire produisant son effet : 1)le bail sera résilié de plein droit depuis le 27 mai 2017 et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ; 2) le bailleur sera autorisé à procéder à l'expulsion de M. [S] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est l'assistance de la force publique à défaut de libération volontaire dans les deux mois suivant le commandement de quitter les lieux délivré conformément aux dispositions de l'article L 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution, étant rappelé que le sort des meubles est régi par les articles R. 433-1, L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; 3) M. [S] [R] sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges ; Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; Ordonne l'exécutoire provisoire de la présente décision ; Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens. Vu l'appel interjeté le 10 décembre 2019 par M. [S] [R] ; PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les dernières écritures remises au greffe le 9 mars 2020 par lesquelles M. [S] [R], appelant, demande à la cour de : Déclarer recevable et bien fondé M. [S] [R] en son appel, ses fins et conclusions ; Y faisant droit, Infirmer la décision attaquée, en ses dispositions critiquées, à savoir : - celle ayant condamné M. [S] [R] à payer en deniers ou quittances à la SEMISE la somme de 6 109,86 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 4 septembre 2019 - celle ayant retenu au titre du préjudice de jouissance un montant de seulement 2 800 euros et d'avoir implicitement rejeté les demandes d'injonction à la SEMISE d'avoir à remédier aux infiltrations récurrentes, de refaire les plâtres des zones endommagées, de repeindre les plafonds et murs du logement loué à M. [S] [R] et de reprendre l'installation électrique ; Statuant à nouveau : Après avoir constaté l'indécence, l'insalubrité et la dangerosité du logement loué de faire droit aux demandes reconventionnelles de M. [S] [R] ; Ainsi, enjoindre, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à la SEMISE d'avoir à remédier aux infiltrations, refaire les plâtres des zones endommagées, repeindre les plafonds et murs du logement loué à M. [S] [R] et de reprendre l'installation électrique dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ; Enjoindre à la SEMISE de reloger M. [S] [R] pendant la durée de réalisation des travaux ; Condamner la SEMISE à verser à M. [S] [R] la somme de 11 798,82 euros arrêtée à la date du dépôt des présentes conclusions d'appelant, somme qui devra être réactualisée à la date de la décision à intervenir, au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi par le concluant ; Condamner la SEMISE à verser une somme de trois mille euros (3 000) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. [S] [R] ; Constater que M. [S] [R] est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale selon décision en date du 13 novembre 2019 n° BAJ : 2019/051887 ; Dire qu'il serait inéquitable que le Trésor Public finance la défense de M. [S] [R] alors que la SEMISE est parfaitement capable de verser des dommages et intérêts au titre de l'article 37 de la Loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ; Condamner la SEMISE au paiement de la somme de quatre mille huit cents euros (4.800) qualifiés d'honoraires auprès de Maître Yves Paquis, conseil de M. [S] [R] ; Donner acte à Maître Yves Paquis de ce qu'il s'engage à énoncer au bénéfice de l'Aide Juridictionnelle, si, dans le délai de deux mois du prononcé de ladite décision, il parvient à récupérer auprès des intimés la somme allouée ; Condamner la SEMISE en tous les dépens, tant de première instance que d'appel, que Maître Yves Paquis, Avocat, pourra recouvrer directement pour ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision. Vu les dernières écritures remises au greffe le 4 juin 2020 au terme desquelles la SEMISE, intimée, demande à la cour de : Dire et juger recevable et bien fondé en l'ensemble de ses demandes ; Débouter M. [S] [R] de l'ensemble de ses demandes ; En conséquence, Confirmer en tous points le jugement dont appel rendu en date du 17 septembre 2019 par le tribunal d'instance d'Ivry sur Seine ; Statuant au surplus, Condamner M. [S] [R] à la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ; Condamner M. [S] [R] aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 24 mars 2022. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résiliation du bail : Le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire le 27 mai 2017, soit deux mois après le commandement de payer du 27 mars 2017 délivré pour la somme de 2 331,66 euros, correspondant aux loyers et charges impayés de janvier 2016 à février 2017. Il apparaît au vu des décomptes produits qu'au 1er mars 2017, il était dû par M. [R] un solde locatif de 2 331,66 euros, correspondant aux loyers partiellement impayés de janvier 2016 à février 2017. Ces décomptes ne sont pas contestés par le locataire, et le solde locatif mentionné dans le commandement de payer du 27 mars 2017 était donc bien dû, et n'a pas été réglé dans les deux mois de la délivrance de ce commandement, aucun règlement n'étant intervenu entre mars 2017 et mai 2018. M. [R] invoque le caractère indécent du logement pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire. Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d'usage et de réparation. En application des articles 1728, 2° du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de l'obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres si importants qu'il y a impossibilité d'utiliser les lieux conformément à leur destination ; des points d'indécence ne sont à cet égard pas suffisant pour caractériser une inhabitabilité et exonérer le locataire de son obligation de payer les loyers. Pour justifier du caractère indécent du logement, M. [R] verse aux débats les éléments suivants : - des photographies non datées montrant des plinthes, un sol et des revêtements dégradés ; - un constat d'huissier du 26 avril 2019 établi à la demande du bailleur, et constatant l'état dégradé de l'appartement (peintures écaillées, plinthes usagées, dalles en linoléum usagées). Il résulte de l'état des lieux d'entrée contradictoire du 15 septembre 2014 que celui-ci mentionne déjà l'état dégradé du logement, notamment les plafonds, et précise: des 'travaux doivent être engagés, remise en peinture'. Or, le bailleur a bien tenté de réaliser les travaux prévus, mais le locataire s'est opposé à ceux-ci et a refusé l'accès au local d'habitation, ainsi qu'il résulte des éléments suivants : - un bon de travaux du 15 septembre 2014 suite à l'état des lieux, relatif à la mise en peinture des plafonds et le changement du lavabo ; - un courrier du 6 octobre 2014 de l'entreprise chargée des travaux indiquant que M. [R] a refusé les travaux de remise en peinture et l'accès à son logement ; - des courriers du 30 juin et 10 juillet 2015 adressés par le bailleur à M. [R], lui rappelant qu'il s'était opposé à la réalisation des travaux, mais que le bailleur était disposé à les réaliser ; - un bon de travaux du 1er octobre 2015 pour la remise en peinture du logement de M. [R] ; - un courrier de mise en demeure du 12 octobre 2015 adressé par le bailleur à M. [R] pour lui rappeler que le tribunal avait rendu une ordonnance d'injonction de faire les travaux le 17 juillet 2015 et qu'il devait leur laisser l'accès aux locaux ; - un courriel du 30 octobre 2015 indiquant que M. [R] s'était opposé à laisser entrer le chef d'équipe dans son appartement et que les travaux ne pouvaient être effectués ; - un constat d'huissier du 29 mars 2016 qui indique que M. [R] n'a répondu à ses appels, malgré la convocation envoyée, et qu'il n'a pu pénétrer dans l'appartement ; - un arrêt de la cour d'appel de Paris du 21 décembre 2017 enjoignant à M. [R] de laisser les entreprises mandatées par le bailleur accéder à son logement pour effectuer les travaux dans un délai de quatre mois, sous astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard passé ce délai ; - un courrier recommandé adressé par le bailleur au locataire pour lui demander ses disponibilités pour réaliser les travaux en date du 26 novembre 2018 ; - un procès-verbal de réception des travaux pour la pose de toile de verre sur l'ensemble des murs et le changement de sol complet dans l'appartement de M. [R] en date du 29 juin 2019. S'il résulte des éléments que le logement était dégradé dès l'état des lieux d'entrée et nécessitait la réalisation de travaux de peintures, la preuve d'une insalubrité de ce logement et de l'impossibilité d'habiter les lieux n'est pas rapportée, le preneur se maintenant d'ailleurs