Tribunal judiciaire, 28 mars 2024. 22/06922

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 28 MARS 2024 Chambre 5/Section 2 AFFAIRE: N° RG 22/06922 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WSDA N° de MINUTE : 24/00497 DEMANDEUR S.A.R.L. LA MAROCAINE DE PARIS [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me Philippe YLLOUZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1704 C/ DEFENDEUR S.C.I. MECHROOD [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0235 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier. DÉBATS Audience publique du 25 Janvier 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er juillet 2010, la société Mechrood et la société La Marocaine de Paris ont signé un bail commercial portant sur le local sis [Adresse 2], à [Localité 5] (93), consistant en un local n°2 d’activité de 58 m² au rez-de-chaussée et de même en mezzanine pour y exercer l’activité de « traiteur monde alimentaire sucré salé laboratoire de préparation », pour une durée de 9 années du 1er juillet 2010 au 30 juin 2019 moyennant un loyer annuel de 9.600 euros hors taxes et hors charges. Par acte sous seing privé du 17 décembre 2019, les parties ont signé un avenant portant le montant du loyer annuel à la somme de 14.400 euros hors charges non soumis à TVA. Par lettre recommandée avec avis de réception, la société La Marocaine de Paris a sollicité le renouvellement du bail commercial rétroactivement à compter du 1er juillet 2019. Par exploit du 23 novembre 2021, la société Mechrood a fait signifier à la société La Marocaine de Paris un congé à effet au 30 juin 2022 comportant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux. Par exploit du 1er juillet 2022, la société La Marocaine de Paris a assigné la société Mechrood devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir annuler le congé signifié le 23 novembre 2021 et de voir condamner la bailleresse au paiement de diverses sommes. Par exploit du 11 juillet 2022, la société Mechrood a assigné la société La Marocaine de Paris devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir valider le congé signifié le 23 novembre 2021, de voir ordonner la libération des locaux et de voir condamner la locataire devenue occupante sans droit ni titre à une indemnité d’occupation. Les deux instances ont été jointes. Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 29 juin 2023, la société La Marocaine de Paris demande au tribunal, au visa des articles L 145-1 et suivants du code du commerce, des articles 1231-1 et suivants et 1240 du code civil, de : « A TITRE PRINCIPAL - PRONONCER la nullité du CONGE comportant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux en date du 23 novembre 2021 à effet au 30 juin 2022 - SANCTIONNER les fautes de la SCI MECHROOD qui a manqué aux obligations essentielles du contrat de bail en ne procédant pas aux grosses réparations et en s’abstenant de procéder à assurer le local commercial situé [Adresse 2]. En conséquence - CONDAMNER la SCI MECHROOD à titre de dommages et intérêts à verser à la Société LA MAROCAINE DE PARIS les sommes suivantes: - 39 177 € ttc au titre du défaut de prise en charge des travaux de rénovation du laboratoire, - 20 000 € au titre du défaut d’entretien du clos et couvert, - 45 600 € au titre des loyers acquittés de mai 2020 à juin 2023 alors que le local était et demeure inutilisable, - 311 209 € au titre de la perte d’exploitation subie de juin 2020 à juin 2023 conformément à la déclaration de l’expert-comptable en date du 27 juin 2023. - 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’au entiers dépens. - ORDONNER la cessation du paiement des loyers à compter du jugement à intervenir. - ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. » Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 6 juillet 2023, la société Mechrood demande au tribunal, au visa des articles L.145-1 et suivants du code de commerce, de : « - VALIDER le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction délivré à la Société LA MAROCAINE DE PARIS pour le 30 juin 2022 à minuit ; En conséquence, - LA DECLARER occupante sans droit ni titre depuis le 1 er juillet 2022 ; - ORDONNER la libération par la Société LA MAROCAINE DE PARIS et celle de tout occupant de son chef, des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 5], ce sous astreinte de 1.000 Euros par jour de retard à compter de la signification du Jugement à intervenir ; - AUTORISER la SCI MECHROOD à faire procéder à l’expulsion de la Société VSP IDF et de tous occupants de son chef des lieux et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant ; - ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meuble au choix de la bailleresse et aux frais de la défenderesse ; - CONDAMNER la Société LA MAROCAINE DE PARIS, à effet du 1 er juillet 2022, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer contractuel, majoré de 50% outre des charges et taxes locatives jusqu’à la libération effective des lieux de tous occupants et biens avec remise des clés ; En tout état de cause, - DEBOUTER la société LA MAROCAINE DE PARIS de l’ensemble de ses demandes ; - CONDAMNER la Société LA MAROCAINE DE PARIS au paiement de la somme de 5.000 €uros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Chantal ASTRUC Avocat au Barreau de Paris, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. » Il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour un exposé de leurs prétentions et de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile. La clôture a été prononcée le 6 octobre 2023 par ordonnance du même jour. L’affaire a été évoquée à l’audience du 25 janvier 2024 et mise en délibéré au 28 mars 2024. MOTIFS A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties. 1* sur le congé avec dénégation du statut des baux commerciaux L’article L. 145-1 du code de commerce prévoit que le statut des baux commerciaux s'applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En vertu de ce texte, les parties peuvent, de façon non équivoque, se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux lorsque celui-ci ne s’applique pas de plein droit mais les parties à un contrat de bail commercial ne peuvent écarter le statut des baux commerciaux lorsqu'il est applicable de plein droit. En l’espèce, la société La Marocaine de Paris exploite un fonds de commerce au sein des locaux loués où elle exerce l’activité de laboratoire alimentaire pour la vente de produits de traiteur sur les marchés et en livraison. En qualité de commerçante exploitant un fonds de commerce, elle est de plein droit soumise au statut des baux commerciaux. Par conséquent, elle ne saurait prétendre avoir souscrit un bail soumis de manière dérogatoire au statut des baux commerciaux de l’article L. 145-1 du code de commerce auquel les parties auraient admis de déroger. Le contrat souscrit le 1er juillet 2010 n’est pas soumis à un régime dérogatoire et l’obligation d’immatriculation du preneur, à la date du congé donné au moment du renouvellement du bail, lui est applicable. Or la société La Marocaine de Paris ne rapporte pas la preuve de ce que l’établissement sis [Adresse 2] était immatriculé à la date du congé qui lui a été délivré le 23 novembre 2021. L’inscription de l’établissement au répertoire des métiers ne porte pas sur l’établissement sis [Adresse 2] mais sur un établissement situé [Adresse 6] à [Localité 5] (93) qui ne saurait se substituer à l’obligation légale de disposer d’un établissement inscrit au RCS pour bénéficier du statut des baux commerciaux. Par conséquent, la demande de nullité du congé du 18 septembre 2019 sera rejetée. La société La Marocaine de Paris sera considérée comme occupante sans droit ni titre à compter du 30 juin 2022 à minuit et son expulsion sera ordonnée dans les termes du dispositif. 2* Sur les demandes indemnitaires de la société La Marocaine de Paris L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En l’espèce, la société La Marocaine de Paris a subi un dégât des eaux le 20 mai 2020 au sein des locaux loués. D’après le rapport d’expertise amiable diligenté par l’assureur du local de la société La Marocaine de Paris, le sinistre a pris naissance sur les parties communes de l’immeuble en raison d’infiltrations à l’aplomb de la descente d’eaux pluviales du lot n°2. L’expert retient en outre que les infiltrations ont provoqué des dommages aux agencements locatifs, à l’étage et au rez-de-chaussée, aux matériels professionnels de la locataire ainsi qu’aux agencements d’origine, plancher et revêtement de sol PVC à l’étage. L’expert retient que les causes du dégât sont dues à une fuite sur canalisation commune d’évacuation des eaux pluviales et d’infiltrations par la toiture de l’immeuble. Aux termes de son procès-verbal de constat du 7 juin 2023, Me Roche, commissaire de Justice établit que la toiture située au-dessus du lot n°2 loué par la société La Marocaine de Paris a été déposée et que le faux-plafond du local est directement visible. Les photographies intégrées au procès-verbal représentent la toiture béante. Il ressort des échanges produits que la société La Marocaine de Paris a activement alerté la société Mechrood des difficultés qu’elle rencontrait et que la bailleresse a entendu les griefs de la locataire en proposant des interventions sur la gouttière de l’immeuble et en proposant des locaux de substitution à [Localité 5]. La société Mechrood avait donc parfaitement conscience des difficultés de la société La Marocaine de Paris qui ne pouvait plus exploiter son local. Les documents d’assurance produits concernent bien le local sis [Adresse 2] et non un local sis [Adresse 6] à [Localité 5] comme l’affirme la société