Cour d'appel, 02 juin 2022. 20/02478

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 1 ARRÊT DU 02/06/2022 **** N° de MINUTE : N° RG 20/02478 - N° Portalis DBVT-V-B7E-TCEB Jugement rendu le 28 mai 2020 par le tribunal judiciaire d'Arras APPELANT Monsieur [Y] [G] né le 04 mai 1954 à [Localité 8] demeurant [Adresse 6] [Localité 4] représenté par Me Eric Laforce, membre de la SELARL Eric Laforce, avocat au barreau de Douai ayant pour conseil Me Jean-Bernard Geoffroy, avocat au barreau de Béthune INTIMÉS Monsieur [X] [G] né le 16 février 1957 à [Localité 9] demeurant [Adresse 3] [Localité 2] Madame [D] [Z] épouse [H] agissant en qualité de tutrice de Madame [E] [G] veuve [Z] par jugement en date du 25/07/2017 demeurant [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Antoine Vaast, membre de la SELARL Vaast Martinuzzo, avocat au barreau d'Arras DÉBATS à l'audience publique du 10 mars 2022 tenue par Christine Simon-Rossenthal magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Christine Simon-Rossenthal, présidente de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Céline Miller, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 juin 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Christine Simon-Rossenthal, présidente et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 21 février 2022 **** Rappel des faits et de la procédure Le 26 mai 2017, Madame [E] [G] et Monsieur [X] [G] en qualité de vendeurs ont conclu avec Monsieur [Y] [G] en qualité d'acquéreur, un compromis de vente d'une maison individuelle à usage d'habitation sise [Adresse 7] appartenant en indivision à Madame [E] [G], Monsieur [X] [G], et Monsieur [Y] [G], sur un prix de 80 000 euros sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 45 000 euros sur une durée de 15 ans au taux de 2,5 % hors assurance, Il est précisé que les droits sur la maison de Mme [E] [G] et de M. [X] [G] sont conjointement de deux tiers et ceux de M. [Y] [G] d'un tiers. L'acte authentique de vente devait être signé le 13 septembre 2017. Un courrier de Maître [C] daté du 29 juin 2017 a été adressé à Monsieur [Y] [G] avec le projet de licitation, lui demandant de justifier de ses démarches auprès d'établissements bancaires ou de l'obtention d'un prêt. Un procès-verbal de carence a été dressé le 11 janvier 2018. Par jugement du 25 juillet 2017, Madame [E] [G] a été placée sous tutelle, le juge des tutelles autorisant la licitation par décision du 6 novembre 2017. Par exploit d'huissier du 29 juillet 2019, Madame [E] [G] veuve [Z], représentée par Madame [D] [H] [Z] en sa qualité de tutrice et Monsieur [X] [G], ont fait assigner Monsieur [Y] devant le tribunal judiciaire d'Arras, aux fins de voir jugé que la condition suspensive était réalisée, de voir condamner M. [G] à leur payer, au visa des articles 1231-3 et 1231-7 du code civil, la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de l'inexécution du contrat et, au visa de l'article 815-9 du code civil, d'une indemnité d'occupation de 500 euros par mois à compter du 1er janvier 2017 jusqu'au jour de son départ ou au jour de la signature de l'acte authentique d'acquisition de l'immeuble par ses soins, outre les dépens et la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement 28 mai 2020, le tribunal judiciaire d'Arras a : - dit que Monsieur [Y] [G] n'a pas respecté ses obligations contractuelles ; - dit que la condition suspensive prévue au compromis de vente du 26 mai 2017 est réalisée ; - condamné Monsieur [Y] [G] à payer à Madame [E] [G] veuve [Z] représentée par sa tutrice Madame [D] [H] [Z] et Monsieur [X] [G] la somme de 8 000 euros à titre d'indemnisation de leur préjudice ; - condamné Monsieur [Y] [G] à payer à l'indivision une indemnité mensuelle d'occupation fixée à 500 euros à compter du 1er janvier 2017, jusqu'au jour de la signature de l'acte authentique d'acquisition de l'immeuble par ses soins, ou de la libération effective des lieux par Monsieur [Y] [G] ou tout occupant de son chef ; - condamné Monsieur [Y] [G] à payer à Madame [E] [G] veuve [Z] représentée par sa tutrice Madame [D] [H] [Z] et Monsieur [X] [G] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Monsieur [Y] [G] aux dépens de l'instance. Monsieur [Y] [G] a interjeté appel de ce jugement. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 6 octobre 2020, Monsieur [Y] [G] demande à la cour de le déclarer recevable et bien fondé en son appel et d'infirmer le jugement entrepris. Il demande à la cour, à titre principal, de débouter Madame [E] [G], Madame [Z] (sa tutrice) et Monsieur [X] [G] de leurs demandes de dommages et intérêts et, à titre subsidiaire, de réduire dans de notables proportions le montant des dommages et intérêts alloués à Madame [E] [G], Madame [Z] (sa tutrice) et à Monsieur [X] [G], Sur l'indemnité d'occupation, il demande à la cour, à titre principal, de débouter Madame [E] [G], Madame [Z] (sa tutrice) et Monsieur [X] [G] de leurs demandes formées au titre de l'indemnité d'occupation et, à titre subsidiaire, de la réduire dans de notables proportions et la fixer, le cas échéant, à la somme de 210 euros (300 euros - 30 %). Il sollicite, en toute hypothèse, le rejet de la demande d'article 700 formée par Mme [E] [G], Madame [Z] (sa tutrice) et Monsieur [X] [G] et leur condamnation aux entiers dépens d'instance et d'appel. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 4 mars 2021, Madame [E] [G] représentée par Madame [D] [Z] épouse [H], Mme [D] [Z] épouse [H] ès qualités de tutrice de Mme [E] [G] et Monsieur [G] [X] demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de condamner Monsieur [Y] [G] à payer la somme de 2 000 euros tant à Monsieur [X] [G] qu'à Madame [E] [G] ainsi qu'aux entiers frais et dépens en cause d'appel. SUR CE, Sur les dommages et intérêts Monsieur [Y] [G] expose que le bien est indivis dépend de la succession [G] et appartient aux trois parties présentes au litige ; que le prêt qu'il a sollicité a été refusé par la banque de sorte qu'il a sombré dans une grave dépression ; qu'étant retraité, il ne peut acheter la maison et tente de négocier la vente d'un terrain qui pourrait lui permettre de le faire ; qu'il y réside depuis les années 1990 ; qu'il vivait avec son père et qu'au décès de celui-ci, en 2016, il est resté dans le logement qui est invendable en raison de l'existence de fissures importantes et dangereux et qu'il n'y a pas de chauffage. Il ajoute qu'il l'entretient comme il le peut, ce qui permet à celui-ci de ne pas être déclaré insalubre et aux indivisaires d'avoir une certaine forme de tranquillité. Il fait valoir que les intimés ne rapportent pas la preuve de ce qu'il auraient pu vendre l'immeuble dans l'intervalle au prix de 120 000 euros et soutient qu'ils ne rapportent pas le preuve d'un quelconque préjudice. Il sollicite, à titre subsidiaire, la diminution du quantum des dommages et intérêts. Les intimés exposent qu'il appartient à Monsieur [Y] [G] de démontrer qu'il a bien sollicité un prêt conformément aux termes de la promesse de vente, qu'en l'espèce, le compromis de vente stipule que si le financement n'est pas obtenu dans le délai imparti par suite d'une carence quelconque de l'acquéreur, le vendeur se réserve de poursuivre l'acquéreur fautif en vue de l'obtention de dommages et intérêts, que Monsieur [Y] [G] n'a rapporté aucune preuve d'une quelconque démarche auprès d'établissements bancaires, que cette inertie est constitutive d'une carence de sa part et d'un comportement déloyal en parfaite méconnaissance du compromis de vente, que dès lors, cette défaillance entraîne la réalisation de la condition suspensive conformément à l'article 1304-3 du code civil, qu'ils sont donc bien fondés à réclamer des dommages-intérêts conformément aux stipulations du compromis de vente, que l'absence de diligences de la part de Monsieur [Y] [G] est constitutive d'une faute dolosive justifiant l'allocation de 8 000 euros de dommages-intérêts soit 10 % du prix de vente. Ceci étant exposé, le compromis de vente contient la condition suspensive d'obtention par l'acquéreur d'un prêt d'un montant de 45 000 euros, au taux d'intérêt maximum de 2,5 %, hors assurance, remboursable sur 15 ans, ce dernier s'obligeant à déposer ses demandes de prêt avant le 9 février 2017 et à en justifier auprès du notaire désigné pour le rédaction de l'acte. L'acte prévoit que l'acquéreur s'engage à solliciter un autre établissement bancaire ou financier en cas de refus d'octroi de prêt par le premier établissement auquel il se sera adressé. Si le financement n'a pas été obtenu dans le délai imparti par suite d'une carence quelconque de l'acquéreur, le vendeur se réserve de poursuivre l'acquéreur fautif en vue de