Cour d'appel, 24 mai 2022. 20/01795

MM/ND Numéro 22/2092 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRET DU 24/05/2022 Dossier : N° RG 20/01795 - N° Portalis DBVV-V-B7E-HTPP Nature affaire : Demande du locataire tendant à être autorisé d'exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur Affaire : S.A.S.U. DC BEER FACTORY C/ E.P.I.C. COMMUNAUTE DE COMMUNES DE LA VALLEE D'OSSAU Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 24 Mai 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 08 Mars 2022, devant : Monsieur Marc MAGNON, magistrat chargé du rapport, assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes, Marc MAGNON, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Jeanne PELLEFIGUES et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente Monsieur Marc MAGNON, Conseiller Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : S.A.S.U. DC BEER FACTORY immatriculée au RCS de Pau sous le n° 818 313 488, prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié de droit en cette qualité au siège social [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Valérie DABAN, avocat au barreau de PAU INTIMEES : La COMMUNAUTE DES COMMUNES DE LA VALLEE D'OSSAU prise en la personne de son Président M. [Z] [S], demeurant et domicilié es-qualité au siège de ladite communauté [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Frédéric BERNAL de la SCP COUDEVYLLE/LABAT/BERNAL, avocat au barreau de PAU La S.E.L.A.R. EKIP' venant aux droits de la SELARL [B] [W] immatriculée au RCS de Tarbes sous le n° 453 211 393, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège social et prise en la personne de Maître [B] [W], mandataire judiciaire de la SASU DC Beer Factory, nommé à cette fonction par jugement d'ouverture de redressement judiciaire prononcé par le Tribunal de commerce de Pau en date du 1er septembre 2020, intervenante volontaire Représentée par Me Valérie DABAN, avocat au barreau de PAU sur appel de la décision en date du 21 JUILLET 2020 rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PAU EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE : La communauté des communes de la vallée d'Ossau (CCVO) a acquis en 2010 les anciens locaux des établissements Thyssen Krupp situés à [Localité 4] ([Localité 4]). a'n d'y créer un pôle d'accueil d'entreprises regroupant plusieurs activités artisanales et économiques. Monsieur [E], représentant légal de la SASU DC Beer Factory, a créé son entreprise pour fabriquer et commercialiser ses propres bières. Son projet a été soutenu par la communauté des communes de la vallée d'Ossau (CCVO) qui lui a proposé d'aménager un local, en tenant compte des besoins de son activité, dans les anciens bâtiments de l'usine Thyssen Krupp d'[Localité 4], et de le lui louer dans le cadre d'un bail commercial de neuf ans, le loyer étant destiné à couvrir la part des investissements supportés par la CCVO. Par acte du 18 février 2016, la communauté des communes de la vallée d'Ossau a conclu avec la SASU DC Beer Factory un bail commercial portant sur un local de 471 m² composé d'une partie atelier et d'une partie bureaux, aménagé dans un bâtiment situé [Adresse 6], moyennant un loyer de 565€ HT et un dépôt de garantie de 565€. Le bail a été conclu pour une durée de neuf ans à compter du 15 mars 2016. Par acte d'huissier de justice en date du 31 juillet 2017, la SASU DC Beer Factory a assigné la communauté des communes de la vallée d'Ossau devant le Tribunal de grande instance de Pau sur le fondement des articles 1719, 1720 et 1219 du code civil. En l'état de ses dernières conclusions, elle a sollicité : A titre principal : ' La condamnation de la communauté des communes de la vallée d'Ossau à réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux sous astreinte de 25 euros par jour de retard ; ' la suspension pure et simple du paiement des loyers dans l'attente de la réalisation effective des travaux ; ' l'admission de l'exception d'inexécution concernant le non paiement des loyers à compter de la prise à bail du bien jusqu'à ce jour ; A titre subsidiaire : ' la condamnation de la communauté des communes de la vallée d'Ossau à indemniser Monsieur [E] pour la réalisation des travaux à effectuer à hauteur des montants sur présentation des devis ; ' de prononcer la réduction des loyers et ce, rétroactivement jusqu'à la réalisation effective des travaux ; En tout état de cause : ' de reconnaître l'état l'impécuniosité manifeste de Monsieur [E] ; ' de condamner la communauté des communes de la vallée d'Ossau à indemniser les préjudices subis par Monsieur [E] à hauteur de 20 000,00 euros (déduction faite des loyers dûs) et à parfaire ; ' de condamner la communauté des communes de la vallée d'Ossau à lui verser la somme de 2000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; ' de condamner la communauté des communes de la vallée d'Ossau aux dépens de l'instance et aux frais d'exécution éventuels en ce compris une somme équivalent au droit proportionnel éventuellement appelé par l'huissier en charge de l'exécution forcée ainsi que les frais des constats d'huissier en date des 2 mars 2017 et 27 septembre 2018 pour un montant total de 804,18 euros. A l' appui de ses demandes, elle a soutenu les moyens et arguments suivants : ' la communauté de communes de la vallée d'Ossau s'était engagée à remettre aux normes le bâtiment loué selon les besoins de Monsieur [E] en effectuant et en 'nançant les travaux d'aménagement, étant précisé que la première estimation du coût des travaux était de 40000,00€, sur 9 ans ; ' la société concluante n'a été inscrite au répertoire SIRENE qu'à compter du 1er mars 2016 ; ' les parties s'étaient accordées pour que l'achèvement des travaux réalisés par la communauté des communes de la vallée d'Ossau déclenche le paiement des loyers ; ' les travaux principaux se sont achevés dans le courant du mois de juin 2016, date à laquelle l'entreprise a pris possession des locaux et la production n'a pu débuter que le 27 août 2016 soit plus de 6 mois après la souscription du bail ; ' il n'y a pas eu d'état des lieux d'entrée de sorte que Monsieur [E] ne s'est rendu compte de nombreuses défaillances que lors de son installation dans les locaux (inadaptabilité des cumulus, absence de compteur électrique. défectuosité du toit infiltrations d'eau, défaut de fermeture des locaux loués...) ; ' l'inadaptabilité des cumulus mis en place lui a causé un préjudice constitué d'une perte de produits et de sa marge commerciale pour un montant total de 4661,00€ HT. La communauté des communes de la Vallée d'Ossau n'a procédé à leur remplacement qu'en octobre 2016 ; ' la SASU DC Beer Factory n'a pu de ce fait honorer le paiement des loyers pour lequel la communauté des communes de la Vallée d'Ossau a multiplié les procédures d'exécution à l'encontre du preneur ; 'son représentant, Monsieur [E], s'est vu dans l'obligation de procéder à de nombreuses réparations et installations a'n de lui permettre de réaliser sa production de bière et sa situation financière est des plus précaires ; 'le juge de l'exécution est par ailleurs saisi de contestation des mesures d'exécution. La SASU DC Beer Factory a invoqué un manquement de la communauté de communes de la Vallée d'Ossau à son obligation de délivrance conforme, dès lors que les locaux ne permettaient pas au preneur l'exploitation de son activité de fabrication de bières en raison des malfaçons constatées par huissier de justice et dans le cadre d'une expertise amiable de 2017 suite à la perte de deux brassins. Elle invoque également un préjudice lié aux risques sanitaires engendrés par la défaillance de la bailleresse et souligne que deux désordres majeurs sont apparus suite à l'intervention de la communauté des communes de la vallée d'Ossau du 7 septembre 2018, qui a fait 1'objet d'une déclaration de sinistre auprès de sa compagnie d'assurance, et à une inondation des locaux survenue en juillet 2019. En l'état de ses dernières écritures, la communauté des communes de la vallée d'Ossau s'est opposée à ces prétentions et a demandé au tribunal : - qu'il déboute la SASU DC Beer Factory de toutes ses demandes - qu'il dise et juge que la SASU DC Beer Factory exerce son activité dans les lieux loués sans la moindre entrave, l'obligation de délivrance conforme étant parfaitement remplie - qu'il condamne la SASU DC Beer Factory à lui verser : ' la somme de 28.082.71€ à parfaire au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayées depuis le mois d'août 2016 ' la somme de 565€ HT au titre du dépôt de garantie non versé ' la somme provisionnelle de 1200 euros au titre des charges dues en particulier au titre de la consommation d'eau. Sauf à parfaire ; - qu'il constate que la SASU DC Beer Factory n'a pas régularisé sa situation suite à la signification d'un commandement de payer en date du 20 juin 2017 et qu'il prononce en conséquence la résiliation du bail commercial liant les parties ; - qu'il ordonne l'expulsion de la SASU DC Beer Factory et celle de tout occupant de son chef y compris avec le concours de la force publique si nécessaire ; et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ; - qu'il dise et juge que l'indemnité d'occupation sera 'xée à la somme mensuelle de 733.72€ TTC, jusqu'à libération complète des lieux ; - qu'il condamne la SASU DC Beer Factory à lui verser : ' la somme de 10.000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et mauvaise foi ' la somme de 4000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile - qu'il condamne la SASU DC Beer Factory aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 20 juin 2017 et le cout du procès-verbal d'huissier de justice du 16 mai 2019 ; Au soutien de ses prétentions, la CCVO a fait valoir : ' qu'elle a parfaitement rempli son obligation de délivrance ' que son Directeur des Services, par courrier électronique en date du 8 octobre 2015, s'est engagé au nom de la CCVO dans le cadre d'un accord avec Monsieur [E] à 'remettre aux normes selon l'expression des besoins de Monsieur [E] (35Om²) » en réalisant les travaux et à contractualiser avec lui un bail de 9 ans destiné à couvrir la partie investissement supportée par la CCVO. ' que dès la signature du bail, elle a fait réaliser des travaux pour un montant total de 40.554,71€ ; que suite an défaut de calibrage par Monsieur [E] de ses besoins en installation de chauffe-eau. elle a réglé le changement de cumulus pour la somme de 3570 euros ' qu'elle a effectivement renoncé an paiement des loyers pour la période comprise entre le I5 mars 2016 et le 31 août 2016 afin de compenser la période qui a été nécessaire pour remettre le local aux normes entre l'entrée dans les lieux de la SASU et le démarrage effectif de l'exploitation ' qu'elle n'a perçu à ce jour que la somme de 2749,03€ alors que l'exploitation de la SASU DC BEER FACTORY est effective comme en témoignent ses constatations sur le réseau FACEBOOK ' que la SASU DC Beer Factory est d'une particulière mauvaise foi dans cette affaire alors qu'elle bénéficie d'un local à prix dé'ant toute concurrence de la part de la CCVO qui fonctionne grâce aux deniers publics récoltés notamment auprès de ses administrés. Par jugement du 21 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Pau a : Déclaré M. [X] [E] irrecevable en ses demandes ; Débouté la SASU DC Beer Factory de toutes ses demandes ; Constaté la résiliation du bail conclu le 18 février 2016 entre la communauté des communes de la vallée d'Ossau et la SASU DC Beer Factory concernant le local commercial situe [Adresse 1]; Ordonné en conséquence l'expulsion de la SASU DC Beer Factory des locaux loués dans le délai de deux mois suivant la signification de la décision, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 100€ par jour de retard passé ce délai et ce, pendant une durée de 6 mois ; Condamné la SASU DC Beer Factory à verser à la communauté des communes de la vallée d'Ossau la somme de 29 357,75 € correspondant au versement du dépôt de garantie et loyers et charges impayés jusqu'au mois de mars 2020 outre les loyers et charges dus à compter du 1er avril 2020 jusqu'au prononcé de la présente décision ; Condamné la SASU DC Beer Factory à payer à la communauté des communes de la vallée d'Ossau une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la décision jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés égale au montant du loyer et des charges ; Débouté la communauté de communes de la vallée d'Ossau de sa demande de paiement de la somme provisionnelle de 1 200 euros au titre des charges ; Débouté la communauté de communes de la vallée d'Ossau de sa demande de dommages et intérêts ; Condamné la SASU DC Beer Factory à payer à la communauté de communes de la vallée d'Ossau la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamné la SASU DC Beer Factory aux dépens ainsi qu'au paiement du coût du constat d'huissier de justice en date du 16 mai 2019 et au coût du commandement de payer du 20 juin 2017 ; Dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la décision. Par déclaration en date du 7 août 2020, la SASU DC Beer Factory a relevé appel de cette décision. Par jugement du 1er septembre 2020, le tribunal de commerce de Pau a ouvert la procédure de redressement judiciaire de la SASU DC Beer Factory et désigné la SELARL [B] [W], devenue depuis la SELARL Ekip', prise en la personne de Maître [B] [W], comme mandataire judiciaire de la SASU DC Beer Factory. La SELARL Ekip' est intervenue volontairement à l'instance d'appel. L'ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 13 octobre 2021, l'affaire fixée au 25 novembre 2021 étant ensuite renvoyée au 08 mars 2022. Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : Vu les conclusions notifiées le 6 novembre 2020 par la SASU DC Beer Factory et la SELARL Ekip', ès qualités, qui demandent à la Cour de : Vu l'article 1719 du Code civil, Vu l'article 1720 du Code civil, Vu l'article 1219 du Code civil, Vu la jurisprudence, Déclarer recevable et fondé l'appel interjeté par la SASU DC Beer Factory Y faisant droit, Infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau, Recevoir la SASU DC Beer Factory et la SELARL Ekip' dans leurs demandes, fins et conclusions ; Décharger la SASU DC Beer Factory des condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires. A titre principal ' Condamner sous astreinte de 25€ par jour de retard la CCVO à réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux détaillés comme suit : - Reprise et raccordement du réseau des eaux pluviales jusqu'à lors sous dimensionné, - Reprise totale de la toiture en ce compris l'isolation, - Reprise de la porte d'accès du bâtiment avec prévision d'une fermeture, - Condamnation des installations électriques toujours alimentées au niveau du portail d'entrée, - Installation d'un point d'eau dans les toilettes, - Réfection intégrale des sols, - Réfection de la pièce bureau suite au coup de pelleteuse, ' Dire que le paiement des loyers par la SASU DC Beer Factory sera purement et simplement suspendu dans l'attente de la réalisation effective des travaux, ' Admettre l'exception d'inexécution concernant le non-paiement des loyers à compter de la prise à bail du bien jusqu'à ce jour opposée par la SASU DC Beer Factory à la CCVO, A titre subsidiaire ' Condamner la CCVO à indemniser la SASU DC Beer Factory pour la réalisation des travaux à effectuer à hauteur des montants sur présentation des devis, ' Prononcer la réduction des loyers et ce, rétroactivement jusqu'à la réalisation effective des travaux, En tout état de cause : ' Reconnaître l'état l'impécuniosité manifeste de la SASU DC Beer Factory, ' Condamner la CCVO à indemniser les préjudices subis par la SASU DC Beer Factory à hauteur de 20 000 € (déduction faite des loyers dus) et à parfaire, ' Condamner la CCVO au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de la première instance, outre la somme de 2 000 € en cause d'appel ' Condamner la CCVO aux entiers dépens de première instance et d'appel sur le fondement de l'article 696 du Code de procédure civile, et frais d'exécution éventuels en ce compris, une somme équivalente au droit proportionnel éventuellement appelée par l'huissier en charge de l'exécution forcée sur le fondement de l'article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, ainsi que les frais de constat d'huissier en date des 2 mars 2017 et 27 septembre 2018 pour un montant total de 804,18 €. **** Vu les conclusions notifiées le 5 février 2021 par la communauté des communes de la vallée d'Ossau, qui demande à la Cour de : Vu les articles 1219 et 1220 du Code civil, Vu les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce ; Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a : ' débouté la SASU DC Beer Factory de toutes ses demandes ; 'constaté la résiliation du bail conclu le 18 février 2016 entre la communauté des communes de la Vallée d'Ossau et la SASU DC Beer Factory concernant le local commercial situé [Adresse 1] ; ' ordonné en conséquence l'expulsion de la SASU DC Beer Factory des locaux loués dans le délai de deux mois suivant la signification de la décision, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 100€ par jour de retard passé ce délai et ce, pendant une durée de 6 mois ; ' condamné la SASU DC Beer Factory à verser à la communauté de communes de la vallée d'Ossau la somme de 29.357,75€ correspondant au versement du dépôt de garantie et loyers et charges impayés jusqu'au mois de mars 2020 outre les loyers et charges due à compter du 1er avril 2020 jusqu'au prononcé de la présente décision ; ' condamné la SASU DC Beer Factory à payer à la communauté de communes de la vallée d' Ossau une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la décision jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, égale au montant du loyer et des charges ; ' condamné la SASU DC Beer Factory à payer à la communauté de communes de la vallée d'Ossau la somme de 2000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné la SASU DC Beer Factory aux dépens ainsi qu'au paiement du coût du constat d'huissier de justice en date du 16 mai 2019 et au coût du commandement de payer du 20 juin 2017 ; Y ajoutant, Débouter la SASU DC Beer Factory et la SELARL Ekip', ès qualités, de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; Dire et juger que la SASU DC Beer Factory exerce son activité dans les lieux loués sans la moindre entrave ; Dire et juger que la communauté de la vallée d'Ossau remplit son obligation de délivrance conforme des locaux quant à la destination du bail ; Constater que la SASU DC Beer Factory n'a pas régularisé sa situation suite à la signification d'un commandement de payer en date du 20 juin 2017 ; Condamner solidairement la SASU DC Beer Factory et la SELARL Ekip', ès qualités, à verser à la communauté de communes de la vallée d'Ossau la somme de 35.878,99 € à parfaire au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés depuis le mois d'août 2016 ; Condamner solidairement la SASU DC Beer et la SELARL Ekip', ès qualités, à verser à la communauté des communes de la vallée d'Ossau la somme de 565 € HT au titre du dépôt de garantie non versé ; Condamner solidairement la SASU DC Beer Factory et la SELARL Ekip', ès qualités, à verser à la communauté de communes de la vallée d'Ossau la somme provisionnelle de 1.200 € au titre des charges dues, en particulier au titre de la consommation d'eau supportée par la communauté des communes de la vallée d'Ossau, sauf à parfaire ; Ordonner l'expulsion de la SASU DC Beer Factory ou de tout occupant du chef de cette dernière, y compris avec le concours de la force publique si nécessaire, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ; Dire et juger que l'indemnité d'occupation sera fixée à la somme mensuelle TTC de 733,72 € et ce jusqu'à libération effective et complète des lieux ; Condamner solidairement la SASU DC Beer Factory et la SELARL Ekip', ès qualités, à verser à la communauté de communes de la vallée d'Ossau une somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts au regard de sa résistance abusive et de sa mauvaise foi ; Condamner solidairement la SASU DC Beer Factory et la SELARL Ekip', ès qualités, à verser à la communauté de communes de la vallée d'Ossau une somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamner solidairement la SASU DC Beer Factory et la SELARL Ekip', ès qualités, aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 20 juin 2017 et du procès-verbal de constat d'huissier dressé par Me [N] le 16 mai 2019 ; MOTIVATION : Sur la procédure : Par jugement du 1er septembre 2020, la SASU DC Beer Factory a été placée en redressement judiciaire. En application des articles L. 622-21 et L. 622-22 du code de commerce, applicables au redressement judiciaire en vertu de l'article L. 631-14 du même code, le jugement ouvrant une procédure collective interrompt ou interdit toute action en justice de la part des créanciers dont la créance n'est pas née après ce jugement pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette période, et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ou à la résolution (ou résiliation) d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent. L'instance en cours est interrompue jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elle est alors reprise de plein droit le mandataire judiciaire et le cas échéant l'administrateur judiciaire et le commissaire à l'exécution du plan dûment appelés. Elles tendent alors uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant. En l'espèce, la SELARL Ekip', mandataire judiciaire de la société appelante, est intervenue en cause d'appel par conclusions d'intervention volontaire du 6 novembre 2020 et la communauté des communes de la vallée d'Ossau justifie de la déclaration de sa créance. La procédure est ainsi régulière. Sur le défaut de délivrance conforme des locaux : La SASU DC Beer Factory recherche la responsabilité du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance conforme, compte tenu de désordres affectant l'usage du local loué et le rendant impropre à l'activité de brasserie exercée dans les lieux. Le preneur déplore à cet égard : ' l'impossibilité de verrouiller le local loué, ' l'absence de compteur électrique privé, ' la mauvaise évacuation des eaux usées, ' l'isolation vétuste et partielle du local et la présence d'amiante, ' une toiture vétuste, entrainant la chute de débris de toit, ' des infiltrations d'eau de pluie détériorant les machines et fissurant les murs, ' le manque d'hygiène : absence de sanitaire, présence de rongeurs, ' une absence de boîte aux lettres, ' Une cloison séparative incomplète, ' des dommages occasionnés par l'intervention d'entreprises tierces dans la partie non louée du bâtiment, le 7 septembre2018, ' une inondation le 8 juillet 2019. Il soutient que le local n'est toujours pas conforme et que le bailleur a failli à son obligation de délivrance, le local loué étant impropre à la production de produits destinés à la consommation. Cette thèse est réfutée par la communauté des communes de la vallée d'Ossau qui soutient au contraire qu'il n'est pas établi que la CCVO ait manqué à son obligation de délivrance conforme, celle-ci ayant systématiquement apporté une réponse aux difficultés que signalait la SASU DC Beer Factory dans le bâtiment et ce, en l'absence de mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception d'avoir à y remédier. Elle ajoute qu'elle a réalisé les travaux d'aménagement auxquels elle s'était engagée envers le preneur, pour 40.554,71 euros et est intervenue, par la suite, pour remédier aux difficultés signalées par ce dernier. Elle a ainsi fait changer les ballons d'eau chaude dès que le problème lié à une température d'eau insuffisante pour la production de brassin lui a été signalé. Enfin, elle souligne que la SASU DC Beer Factory exploite pleinement les locaux depuis le dernier trimestre de l'année 2016, comme en atteste notamment le procès- verbal de constat d'huissier qu'elle verse aux débats et l'évolution de son chiffre d'affaires ; que l'appelante a été incapable de justifier du préjudice en lien avec les travaux réalisés le 7 septembre 2018 dans la partie non louée du bâtiment; et qu'elle ne produit en appel aucune pièce de nature à démontrer un problème récurrent d'inondation des locaux depuis l'épisode pluvieux exceptionnel rencontré en juillet 2019. En droit, aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer la chose louée 2° D'entretenir cette chose en état de servir cl l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. L'article 1720 du même code dispose en outre que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire également, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. L'obligation de délivrance résulte de la nature même du contrat de louage et oblige le bailleur à délivrer au locataire le bien loué, de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué et d'en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail. Cette obligation se fonde sur deux éléments principaux, la délivrance de la chose louée d'une part qui correspond à la mise à disposition du locataire d'un local clos et couvert, conforme à sa destination contractuelle et lui permettant d'y exercer l'activité prévue, et, d'autre part, la remise du bien en bon état de réparations de toute espèce et d'entretien. Toutefois, cette dernière obligation ne figure pas au rang des éléments essentiels du bail commercial ; les parties peuvent donc y déroger par une clause expresse du bail selon laquelle le locataire prend les lieux loués dans l'état où ils se trouvent. Une telle clause ne peut cependant décharger le bailleur de son obligation de délivrance et transférer au locataire la charge des grosses réparations, quelle qu'en soit la cause (vétusté, mise en conformité avec la réglementation etc.) En l'espèce, la SASU DC Beer Factory a conclu avec la CCVO un bail commercial le 18 février 2016 portant sur la location de 414,80 m2 d'ateliers et 56.20 m2 de bureaux et dont l'article 4 stipule que les locaux sont destinés à « l'exploitation d'une activité de fabrication et de commercialisation de boissons artisanales fermentées à base de malt et/ou de miel et de toutes autres boissons non alcoolisées à l'exclusion de toute autre utilisation ». Le local était donc destiné à l'activité exclusive de brasserie et fabrication d'autres boissons non alcoolisées. La CCVO justi'e, conformément à 1'accord des parties, avoir réalisé des travaux d'aménagement entre les mois d'avril et juillet 2016 pour un montant de 40 554.71 euros, conformément aux engagements qu'elle avait pris envers le preneur avant la signature du bail. Comme l'a retenu le premier juge, aucun cahier des charges précisant les besoins spécifiques du preneur n'a été établi. Il convient d'ajouter qu'il n'est pas justifié que celui-ci ait porté à la connaissance de la CCVO l'existence de normes réglementaires spécifiques auxquelles devaient répondre les locaux compte tenu de l'activité exercée. A cet égard, à hauteur d'appel aucun manquement à une réglementation particulière en la matière n'est spécifié par le preneur qui se contente de verser aux débats un guide des bonnes pratiques d'hygiène élaboré par et pour les professionnels de la brasserie en application de la directive européenne 93/43/CEE du 14 juin 1993, document qui est d'application volontaire, et vise à permettre au professionnel de respecter les normes d'hygiène réglementaires applicables à son activité. Aucun état des lieux contradictoire n'a non plus été annexé au bail, ni n'est produit. En outre, si l'examen du contrat de bail signé entre les parties permet de constater que figure à l'article 7 la mention selon laquelle « un état récapitulatif des travaux réalisés par la communauté depuis janvier 2016 est annexé aux présentes », ce document n'est pas produit et ne figure pas en annexe du bail. En tout état de cause, il ne pouvait être qu'incomplet puisque les travaux se sont poursuivis au-delà de la signature du bail jusqu'au mois d'août 2016. Pour autant, il n'est pas contesté que la SASU DC Beer Factory a pris possession des lieux à 1'issue des travaux sans émettre aucune réserve, a lancé sa production à compter de la fin du mois d'août 2016 et est à ce jour, toujours en activité. Il convient à ce stade d'examiner les griefs de la SASU DC Beer Factory afin de déterminer s'ils caractérisent de la part du bailleur un manquement total ou partiel à son obligation de délivrance. ' sur la présence d'amiante dans le volume 20 (hangar 2 de l'usine) où se trouve le local occupé par la Brasserie : Ce grief ne ressort pas du rapport de mission de repérage des matériaux et produits contenant de l'amiante réalisée par la société Atlantic Contrôle et produit par la société DC Beer Factory. En effet, ce rapport mentionne en page 5 un résultat d'analyse négatif sur les prélèvements réalisés dans le volume 20 où a été aménagé le local loué au preneur. Le plan annexé à ce document indique clairement que le volume en question est séparé de ceux où de l'amiante a été découverte. A noter que ce diagnostic a été réalisé au moment de l'acquisition des bâtiments par la communauté des communes de la vallée d'Ossau et ne préjuge en rien de l'efficacité des travaux de désamiantage réalisés au moment de la rénovation du bâtiment. Ce grief est par conséquent infondé. ' sur l'absence de clos : Le preneur soutient que la porte métallique qui permet l'entrée dans le bâtiment ne ferme pas, de sorte que toute personne peut entrer dans l'entrepôt. Toutefois la porte métallique à laquelle il est fait référence constitue un accès distinct de celui qui permet d'accéder au local loué, ce qui ressort du constat d'huissier de Maître [M] (page 7), établi à la demande du preneur. En outre, l'huissier instrumentaire s'est contenté de consigner la déclaration de Monsieur [E] sur l'absence de fermeture à clef de cette porte, sans le constater lui-même, alors qu'il s'agit d'un portail industriel coulissant équipé d'une porte munie d'une poignée visiblement avec serrure. En second lieu, le preneur se plaint de l'absence de serrure sur la porte de communication entre le local loué et le reste de l'entrepôt, de sorte que des intrus peuvent pénétrer dans le local, par cette porte. Toutefois, il ressort du procès-verbal de constat d'huissier que cette seconde porte, de type porte coupe-feu à barre d'ouverture, aménagée dans le mur en parpaing qui sépare le local loué du reste de l'entrepôt, correspond à une issue de secours, comme l'indique l'éclairage de secours situé au-dessus de cette porte. La barre d'ouverture est disposée côté local de la SASU DC Beer Factory et cette porte comporte en outre un verrou. Ce grief n'est pas mieux établi. ' sur l'installation électrique : Le preneur reproche au bailleur de ne pas avoir installé un compteur divisionnaire pour la SASU DC Beer Factory, lui permettant de bénéficier d'un abonnement individuel, avant le 15 juin 2017. Jusqu'à cette date, la SASU DC Beer Factory était alimentée en électricité par la ligne commune à l'ensemble du bâtiment. Il fait valoir également que, sur le quai de déchargement, des ampoules étaient constamment allumées jour et nuit. Cependant, cette installation commune, alors que le reste du bâtiment n'était pas occupé par d'autres locataires n'a jamais empêché la SASU DC Beer Factory d'exploiter son local, alors qu'elle ne justifie pas avoir supporté avant la mise en place d'un compteur individuel, une consommation d'électricité indue. Au contraire, il ressort d'une correspondance échangée le 20 mars 2017 entre le Directeur de la CCVO et le conseil de la société appelante que le bailleur s'est engagé à défalquer de la consommation d'électricité répercutée au preneur la part correspondant à l'ampoule de quai constatée allumée par M [E], sur la base d'une ampoule allumée 24H/24H depuis le 15 mars 2016. Ce grief est par conséquent écarté. ' sur l'inadaptation des cumulus d'eau chaude à l'activité exercée : La température de chauffe insuffisante des premiers cumulus installés, ne permettant pas d'atteindre une température de 80 ° Celsius, serait à l'origine de la perte de deux brassins de bière infectés, non par des bactéries lactiques ou acétiques, mais par des levures dites sauvages de type Brettanomyces, à l'origine d'une acidification de la bière, selon le rapport d'expertise Saretec versé aux débats. L'expert mandaté par l'assureur du preneur indique cependant qu'il ne peut être clairement prouvé que le défaut de température de lavage est la seule explication au développement d'acidité dans les deux brassins de bière, même s'il relève qu'une désinfection insuffisante des matériels et tuyaux utilisés en brasserie expose au développement de bactéries ou de levures. A noter que l'expert observe que les cycles de nettoyage après chaque brassage et transfert nécessitent en fin de cycle un rinçage à haute température (80°C) ou l'emploi de désinfectant, la société DC Beer Factory ayant fait le choix de l'emploi d'une eau à haute température. Selon le rapport de l'expert Saretec, Monsieur [E] a rencontré un représentant de la CCVO, le 15 septembre 2016, pour s'entretenir de cette difficulté, et le bailleur a fait poser deux nouveaux cumulus agroalimentaires, le 7 octobre 2016, permettant une température de chauffe adéquate pour le brassage. A noter que l'un des deux cumulus précédemment installés a été laissé en place pour alimenter en eau chaude le réseau non destiné au brassage. Comme le relève le tribunal, l'absence de cahier des charges établi par les parties avant la réalisation des travaux n'a pas permis d'anticiper cette difficulté en installant, dès l'origine, des cumulus adaptés. Il convient d'ajouter qu'il appartenait au preneur de communiquer au bailleur, en charge des travaux d'aménagement du local, les informations nécessaires sur son processus de fabrication et les contraintes de température d'eau chaude qu'il imposait. A noter que dès qu'elle a été informée du problème, la CCVO y a remédié en faisant changer l'équipement de production d'eau chaude. Le bailleur ne peut ainsi se voir reprocher d'avoir manqué à son obligation de délivrance de ce fait. ' sur les fuites d'eau : La société SASU DC Beer Factory soutient que le local fait l'objet de nombreuses fuites, plus précisément d'infiltrations par le plafond, dans la mesure où la toiture est détériorée, de sorte que lorsqu'il pleut à l'extérieur, il pleut aussi à l'intérieur. Elle ajoute que du fait de l'accumulation de ces fuites d'eau, les moteurs des machines s'oxydent, ce qui réduit nécessairement leur durée de vie ; qu'elle est obligée de les bâcher et ne peut en conséquence produire. Elle fait observer que l'hiver 2017-2018 a été particulièrement pluvieux, de même que la période estivale 2018 et que des inondations ont de nouveau sévi en juillet et décembre 2019, entraînant de multiples arrêts de production qui auraient pu être évités si la toiture du local avait été conforme ou réparée. Cependant, ce grief ne repose sur aucun élément tangible. En effet, la SASU DC Beer Factory s'appuie sur le procès-verbal de constat d'huissier dressé le 2 février 2017 pour soutenir que les locaux ne permettraient pas d'assurer le couvert. L'huissier a constaté, en relation avec ce grief: - l'absence de joue métallique de finition entre le bardage et la toiture sur la partie droite du mur pignon, de sorte qu'il existe un important jour au droit de la porte d'entrée à l'intérieur du local et qu'en présence de vent très fort la toiture se soulève très facilement à plusieurs reprises ; - des coulures le long d'un conduit de cheminée préexistant ; la présence de taches pouvant être assimilées à de l'humidité sur des rayonnages de type OSB ou stratifié, supportant un aplatisseur à grains, qui s'affaissent et ont dû être étayés ; selon les explications données à l'huissier par M [E], les intempéries de l'automne ont révélé des fuites plus importantes, l'eau s'infiltrant pour tomber sur l'aplatisseur à grains ; - plusieurs petits jours sont apparents au travers du bardage du toit, visible par endroits ; - des traces de couleur rouille sont apparentes sur le sol longeant le mur en parpaings au droit de la chambre froide. Au-delà de ce constat, il n'est justifié d'aucun élément de nature à accréditer la thèse d'arrêts de production ou la détérioration de machines par suite d'infiltrations d'eaux pluviales au travers de la couverture du local. Au contraire, la CCVO justifie, par un mail en date du 20 mars 2017 (pièce 11 de la CCVO), avoir pris les dispositions nécessaires pour remédier au problème d'étanchéité épisodique qui lui a été signalé par le preneur, en mandatant une entreprise pour intervenir sur le toit. Le preneur ne justifie pas de la persistance des désordres signalés, postérieurement à l'intervention de cette entreprise. Les photographies versées aux débats permettent également de vérifier que la jonction entre le bardage de façade et le toit sur le mur pignon du local loué a été réparée. Ce grief ne peut par conséquent caractériser un manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme et à celle d'entretenir le local en l'état de servir à la destination convenue au bail. ' Sur l'absence de toilettes : Contrairement à ce que soutient la SASU DC Beer Factory, le bail ne prévoit pas l'usage d'un WC ou d'une salle d'eau privative, mais uniquement, dans la désignation des parties et équipements communs, sous la rubrique «  parties communes permettant l'accès aux parties et équipements mis à disposition » la précision « sanitaires ». Il est donc manifeste que le bailleur s'était engagé à fournir un accès à des sanitaires communs. Or, il ressort du mail en date du 20 mars 2017 que les locaux disposaient d'un accès à des WC, puisque le directeur de la CCVO informait le conseil du preneur que les WC seraient nettoyés par la société ONET après réception et acceptation de leur devis. En outre, au-delà de l'engagement figurant au bail, la CCVO a fait réaliser des sanitaires dans le local loué à la SASU DC Beer Factory (pièces 36, 37 et 38 de l'appelant). A cet égard, le preneur ne saurait tirer arguments des dispositions du décret 2002-120 du 30 janvier 2002, applicable aux locaux d'habitation pour soutenir que le bailleur aurait manqué à ses obligations, alors que le local commercial disposait d'un accès à des WC communs, puis d'un WC privatif et, en tout état de cause, d'un point d'eau potable avec évier comme en atteste la facture de l'entreprise Mouluquet. En outre, le preneur ne justifie pas de la non-conformité du local aux règles d'hygiène applicables aux locaux employant des travailleurs ou recevant de la clientèle, qui justifierait la réalisation d'autres équipements sanitaires, ni d'une quelconque demande adressée au bailleur d'avoir à mettre les locaux en conformité avec une telle réglementation. Ce grief qui manque en fait et en droit ne peut qu'être écarté. ' sur le manque d'hygiène : La société DC Beer Factory déplore l'intrusion de rongeurs dans ses locaux et le manque de diligences de la CCVO à ce sujet indiquant qu'elle a été contrainte d'y remédier, seule, en faisant intervenir la société ML Service spécialisée en matière de dératisation. Cette intervention a été facturée au preneur 420 euros, le 27 mars 2018, sur la base d'un contrat annuel. Selon l'attestation du prestataire en date du 28 février 2020, une infestation permanente serait constatée depuis le début des traitements due à la partie du bâtiment inoccupée qui servirait de nidification pour les rongeurs, cet avis ne pouvant valoir avis d'expert. Toutefois, la SASU DC Beer Factory ne prétend pas avoir fait remonter cette information au bailleur en lui demandant de justifier d'une intervention spécifique sur la partie du bâtiment alors inoccupée, l'infestation par des rongeurs étant favorisée par son activité l'amenant à stocker des sacs de céréales. Le preneur invoque en second lieu la présence dans le local d'un caniveau longeant les fermenteurs présentant une contre-pente entravant un bon écoulement. Si l'huissier a constaté, dans ce caniveau, une accumulation de déchets dégageant une odeur malodorante, ce fait est de la seule responsabilité de l'occupant, puisque le caniveau muni d'une grille amovible se situe dans son local, de sorte que son nettoyage est de sa seule responsabilité. En outre le preneur ne justifie pas avoir attiré l'attention du bailleur sur la mauvaise exécution des travaux de pose du caniveau, l'existence d'une contre-pente et la nécessité d'y remédier. Ces arguments ne sauraient ainsi caractériser un manquement du bailleur à l'obligation de délivrance. ' Sur la cloison séparative : la SASU DC Beer Factory reproche à la communauté des communes de la vallée d'Ossau la réalisation d'un mur séparatif entre le local et le reste de l'entrepôt dépourvu de poteaux raidisseurs, présentant des fissures et n'assurant pas la continuité du cloisonnement jusqu'au toit. Il fonde ce reproche sur le procès-verbal de constat d'huissier précédemment évoqué. Sur l'une des photographies,(photo 5 page 6) un poteau raidisseur en béton armé est cependant visible, à droite de la porte coupe-feu de l'issue de secours, et aucune autre photographie ne permet de visualiser le mur dans son ensemble. Sur les parties visibles aucune fissure n'apparaît et l'expert n'a consigné aucune constatation à ce sujet. Enfin, la société DC Beer Factory n'invoque aucune conséquence sur son exploitation de cette prétendue absence de poteaux raidisseurs, pourtant facturés par l'entreprise de maçonnerie. S'agissant de la hauteur du mur, initialement prévu pour atteindre 4,75 mètres de haut, il a par la suite était surélevé jusqu'au toit au cours des travaux d'aménagement du reste du bâtiment réalisés ultérieurement. Ce point est confirmé par le mail de la CCVO adressé au conseil du preneur le 20 mars 2017 et par les photographies du mur séparatif figurant en page 5 du rapport de visite du cabinet Saretec en date du 3 décembre 2018. Aucune impossibilité d'exploiter ou perte d'exploitation en lien avec la configuration du mur séparatif n'est par ailleurs objectivée. Cet argument sera lui aussi écarté. ' Sur l'absence de boîte aux lettres et l'invisibilité de la devanture du preneur : La SASU DC Beer Factory soutient qu'elle ne dispose pas de boîte aux lettres, alors que le procès-verbal d'huissier qu'elle produit montre la présence de boîtes aux lettres destinées aux locataires des lieux, dont elle a indiqué qu'elle avait vocation à s'en voir attribuer une. Elle ne justifie pas s'être plainte auprès du bailleur à ce sujet et, de manière contradictoire, ajoute que « ni la devanture,  ni la boîte aux lettres de l'entreprise.... ne sont visibles depuis la route », car le bailleur « a fait dépasser sur plusieurs mètres une façade en plexiglas complètement opaque », cette formulation impliquant que le preneur dispose bien d'une boîte aux lettres. Outre que ce dernier reproche est démenti par les photographies versées aux débats par l'intimée, qui montrent qu'en dépit de ce parement, conforme au projet architectural du bâtiment, le local de la société SASU DC Beer Factory est bien visible depuis la route, l'appelant n'établit aucune répercussion négative de cet ouvrage sur son exploitation et son occupation des lieux loués. Ces deux nouveaux arguments sont en conséquence écartés. ' Concernant les dommages consécutifs à l'incident du 7 septembre 2018 : Par courrier officiel en date du 22 juin 2018, le conseil de la CCVO a informé le conseil du preneur que des travaux allaient être réalisés à compter du 2 juillet 2018 dans la partie non occupée du bâtiment abritant le local loué. Pour limiter les nuisances, des travaux de confinement, notamment de bâchage, devaient être réalisés ; Le 7 septembre 2018, le président de la SASU DC Beer Factory a constaté que de la poussière était déposée sur les machines et les sacs de matière première et que le plafond sous escalier de l'appentis servant de remise, dans le prolongement du bureau de la société locataire, avait été éventré au cours des travaux de démolition effectués par l'entreprise Sotravos dans la partie du bâtiment en cours d'aménagement. Une déclaration de sinistre a été faite par la SASU DC Beer Factory à son assureur qui a mandaté un expert, lequel a organisé une réunion d'expertise amiable contradictoire le 3 décembre 2018. Toutefois, il apparaît que l'expert de l'assureur de la société Sotravos, tout en admettant la responsabilité de son assuré dans l'origine du sinistre, a émis des réserves sur la réalité du préjudice allégué par le locataire, en l'absence de justificatifs et sur le lien de causalité avec les travaux. Le préjudice invoqué, tel que cela ressort des rapports d'expertise produits, est constitué par : - la perte de quatre brassins de bière durant la période d'interruption de la production, pour cause de nettoyage-démontage des machines, - la perte du moteur de l'aplatisseur, endommagé par la poussière des travaux de démolition, tombé en panne le 19 septembre - le coût d'embauche d'une salariée pour représenter l'entreprise à la foire des expositions de [Localité 5], du 11 au 14 septembre 2018, pendant que M [E] s'occupait de remettre en état son local, - des frais de constat d'huissier, - le remplacement d'un condensateur, - divers frais, Le tout estimé à la somme de 12.651,66 euros. Il n'est pas établi, cependant, que la panne du moteur de l'aplatisseur ayant entrainé un arrêt de production jusqu'à son remplacement le 15 octobre 2017 soit en lien avec la poussière déposée dans le local, par suite des travaux de démolition réalisés par l'entreprise Sotravos. De même, l'emploi d'une salariée sur le stand ouvert à la foire de [Localité 5] ne peut être rattaché au sinistre survenu le 7 septembre 2018. Enfin, la proposition de chiffrage faite par l'expert de l'assureur de la société DC Beer Factory s'est heurtée à l'absence de justificatifs de nature à établir la réalité du préjudice en lien avec le sinistre. Quoi qu'il en soit, ce sinistre, imputable exclusivement à l'intervention de l'entreprise Sotravos, ne peut caractériser un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, alors que celui-ci avait pris la peine d'informer le 22 juin 2018 le preneur de la réalisation de futurs travaux, lui proposant une réunion préparatoire sur site, le 2 juillet, pour un état des lieux en présence d'un huissier de justice, et alors que le mur séparatif avait été prolongé jusqu'au toit par une cloison destinée à éviter la propagation de poussières dans le local occupé. ' Sur l'inondation du 8 juillet 2019 : Enfin, la demanderesse indique avoir été victime d'une inondation le 8 juillet 2019, à la suite d'un épisode pluvieux exceptionnel affirmant que la cause du sinistre serait imputable à la CCVO en raison d'un réseau d'évacuation d'eaux pluviales sous- dimensionné. Toutefois, il ressort du procès-verbal de constations établi par les experts des assureurs respectifs du preneur et du bailleur que ces derniers divergent sur l'ampleur du sous-dimensionnement, l'expert de l'assureur du bailleur évoquant, comme cause, un épisode pluvieux exceptionnel, alors que celui du preneur considère que le dimensionnement actuel de la conduite d'évacuation des eaux pluviales ne permet pas de répondre aux pluies courantes d'intensité 3l/minute/m². Aucun avis tiers ne permet de les départager. La CCVO s'est cependant engagée à faire vérifier le dimensionnement du réseau et son fonctionnement et de prendre les mesures qui pourraient s'avérer nécessaires. Ce sinistre a manifestement été pris en charge par le jeu de l'assurance du locataire et il n'est pas justifié de sa réitération depuis lors. De nouveau le manquement du bailleur à son obligation de délivrance n'est pas caractérisé. Dès lors, si l'absence de cahier des charges préalable à la réalisation des travaux effectués par le bailleur sur le local loué, et l'entrée dans les lieux du preneur avant même l'achèvement des travaux de réhabilitation de l'ensemble du bâtiment ont pu contribuer à la dégradation des relations contractuelles entre bailleur et preneur, en raison d'un manque d'anticipation des contraintes auxquelles l'exploitant pouvait être exposé et d'une évaluation imprécise de ses besoins, il n'en demeure pas moins que la CCVO n'a pas manqué à son obligation de délivrance, se montrant réactive pour résoudre les difficultés qui lui étaient signalées par son locataire. Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté la SASU DC Beer Factory de ses demandes tendant à : ' l'exécution de travaux de mise en conformité, sous astreinte, ' l'attribution de dommages et intérêts, ' la suspension rétroactive du paiement des loyers depuis l'origine du bail en application de l'exception d'inexécution prévue par l'article 1219 du code civil, et de ses demandes subsidiaires aux mêmes fins. Sur la résiliation du bail : La communauté des communes de la vallée d'Ossau demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté la résiliation du bail conclu le 18 février 2016 concernant le local commercial loué, ordonné l'expulsion sous astreinte du preneur et fixé une indemnité d'occupation. Cette décision a été prise au constat que la clause résolutoire pour non paiement des loyers inscrite au bail a produit ses effets, à la suite du commandement de payer valablement délivré le 22 juin 2017, demeuré infructueux pendant plus d'un mois. Or, en droit, l'action introduite par le bailleur avant la mise en redressement judiciaire du preneur, en vue de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d'ouverture de la procédure collective du preneur ne peut, dès lors qu'elle n'a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée, être poursuivie après ce jugement, compte tenu de l'arrêt des poursuites individuelles. Ainsi, le bailleur ne peut plus poursuivre la résiliation du bail après le jugement d'ouverture, pour une dette locative antérieure, à moins qu'elle ne corresponde à une période de jouissance postérieure au jugement ouvrant la procédure collective. L'action en résiliation du bail ou en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, engagée avant l'ouverture de la procédure collective du locataire, est interrompue et reprise, dans les conditions des articles L. 622-22 et R. 622-20 du code de commerce (déclaration de la créance du bailleur et mise en cause du mandataire judiciaire ainsi que le cas échéant de l'administrateur judiciaire) mais ne peut tendre qu'à la constatation de la créance du bailleur et à la fixation de son montant. Le bailleur peut en revanche demander ou faire constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture de la procédure collective, passé un délai de trois mois à compter dudit jugement, conformément aux dispositions de l'article L. 622-14 du code de commerce applicable au redressement judiciaire sur renvoi de l'article L. 631-14 alinéa 1 du même code. En l'espèce, compte tenu de l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire de la SASU DC Beer Factory par jugement du 1er septembre 2020, la résiliation du bail ou la constatation de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, pour une dette de loyers et charges antérieure à cette décision, ne peut pas être confirmée dans le cadre de l'instance d'appel en cours. Le jugement doit en conséquence être infirmé de ce chef et des chefs subséquents. Il convient d'ajouter que la cour n'est pas saisie d'une demande de résiliation du bail en raison de l'existence d'une dette de loyers et charges afférente à la période d'occupation postérieure au jugement d'ouverture. La communauté des communes de la vallée d'Ossau est en conséquence déboutée de ses demandes de confirmation du jugement sur la résiliation du bail et ses conséquences, ainsi que de ses demandes tendant à voir ordonner l'expulsion du preneur sous astreinte de 200 euros par jour de retard et fixer une indemnité d'occupation de 733,72 euros TTC jusqu'à libération effective des lieux loués. Le bail se poursuivant, le loyer reste dû aux conditions du bail. Sur la dette locative : Conformément aux dispositions des articles L. 622-21 et L. 622-22 du code de commerce, applicables au redressement judiciaire en vertu de l'article L. 631-14 du même code, la dette de loyers et charges antérieure au jugement d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire ne peut qu'être constatée et fixée en son montant au passif de la société DC Beer Factory. En revanche, les loyers et charges afférents à une période d'occupation postérieure au jugement d'ouverture, fondent une créance née en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur au sens de l'article L. 622-17 du code de commerce, à savoir la mise à disposition du local objet du bail nécessaire à la poursuite de l'activité de la société DC Beer Factory. En application de ce texte, ces créances dites méritantes sont payées à leur échéance et, à défaut, par privilège avant toutes autres créances assorties ou non de privilèges ou sûretés, sauf certaines exceptions. Ces créances postérieures utiles perdent le privilège que leur confère l'article L. 622-17 si elles ne sont pas portées à la connaissance, selon le cas, de l'administrateur judiciaire, du mandataire judiciaire ou du commissaire à l'exécution du plan. Toutefois, l'absence d'inscription d'une créance sur la liste des créances postérieures instituée par l'article R. 622-15 du code de commerce, qui n'est sanctionnée que par la perte du privilège du paiement prioritaire, est par ailleurs sans effet sur le droit de poursuite du créancier devant la juridiction de droit commun, lorsque sa créance répond aux conditions de l'article L. 622-17 I.( cassation commerciale 28 juin 2016, pourvoi numéro 14-21668). Ainsi, sans qu'il soit nécessaire de vérifier si les loyers et charges impayés échus postérieurement à l'ouverture de la procédure collective ont été inscrits sur la liste instituée par l'article R. 622-15 du code de commerce, le bailleur est recevable à poursuivre en paiement le preneur pour sa créance postérieure méritante. En l'espèce, la communauté de communes de la vallée d'Ossau a déclaré sa créance pour une somme de 32.944,11 euros à titre privilégié en application de l'article L 622-16 du code de commerce. Elle produit un décompte de créance en date du 1er février 2021 faisant état d'une créance de 35.878,99 euros, dépôt de garantie inclus, comprenant également les loyers de septembre 2020 à janvier 2021 qui constituent l'assiette d'une créance postérieure méritante. Dès lors, la créance antérieure de la communauté de communes de la vallée d'Ossau est fixée à la somme de 32.210,39 euros {35.878,99- (733,72x5)}, à titre privilégié pour les deux années de loyers et charges échues avant le jugement d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire et à titre chirographaire pour le surplus, en application de l'article L. 622-16 du code de commerce. La SASU DC Beer Factory est en outre condamnée à payer à la communauté des communes de la vallée d'Ossau la somme de 3.668,60 euros au titre des loyers de septembre 2020 à janvier 2021, montant de la créance postérieure méritante du bailleur. Il convient de rejeter la demande de la CCVO en paiement d'une somme de 1.200 euros à titre provisionnel sur les charges notamment de consommation d'eau supportées par le bailleur, non justifiée. En effet ces charges font l'objet d'une provision de 20 euros par mois inscrite au bail, payée avec le loyer, et sont ensuite régularisées annuellement sur justificatifs. Sur la demande indemnitaire de la communauté de communes de la vallée d'Ossau pour résistance abusive : Le bailleur ne justifie pas du préjudice qui résulterait de la résistance du preneur indépendamment de celui consécuif à la perte des loyers et charges qui est réparé par la reconnaissance de sa créance. Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande. Sur les demandes annexes : Compte tenu de l'issue du litige, la SASU DC Beer Factory supportera la charge des dépens de 1ère instance et d'appel, qui seront fixés au passif du redressement judiciaire de la société débitrice, de même que le coût du constat d'huissier de justice en date du 16 mai 2019 et le coût du commandement de payer du 20 juin 2017. Au regard des circonstances de la cause et de la position respective des parties, l'équité justifie de confirmer le jugement en ce qu'il a attribué à la CCVO une somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens de 1ère instance, cette somme étant fixée au passif du redressement judiciaire de la société DC Beer Factory, s'agissant d'une créance antérieure. Les mêmes considérations d'équité justifient d'allouer à la CCVO une somme supplémentaire de 1.500,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d'appel, cette somme étant fixée au passif de la procédure collective. En effet, les instances en cours au moment de l'ouverture d'une procédure collective tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant, dont celles au titre des frais irrépétibles et des dépens (cassation 3ème civile 8 juillet 2021 19 18 437). PAR CES MOTIFS : La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort: Confirme le jugement en ce qu'il a : ' déclaré [X] [E] irrecevable en ses demandes, ' débouté la SASU DC Beer Factory de toutes ses demandes, ' débouté la communauté des communes de la vallée d'Ossau de sa demande de paiement d'une somme provisionnelle de 1200 euros à valoir sur les charges, ' débouté la communauté des communes de la vallée d'Ossau de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, L'infirme pour le surplus, Statuant à nouveau des chefs infirmés, Juge que la clause résolutoire inscrite au bail n'a pas définitivement produit ses effets, constatés par une décision passée en force de chose jugée avant le jugement d'ouverture du redressement judiciaire de la société DC Beer Factory, Dit et juge que le bail conclu entre la SASU DC Beer Factory et la communauté des communes de la vallée d'Ossau se poursuit aux conditions du contrat, Déboute la communauté des communes de la vallée d'Ossau de ses demandes d'expulsion sous astreinte et de fixation d'une indemnité d'occupation, Fixe au passif du redressement judiciaire de la société DC Beer Factory la créance de la communauté des communes de la vallée d'Ossau, à la somme de 32.210,39 euros, au titre des loyers, des charges et du dépôt de garantie impayés à la date d'ouverture du redressement judiciaire de la SASU DC Beer Factory, à titre privilégié pour les sommes dues au titre des deux dernières années précédant le jugement d'ouverture de la procédure collective, Condamne la société DC Beer Factory à payer à la communauté des communes de la vallée d'Ossau la somme de 3.668,60 euros au titre des loyers de septembre 2020 à janvier 2021, afférents à une occupation des lieux loués postérieure au jugement d'ouverture de la procédure collective, Fixe au passif de la procédure collective de la société DC Beer Factory les dépens de première instance et le coût du constat d'huissier de justice en date du 16 mai 2019, outre le coût du commandement de payer du 20 juin 2017, Fixe au passif de la procédure collective de la société DC Beer Factory la créance de la communauté des communes de la vallée d'Ossau, à la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, s'agissant des frais non compris dans les dépens de première instance, Fixe au passif de la procédure collective de la société DC Beer Factory les dépens de l'instance d'appel, Fixe au passif de la procédure collective de la société DC Beer Factory la créance de la communauté des communes de la vallée d'Ossau, à la somme de 1.500,00 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, s'agissant des frais non compris dans les dépens d'appel, Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La GreffièreLa Présidente