Cour d'appel, 07 février 2024. 23/08482

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 07 FEVRIER 2024 N° 2024 / 071 N° RG 23/08482 N° Portalis DBVB-V-B7H-BLQQ5 [M] [L] C/ [B] [W] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Audrey PORRU Décision déférée à la Cour : Jugement du tribunal judiciaire de TOULON en date du 24 Mai 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01519. APPELANTE Madame [M] [L] née le 06 Mars 1973 à [Localité 5] (83), demeurant [Adresse 3] représentée et plaidant par Me Audrey PORRU, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE Madame [B] [W] née le 01 Septembre 1963 à [Localité 4] (62), demeurant [Adresse 2] signification de la DA, conclusions le 28 août 2023 à étude défaillante *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Février 2024. ARRÊT Rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Février 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Par acte sous signature privée en date du 1er mars 2019, Madame [M] [L] a consenti à Madame [B] [W] un contrat de bail relatif à la location d'une maison d'habitation située [Adresse 1]. Madame [W] a rendu les clés du logement le 24 octobre 2022 et un constat d'huissier de reprise des lieux, en date du 2 novembre 2022, a mis en évidence de nombreuses dégradations. Madame [L] a fait réaliser des devis de remise en état du logement et du jardin et a adressé à sa locataire une sommation de payer d'un montant de 16.324,14 euros le 2 janvier 2023 qui est demeurée infructueuse. Suivant exploit d'huissier en date du 13 février 2023, Madame [L] a fait assigner Madame [W] aux fins d'obtenir sa condamnation à payer la somme principale de 16.143 euros avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du 2 janvier 2023 au titre du montant des réparations locatives et à la somme de 1.560 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens dont 538,81 euros de frais d'huissier. Par jugement rendu le 24 mai 2023, le Tribunal Judiciaire de TOULON a condamné Madame [W] à verser à Madame [L] la somme de 4.534 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ainsi que la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. Par déclaration au greffe en date du 27 juin 2023, Madame [L] a interjeté appel de cette décision. Elle demande à la Cour de réformer le jugement entrepris et en conséquence, de condamner Madame [W] à lui verser les sommes de 14.054 euros au titre des réparations locatives intérieures, assortie des intérêts au taux légal à compter du 03 janvier 2023, de 4.400 euros au titre des réparations locatives extérieures, assortie des intérêts au taux légal à compter du 03 janvier 2023, et de 3.120 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les frais d'huissier qui s'élèvent à 538,81 euros et les entiers dépens. A l'appui de son recours, Madame [L] fait valoir : -que puisque Madame [W] n'était plus liée à Madame [L] par un contrat de bail en raison de son expulsion décidée par ordonnance du Tribunal Judiciaire de TOULON le 07 décembre 2021, il n'y avait pas lieu de la convoquer à un état des lieux de sortie contradictoire ; -que l'huissier a effectué un procès-verbal de reprise du logement en date du 02 novembre 2022 et s'est rendu sur place aux fins de la réalisation d'un constat d'état du logement ; -que le procès-verbal de constat fait foi jusqu'à preuve du contraire et que la reprise des lieux par l'huissier rend les dégradations constatées imputables à Madame [W]. Madame [W], régulièrement assignée, n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 décembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION Attendu qu'aux termes de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; Qu'il est, en outre, obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; Qu'il résulte des dispositions de l'article 7 de la loi précitée que le locataire est, quant à lui, obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, d'user paisiblement des locaux loués, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et l'ensemble des réparations locatives ; Que l'article 3 de cette même loi prévoit que les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement ou, à défaut par huissier de justice ; Qu'en vertu des articles 1732 et 1735 du Code civil, le locataire doit prendre en charge l'entretien courant du logement et les menues réparations afin d'éviter une lente dégradation des locaux et équipements loués ; Qu'aux termes du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et relatif aux réparations locatives, le locataire doit prendre en charge les travaux d'entretien courant ayant le caractère de réparations locatives sauf dans le cas où les dégâts sont dus à une usure normale ; Qu'il ressort des pièces versées aux débats que l'état des lieux d'entrée a été réalisé contradictoirement et qu'en raison de l'expulsion de Madame [W] intervenue suite à l'ordonnance de référé rendue le 07 décembre 2021 par le Tribunal Judiciaire de TOULON, il a été réalisé par huissier un procès-verbal de reprise et de constat le 02 novembre 2022 ; Qu'il existe cependant deux types d'état des lieux, l'état des lieux contradictoire réalisé par le locataire et le propriétaire simultanément, et l'état des lieux dressé par huissier qui relève les constatation de l'officier ministériel, qui ne nécessite pas d'être contradictoire ; Qu'en effet, l'article 3-2 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dispose qu'un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location ; Que si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions énoncées ci-dessus, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat ; Que les actes établis par un huissier de justice, officier ministériel, présentent un caractère authentique qui font foi jusqu'à inscription de faux de ce que l'officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté selon l'article 1371 du Code civil ; Que le procès-verbal de constat établi par huissier le 02 novembre 2022 fait ainsi foi jusqu'à preuve du contraire et indique que l'entretien des espaces verts n'a pas été effectué, que des sacs poubelle et des détritus ont été stockés dans le jardin, qu'une piscine est en partie effondrée, que les caches des interrupteurs et des prises électriques sont manquants, que du mobilier et des affaires ont été abandonnées par l'ancienne locataire, que des fils pendent du plafond, que les étagères de la penderie sont en mauvais état, que les tiroirs du meuble vasque sont manquants, que la lunette des WC est cassée, que la VMC est cassée, que certaines portes des placards sont dégondées, que de la nourriture a été laissée par l'ancienne locataire, que la plaque vitrocéramique est fendue, que le four est brûlé, que le plan de travail est rongé par l'humidité et que l'appartement, dans sa globalité, est sale et encombré de déchets ; Que la différence entre le procès-verbal de constat établi par huissier et l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement entre les parties révèle une dégradation des lieux loués qui excède les dégâts dus à une usure normale du bâtiment ou des revêtements ; Que la propriétaire présente des devis, puis des factures pour les réparations intérieures et extérieures qui s'élèvent respectivement aux sommes de 14.579 euros et 4.400 euros ; Que le paiement de l'ensemble des travaux de réparation de son logement dégradé par son ancienne locataire ne saurait peser sur Madame [L] et que le preneur doit répondre des pertes ou des dégradations ainsi que des réparations locatives qui arrivent pendant sa jouissance des lieux, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; Qu'il y a donc lieu, par voie de réformation du jugement entrepris, de condamner Madame [W] aux réparations locatives et à la réfection du logement, soit la somme de 14.054 euros (un des radiateurs étant laissé à la charge de la propriétaire) pour les réparations intérieures et la somme de 4.400 euros pour les réparations extérieures, sommes assorties des intérêts au taux légal à compter de la sommation signifiée le 2 janvier 2023 ; Attendu qu'il sera alloué à Madame [L], qui a dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Attendu que Madame [W], qui succombe, supportera les dépens d'appel ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, REFORME le jugement rendu le 24 mai 2023 par le Tribunal Judiciaire de TOULON en ce qu'il a condamné Madame [W] à payer à Madame [L] la somme de 4.534 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la signification ; CONFIRME pour le surplus du jugement entrepris ; Statuant à nouveau sur le chef réformé et y ajoutant, CONDAMNE Madame [W] à payer à Madame [L] la somme de 14.054 euros au titre des réparations locatives intérieures, assorties des intérêts au taux légal à compter de la sommation signifiée le 2 janvier 2023 ; CONDAMNE Madame [W] à payer à Madame [L] la somme de 4.400 euros au titre des réparations locatives extérieures, assorties des intérêts au taux légal à compter de la sommation signifiée le 02 janvier 2023 ; CONDAMNE Madame [W] à payer à Madame [L] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [W] aux dépens d'appel ; LA GREFFIERE LE PRESIDENT