l'obtention de dommages et intérêts. En l'espèce, M. [Y] [G] ne justifie aucunement d'avoir sollicité un prêt auprès d'un établissement financier dans le délai imparti. En effet l'attestation du Crédit Agricole qu'il produit, aux termes de laquelle la banque indique refuser le financement de l'acquisition, est daté du 3 juillet 2022 sans qu'aucune mention ne soit indiquée relativement à la date du dépôt de la demande, peu importe le fait que M. [Y] [G] serait en train de négocier la vente d'un terrain qui pourrait lui permettre d'acheter l'immeuble ou que l'immeuble soit en mauvais état, allégations par ailleurs non justifiées. La condition suspensive est dès lors réputée accomplie, en application de l'article 1304-3 du code civil. L'article 1231-1 du code civil dispose que "Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts à raison soit de l'inexécution de l'obligation soit à raison du retard dans l'inexécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure." Le dommage subi par les intimés est constitué par l'immobilisation de l'immeuble qui sera néanmoins atténuée par l'indemnité d'occupation à laquelle sera condamné M. [Y] [G]. M. [Y] [G] ne saurait reprocher aux intimés de n'avoir pas pu vendre l'immeuble au prix de 120 000 euros compte tenu du fait qu'il occupe lui-même les lieux ce qui, en cas de vente à un tiers, en diminuerait le prix. Monsieur [Y] [G] sera condamné à payer aux intimés la somme de 2 000 euros en réparation de leur préjudice. Sur l'indemnité d'occupation Les intimés soutiennent que M. [Y] [G] doit être condamné à une indemnité d'occupation car il occupe l'immeuble indivis depuis le 21 décembre 2016, lequel a été évalué à 120 000 euros lors de la signature du compromis. M. [Y] [G] fait valoir qu'il vivait avec son père et qu'au décès de celui-ci, en 2016, il est resté dans le logement qui est invendable en raison de l'existence de fissures importantes et dans lequel il n'y a pas de chauffage, précisant qu'il l'entretient comme il le peut. Ceci étant exposé, en application de l'article 815-9 du code civil, l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité. En application de l'article 815-10 du même code, si l'indemnité d'occupation est due à l'indivision, elle constitue pour les co-indivisaires, un bénéfice provenant du bien indivis dont ils peuvent demander la perception. Si l'état de vétusté du bien n'est pas un motif de nature à décharger l'occupant de son obligation d'indemniser l'indivision en raison de son occupation privative du bien indivis, il est de nature à diminuer le montant de l'indemnité d'occupation. Cependant, en l'espèce, cet état de vétusté qui certes, n'est pas contesté par les intimés, n'est pas justifié par l'appelant. Il sera néanmoins tenu compte pour son évaluation de la valeur de l'immeuble que les consorts [G] ont fixée à 120 000 euros, des droits de M. [Y] [G] sur l'immeuble (un tiers) mais aussi du caractère précaire de l'occupation de l'immeuble. En conséquence, l'indemnité d'occupation sera fixée à la somme de 300 euros par mois à compter de janvier 2017 jusqu'au départ effectif de M. [Y] [G] ou à l'acquisition par celui-ci de l'immeuble. M. [G] étant accueilli partiellement en son appel, chacune des parties conservera la charge des dépens qu'elle a exposés en cause d'appel et il ne sera pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à le réformer sur les sommes allouées à Madame [E] [G] veuve [Z] représentée par sa tutrice Madame [D] [H] [Z] et Monsieur [X] [G], Statuant à nouveau sur ces points, Condamne Monsieur [Y] [G] à payer à Madame [E] [G] veuve [Z] représentée par sa tutrice Madame [D] [H] [Z] et Monsieur [X] [G] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice d'immobilisation de l'immeuble ; Condamne Monsieur [Y] [G] à payer à Madame [E] [G] veuve [Z] représentée par sa tutrice Madame [D] [H] [Z] et Monsieur [X] [G] une indemnité mensuelle d'occupation de 300 euros à compter du 1er janvier 2017, jusqu'au jour de la signature de l'acte authentique d'acquisition de l'immeuble par ses soins, ou de la libération effective des lieux par Monsieur [Y] [G] ou tout occupant de son chef ; Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens qu'elle a exposés en cause d'appel ; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier,La présidente, Delphine Verhaeghe.Christine Simon-Rossenthal.