Tribunal judiciaire, 26 juin 2024. 24/01342

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE MONTREUIL 62 rue Franklin 93100 MONTREUIL Téléphone : 01 48 58 82 53 @ : civil.tprx-montreuil-sous-bois@justice.fr REFERENCES : N° RG 24/01342 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y2PP Minute : La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) ayant pour avocat Maître Pierre Bruno GENON-CATALOT C/ Monsieur [S] [D] copie Exécutoire délivrée à : Maître Pierre Bruno GENON-CATALOT Copie certifiée conforme délivrée à : Monsieur [S] [D] Le Jugement du 26 juin 2024 Jugement contradictoire et en premier ressort rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 26 Juin 2024; par Mme Laurence HAIAT, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier ; Après débats à l'audience publique du 30 Avril 2024 tenue sous la présidence de Mme Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) sise 13 avenue de la porte d’Italie TSA 61371 - 75621 PARIS cedex 13 représentée D'UNE PART ET DÉFENDEUR(S) : Monsieur [S] [D], demeurant 24 avenue Jean Moulin - Logement sis 24 - 12ème étage, porte G, n° 151 - 93100 MONTREUIL- SOUS-BOIS comparant D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 19 janvier 2015, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (ci-après la SA RIVP) a donné à bail à Monsieur [S] [D] un appartement n° 151 à usage d’habitation au 12ème étage, porte G, situé 24 avenue Jean Moulin, 93100 MONTREUIL, moyennant un loyer mensuel initial de 570,73 euros, hors charges. Des loyers étant demeurés impayés, la SA RIVP a fait signifier par acte d'huissier en date du 11 octobre 2023, un commandement de payer la somme de 1.747,54 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif du 3 octobre 2023, et visant la clause résolutoire contractuelle. Par acte d'huissier en date du 22 janvier 2024, la SA RIVP a fait assigner Monsieur [S] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - déclarer acquises au profit du requérant la clause de résiliation de plein droit incluse au bail relatives au paiement des loyers et charges et, en conséquence, résilier le bail, - ordonner la libération des lieux et celle de tous les occupants de son chef et avec tous les meubles non affectés au paiement de la créance du requérant et ce, dès signification du commandement d'avoir à libérer les locaux, à peine d'y être contraint par expulsion réalisée, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou à défaut de la signification du jugement - dire et juger que l'astreinte courra pendant un délai de trois mois et que passé ce délai, elle sera liquidée et qu'il sera à nouveau fait droit ; - réserver la compétence de la juridiction de céans pour liquider l'astreinte, - condamner à lui payer les sommes suivantes : ·4.092,68 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 27 décembre 2023 avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.747,54 euros et sur le solde à compter de la date de la signification de l'assignation, le 22 janvier 2024, · les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de la signification de l'assignation et le prononcé de la décision à intervenir, dont le compte sera produit à l'audience, · une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion, ·700 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, · les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût des commandements de payer et de l'assignation. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 30 avril 2024. A cette audience, la SA RIVP, régulièrement représentée, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé la dette locative à la somme de 7.223,76 euros, échéance du mois d'avril 2024 comprise, selon le décompte en date du 23 avril 2024. Elle s'est opposée à l'octroi de délais de paiement. Monsieur [S] [D], comparant en personne, a expliqué sa situation financière et a sollicité des délais de paiement à hauteur de 430 euros par mois. La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 23 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SA RIVP justifie avoir saisi la CCAPEX le 16 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.   Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Monsieur [S] [D] le 11 octobre 2023. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de six semaines. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 22 novembre 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 19 janvier 2015 à compter du 23 novembre 2023. Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif . Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il résulte de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années". Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Monsieur [S] [D] n'a pas repris le versement de son loyer courant avant la date de l'audience, le dernier versement ayant été effectué le 17 août 2023. Dans ces conditions et au regard du montant élevé de la dette, il ne sera pas fait application de l'article précité. Monsieur [S] [D] étant sans droit ni titre depuis le 23 novembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [S] [D] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, la SA RIVP produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [D] lui doit la somme de 7.223,76 euros, échéance du mois d'avril 2024 incluse, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés en date du 23 avril 2024 et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Monsieur [S] [D] sera donc condamné au paiement de la somme de 7.223,76 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Monsieur [S] [D] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du 23 novembre 2023, jusqu’à la date de libération effective des lieux. Sur la demande d'astreinte Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [S] [D] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte. Sur les demandes accessoires Monsieur [S] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il n'apparaît cependant pas conforme à l'équité de le condamner au paiement d'une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 janvier 2015 entre la SA RIVP venant aux droits de la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (ci-après la SA RIVP) et Monsieur [S] [D] concernant l’appartement n°151, 12ème étage, situé 24 avenue Jean Moulin, 93100 MONTREUIL sont réunies à la date du 23 novembre 2023 ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; ORDONNE, à défaut pour Monsieur [S] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [S] [D] à verser à la SA RIVP la somme de 7.223,76 euros (décompte incluant la mensualité d'avril 2024), correspondant à l'arriéré de loyers en date du 23 avril 2024, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE Monsieur [S] [D] à verser à la SA RIVP une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 23 avril 2024, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte, REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [S] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection