Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés
Ordonnance du 28 juin 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00483 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QCGW
PRONONCÉE PAR
Virginie BOUREL, Vice-Président,
Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 4 juin 2024 et lors du prononcé
ENTRE :
S.C. MOULIN DE MASSY
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Thierry-xavier FLOQUET de la SCP FLOQUET-GARET-NOACHOVITCH, avocat postulant au barreau de l’ESSONNE, vestiaire : P0154 et par Maître Frédéric LEVADE de l’AARPI NMCG AARPI, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : L007
DEMANDERESSE
D'UNE PART
ET :
S.A.S. NG
dont le siège social est sis [Adresse 1]
non comparante ni constituée
DÉFENDERESSE
D'AUTRE PART
ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte délivré le 30 avril 2024 par commissaire de justice, la SC MOULIN DE MASSY a fait assigner en référé la SAS NG devant le président du tribunal judiciaire d'Évry, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de l'article 1240 du code civil et de l'article L.145-5 du code de commerce, aux fins de voir :
- Déclarer acquise au profit de la SC MOULIN DE MASSY la clause résolutoire insérée au bail dérogatoire et ordonner en conséquence l'expulsion de la SAS NG, ainsi que celle de tous occupants de son chef, du local de bureau - lot n°13, situé [Adresse 2]) et ce avec l'assistance du commissaire de police et d'un serrurier si besoin est ;
- Ordonner le transfert du mobilier garnissant les lieux loués dans tel garde meuble qu'il plaira au président du tribunal, aux frais et risques exclusifs de la SAS NG ;
- Condamner la SAS NG à payer à la SC MOULIN DE MASSY, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle de 1.350 euros en tous cas égale au montant du loyer normalement exigible et ce, jusqu'à libération effective des lieux ;
- Condamner la SAS NG à payer à la SC MOULIN DE MASSY, à titre provisionnel, la somme de 5.391,31 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2024 et jusqu'au parfait paiement, outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour de l'ordonnance à intervenir, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;
- Condamner la SAS NG à payer à la SC MOULIN DE MASSY, à titre provisionnel, l'indemnité forfaitaire prévue au bail correspondant à une majoration de 10% des sommes dues par le locataire au bailleur, soit la somme à ce jour de 539,14 euros ;
- Condamner la SAS NG à payer à la SC MOULIN DE MASSY la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer;
Au soutien de ses demandes, la SC MOULIN DE MASSY expose que :
- par acte sous seing privé du 2 août 2023, elle a donné à bail dérogatoire à la SAS NG des locaux à usage exclusif de bureau au rez-de-chaussée d'un immeuble situé [Adresse 2]) pour une durée de 12 mois, soit jusqu'au 31 août 2024, moyennnant un loyer mensuel de 865,90 euros hors taxes et hors charges
- le bail prenant fin le 31 août 2024, elle a fait délivrer le 9 février 2024 par commissaire de justice un courrier portant sur le rappel de l'expiration du bail dérogatoire
- sa locataire ayant cessé de s'acquitter de ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme en principale de 3.601,56 euros
- le commandement de payer délivré le 9 février 2024 est resté infructueux dans le délai imparti de sorte que la SAS NG reste lui devoir la somme de 5.391,36 euros au titre de ses dettes locatives, mois d'avril 2024 inclus.
A l'audience du 4 juin 2024, la SC MOULIN DE MASSY, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation.
Bien que régulièrement assignée, la SAS NG n'a pas comparu ni constitué avocat.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 28 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire
Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
La SC MOULIN DE MASSY justifie par la production du contrat de bail dérogatoire du 2 août 2023, du commandement de payer délivré le 9 février 2024 et du décompte actualisé au 8 avril 2024 que sa locataire, la SAS NG, a cessé de payer ses loyers, charges et taxes.
En l'espèce, le contrat de bail du 2 août 2023, page 7, article 2-8, stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
La SC MOULIN DE MASSY a fait délivrer à la SAS NG un commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail le 9 février 2024 d'avoir à payer la somme en principal de 3.601,56 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de février 2024 inclus.
Le commandement de payer, délivré le 9 février 2024, étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 10 mars 2024.
L'obligation de la SAS NG de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion et de considérer la SAS NG occupante sans droit ni titre et dire qu'elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef, sans délai, à défaut la SC MOULIN DE MASSY étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin par la force publique et avec l'aide d'un serrurier.
Sur le sort des objets mobiliers
Le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande de provision
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La SC MOULIN DE MASSY sollicite la condamnation de la SAS NG à lui payer la somme provisionnelle de 5.391,36 euros, assortie des intérêts au taux légal, à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au 8 avril 2024, mois d'avril 2024 inclus.
Il ressort du décompte versé aux débats par la SC MOULIN DE MASSY que sont réclamés en paiement les loyers des mois de décembre 2023 à avril 2024 inclus, le dépôt de garantie à hauteur de la somme de 3.463,60, des frais intitulés « refacturation taxes 2023 MDM lot 13 » à hauteur de la somme de 1.055,02 euros ainsi que des frais au titre du commandement de payer délivré le 9 février 2024.
La SC MOULIN DE MASSY ne justifie nullement des frais dit de « refacturation taxes 2023 MDM lot 13 » à hauteur de 1.055,02 euros de sorte qu'il convient de déduire cette somme du montant provisionnel réclamé.
De plus, les sommes réclamées au titre du dépôt de garantie s'analysent en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable de sorte qu'il convient de déduire ces sommes du montant provisionnel réclamé.
En outre, les frais facturés à hauteur de 516,53 euros au titre du coût du commandement de payer seront compris au titre des frais de procédure.
ll convient en conséquence de condamner la SAS NG à payer à la SC MOULIN DE MASSY au titre des loyers, indemnités d'occupation, charges et accessoires arrêtés au terme du mois d'avril 2024 inclus, la somme non sérieusement contestable de 356,21 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 février 2024, date du commandement de payer (soit 5.391,36 euros - 3.463,60 euros -1.055,02 euros - 516,53 euros).
Sur la demande d'indemnité forfaitaire à hauteur de 10%
La demande formée au titre de l'indemnité forfaitaire prévue au contrat de bail s'analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande.
Sur la demande d'indemnité d'occupation
Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
La SC MOULIN DE MASSY sollicite la condamnation de la SAS NG à lui payer une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle jusqu'à libération effective des lieux.
En l'espèce, le maintien dans les lieux de la SAS NG causant un préjudice à la SC MOULIN DE MASSY, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférents, qu'elle aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 10 mars 2024 et ce jusqu'à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs,
Par conséquent, il convient de condamner la SAS NG à payer à la SC MOULIN DE MASSY une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er mai 2024, étant précisé que les sommes dues au titre des mois de mars et avril 2024 sont déjà comprises au titre de la provision.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
La SAS NG qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
La SAS NG est également condamnée à payer à la SC MOULIN DE MASSY la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux à usage exclusif de bureau (lot n°13 au rez-de-chaussée) situés [Adresse 2]) à la date du 10 mars 2024 ;
ORDONNE l'expulsion immédiate, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, de la SAS NG et/ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2]) ;
RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l'article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE la SAS NG à payer à la SC MOULIN DE MASSY la somme provisionnelle de 356,21 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation, charges et taxes impayés arrêtés au 30 avril 2024 inclus assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 février 2024, date du commandement de payer ;
DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de l'indemnité forfaitaire de 10% ;
FIXE à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation due par la SAS NG à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SC MOULIN DE MASSY aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, et ce à compter du 10 mars 2024 ;
CONDAMNE la SAS NG à payer à la SC MOULIN DE MASSY, à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation à compter du 1er mai 2024 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;
CONDAMNE la SAS NG aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire de justice ;
CONDAMNE la SAS NG à payer à la SC MOULIN DE MASSY la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire.
Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 28 juin 2024, et nous avons signé avec le greffier.
Le Greffier,Le Juge des Référés,