Mechrood. L’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur a l’obligation de délivrer un local conforme à la destination contractuelle. En l’espèce, il est apparu que la société Mechrood n’était pas assurée en tant que propriétaire non occupant sur les locaux donnés à bail et il n’est pas démontré que la société Mehrood aurait mis en œuvre à ses frais les travaux nécessaires à faire cesser les infiltrations à l’origine du dégât des eaux et à réparer les dégâts causés. Il appartient donc à la société Mechrood d’indemniser la société La Marocaine de Paris des suites du dégât des eaux de mai 2020. Il n’est pas établi que l’absence d’assurance du propriétaire serait une faute, celui-ci étant en toute hypothèse directement responsable et débiteur à ce titre en cas de sinistre à sa charge. La demande de réalisation de travaux de rénovation du laboratoire à hauteur de 39.177 euros TTC sera rejetée en ce qu’en raison du terme du bail, la bailleresse n’est pas tenue à l’égard de la locataire de remettre en état le local. La société La Marocaine de Paris ne distinguant pas dans ses demandes les préjudices matériels causés à ses installations et à ses matériels, il ne pourra pas être fait droit, même partiellement, à cette demande indemnitaire. La demande au titre du défaut d’entretien du clos et du couvert est une demande de principe sans lien direct avec un préjudice effectivement subi par la société La Marocaine de Paris et indemnisable. Elle sera rejetée. Pour ce qui est du remboursement des loyers pour la période de mai 2020 à juin 2023 à hauteur de 45.600 euros, la locataire produit une attestation de son expert-comptable établissant qu’elle a versé des loyers pour un total de 45.600 euros pour la période de mai 2020 à juin 2023. Eu égard aux difficultés d’exploitation du local qui sont établies de manière suffisamment probante par la société La Marocaine de Paris, la société Mechrood sera condamnée à restituer tous les montants versés tant pour la période antérieure que pour la période postérieure au terme du contrat fixée au 30 juin 2022. Quant à la demande de condamnation à verser une indemnité d’occupation, la société Mechrood en sera déboutée compte tenu des difficultés constatées au sein du local suite au dégât des eaux et au défaut de solution apportée par la bailleresse. Enfin, il résulte des attestations de l’expert-comptable de la société La Marocaine de Paris et des pièces produites par les parties que la locataire a été empêchée dans le développement de son activité de livraison et de vente à emporter. Toutefois, il est également établi qu’elle a pu développer une activité au sein d’un autre local lui offrant ainsi des facultés de vente de produits à emporter et en livraison sur un autre secteur. Par ailleurs, le préjudice doit être considéré au regard des charges afférentes à l’activité et ne saurait correspondre à la perte de chiffre d’affaires. Le préjudice de la société La Marocaine de Paris devant être mesuré à l’aune des conséquences objectives des changements intervenus dans leur intégralité, il conviendra de rejeter la demande indemnitaire de la société La Marocaine de Paris faute pour celle-ci de donner au tribunal l’ensemble des éléments à prendre en considération. 3* Sur les autres demandes La société Mechrood, qui succombe, sera condamnée aux dépens. Elle sera également condamnée à verser à la société La Marocaine de Paris la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner ou de le rappeler. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort : Déboute la société La Marocaine de Paris de sa demande de nullité du congé signifié le 18 septembre 2019 ; Constate la résiliation du bail commercial du 1er juillet 2010 au 30 juin 2022 à minuit ; Ordonne l’expulsion de la société La Marocaine de Paris des lieux qu’elle occupe au sein du local n°2 situé [Adresse 2], à [Localité 5] (93), dans un délai de six (6) mois à compter de la signification du présent jugement ; Dit qu’à défaut, elle pourra être expulsée ainsi que ses biens et toute personne occupant les lieux avec elle et de son chef, et ce, avec le concours de la force publique s’il y a lieu ; Ordonne le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers de la société La Marocaine de Paris garnissant les lieux dans un garde-meuble ou tout lieu adapté au choix de la bailleresse et ce en garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues ; Condamne la société Mechrood à restituer à la société La Marocaine de Paris la somme de 45.600 euros versée au titre des loyers pour la période de mai 2020 à juin 2023 ; Condamne la société Mechrood aux dépens ; Condamne la société Mechrood à verser à la société La Marocaine de Paris la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Fait au Palais de Justice, le 28 mars 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière. LA GREFFIERE LA JUGE Madame [D] Madame [K]