Cour d'appel, 31 janvier 2023. 22/01556

ARRET N°39 N° RG 22/01556 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GSF7 S.A.R.L. [P] C/ [H] S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIERE RATEAU RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 1ère Chambre Civile ARRÊT DU 31 JANVIER 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/01556 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GSF7 Décision déférée à la Cour : jugement du 12 avril 2022 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LA ROCHELLE. APPELANTE : S.A.R.L. [P] [Adresse 4] [Localité 3] ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Caroline BROCHET, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT INTIMEES : Madame [D] [H] née le 11 Février 1989 à [Localité 10] [Adresse 5] Appt n°222 [Localité 1] ayant pour avocat postulant Me Henri-noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Christian DELPY, avocat au barreau de BRIVE S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIERE RATEAU [Adresse 2] [Localité 1] ayant pour avocat postulant Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON - YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Marie-Anne BUSSIERES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 21 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Monsieur Philippe MAURY, Conseiller Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. Thierry MONGE, Président de Chambre Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller Monsieur Philippe MAURY, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD, ARRÊT : - COntradictoire - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES La S.A.R.L. [P] exerce une activité de marchands de biens. Suivant compromis de vente signé le 9 juillet 2018, elle a vendu pour un prix de 160 000 € à Mme [D] [H] un appartement de 49,23 m2 composant le lot n°5 ainsi que les 239/1000èmes des parties communes d'un immeuble situé [Adresse 6], sous conditions suspensives d'obtention d'un prêt par l'acquéreur et de la réalisation par le vendeur, au plus tard pour le jour de la signature de l'acte authentique, des travaux suivants : - réalisation d'une cloison afin de diviser physiquement le lot n°5 du lot n°6 et des parties communes, - ouverture d'un ou deux vélux (autorisation à la mairie demandée à la mairie sous réserve de l'accord préalable de l'acquéreur), - réparation des gardes fous des fenêtres façade Ouest, - peinture des communs et de la porte d'entrée, - création d'une ouverture dans le mur de la façade est de l'immeuble afin de faire sortir le conduit d'évacuation d'une hotte aspirante, - changement du vélux situé au dessus de l'escalier, - réalisation, aux frais du vendeur, d'un nouveau diagnostic technique relatif tant à l'immeuble qu'aux lots en dépendant constatant l'absence de termites vivant en activité. Les parties étaient convenues qu'en cas de réalisation des conditions suspensives, la signature de l'acte authentique aurait lieu au plus tard le 30 septembre 2018. La vente n'a jamais été réitérée. Par acte d'huissier du 26 mai 2020, Mme [D] [H] a fait assigner la S.A.R.L. [P] devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE, aux fins d'obtenir la réalisation forcée de la vente et l'indemnisation de ses préjudices. Par ses dernières conclusions, elle demandait au tribunal, au visa des articles 1103 et 1217 du code civil, de : - dire que le compromis de vente passé le 9 juillet 2018 vaut vente, - dire que l'acte de vente, conforme audit compromis, sera passé devant Maître JOYEUX après réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires, - dire que la décision à intervenir sera publiée à la conservation des hypothèques avec l'acte de vente, - condamner la S.A.R.L. [P] à lui payer la somme de 16000 € au titre de la clause pénale, - débouter la S.A.R.L. [P] de l'ensemble de ses demandes, - condamner la S.A.R.L. [P] à lui payer la somme de 8000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, - dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. La S.A.R.L. [P], au terme de ses dernières conclusions, demandait au tribunal de : - débouter Mme [H] de l'ensemble de ses demandes, - reconventionnellement, de la condamner au paiement des sommes suivantes: 16 000 € au titre de la clause pénale, 150 000 € au titre du préjudice économique, - d'écarter des débats la pièce n°6 produite par l'agence RATEAU 'Procès verbal de constat d'huissier du 4 décembre 2018", - de statuer ce que de droit sur l'intervention volontaire de l'agence RATEAU, - de débouter l'agence RATEAU de ses demandes, - de condamner solidairement Mme [H] et l'agence RATEAU à lui payer la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Par ses dernières conclusions, la S.A.R.L. Agence Immobilière A RATEAU demandait au tribunal de : - déclarer recevable son intervention volontaire, - dire et juger qu'elle est recevable et bien fondée en ses demandes, à titre principal, - condamner Mme [D] [H] à lui verser la somme de 8000 € conformément à la stipulation relative à la rémunération de l'agent immobilier contractuellement prévue entre les parties, à titre subsidiaire, condamner la S.A.R.L. [P] à lui verser la somme de 8000 € au titre du préjudice économique subi du fait de l'absence de réitération de la vente, en tout état de