Cour d'appel, 29 septembre 2022. 19/01558

N° RG 19/01558 - N° Portalis DBVX-V-B7D-MHHH Décision du Tribunal de Grande Instance de LYON Au fond du 17 janvier 2019 (chambre 10 cab 10 H) RG : 14/12330 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 1ère chambre civile A ARRET DU 29 Septembre 2022 APPELANT : M. [L] [C] né le 01 Juin 1947 à [Localité 3] (RHONE) ([Localité 3]) [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocat au barreau de LYON, toque : 680 INTIMEE : SAS LA TAVERNE DES BROTTEAUX [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1102 ****** Date de clôture de l'instruction : 02 Juin 2020 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 03 Novembre 2021 Date de mise à disposition : 20 janvier 2022 prorogée au 17 mars 2022,05 mai 2022,30 juin 2022, 29 septembre 2022 les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile Audience présidée par Anne WYON, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier. Composition de la Cour lors du délibéré : - Anne WYON, président - Françoise CLEMENT, conseiller - Annick ISOLA, conseiller Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ***** M. [C] est propriétaire d'un local commercial à usage de café restaurant qui a été donné à bail commercial à la société la taverne des Brotteaux exerçant sous le nom commercial 'la Joconde' suivant acte sous-seing privé du 28 novembre 2005. Un congé avec offre de renouvellement a été délivré à la société la taverne des Brotteaux par acte d'huissier de justice du 23 décembre 2013, le bailleur proposant que le loyer annuel soit porté à la somme de 31'500 euros hors charges. Par acte d'huissier de justice du 5 mars 2014, il a fait délivrer à la société preneuse un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour une somme principale de 9 630,48 euros due au 31 mars 2014. La société la taverne des Brotteaux a réglé 7 500 euros et indiqué qu'elle contestait le surplus. Par ordonnance du 15 juillet 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon, saisi par la société la taverne des Brotteaux, l'a condamnée à payer au bailleur une somme provisionnelle de 767,27 euros correspondant à l'arriéré locatif non sérieusement contestable au titre des deux premiers trimestres de 2014. Par acte d'huissier de justice du 9 octobre 2014, M. [C] a fait assigner la société la taverne des Brotteaux devant le tribunal de grande instance de Lyon afin d'obtenir le paiement de l'arriéré locatif. Par jugement du 17 janvier 2019, le tribunal a rejeté ses demandes et l'a condamné à payer à la société la taverne des Brotteaux une somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens. M. [C] a relevé appel de cette décision par déclaration du 28 février 2019. Par conclusions déposées au greffe le 3 janvier 2020, il demande à la cour de réformer le jugement du 17 janvier 2019, de condamner la société la taverne des Brotteaux à lui payer 7 372,53 euros correspondant à l'arriéré locatif, 1500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens. Par conclusions déposées au greffe le18 février 2020, la société la taverne des Brotteaux sollicite la confirmation du jugement et la condamnation de M. [C] à lui verser 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens. Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 juin 2020. MOTIVATION Sur les charges dues par la société preneuse La société la taverne des Brotteaux conteste être redevable des charges suivantes : - dépenses courantes comprenant les charges liées à l'ascenseur et fait notamment valoir qu'elle ne l'utilise pas, ses locaux étant situés au rez-de-chaussée et accessibles par la rue, et qu'elle n'utilise pas davantage les parties communes, - les honoraires du syndic de copropriété, - le coût de l'assurance de l'immeuble alors qu'elle est tenue de faire assurer le bien loué, - les honoraires de gestion locative. Elle se prévaut de l'article L 145-35 du code de commerce en vertu duquel ne peuvent être imputés au locataire les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail. Le bailleur répond qu'il justifie en cause d'appel du mandat de gestion qui prévoit au profit de la régie des honoraires de 6 % des sommes perçues et ne formule aucune observation sur l'application du texte susvisé. L'article L 145-35 du code de commerce qui résulte du décret du 3 novembre 2014 n'est applicable qu'aux contrats conclus ou renouvelés à compter de sa publication ; le contrat qui lie les parties a été conclu le 28 novembre 2005 et renouvelé le 28 novembre 2014. Ce texte s'applique donc en l'espèce dans les relations entre les parties à compter du 1er décembre 2014 seulement. Le chapitre IX du bail relatif aux charges met à la charge du preneur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la quote-part du total des charges, taxes et dépenses de toute nature afférents à l'immeuble, y compris celles visées aux articles 1719 et 1720 du code civil, les frais éventuels de gérance des dits locaux, les frais de syndic, le coût de tous les travaux d'entretien et de réparation suivant les règles de répartition en vigueur soit 142/1002 au titre des charges communes et 142/160 au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. La société la taverne des Brotteaux affirme que les frais de gérance n'incluent pas les honoraires de la gestion du bien par la régie Bari et ne comprennent que les frais de correspondance, de photocopies etc. La rédaction de la clause rappelée ci-avant démontre que le bailleur a entendu faire supporter à la preneuse tous les frais afférents au local qu'elle occupe, qu'ils soient de nature immobilière, fiscale ou financière, et que l'expression 'frais éventuels de gérance des dits locaux' recouvre l'ensemble des frais de gestion du bien par la régie. C'est pourquoi la société taverne des Brotteaux était redevable des honoraires de gestion jusqu'au 1er décembre 2014. En revanche, les sommes réclamées par le bailleur au titre des honoraires de gestion à compter de cette date ne sont pas dues, de même que les frais de quittance, en application de L 145-35 du code de commerce. Le bailleur qui produit le mandat de gestion et des décomptes justifie des sommes réclamées à la société preneuse avant le 1erdécembre 2014, soit 2232,71 euros pour l'année 2012, 2283,64 euros pour l'année 2013 (p 34) et 2088,91 euros pour l'année 2014 (p 37). Le bail le stipulant expressément, la société preneuse est redevable des autres charges visées à l'article IX du bail, TOM comprise. Sur les sommes dues par la société preneuse Il est constant que le bailleur doit justifier annuellement du montant réel de sa créance en remboursement, par le locataire, des charges locatives, les provisions versées lors des échéances mensuelles par le locataire ne constituant pas un règlement forfaitaire de ces charges, mais bien une avance à valoir sur le montant des dépenses acquittées et justifiées par le bailleur. Lorsque le décompte des charges réelles prévu contractuellement n'est pas établi par le bailleur, la preuve de l'existence de sa créance sur le locataire en remboursement des charges locatives fait défaut. Les versements provisionnels effectués par le locataire se retrouvent alors dépourvus d'objet, puisqu'ils constituent un acompte sur le règlement d'une créance dont la preuve de l'existence n'a pas été rapportée pour la période concernée (Cour de cassation, 3ème civ., 5 novembre 2014 n°13-24451, 9 juin 2015 n°14-13555, 17 septembre 2020 n°19-14168). A l'appui de sa demande en paiement, M. [C] produit un décompte (p 15 de ses conclusions). En ce qui concerne l'année 2012, il réclame un solde de charges de 2136,21 euros qui n'est justifié par aucune pièce, le décompte des charges réelles de l'année n'étant pas produit. Aucune somme n'est réclamée au titre de l'année 2013. Pour les années 2014 à 2019 comprises, le décompte ne se réfère nullement au montant des charges réelles des années considérées, mais seulement aux provisions sur charges. Il s'en déduit que faute par le bailleur de rapporter la preuve de l'existence et du montant de sa créance en remboursement des charges locatives, il doit être débouté de sa demande. Le jugement critiqué sera en conséquence confirmé. M. [C], partie perdante, sera déboutée de sa demande au titre d'une resistance abusive, supportera les dépens et sera condamné à payer à la société taverne des Brotteaux une somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, sa propre demande sur ce point étant rejetée. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : Confirme dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lyon le 17 janvier 2019 ; Déboute M.[C] de sa demande de dommages et intérêts; Condamne M. [C] aux dépens, et au paiement à la société la taverne des Brotteaux d'une somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et rejette sa demande sur ce point. Le Greffier Le Président