dans les lieux jusqu'à aujourd'hui. En outre, il résulte des éléments produits par les deux parties que les travaux à l'intérieur du logement n'ont pas pu être réalisés par le bailleur dès la signature du bail, en raison de l'opposition du locataire qui a refusé l'accès à son logement de septembre 2014 à juin 2019, ce qui a entraîné la saisine du juge afin d'autoriser le bailleur à pénétrer dans le logement. Par conséquent, la demande du locataire sur l'indécence des lieux n'est pas justifiée, le retard dans la réalisation des travaux étant dû entièrement à l'opposition du locataire, le bailleur produisant un bon de travaux daté du jour de l'état des lieux d'entrée, soit le 15 septembre 2014. Ainsi, les loyers étant restés impayés entre janvier 2016 et février 2017, la clause résolutoire a produit ses effets le 27 mai 2017, soit deux mois après le commandement de payer conformément aux dispositions d'ordre public de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 27 mai 2017 et en ce qu'il a ordonné la suspension des effets de cette clause, tout en accordant des délais de paiement à M. [R], aucun appel n'étant formé à l'encontre de cette suspension. Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte : M. [R] sollicite la réalisation de travaux sous astreinte pour rendre décent le logement qu'il occupe, notamment s'agissant d'infiltrations dans les murs et plafonds, et du réseau électrique encastré dans les plinthes. Toutefois, il ne verse aucune pièce pour justifier de cette humidité et de la dangerosité du système électrique, qui ne ressortent d'aucune des pièces qu'il produit, notamment du constat d'huissier du 26 avril 2019. Il n'y a donc pas lieu de faire droit à cette demande de travaux à l'encontre du bailleur, aucune pièce ne justifiant de la nécessité de ceux-ci. Le jugement sera confirmé de ce chef. Sur la dette locative : Dans ses dernières conclusions, la SEMISE demande la confirmation de la condamnation de M. [R] à payer l'arriéré de loyer d'un montant de 6 109,86 euros au mois de septembre 2019 compris. Elle produit un décompte arrêté au 4 avril 2019, d'où il résulte un solde restant dû à hauteur de 6 610,99 euros, loyer de mars 2019 inclus, qui n'est pas contesté par le locataire. Il y a donc lieu de condamner M. [R] à verser à la SEMISE la somme de 6 109,86 euros au titre des loyers impayés au mois de septembre 2019 inclus, dans la limite de la demande du bailleur. Le jugement sera confirmé de ce chef. Sur le trouble de jouissance : Il résulte des pièces énumérées ci-dessus que des désordres ont été constatés dès l'entrée des lieux au sein de l'appartement loué par M. [R] à la SEMISE. Toutefois, ces désordres ont perduré en raison de l'opposition systématique de M. [R] à toutes les tentatives de travaux du bailleur, et ce dès le 15 septembre 2014, date du premier bon de travaux prévoyant la mise en peinture des plafonds et le remplacement du lavabo, auxquels s'est opposé M. [R] jusqu'au mois de juin 2019. Aucun trouble de jouissance ne sera ainsi retenu, l'absence de travaux étant liée au refus systématique du locataire de laisser pénétrer les entreprises mandatées par le bailleur, et ce durant près de quatre années et demie, malgré les nombreuses démarches introduites par celui-ci pour effectuer les travaux de remise en état. La cour retient donc qu'aucun dommage intérêt pour trouble de jouissance n'est dû à M. [R], le jugement étant infirmé de ce chef. Sur l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et l'article 700 du code de procédure civile : Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SEMISE la totalité des charges qu'elle a dû supporter au cours de la présente instance. Il y a donc lieu de condamner M. [R] à lui verser la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. [R] sera condamné à supporter les dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SEMISE à payer à M. [R] la somme de 2 800 euros en réparation du préjudice de jouissance, Le confirme pour le surplus, Statuant à nouveau sur le seul chef de jugement infirmé et y ajoutant : Déboute M. [S] [R] de sa demande au titre du trouble de jouissance ; Condamne M. [S] [R] à verser à la SEMISE la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Condamne M. [S] [R] aux dépens d'appel ; Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président