cause, - condamner la S.A.R.L. [P] à lui verser la somme de 3000 € en réparation du préjudice causé du fait des manoeuvres frauduleuses afin de faire obstacle à la réalisation de la vente, - condamner la S.A.R.L. [P] à lui verser la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, incluant le coût du constat d'huissier. Par jugement contradictoire en date du 12/04/2022, le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE a statué comme suit : 'CONSTATE l'intervention volontaire de la société Agence Immobilière A. RATEAU, ECARTE des débats le constat d'huissier du 4 décembre 2018, DIT que la vente conclue entre Mme [D] [H] et la S.A.R.L. [P] et portant sur le bien immobilier constituant le lot n°5 et les 239/1000èmes des parties communes d'un immeuble situé [Adresse 6], cadastré [Cadastre 8], est parfaite, ENJOINT à la S.A.R.L. [P] de signer l'acte définitif de vente, après réalisation des diagnostics obligatoires, CONDAMNE la S.A.R.L. [P] à payer à Mme [D] [H] la somme de 16000 € au titre de la clause pénale, DÉBOUTE la S.A.R.L. [P] de l'intégralité de ses demandes, CONDAMNE Mme [D] [H] à payer à la société Agence Immobilière A. RATEAU la somme de 8000 € (huit mille euros), REJETTE le surplus des demandes de la société Agence Immobilière A. RATEAU, CONDAMNE la S.A.R.L. [P] à payer Mme [D] [H] une indemnité de 3000 € (trois mille euros) au titre des frais irrépétibles et à la société Agence Immobilière A. RATEAU la somme de 2000 € (deux mille euros) au titre des frais irrépétibles, REJETTE la demande de la société Agence Immobilière A. RATEAU au titre du coût du constat d'huissier, REJETTE la demande de la S.A.R.L. [P] au titre des frais irrépétibles, CONDAMNE la S.A.R.L. [P] aux dépens'. Le premier juge a notamment retenu que : - le constat d'huissier du 4 décembre 2018 a été réalisé à l'intérieur de l'appartement sans autorisation du propriétaire et doit être écarté des débats - sur la caducité du compromis de vente, il n'est pas démontré qu'il existait un désaccord sur la consistance de la chose vendu, l'acquisition de combles figurant au compromis et la S.A.R.L. [P] ne rapporte pas la preuve que Mme [H] ait revendiqué une autre partie des combles, non comprise dans le compromis de vente. - s'agissant du désaccord sur le prix, Mme [H] a adressé à la S.A.R.L. [P] de nombreuses demandes afin que les travaux prévus soient réalisés et que la date de la vente puisse être fixée, il ressort du courrier adressé à Maître PATINIER par M. [U], agent immobilier, le 28 novembre 2018 qu'à cette date, seule la fenêtre de toit avait été posée mais que le surplus des travaux incombant à la S.A.R.L. [P] n'était toujours pas réalisé. - l'avocat de Mme [H] a, par courrier du 9 janvier 2019, fait part à la S.A.R.L. [P] de la proposition de Mme [H] de conserver les travaux à sa charge en contrepartie d'une réduction du prix de vente de 10 000 €, mais ce courrier constitue une démarche amiable afin de tenter de trouver une solution à la carence de la société [P] et non l'expression d'un désaccord sur le prix de vente. - il n'est pas établi qu'il existait à compter du mois de février 2019, un désaccord sur la chose et sur le prix. La caducité du compromis de vente n'est donc pas encourue sur ce fondement. - sur la justification de l'obtention du prêt bancaire, Mme [H] ne justifie pas avoir adressé au vendeur son offre de prêt dans le délai imparti par le compromis de vente. La S.A.R.L. [P] était donc en droit de la mettre en demeure, ce qu'elle a fait par lettre recommandée avec avis de réception des 19 juin 2020 et 1er juillet 2020. Or, à cette date, la S.A.R.L. [P] avait déjà été destinataire de l'offre de prêt, communiquée par Maître JOYEUX le 23 juillet 2019. - le fait que l'offre de prêt ne soit pas datée est indifférent dès lors que la S.A.R.L. [P] ne soutient pas que cette offre n'est pas intervenue dans le délai de réception, mais seulement qu'il n'a pas été justifié de son obtention dans le délai imparti. - la S.A.R.L. [P] ne peut reprocher à Mme [H] d'avoir sollicité un prêt d'une somme inférieure à celle prévue dans le compromis de vente, alors que cela n'a pas fait obstacle à l'obtention de ce prêt et à la réalisation de la condition. - Mme [H] a justifié, auprès de la S.A.R.L. [P], de l'obtention d'un prêt et que le compromis de vente du 9 juillet 2018 n'est pas devenu caduc. - conformément aux termes du compromis de vente, il convient de dire que la vente conclue entre les parties est parfaite et il y a lieu d'enjoindre à la S.A.R.L. [P] de signer l'acte définitif de vente, après réalisation des diagnostics obligatoires. - la S.A.R.L. [P], qui a refusé la régularisation de l'acte de vente alors que la condition relative à l'obtention d'un prêt était remplie et que la défaillance de la condition relative à la réalisation des travaux n'était pas remplie de son propre fait, est redevable envers Mme [H] du montant de la clause pénale. - la S.A.R.L. [P] ne peut imputer à l'acquéreur le retard dans l'exécution de la réitération du compromis de vente par acte authentique et sa demande de paiement de la clause pénale sera rejetée ainsi que sa demande de dommages et intérêts. - la société Agence Immobilière A. RATEAU est fondée à obtenir la rémunération contractuellement prévue. Mme [H] sera donc condamnée à lui