Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 23/08934

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [O] [D] Préfecture Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/08934 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KKH N° MINUTE : 3/2024 JUGEMENT INTIALEMENT EN DATE DU 15 MAI 2024 PROROGÉ EN DATE DU 13 JUIN 2024 DEMANDERESSE HÉNÉO Société par Actions Simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 2] représentée par Maître Karim-Alexandre BOUANANE,avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1971 DÉFENDEUR Monsieur [O] [D] demeurant [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 28 février 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 juin 2024 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 13 juin 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08934 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KKH EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat sous seing privé du 15 novembre 2022, la société HÉNÉO a donné à bail à Monsieur [O] [D] un appartement meublé à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant une redevance mensuelle révisable de 512,65 euros charges comprises. Des redevances étant demeurées impayées, la société HÉNÉO a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2 095,22 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, terme de mars 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 19 avril 2023. Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2023, la société HÉNÉO a fait assigner Monsieur [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du titre d'occupation, - subsidiairement prononcer la résiliation du titre d'occupation, - ordonner l'expulsion sans délai de Monsieur [O] [D] et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si nécessaire, - ordonner le transport de séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais et risques du défendeur, - condamner Monsieur [O] [D] à payer la somme de 2 429,77 euros au titre des redevances impayées à août 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2023, ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant de la redevance actuelle jusqu'à libération des lieux, - condamner Monsieur [O] [D] payer la somme de 480 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût du le commandement de payer. A l'audience du 28 février 2024, la société HÉNÉO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 2 582,91 euros, selon décompte du 13 février 2024, terme de janvier 2024 inclus. Monsieur [O] [D], comparant en personne, a indiqué avoir effectué deux versements de 547 et 536 euros ne figurant pas dans le décompte et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux, et subsidiairement a sollicité un délai d'un an pour libérer le logement, exposant être agent d'entretien en CDI, percevoir un salaire de l’ordre de 1 500 euros par mois et n’avoir aucune solution de relogement. La décision a été prorogée et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 juin 2024. À la demande du tribunal, la société HÉNÉO a par note reçue au greffe le 6 mars 2024 produit un décompte actualisé de sa créance arrêtée au 4 mars 2024 à la somme de 2 049,61 euros, échéance de février 2024 incluse, intégrant les deux virements dont Monsieur [O] [D] avait fait état lors de l'audience. MOTIFS A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [O] [D] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de résidence Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 15 novembre 2022 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 avril 2023 pour la somme en principal de 2 095,22 euros. Ce commandement, régulièrement délivré à étude, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d'arriéré de redevance et que Monsieur [O] [D] n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai d'un mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 19 mai 2023. Monsieur [O] [D] étant sans droit ni titre depuis 20 mai 2023 et aucun délai de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire ne pouvant lui être légalement accordés, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [O] [D] est redevable des redevances impayées jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, il ressort de décompte produit en cours de délibéré que Monsieur [O] [D] est redevable à la date du 4 mars 2024 de la somme de 2 049,61 euros au titre des redevances et charges impayées et aux indemnités d'occupation échues à février 2024 inclus, ce qui correspond au montant que le débiteur a reconnu devoir à l'audience. Monsieur [O] [D] sera donc condamné à payer à la société HÉNÉO la somme de 2 049,61 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2023 sur la somme de 2 095,22 euros, ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant de la redevance et des charges actuellement dues à compter de l'échéance de mars 2024 et jusqu'à la date de libération effective des lieux. Sur la demande de délai pour quitter les lieux En application des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut, même d'office, accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, et du délai prévisible de relogement des intéressés. En l'espèce, Monsieur [O] [D] n'a jamais totalement cessé les règlements, étant observé qu'il a payé au cours du dernier mois l'équivalent de trois redevances, et il est évident qu'au vu des revenus qu'il déclare percevoir, de l’ordre de 1500 euros par mois, il va rencontré d’importantes difficultés à se reloger, hors du secteur social. Aussi, il sera accordé à Monsieur [O] [D] un délai de six mois pour quitter les lieux afin de lui permettre de se reloger, pendant lequel il ne pourra être expulsé sous réserve du paiement à chaque échéance mensuelle de l'indemnité d'occupation. Sur les demandes accessoires Monsieur [O] [D], qui perd le procès, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation. Il serait inéquitable de laisser à la société HÉNÉO les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 15 novembre 2022 entre la société HÉNÉO et Monsieur [O] [D] concernant l'appartement meublé à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] sont réunies à la date du 19 mai 2023, ACCORDE à Monsieur [O] [D] un délai pour quitter les lieux jusqu'au 15 novembre 2024, sous réserve du paiement de l'indemnité d'occupation mensuelle à chaque échéance, DIT qu'à défaut pour Monsieur [O] [D] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société HÉNÉO pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE Monsieur [O] [D] à verser à la société HÉNÉO la somme de 2 049,61 euros (décompte arrêté au 4 mars 2024, incluant la mensualité de février 2024), correspondant à l'arriéré de redevances, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2023 sur la somme de 2 095,22 euros, RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, CONDAMNE Monsieur [O] [D] à verser à la société HÉNÉO une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'échéance de mars 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), CONDAMNE Monsieur [O] [D] à verser à la société HÉNÉO une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [O] [D] aux dépens comme visé dans la motivation, RAPPELLE que présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire, Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection.