Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 23/51998

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/51998 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZAWK N° : 4 Assignation du : 20 et 21 Février 2023 [1] [1] 3 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 27 février 2024 par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Pascale GARAVEL, Greffier. DEMANDEUR Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] représenté par son syndic la société VALIERE CORTEZ SYNDIC DE COPROPRIETE, S.A.S.U dont le siège social est [Adresse 6] [Localité 8] représenté par Maître Eric CANCHEL de la SELEURL CANCHEL, avocats au barreau de PARIS - #D0937 DEFENDEURS La S.C.I. Société Civile Immobilière MALDIEU [Adresse 5] [Localité 1] et chez son gérant de biens, La SARL GROUPE BSI OGIPA [Adresse 4] [Localité 9] représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS - #E1971, avocat postulant et par Me Joêlle GUILLOT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant, Monsieur [R] [D] [Adresse 2] [Localité 7] représenté par Maître Cédric SEGUIN de la SELAS SELAS CS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #D2149 DÉBATS A l’audience du 19 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Pascale GARAVEL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Vu l’assignation en référé enrôlée sous le N°RG : 23/51998 délivrée à la requête du SDC du [Adresse 3] et ses observations écrites visées le 19 décembre 2023 soutenues oralement tendant notamment à voir : - CONDAMNER la SCI MALDIEU, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, passé un délai de un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à retirer la porte installée dans le couloir des caves interdisant l’accès au lot 41 de Monsieur [D], à restituer cette partie commune indument annexée et remettre les parties communes en état, vides de tout encombrant. - CONDAMNER la SCI MALDIEU au paiement d’une somme de 4000 sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’en tous les dépens. A titre subsidiaire, au visa des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, ordonner une mesure d’expertise. Vu les observations écrites de M.[R] [D], intervenant volontaire, visées 19 décembre 2023 soutenues oralement tendant notamment à voir : A titre liminaire : DIRE y avoir lieu à référé ; A titre principal : -CONDAMNER la SCI MALDIEU à restituer à Monsieur [R] [D] l’accès à sa cave (lot n°41) En conséquence : -CONDAMNER la SCI MALDIEU à retirer la porte bloquant l’accès au couloir commun desservant l’accès à la cave de Monsieur [R] [D], sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir ; -CONDAMNER la SCI MALDIEU à remettre dans l’état dans lequel elle se trouvait avant d’être condamnée et murée, à ses frais exclusifs, la porte d’entrée de la cave de Monsieur [R] [D], sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir ; A titre subsidiaire : JUGER que le lot n°41 dont Monsieur [R] [D] est propriétaire bénéficie d’une servitude de passage ; En conséquence, -ORDONNER, aux frais exclusifs de la SCI MALDIEU, la démolition de la porte litigieuse installée dans le couloir ou la mise à disposition de Monsieur [R] [D] d’une clé privative permettant d’ouvrir la porte litigieuse pour qu’il puisse avoir accès au lot n°41 dont il est propriétaire, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir ; -CONDAMNER la SCI MALDIEU à remettre dans l’état dans lequel elle se trouvait avant d’être condamnée et murée, à ses frais exclusifs, la porte d’entrée de la cave de Monsieur [R] [D], sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir ; A titre infiniment subsidiaire, au visa des dispositions de l’article 145 du Code de procédure civile ordonner une mesure d’expertise. Vu les observations écrites de la société Maldieu visées le 19 décembre 2023 soutenues oralement tendant notamment à voir: -CONSTATER l’ancienneté des travaux réalisés, -CONSTATER l’existence d’une contestation sérieuse, In limine litis -DIRE ET JUGER que le Juge des référés n’est pas compétent, -RENVOYER les parties à mieux se pourvoir, Subsidiairement, -REJETER toutes les demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], -REJETER toutes les demandes, fins et conclusions de Monsieur [D] -DIRE ET JUGER que la SCI MALDIEU est bien fondée à se prévaloir de la prescription acquisitive concernant la partie du couloir contiguë à la cave du lot n° 1 ; A titre infiniment subsidiaire, s’il était fait droit à la demande de nomination d’un expert, -ETENDRE la mission de l’expert à la cave numéro 39, propriété de la SCI MALDIEU, -rechercher les moyens et travaux nécessaires à l’utilisation normale du bien, -déterminer le montant de la réparation du préjudice subi par la SCI MALDIEU du fait de l’occupation de son bien par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] DIRE que l’expert devra également : •Déterminer la date de la fermeture du trou d’homme ancien accès à la cave 41, la date de la porte fermant le couloir, la date de l’ouverture entre les caves 41 et 43. •Déterminer les conséquences que pourrait entraîner une ouverture du trou d’homme sur les structures de l’immeuble En tout état de cause, A titre reconventionnel, -CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à titre provisionnel à la SCI MALDIEU la somme de 15 000 euros au titre de son préjudice pour l’occupation de la cave n° 39 par le syndicat ; -CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à effectuer les travaux de vidange, nettoyage, retrait de la cuve, le dégazage et le nettoyage de la cave n° 39 pour en permettre l’utilisation par la SCI MALDIEU, sous astreinte de 200 euros par jour à compter de la signification de l’ordonnance à venir; Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l'audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile. SUR CE, L’immeuble sis [Adresse 3] est soumis au régime de la copropriété. La SCI MALDIEU est propriétaire dans l’immeuble d’un local commercial situé à rez-de-chaussée. Ce local commercial est donné à bail. M. [D], propriétaire d’un appartement dans l’immeuble, est également propriétaire d’une cave (lot 41) attachée à ce lot. Une porte a été installée dans un couloir de cave commun empêchant Monsieur [D] d’avoir accès à sa propre cave. L’installation de cette porte coïncide avec l’accès privilégié du local commercial, propriété de la SCI MALDIEU avec les communs des caves. Aux termes des dispositions du règlement de copropriété, ce couloir de cave dessert la cave (lot n° 41) appartenant à Monsieur [D] ainsi qu’une réserve d’un local commercial (lot n° 1) appartenant à la SCI MALDIEU. La SCI MALDIEU dispose d’un accès depuis son lot sur ce couloir commun pour rejoindre sa cave privative (lot n° 39). L’état descriptif de division du RCP page 46 du lot 1 précise « Au sous-sol : une cave reliée à la boutique ci-dessus par un escalier intérieur, et disposant en outre d’un accès sur le couloir des caves». L’accès à la cave de Monsieur [D] (lot n°41) est devenu impossible car l’ouverture en est désormais murée. Derrière cette porte, le couloir se poursuit et à sa droite se trouvent la porte d’entrée désormais murée de la cave de Monsieur [R] [D], ainsi que la porte d’entrée de la cave de la SCI MALDIEU. La porte bloque ainsi l’accès à la cave de Monsieur [R] [D]. Le seul accès ne peut désormais se faire, du fait de cette situation, que par la cave d’un autre copropriétaire (lot n° 43) qui ne souhaite ni vendre sa cave, ni laisser un droit de passage. Ainsi, depuis l’installation de cette porte, la SCI MALDIEU est la seule à pouvoir accéder à la partie du sous-sol qui est située de l’autre côté, par le biais de son escalier privatif intérieur. Les parties communes de l’immeuble sont encombrées et bloquées par l’installation sans autorisation de cette porte. Une sommation d’huissier a été délivrée par le ministère de la société ACT’RIVIERA et de Me [P] et [E], huissiers de justice, les 8 et 10 juin 2022 à la SCI MALDIEU et à son gérant BSI OGIPA d’avoir à retirer la porte installée dans l’allée de circulation de la cave. Cette sommation dénonçait également à la SCI MALDIEU le procès-verbal de constat établi le 12 mai 2022 par Me [P] et [E], huissiers de justice. Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision. Il s'ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, l'imminence d'un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l'intervention du juge des référés. La constatation de l'imminence du dommage suffit à caractériser l'urgence afin d'en éviter les effets. Il est rappelé qu’un dommage n'est subi que par la méconnaissance d'un droit. Un dommage n'est, en effet, pas susceptible d'être prévenu en référé s'il est légitime. Ainsi, le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l'urgence inhérente à l'imminence, qu'il apparaisse comme potentiellement illicite Le juge des référés dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l'imminence d'un dommage, mais aussi de la nécessité d'en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l'existence d'un trouble manifestement illicite. En outre, la juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut, en revanche tirer les conséquences d’un acte clair. L’article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. C'est donc le règlement de copropriété qui détermine la destination des parties privatives et les conditions de leur jouissance et la destination de l'immeuble peut justifier les restrictions apportées aux droits des copropriétaires mais aussi leur permettre de prendre certaines initiatives. L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ». En vertu de l'article 25b de la loi susvisée, les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci, envisagés par un propriétaire, doivent être autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité. La liberté d'usage et de jouissance peut ainsi également être précisée ou encadrée, le cas échéant, par le règlement de copropriété lequel ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. Sur la demande formée par le SDC du [Adresse 3] tendant à voir CONDAMNER la SCI MALDIEU, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, passé un délai d’ un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à retirer la porte installée dans le couloir des caves interdisant l’accès au lot 41 de Monsieur [D], à restituer cette partie commune indument annexée et remettre les parties communes en état, vides de tout encombrant et sur les demandes de M. [R] [D] tendant à voir CONDAMNER la SCI MALDIEU à restituer à Monsieur [R] [D] l’accès à sa cave (lot n°41) en conséquence,CONDAMNER la SCI MALDIEU à retirer la porte bloquant l’accès au couloir commun desservant l’accès à la cave de Monsieur [R] [D], sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir ;CONDAMNER la SCI MALDIEU à remettre dans l’état dans lequel elle se trouvait avant d’être condamnée et murée, à ses frais exclusifs, la porte d’entrée de la cave de Monsieur [R] [D], sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir ; Au soutien de ces demandes, il est exposé que l’appropriation d’une partie d’un couloir de cave partie commune de l’immeuble, et de l’installation d’une porte interdisant, en outre, à un copropriétaire de l’immeuble l’accès à sa cave constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser. Pour s’opposer à cette demande, la SCI MALDIEU excipe du bénéficie de la prescription acquisitive trentenaire prévue par les dispositions de l’article 2258 du Code civil :aux termes desquelles « La prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi ». Les conditions de cette prescription sont posées par les dispositions de l’article 2261 du Code civil aux termes desquelles « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ». Il appartient donc à la SCI Maldieu pour voir valablement prospérer ce moyen de rapporter la preuve d’une possession continue, non interrompue, paisible et non équivoque à titre de propriétaire, établie de manière ininterrompue pendant trente années. Il sera observé en premier lieu que le procès-verbal de constat du commissaire de justice établi le 10 novembre 2022 requis par la société Maldieu et établi de façon non contradictoire, ne rapporte aucun élément probatoire suffisamment précis et circonstancié pour en conclure que la porte d’entrée de la cave de la SCI MALDIEU qui bloque l’accès à la cave de Monsieur [R] [D] et l’annexion de la partie commune litigieuse dateraient depuis plus de trente ans, en deuxième lieu, que l’affirmation de la société Maldieu est contredite par une attestation rédigée par la petite-fille d’une ancienne locataire de l’appartement de M .[D] dans la copropriété litigieuse, déclarant avoir aidé sa grand-mère, en 2005, à déménager des affaires depuis la cave constituant le lot 41, laquelle était parfaitement accessible à ce moment-là, en troisième lieu, qu’aucun des actes authentiques de 1977 qui constituent les titres de propriété de la société Maldieu ne fait mention, de ce que la partie litigieuse ait été comprise dans les lots acquis par la société Maldieu, que l’utilisation du couloir commun par le bénéficiaire d'une servitude ne peut être de nature à caractériser un acte matériel de possession, en quatrième lieu, que le bail consenti le 14 novembre 2008 par la SCI MALDIEU ne fait aucune référence à la la partie du couloir litigieux. Il s’infère de ces éléments, que la société Maldieu est défaillante dans son moyen tiré de l’usucapion de la porte litigieuse et de la partie commune qu’elle a annexée, de sorte que l’occupation par la société Maldieu de la partie commune litigieuse et la présence de la porte litigieuse dans cette partie du couloir doivent être regardées comme un trouble manifestement illicite. Pour y mettre fin, il y a lieu de CONDAMNER la SCI MALDIEU, passé un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir à retirer la porte installée dans le couloir des caves interdisant l’accès au lot 41 de Monsieur [D] et à restituer cette partie commune indument annexée, le surplus des demandes de remise en état sollicitées étant rejeté, faute d’éléments probatoires suffisants versés aux débats permettant de connaitre avec l’évidence requise en référé , de manière précise et circonstanciée, l’état antérieur des lieux litigieux. Il n’apparait pas nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte. Sur la demande formée par M. [R] [D] tendant à voir « JUGER que le lot n°41 dont Monsieur [R] [D] est propriétaire bénéficie d’une servitude de passage » ; Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de dire que le lot N°41 bénéfice d’une servitude de passage. Il n’ y a donc pas lieu à référé sur la demande formée de ce chef par M. [D] qui relève du seul pouvoir du juge du fond. Sur les demande formée par la société Maldieu tendant à voir CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à titre provisionnel à la SCI MALDIEU la somme de 15 000 euros au titre de son préjudice pour l’occupation de la cave n° 39 par le syndicat et sur la demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à effectuer les travaux de vidange, nettoyage, retrait de la cuve, le dégazage et le nettoyage de la cave n° 39 pour en permettre l’utilisation par la SCI MALDIEU, sous astreinte de 200 euros par jour à compter de la signification de l’ordonnance à venir ; Ces demandes en l’absence d’éléments probatoires suffisamment précis et circonstanciés, nécessitent un examen en profondeur des éléments de la cause relevant du pouvoir du seul juge du fond de sorte qu’il n’ y a pas lieu à référé sur ces demandes. Au regard des dispositions de la présente décision, la demande de mesure d’instruction est devenue sans objet. Cette affaire présentant des critères d’éligibilité à une mesure de médiation post sententielle, il y a lieu d’inviter les parties à rencontrer un médiateur. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Condamnons la SCI MALDIEU, dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir à retirer la porte installée dans le couloir des caves interdisant l’accès au lot 41 de Monsieur [D],et à restituer la partie commune indument annexée . Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée par [R] [D] du chef d’une servitude de passage. Dison n’ y avoir lieu à référé sur les demande reconventionnelles de la société Maldieu . Rejetons toutes demandes plus amples ou contraires. Rejetons les demandes du chef de l’article 700 du code de procédure civile. Invitons les parties à rencontrer un médiateur Condamnons la société Maldieu au paiement des dépens. Fait à Paris le 27 février 2024 Le Greffier,Le Président, Pascale GARAVELFabrice VERT