verser la somme de 8000 €. Elle ne caractérise par contre ni l'existence de manoeuvres frauduleuses imputables à la société [P], ni l'existence d'un préjudice en résultant, et sa demande indemnitaire doit être écartée. - sur l'exécution provisoire, la S.A.R.L. [P] produit une attestation notariée démontrant qu'elle a vendu le bien objet de la présente procédure à d'autres acquéreurs par acte du 23 novembre 2020, et l'exécution provisoire de la décision, qui est susceptible d'entraîner des conséquences pour les tiers ayant acquis le bien, n'est pas compatible avec la nature de l'affaire. LA COUR Vu l'appel en date du 20 juin 2022 interjeté par la société S.A.R.L. [P] Vu l'article 954 du code de procédure civile Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 21/10/2022, la société S.A.R.L. [P] a présenté les demandes suivantes: 'Vu l'acte notarié du 9 juillet 2018, Vu les articles 1103, 1104, 1304-6 et 1589 du code civil, Juger recevable et bien fondé l'appel interjeté par la S.A.R.L. [P] à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE le 12 avril 2022 (RG 20/1453), Y faisant droit, Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : - Constaté l'intervention volontaire de la société Agence Immobilière A.Rateau; - Dit que la vente conclue entre Mme [D] [H] et la S.A.R.L. [P] et portant sur le bien immobilier constituant le lot n° 5 et les 239/1000èmes des parties communes d'un immeuble situé [Adresse 6] cadastré [Cadastre 7], est parfaite ; - Enjoint à la S.A.R.L. [P] de signer l'acte définitif de vente, après réalisation des diagnostics obligatoires ; - Condamné la S.A.R.L. [P] à payer à Mme [D] [H] la somme de 16.000 € au titre de la clause pénale ; - Débouté la S.A.R.L. [P] de l'intégralité de ses demandes, - Condamné Mme [D] [H] à payer à la société Agence Immobilière A. RATEAU la somme de 8000 € (huit mille euros), - Condamné la S.A.R.L. [P] à payer Mme [D] [H] une indemnité de 3000 € (trois mille euros) au titre des frais irrépétibles et à la société Agence Immobilière A. RATEAU la somme de 2000 € (deux mille euros) au titre des frais irrépétibles, - Rejeté la demande de la S.A.R.L. [P] au titre des frais irrépétibles, - Omis d'écarter l'exécution provisoire dans son dispositif alors même que la motivation du jugement laisse apparaître que l'exécution provisoire n'est pas compatible avec la nature de l'affaire et doit être écartée Ecarter des débats la pièce produite par l'Agence A. RATEAU sous le libellé « procès-verbal de constat dressé par Me MILLER-FRANIATTE le 4 décembre 2018 », Et statuant de nouveau : Débouter Mme [D] [H] de l'intégralité de ses demandes, Juger que le jugement entrepris était assorti de l'exécution provisoire, Condamner Mme [D] [H] à verser à la S.A.R.L. [P] les sommes suivantes : - 16.000 € au titre de la clause pénale, - 15.000 € au titre du préjudice économique, Statuer ce que de droit sur l'intervention volontaire de l'agence RATEAU, Constater que l'Agence A. RATEAU ne formule pas explicitement son appel incident, et en tirer les conséquences de droit, Débouter l'Agence RATEAU et Mme [H] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; Condamner solidairement Mme [D] [H] et l'agence RATEAU à verser à la S.A.R.L. [P] la somme de 10.000 € ainsi qu'aux entiers dépens'. A l'appui de ses prétentions, la société S.A.R.L. [P] soutient notamment que : - les travaux ont tous été réalisés. - Mme [H] a souhaité imposer, au début de l'année 2019, le changement - et non la fixation telle qu'initialement prévue - des rambardes aux fenêtres, mais encore et surtout elle a entendu soumettre la réitération par acte authentique à l'acquisition des combles appartenant aux communs au-dessus de son appartement. Il n'existait plus accord ni sur la chose ni sur le prix, au regard des conditions supplémentaires imposées unilatéralement à la S.A.R.L. [P] et refusées par cette dernière - la rédaction d'un deuxième compromis a été envisagée, mais jamais réalisée, début janvier 2019, démontrant la caducité du premier compromis. - malgré mise en demeure, Mme [H] n'a jamais justifié de l'obtention de son prêt. - sur les travaux, si la S.A.R.L. [P] a pu avoir un peu de retard dans l'exécution desdits travaux, retard lié aux imprévus classiques en matière de construction, il n'en demeure pas moins qu'elle s'est toujours exécutée de bonne foi, justifiant par mail du 7 novembre 2018 du traitement contre les termites. - Mme [H] entendait obtenir plus que ce qui avait été convenu, savoir, l'attribution des combles n'ayant fait l'objet d'aucun accord. Elle a donc sollicité l'attribution d'une superficie de combles supplémentaire eu égard au compromis initial, ce qu'elle ne réfute pas, et il n'y avait pas accord sur la chose et le prix. - le 21 novembre 2018, Me PATINIER, Notaire de la S.A.R.L. [P], indiquait que le velux avait été posé et qu'il restait uniquement les peintures à réaliser, nonobstant le souhait du vendeur de réaliser ces dernières après entrée dans les lieux de chaque acquéreur. - le 10 avril 2019, Me PATINIER notaire de la S.A.R.L. [P] indique à Me JOYEUX que son client souhaite mettre fin au compromis cette position étant réitérée le 30 mai 2019 et postérieurement, alors que Me JOYEUX, notaire de Mme [H], indiquait le 30 mai que celle-ci entendait poursuivre l'acquisition. - un nouveau compromis évoqué par mail de Me PATINIER du 3 janvier 2019 ne sera pas régularisé. - Mme [H], depuis l'origine, entend s'approprier les combles au-dessus de son appartement et appartenant aux parties communes, et alors même que ces derniers comprennent le moteur VMC et qu'ils ne ressortent absolument pas du compromis qui fait mention uniquement des combles dans leur partie privative attribuée à l'intimée. - il ne s'agit pas des combles désignés dans le descriptif de l'appartement, en page 3 du compromis, puisque ces derniers, faisant office de deuxième chambre, apparaissent clairement dans le plan du géomètre, annexé au règlement de copropriété du 22 février 2018. Il s'agissait de la partie des combles, appartenant aux communs (partie hachurée sur le plan en pièce n° 3-2), et situés au-dessus de l'appartement de Mme [H] et que cette dernière entendait s'approprier au mépris, non seulement des stipulations contractuelles, mais également des possibilités techniques puisque ces combles abritent notamment la VMC. - le plan du géomètre prévoit une attribution partielle des combles (ceux prévus dans le compromis dans l'identification du bien) à Mme [H] et l'autre partie des combles n'a jamais été attribuée à Mme [H], ainsi qu'en témoigne ce plan. - si l'attribution de cette partie relevant des communs a pu être évoquée, elle n'a, d'une part, pas été indiquée dans le compromis, et était, d'autre part, impossible en raison de l'existence de la VMC de l'immeuble sur cette surface. - sur la justification de l'obtention du prêt, une offre de prêt non datée a été adressée par le notaire de Mme [H] suivant mail du 23 juillet 2019 soit près d'un an après la date butoir. Il est clairement indiqué en page 1 « valable 30 jours à compter de la réception de l'offre », sans que l'on sache à compter de quelle date - Mme [H] devait communiquer l'offre de prêt au plus tard le 31 août 2018. Elle a communiqué par son notaire une offre de prêt non datée et non signée, de telle sorte qu'on ne puisse pas savoir si elle est encore valide à la date du 23 juillet 2019, et au surplus non conforme au compromis, notamment sur son montant. - sur les travaux, ils ont tous été réalisés, certes avec quelques semaines de retard mais, au 9 janvier 2019, nonobstant la réalisation des peintures de la porte d'entrée avant ou après la vente, il restait en réalité simplement à communiquer l'autorisation de la pose du velux et la facture de ce dernier. - l'agence RATEAU ne formule pas explicitement un appel incident, de sorte que ses demandes à l'encontre de la SARL [P] seront déclarées irrecevables. - elle ne prouve aucune diligence qui permettrait d'établir qu'elle a tenté de mener ce dossier jusqu'à son terme. Elle ne saurait prétendre aujourd'hui à une quelconque indemnisation. - l'attitude de Mme [H] a causé un préjudice à la S.A.R.L. [P], dont l'activité est précisément la vente de biens immobiliers et a mis clairement en péril son équilibre financier en 2020. - au jugement, l'exécution provisoire n'est pas expressément écartée, en dépit de la motivation retenue. Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 23/09/2022, Mme [D] [H] a présenté les demandes suivantes : 'Vu l'acte notarié en date du 09 juillet 2018 Vus les articles 1103 et 1217 du code civil - Débouter la Société [P] de l'ensemble de ses demandes en appel. Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : - Dit que le compromis de vente passé le 9 juillet 2018 vaut vente du lot n°5 de l'immeuble désigné situé [Adresse 6] consistant en un appartement de 49,230 M2 sis au deuxième étage, entrée à gauche sur le palier comprenant : un séjour, une cuisine, une chambre, une salle d'eau avec WC, des combles et des 239/1000èmes des parties communes générales et figurant au cadastre section [Cadastre 9] pour 00 ha 00 a 95 ca. - Enjoint à la S.A.R.L. [P] de signer l'acte de vente, conforme devant Maître JOYEUX après réalisation des diagnostics immobiliers obligations. - Dit que la décision à intervenir sera publiée à la conservation des hypothèques avec l'acte de vente. - Condamné la société [P] à lui verser la somme de 16 000 euros à titre de dommages et intérêts et ce conformément à la stipulation de pénalité contractuellement prévue entre les parties. - Rejeté l'ensemble des demandes de la société [P] Y ajoutant, recevoir Mme [H] en ses demandes incidentes et y faisant droit : - Condamné la société [P] à lui verser la somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. - Condamné la société [P] aux entiers dépens'. A l'appui de ses prétentions, Mme [D] [H] soutient notamment que : - les parties étaient convenues qu'en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l'acte authentique de vente aurait lieu au plus tard le 30 septembre 2018. - sur la validité du compromis, il est faux d'affirmer que l'essence du compromis aurait été modifiée du fait des demandes de Mme [H]. Elle a simplement souhaité que les termes du compromis soient respectés en mettant en demeure le vendeur par lettre du 30 octobre 2018. - devant l'inertie de la société [P] à réaliser les travaux et pour que la vente puisse avoir lieu, Mme [H], par le biais de son conseil a proposé de prendre à sa charge les travaux non réalisés, et de ne pas rechercher la responsabilité du vendeur en contrepartie d'une réduction de prix. Il ne peut être déduit de cette proposition que l'économie du compromis initial aurait été modifiée, aucun nouvel accord n'ayant été trouvé. - Mme [H] a sollicité de son vendeur qu'il justifie de l'accord de la copropriété concernant l'attribution des combles. Il était convenu que Mme [H] règle les frais de la nouvelle division en contrepartie de l'attribution des combles situées au-dessus du lot n°6. - est versé aux débats un courriel adressé par la SELARL NOTADOO, notaire à AYTRE, laquelle informe le notaire de Mme [H], Maître JOYEUX, que le gérant de la société [P] a signé avec déloyauté un second compromis de vente concernant le lot N°6 en date du 17 avril 2019, au profit des époux [Y], un procès-verbal de carence étant dressé faute de désistement ou de résiliation du compromis initial. - sur l'obtention du prêt, le conseil de la société [P] a mis en demeure Mme [H] de justifier de l'obtention du prêt bancaire devant financer l'acquisition par lettre du 19 juin 2020, soit postérieurement à l'assignation sollicitant la vente forcée du bien. Or, l'accord de la banque concernant l'octroi du prêt a été transmis au notaire de la venderesse, maître PATINIER, par le notaire de Mme [H], Maître JOYEUX, le 23 juillet 2019. La venderesse était parfaitement informée depuis presque une année de l'obtention de ce prêt et sa mise en demeure est dilatoire. - seule la société venderesse a manqué à ses obligations contractuelles en n'exécutant pas les travaux prévus au compromis de vente, et les demandes reconventionnelles de la société [P] sont infondées. Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 22/09/2022, la société S.A.R.L. Agence Immobilière A. RATEAU a présenté les demandes suivantes : 'Vu l'article 1103 du code civil, Vu les articles 1231-5 et 1304-3 du code civil, Vu l'acte notarié en date du 9 juillet 2018, Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, A titre principal, DÉCLARER mal fondé l'appel de la société [P] et l'en débouter. En conséquence, CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE le 12 avril 2022, Y ajoutant, DÉBOUTER la société [P] et Mme [H] de leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes CONDAMNER la société [P] aux entiers dépens de l'instance CONDAMNER la société [P] au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles devant la Cour. A titre subsidiaire, Si par extraordinaire la cour infirmait le jugement rendu par le tribunal judiciaire le 12 avril 2022, RECEVOIR la société AGENCE IMMOBILIERE A. RATEAU en son intervention volontaire, DÉCLARER la société AGENCE IMMOBILIERE A.RATEAU bien fondée et recevable en ses demandes, CONDAMNER la société [P] à verser à l'AGENCE IMMOBILIERE A. RATEAU la somme de 8.000 €au titre du préjudice économique subi du fait de l'absence de réitération de la vente, CONDAMNER la société [P] à verser à l'AGENCE IMMOBILIERE A. RATEAU la somme de 3.000 €en réparation du préjudice causé du fait des manoeuvres frauduleuses du vendeur afin de faire obstacle à la réitération de la vente, CONDAMNER la société [P] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance, CONDAMNER la S.A.R.L. [P] aux entiers dépens, y compris les frais d'huissier engagés par l'AGENCE IMMOBILIERE A. RATEAU à hauteur de 432,09 €. CONDAMNER la société [P] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel'. A l'appui de ses prétentions, la société S.A.R.L. Agence Immobilière A. RATEAU soutient notamment que : - l'AGENCE IMMOBILIERE A. RATEAU a fait régulariser des conclusions en intervention volontaire afin d'être partie à la présente procédure. Elle est recevable à intervenir dès lors que sa demande se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. Si la vente forcée de l'appartement de la S.A.R.L. [P] est prononcée dans le cadre de cette instance, l'AGENCE IMMOBILIERE A. RATEAU aura droit au paiement de sa commission de 8.000,00 € puisque la vente sera dès lors définitivement conclue - si Mme [H] s'est conformée à son obligation en obtenant un prêt au 30 septembre 2018, il apparaît que la S.A.R.L. [P] n'a jamais réalisé l'intégralité des travaux lui incombant. - le 28 novembre 2018, M. [U], agent immobilier au sein de l'AGENCE IMMOBILIERE A. RATEAU, s'est rendu à l'appartement pour vérifier l'avancement des travaux. Il s'est aperçu que les travaux à réaliser avant la vente n'avaient toujours pas été effectués. Informé de la perspective d'un constat d'huissier pour établir l'absence de réalisation des travaux, M. [R], gérant de la S.A.R.L. [P], a pourtant déclaré le 29 novembre 2018 que les travaux étaient faits, sauf la peinture. - un procès-verbal de constat avait donc été dressé le 4 décembre 2018 par maître Laurence MILLER-FRANIATTE, huissier de justice associé. - sur le paiement de sa rémunération, la S.A.R.L. [P] n'a pas réalisé les travaux nécessaires à la réitération de la vente et, les quelques opérations réalisées ne sont pas conformes aux travaux prévus dans le compromis de vente. - à titre subsidiaire, le préjudice économique de l'AGENCE IMMOBILIERE A. RATEAU devra être réparé à hauteur de la somme de 8000 €. - dès lors que la condition suspensive n'a pas été accomplie en raison du comportement fautif de son bénéficiaire, ce dernier engage sa responsabilité à l'égard de l'agent immobilier ayant rapproché les parties, Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens. Vu l'ordonnance de clôture en date du 03/11/2022. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la recevabilité des demandes de la société S.A.R.L. Agence Immobilière A. RATEAU : La SARL [P] soutient l'irrecevabilité des demandes de l'agence RATEAU au motif qu'elle ne formerait pas explicitement appel incident. Toutefois, la société S.A.R.L. Agence Immobilière A. RATEAU sollicite au principal la confirmation du jugement rendu et subsidiairement forme les mêmes demandes que celles soutenues devant le tribunal. Il y a lieu de constater la recevabilité de ces demandes, en sa qualité d'intimée. Sur la caducité du compromis de vente : L'article 1589 du code civil dispose que 'la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix'. L'article 1304-3 du code civil dispose également que : 'la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement'. En l'espèce, par acte en date du 09 juillet 2018, Mme [D] [H] et la S.A.R.L. [P] ont conclu un compromis portant sur la vente dans un ensemble immobilier situé [Adresse 6]) figurant au cadastre : Section [Cadastre 7], Lieudit 6 rue Villeneuve Surface 00 ha 00 a 95 ca.du lot de copropriété n° 5 : un appartement de 49,230 m2 sis au deuxième étage, entrée à gauche sur le palier comprenant : un séjour, une cuisine, une chambre, une salle d'eau avec WC, des combles. Et les 239/1000èmes des parties communes générales Cet acte précise que : ' L'ensemble immobilier sus désigné fera l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété qui sera établi aux termes d'un acte à recevoir par Maître Lanig DAOULAS notaire à LA ROCHELLE, et qui sera publié au service de la publicité foncière de [Localité 1] 1. Un exemplaire du projet d'état descriptif de division et règlement de copropriété sera remis à l'acqueruer lors de la notification au titre de l'article l271-1 du code de la construction et de l'habitation'. Etaient en outre stipulées les conditions suspensives suivantes : - l'obtention par l'acquéreur d'un prêt bancaire pour financer le bien - la réalisation par la société [P] au plus tard pour le jour de la signature de l'acte authentique des travaux suivants : ' réalisation d'une cloison afin de diviser physiquement le lot objet des présentes du lot numéro 6 et des parties communes, ' ouverture d'un ou deux vélux (autorisation à la mairie demandée par le propriétaire sous réserve de l'accord préalable de l'acquéreur), ' réparation des gardes fous des fenêtres façade Ouest, ' peinture des communs et de la porte d'entrée, ' création d'une ouverture dans le mur de la façade est de l'immeuble afin de faire sortir le conduit d'évacuation d'une hotte aspirante, ' changement de vélux situé au-dessus de l'escalier. - la réalisation aux frais du vendeur d'un nouveau diagnostic technique relatif tant à l'immeuble qu'aux en dépendants constatant l'absence de termites vivants en activité Les parties étaient convenues qu'en cas de réalisation des conditions suspensives, la signature de l'acte authentique aurait lieu au plus tard le 30 septembre 2018. L'acte prévoyait en outre des pénalités : 'Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de seize mille euros (16 000,00 euros) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des Parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente'. La rémunération de l'agence immobilière était prévue en ces termes : 'negociation - les parties reconnaissent que le prix a été négocié par l'agence a.rateau située à la rochelle ([Adresse 2] titulaire d'un mandat numéro 19014 non encore expiré, ainsi déclaré. En conséquence, l'acquéreur qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l'agence une rémunération de huit mille euros (8 000,00 eur), taxe sur la valeur ajoutée incluse'. S'agissant de la condition surpensive d'obtention du prêt, le compromis précisait : ' l'acquéreur déclare avoir l'intention de réaliser le financement de la somme ci-dessus indiquée de la manière suivante : Au moyen d'un prêt bancaire à concurrence de 180.000 euros Au moyen de ses fonds personnels pour 700 euros ... L'acquéreur déclare, pour satisfaire aux prescriptions de l'article l. 313-40 du code de la consommation, avoir l'intention de recourir, pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d'application dudit article et répondant aux caractéristiques suivantes : Montant maximum de la somme empruntée : 180.000 euros Durée maximale de remboursement : 300 mois Taux nominal d'intérêt maximum : 1,65 % l'an'. - garanties offertes : privilège de prêteur de deniers avec ou sans hypothèque conventionnelle complémentaire. En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l'acquéreur et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l'obtention d'un crédit aux conditions sus-énoncées. Toute demande, non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l'emprunt entraînera la réalisation de la condition en vertu du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil. [...] Obligations de l'acquéreur : L'acquéreur s'engage à faire toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt dans le mois à compter des présentes. L'acquéreur devra informer sans retard le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive, étant précisé que l'article l313-41 du code de la consommation impose un délai d'un mois de la date des présentes comme durée de validité de cette condition suspensive. Le compromis de vente stipule 'le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l'acquéreur de l'offre écrite, telle que prévue aux articles l313-24 et suivants du code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes. La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 31 août 2018. L'obtention ou la non obtention du prêt devra être notifiée par l'acquéreur au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception dans les trois jours suivant l'expiration du délai ci-dessus. A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le vendeur aura la faculté de mettre l'acquéreur en demeure de lui justifier, sous huitaine, de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu. Passé ce délai de huit jours sans que l'acquéreur ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le vendeur retrouvera son entière liberté'. En l'espèce, Mme [D] [H] ne justifie pas avoir adressé au vendeur son offre de prêt dans le délai imparti par le compromis de vente, soit au plus tard le 31 août 2018. Si la SARL [P] l'a effectivement mise en demeure, son premier courrier est en date du 19 juin 2020, soit postérieument à l'expiration du délai de 8 jours prévu au contrat suivant le 31 août 2018. Il y a lieu de relever que seule une offre de prêt non datée a été adressée par le notaire de Mme [D] [H] suivant mail du 23 juillet 2019, et Mme [H] elle-même ne justifie pas avoir respecté les clauses du compromis : - d'une part en notifiant son offre au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception dans les trois jours suivant l'expiration du délai ci-dessus - d'autre part en justifiant d'une offre précise et datée, d'autant que le document produit mentionne ' valable 30 jours à compter de la réception de l'offre'. Si la sarl [P] ne peut reprocher à Mme [H] d'avoir sollicité un prêt d'une somme inférieure à celle prévue dans le compromis de vente, dès lors que son apport personnel était augmenté, l'imprécision de la part de Mme [H] de la justification de l'obtention de son prêt, outre sa tardiveté, implique que conformément au compromis, la condition est censée défaillie et le compromis est caduc de plein droit. S'agissant de la réalisation des travaux à laquelle s'était engagée la société [P], si le constat d'huissier du 4 décembre 2018 réalisé à l'intérieur de l'appartement sans autorisation du propriétaire, doit être écarté des débats, M. [U], agent immobilier, a indiqué au notaire de Mme [H] le 28 novembre 2018 que seule la fenêtre de toit avait été posée à cette date mais que le surplus des travaux n'était pas réalisé. L'ensemble de ces travaux devait être réalisé avant la signature de l'acte authentique prévue au plus tard le 30 septembre 2018. La société [P] ne démontre pas avoir satisfait à cette obligation dans le délai prévu puisque, par courriel en date du 31 octobre 2018, maître DAOULAS, notaire intervenant pour la société, indiquait que le traitement contre les termites était achevé et que les travaux seraient terminés le lundi 5 novembre 2018 à l'exception des travaux de peinture de la porte d'entrée et de la cage d'escalier, de sorte que la signature de l'acte authentique pourrait intervenir le 9 novembre 2018. Toutefois et en dépit de ces dires, la société appelante ne justifie pas avoir procédé à l'intégralité des travaux prévus, en leur totalité puisqu'elle revendiquait au contraire du compromis d'effectuer les travaux de peinture postérieurement à la vente. Enfin et s'agissant du consentement réciproque des deux parties sur la chose vendue, les combles cédés sont désignés dans le descriptif de l'appartement, tel que figurant en page 3 du compromis, puisque ces derniers, faisant office de deuxième chambre, apparaissent dans le plan du géomètre, annexé au règlement de copropriété du 22 février 2018. Faute d'autre précision portée au compromis signé, Mme [H] ne pouvait revendiquer comme elle l'a fait l'acquisition de combles appartenant aux parties communes (partie hachurée sur le plan), et situés au-dessus de l'appartement, d'autant que ces combles abritent notamment le boitier TV et la VMC. Le notaire de Mme [H] a écrit le 2 janvier 2019 en ces termes à Me PATINIER, notaire de la SARL [P] : « votre client devra cependant prendre à sa charge le traitement termite de l'immeuble, la réfection de la cage d'escalier, les frais d'actes liés à la modification de l'EDD et à la vente de la partie commune revenant à ma cliente » Il précisait le 23 juillet 2019, ' il est également nécessaire de régler le problème de la vente d'une partie du grenier qui a été intégrée aux parties communes ». Mme [H] indique dans le cadre de ses écritures avoir ' sollicité de son vendeur qu'il justifie de l'accord de la copropriété concernant l'attribution des combles. Il était convenu que Mme [H] règle les frais de la nouvelle division en contrepartie de l'attribution des combles situées au-dessus du lot n°6". Toutefois, Mme [H] a en définitive voulu acquérir des combles communs en sus de ceux prévus au compromis de vente, cela sans l'aval de la SARL [P] même si le sujet a pu être débattu, aucun accord n'a été trouvé sur ce point. Il y a lieu en conséquence de constater pour ces divers motifs la caducité du compromis faute de réalisation des diverses conditions suspensives prévues au contrat et faute d'accord démontré sur la contenance de la chose vendue. Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a dit que la vente conclue entre Mme [H] et la SARL [P] et portant sur le bien immobilier constituant le lot n°5 et les 239/1000èmes des parties communes d'un immeuble situé [Adresse 6], cadastré [Cadastre 8], était parfaite, et en ce qu'il a enjoint à la SARL [P] de signer l'acte définitif de vente, après réalisation des diagnostics obligatoires. Dès lors qu'il est considéré d'une part que Mme [H] n'a pas respecté ses obligations relatives à la condition d'obtention de son prêt, que la SARL [P] n'a pas respecté ses obligations relatives à la condition suspensive de réalisation des travaux dans les conditions définies au compromis, et qu'un désaccord est apparu sur la contenance exacte de la chose vendue s'agissant des combles, il ne peut être retenu que toutes les conditions relatives à l'exécution du contrat étaient remplies. En conséquence, Mme [H] doit être déboutée de sa demande d'exécution forcée de la vente. Au surplus, la demande de paiement de la clause pénale présentée de part et d'autre par Mme [H] et par la SARL [P] sera écartée, chacune des parties ayant concouru à la caducité du compromis souscrit et à la non-réitération authentique de la transaction, le jugement devant être infirmé en ce qu'il a condamné la SARL [P] à payer à Mme [D] [H] la somme de 16000 € au titre de la clause pénale. La SARL [P] ne justifie nullement du préjudice économique qu'elle allègue, alors qu'elle a participé à la caducité du compromis et qu'elle a au surplus vendu son bien à des tiers. Elle sera déboutée de sa demande indemnitaire non justifiée. Sur les demandes présentées par la société SARL Agence Immobilière A. RATEAU : S'il était prévu au compromis : 'negociation - les parties reconnaissent que le prix a été négocié par l'agence A.Rateau située à la rochelle ([Adresse 2] titulaire d'un mandat numéro 19014 non encore expiré, ainsi déclaré. En conséquence, l'acquéreur qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l'agence une rémunération de huit mille euros (8 000,00 eur), taxe sur la valeur ajoutée incluse', la caducité de ce compromis implique que la vente n'était pas réalisée, sans que la vente soit judiciairement prononcée. En conséquence, la société SARL Agence Immobilière A. RATEAU doit être déboutée de sa demande de condamnation à paiement de Mme [H], par infirmation du jugement sur ce point. En outre, et alors que tant le vendeur que l'acquéreur ont participé à l'échec de l'opération immobilière, la société SARL Agence Immobilière A. RATEAU ne justifie pas à titre reconventionnel du préjudice économique dont elle fait état pour solliciter le paiement d'une somme de 8000 €. Elle sera déboutée de cette demande ainsi que de sa demande présentée à l'encontre de la société [P] en réparation du préjudice causé du fait de manoeuvres frauduleuses du vendeur qu'elle ne démontre pas. Enfin, la société SARL Agence Immobilière A. RATEAU sera déboutée de sa demande de paiement par la société SARL [P] de la somme de 432,09 € présentée au titre des frais de constat d'huissier de justice, dès lors que ce constat a été écarté des débats. Sur les dépens et l'application de l'article 699 du code de procédure civile: Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).' Compte tenu de la solution apportée au présent litige, Mme [H] demanderesse étant déboutée au principal, les dépens de première instance et d'appel seront fixés à la charge de Mme [D] [H]. Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile : Il est équitable de dire que chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort, INFIRME le jugement, sauf en ce qu'il a : - constaté l'intervention volontaire de la société SARL Agence Immobilière A. RATEAU , - écarté des débats le constat d'huissier du 4 décembre 2018, - rejeté la demande de la société SARL Agence Immobilière A. RATEAU au titre du coût du constat d'huissier de justice. Statuant à nouveau, CONSTATE la caducité du compromis de vente signé le 9 juillet 2018 entre la société SARL [P] et Mme [D] [H]. DÉBOUTE Mme [D] [H] de sa demande de prononcé de la vente judiciaire du bien immobilier constituant le lot n°5 et les 239/1000èmes des parties communes d'un immeuble situé [Adresse 6], cadastré [Cadastre 8]. DÉBOUTE Mme [D] [H] et la société SARL [P] de leurs demandes de condamnation à paiement de la somme de 16 000 € au titre de la clause pénale. DÉBOUTE la société SARL [P] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice économique. DÉBOUTE la société SARL Agence Immobilière A. RATEAU de sa demande en paiement présentée à l'encontre de Mme [D] [H]. DÉBOUTE la société SARL Agence Immobilière A. RATEAU de ses demandes de dommages et intérêts présentées à l'encontre de la société SARL [P]. Y ajoutant, DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires. DIT que chaque partie y compris intervenante conservera la charge de ses propres frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel. CONDAMNE Mme [D] [H] aux dépens de première instance et d'appel. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,