Cour d'appel, 14 mars 2024. 23/00418

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 14 MARS 2024 N° 2024/187 Rôle N° RG 23/00418 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BKS4Q [G] [W] [H] C/ SOCIETE [2] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Xavier FRUTON Me Cyril SABATIE Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de proximité de Nice en date du 21 novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/02622. APPELANT Monsieur [H] [G] [P] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000013 du 27/01/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) né le 16 mars 1988 à [Localité 3] (Tanzanie), demeurant [Adresse 4] représenté par Me Xavier FRUTON, avocat au barreau de NICE, plaidant INTIMEE SA d'économie mixte [2] Prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par Me Elodie GARNIER du cabinet LBVS, avocat au barreau de NICE substitué par Me Lauriane BUONOMANO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Cyril SABATIE du cabinet LBVS, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Florence PERRAUT, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Florence PERRAUT, Présidente Mme Sophie LEYDIER, Conseillère Mme Angélique NETO, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Mars 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Mars 2024 Signé par Mme Florence PERRAUT, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE : Par convention spécifique en date du 4 juillet 2019, à effet au 1er juillet 2019, la société anonyme (SA) [2] a consenti à M. [H] [G] [P], la jouissance privative d'un appartement n° 0178 se trouvant dans une une résidence sociale située [Adresse 4] à [Localité 5] (06), pour une durée d'un mois renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d'une redevance mensuelle initialement fixée à la somme de 336,70 euros. Se prévalant de l'article 11 du contrat de résidence, la société [2] a, par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 15 janvier 2022, mise en demeure M. [G] [P] de payer la somme de 1 084,72 euros au titre des redevances impayées arrêtées au 10 janvier 2022, tout en l'informant, qu'à défaut de paiement des sommes dues dans le délai d'un mois à compter de la notification de la mise en demeure, la résiliation sera acquise de plein droit. Par acte d'huissier en date du 20 juillet 2022, la société [2] a assigné M. [G] [P] devant le juge des référés du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir constater la résiliation du contrat de résidence à compter du 15 février 2022, ordonner son expulsion et le voir condamner à lui verser des sommes à titre provisionnel. Par ordonnance réputée contradictoire en date du 21 novembre 2022, ce magistrat a : - constaté la résiliation de plein droit du contrat de résidence au 15 février 2022 ; - ordonné en conséquence à M. [G] [P] de libérer les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 5] (06) et de restituer les clés ; - dit que, faute par l'occupant de le faire, et dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, prévus par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ; - condamné M. [G] [P] à payer à titre provisionnel à la société [2] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la dernière échéance, charges en sus, soit la somme de 336,70 euros, à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu'à complète libération ; - condamné M. [G] [P] à verser à la société [2] la somme provisionnelle de 1 474,53 euros au titre des redevances et indemnités d'occupation impayées arrêtées au 24 mai 2022, avec intérêts au taux légal non majoré à compter de l'assignation ; - condamné M. [G] [P] à verser à la société [2] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ; - rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires ; Par déclaration transmise au greffe le 6 janvier 2023, M. [G] [P] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises. Par ordonnance d'incident en date du 5 octobre 2023, le président de la chambre a : - rejeté la demande de réouverture des débats formulée, en cours de délibéré, par le conseil de M. [G] [P] ; - rejeté la demande de radiation ; - débouté la société [2] de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - dit que les dépens du présent incident suivront le sort de ceux de l'instance principale. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 20 mars 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, M. [G] [P] sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; - lui donne acte qu'il reconnaît devoir des loyers impayés au jour des présentes conclusions ; - lui accorde des délais de paiement prévus par la loi pour s'acquitter de sa dette, sur deux années, soit 75 euros par mois, en plus de son loyer et charges courants ; - juge que ce paiement devra être réalisé entre les mains du bailleur par tout moyen et au plus tard le 15 de chaque mois ; - dise et juge n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 19 avril 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, la société [2] sollicite de la cour qu'elle confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; - déboute M. [G] [P] de ses demandes ; - condamne M. [G] [P] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été prononcée le 22 janvier 2024. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 2 février 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, M. [G] [P] sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; - In limine litis : - ordonne la réouverture des débats afin de permettre la communication de pièces nouvelles dans le respect du contradictoire ; - constate que les deux jeux de conclusions échangés entre les parties postérieurement à cette clôture, sont manifestement utile et nécessaire pour à la solution en droit et en fait et les recoive ; - déboute la société [2] de sa demande d'irrecevabilité des moyens avancés par Monsieur [G] [P] en réponse aux conclusions de l'intimé et ce conformément aux règles de la CEDH sur le droit à un procès équitable ; Sur le fond : - lui donne acte qu'il reconnaissait devoir des loyers impayés au jour de ses premières conclusions d'appel ; - constate qu'il a proposé un plan d'apurement de sa dette dans ses premières conclusions d'appel ; - juge que dans le cadre de la relation contractuelle, son accident de travail relève de la force majeure, empêchant l'exécution de son obligation par le débiteur ; - juge qu'à la date de la présente clôture d'audience, il a apuré complètement sa dette et règle régulièrement ses loyers ; - constate sa bonne foi en ce qu'il a déjà intégralement payé les frais et dépens qui résultent de cet empêchement temporaire et qu'il propose de prendre à sa charge les présents dépens d'instance vis-à-vis de son co-contractant ; - ordonne la poursuite du contrat locatif dans ses conditions initialement prévues entre la société [2] et lui même ; - juge qu'il n'y a pas lieu à l'expulser ; - juge au regard de l'équité et de sa situation économique précaire qu'il n'y a lieu à condamner ce dernier au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 2 février 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, la société [2] sollicite de la cour qu'elle confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; - déboute M. [G] [P] de ses demandes ; - à défaut, si la cour acceptait les nouvelles conclusions de M. [G] [P], qu'elle : - accepte ses dernières écritures ; - prononce l'irrecevabilité de la nouvelle prétention tenant à la poursuite de son contrat de résidence ; - déboute M. [G] [P] de ses demandes ; - confirme l'ordonnance en toutes ses dispositions ; - condamne M. [G] [P] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION : Sur la demande de réouverture des débats : Aux termes de l'article 444 du code de procédure civile le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés. En cas de changement survenu dans la composition de la juridiction, il y a lieu de reprendre les débats. M. [G] [P] sollicite une réouverture des débats afin de démontrer qu'il est à jour de ses loyers, et souhaite produire la quittance du mois de janvier 2024. Or cette pièce visée au bordereau comme 'à parfaire sous réserve de la communication en temps utile de la société [2]', n'est finalement pas versée au dossier. Par conséquent cette demande est devenue sans objet. Il n'est donc pas nécessaire d'ordonner la réouverture des débats et M. [G] [P] sera débouté de sa demande formulée à ce titre. Sur la recevabilité des dernières conclusions des parties : Aux termes de l'article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense. L'article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement ; Aux termes de l'article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l'ordonnance de clôture. Les conclusions de M. [G] [P], transmises le 2 février 2024, soit postérieurement à l'ordonnance de clôture, sont relatives à une actualisation des redevances assimilables à des loyers dont il serait redevable. Par conséquent elles doivent être considérées comme recevables au regard de l'article 802 précité. De même en application du principe du contradictoire les conclusions en réplique du 2 février 2024 de la société [2] seront déclarées recevables afin de pourvoir faire valoir ses arguments. Sur la recevabilité de la demande de M. [G] [P] tendant à la poursuite de son contrat de résidence : Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent plus soumettre à la cour de nouvelles demandes, si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. L'article 565 du même code dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent. Enfin l'article 567 précise que les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel. En l'espèce, M. [G] [P] n'a pas comparu lors de l'audience devant le premier juge. Or le litige est relatif au constat de l'acquisition d'une clause résolutoire dans son contrat de résidence. M. [G] [P] requiert la poursuite du contrat. Il répond à l'argumentation de la société [2], selon laquelle la suspension de la clause résolutoire n'est pas possible. Ladite demande, a pour objet de faire écarter les prétentions adverses de la société [2] en cause d'appel. Elle sera déclarée recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du contrat de résidence : Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juilet 1989, le titre I de la loi, ne s'applique pas aux logements-foyers régis par les articles L 633-1 à L 633-5 du code de la construction et de l'habitation. En effet, au regard de leur spécificité, les contrats de résidence sociale ne sont pas considérés comme des contrats de louage d'immeuble mais comme des contrats sui generis. L'exclusion de cette loi concerne aussi bien les contrats conclus entre les résidents et les gestionnaires de foyers que ceux conclus entre les propriétaires et les gestionnaires de foyers. En l'espèce, M. [G] [P], est lié à la société [2] par un contrat de résidence sociale réglementé par les articles L 633-1 à L 633-5 du code de la construction et de l'habitation et non par la loi applicable aux contrats de louage d'immeuble. L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. En l'espèce le contrat de résidence liant les parties prévoit en son article 11 qu'il pourra être résilié à la seule initiative du résident dans les conditions mentionnées à l'article 3 du présent contrat. Toutefois le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat pour l'un des motifs suivants : - en cas d'inexécution par le résident de l'une des obligations qui lui incombent au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au règlemetn intérieur ; la réalisation ne produit effet q'un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception. [...] L'article 5 précise que la redevance est payée mensuellement au terme échu, et au plus tard le 5ème jour du mois suivant. L'article 8 indique au titre des obligations du résident que ce dernier doit payer la redevance aux termes convenus. Il n'est pas contesté que par courrier recommandé avec accusé réception reçu le 15 janvier 2022, la société [2] a mis en demeure M. [G] [P] de s'acquitter de sa redevance impayée s'élevant à 1084,72 euros, dans le mois suivant, à défaut elle lui a rappellé l'acquisition de la clause. M. [G] [P] ne conteste pas l'absence de règlement dans le délai requis, comme en atteste le décompte produit par la société [2] portant à 1779,84 euros la dette due au titre de la redevance au 28 février 2022. Dans ces conditions, la demande formée par la société [2] aux fins de constat de la résiliation du contrat, ne se heurte à aucune contestation sérieuse, le juge des référés pouvant constater la résiliation de plein droit d'un contrat de résidence en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. Il ne relève pas de l'appréciation du juge des référés d'apprécier les causes exonératoires de responsabilité contractuelle invoquée par M. [G] [P], telle que la force majeure. Cela appartiendra le cas échéant au juge du fond. Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du contrat de résidence liant les parties par suite de la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire à la date du 15 février 2022. M. [G] [P] sera débouté de sa demande de poursuite du contrat locatif. Sur les délais pour quitter les lieux : Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du Code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ceux-ci, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à trois ans. En l'espèce, M. [G] [P] ne formule pas de demande de délais pour quitter les lieux. Il a demandé néanmoins la poursuite de son contrat de résidence. Il justifie avoir été victime d'un accident du travail Au vu des circonstances de l'espèce et de la situation personnelle il conviendra d'infirmer l'ordonnance du premier juge qui avait ordonné son expulsion après la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et de lui octroyer un délai courant jusqu'au 31 juillet 2024, délai à l'issu duquel il devra libérer les lieux et remettre les clés au bailleur. Sur la demande de provision au titre des redevances impayées et indemnités d'occupation Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée. En l'espèce, alors même que la dette de M. [G] [P] s'élevait à la somme de 1 474,53 euros devant le premier juge au titre des redevances impayées au 24 mai 2022, il justifie d'un relevé de compte au 27 septembre 2023 ramenant sa dette à 0 euro. Il produit également les quittances de loyers pour les mois de novembre et décembre 2023. La société [2] n'a pas produit de décompte locatif actualisé. Sa demande en paiement se heurtant à une obligation sérieusement contestable, il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce que M. [G] [P] a été condamné à verser à la société [2] la somme provisionnelle de 1474,53 euros au titre d'un arriéré de redevances et d'indemnités d'occupation arrêté au 24 mai 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. La société [2] sera déboutée de sa demande en paiement formulée à ce titre. En revanche, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle acondamné M. [G] [P] à payer à titre provisionnel à la société Habitat [2] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la dernière échéance, soit la somme de 336,70 euros et ce, jusqu'à complète libération, et sans que cette indemnité soit révisable. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Dès lors que M. [G] [P] n'obtient pas gain de cause, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamné à verser à la société [2] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure de première instance. Il sera par ailleurs condamné aux entiers dépens de la procédure d'appel. L'équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses frais irrépétibles en cause d'appel. La société [2] sera déboutée de sa demande formulée à ce titre. PAR CES MOTIFS La cour, Déboute M. [G] [P] de sa demande de réouverture des débats ; Déclare recevables les conclusions transmises le 2 février 2024 par M. [G] [P] et la société [2] ; Déclare recevable la prétention de M. [G] [P] tenant à la poursuite de son contrat de résidence ; Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : - ordonné son expulsion après la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné M. [G] [P] à payer à la société [2] la somme provisionnelle de 1 474,53 euros au titre d'un arriéré de redevances et d'indemnités d'occupation arrêté au 24 mai 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; La confirme pour le surplus ; Statuant à nouveau et y ajoutant ; Déboute M. [G] [P] de sa demande de poursuite du contrat locatif ; Octroie à M. [G] [P] un délai courant jusqu'au 31 juillet 2024, pour quitter les lieux, date à laquelle il devra restituer les clés au bailleur ; Déboute la société [2] de sa demande en paiement au titre des redevances impayées, formulée à titre provisionnel ; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Condamne M. [G] [P] aux entiers dépens de la procédure d'appel. La greffière La présidente