Tribunal judiciaire, 12 juin 2024. 23/03046

============== Jugement N° du 12 Juin 2024 N° RG 23/03046 - N° Portalis DBXV-W-B7H-GEEZ ============== [C] [J], [G] [D] C/ Société SCI DU PARC Copie certifiée conforme et Copie exécutoire délivrées le à : SCP [Z] & TORRÉ T32 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES PREMIÈRE CHAMBRE JUGEMENT DU DOUZE JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE DEMANDEURS : Monsieur [C] [J] né le 17 Juin 1992 à [Localité 3] (91), demeurant [Adresse 1] représenté par la SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 32 Madame [G] [D] née le 03 Octobre 1996 à [Localité 4] (45), demeurant [Adresse 1] représentée par la SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRÉ, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 32 DÉFENDERESSE : Société SCI DU PARC, RCS N° 432 097 202, dont le siège social est sis [Adresse 2] non représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL : Présidente : Sophie PONCELET Greffier : Vincent GREF DÉBATS : Après l’ordonnance de clôture du 18 janvier 2024, les dossiers ont été déposés au greffe pour l’audience du 10 Avril 2024, les avocats ayant été préalablement informés que la décision sera rendue par mise à disposition le 29 mai 2024 date à laquelle le délibéré a été prorogé au 12 Juin 2024. JUGEMENT : - Mis à disposition au greffe le 12 Juin 2024 - réputé contradictoire- - En premier ressort - Signé par Sophie PONCELET, Juge, et par Vincent GREF, Greffier * * * EXPOSÉ DU LITIGE Par acte authentique en date du 1er avril 2019, la SCI du Parc a vendu une maison d’habitation située à [Adresse 1], à M. [C] [J] et Mme [G] [D] moyennant le prix de 135.000€. L’acte précisait que les travaux suivants soumis à la garantie décennale avaient été effectués depuis moins de dix ans : la mise en place de la fosse toutes eaux, les ouvertures, le changement d’une porte de garage par une fenêtre et la pose de vélux. Se plaignant de la découverte de désordres, les acquéreurs ont consulté un maçon et fait dresser un procès-verbal de constat le 5 avril 2019 par Me [F] [X], huissier de justice. Par lettres recommandées du 24 avril 2019, M. [C] [J] et Mme [G] [D] ont proposé au vendeur, au notaire et à l’agence immobilière d’effectuer un rendez-vous sur site pour tenter de trouver une issue amiable. En vain. Par acte d’huissier du 11 décembre 2019, M. [C] [J] et Mme [G] [D] ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Chartres qui, par ordonnance rendue le 2 mars 2020, a ordonné une expertise et désigné Mme [H] [Y] [E]. L’expert a clos et déposé son rapport le 6 janvier 2023 Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2023, M. [C] [J] et Mme [G] [D] ont fait assigner la SCI du Parc devant le tribunal judiciaire de Chartres en demandant, au visa des articles 1641 et suivants, 1792 et suivants du code civil, de : - condamner la SCI du Parc à leur payer la somme de 149.696,99 € indexée sur l’indice du coût de la construction entre la date de chaque devis et celle du jugement à intervenir, au titre des travaux de réparation, - condamner la SCI du Parc à leur payer la somme de 30.000 € au titre de leur préjudice de jouissance, - condamner la SCI du Parc à leur payer la somme de 2.000 € au titre de leur préjudice moral, - condamner la SCI du Parc à leur payer la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner la SCI du Parc aux entiers dépens qui seront recouvrés par Me [I] [Z], et comprendront les frais d’expertise. Bien que régulièrement assignée dans les formes de l’article 656 du code de procédure civile, la SCI du Parc n’a pas constitué avocat. Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs dernières écritures notifiées en application de l'article 455 du code de procédure civile.   La procédure a été clôturée par ordonnance du 18 janvier 2024, fixée pour plaidoirie à l’audience du 10 avril 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 29 mai 2024.   Le conseil des demandeurs a été informé que le jugement est mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Quoique régulièrement assignée à étude, la SCI du Parc n'a pas constitué avocat. En application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile, le présent jugement est donc réputé contradictoire. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1) Sur la garantie des vices cachés Selon l’article 1603 du code civil, le vendeur d’un bien a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend. Selon les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. 1.1) La mise en jeu de la garantie Pour que la garantie des vices cachés s’applique, il faut que trois conditions soient réunies : - le vice doit rendre la chose vendue impropre à sa destination normale, en ce sens que le défaut doit être suffisamment sérieux pour que l’usage habituel de la chose en soit affecté et perturbé, un vice véniel ou n’atteignant que les qualités secondaires n’étant pas pris en considération, - le vice doit être occulte, ce qui exclut les vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même, - le vice doit être rattaché à la chose vendue, ce qui sous-entend qu’il doit, d’une part, être inhérent ou consubstantiel à la chose vendue et, d’autre part, être antérieur ou concomitant à la conclusion du contrat. En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise que les désordres suivants ont été constatés : - l’isolation thermique et le doublage n’ont pas été terminés et n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art, - les travaux d’aménagement de l’étage ont été effectués sans vérification de la résistance mécanique du plancher et des supports de plancher, - les salles de bain ont été montées sur plancher, sans garantie de résistance mécanique et d’étanchéité à l’eau, - l’isolation de la toiture et des fenêtres de toit doit être vérifiée, - l’escalier est très dangereux, ne comportant pas de garde-corps ni de rampe, ni de contre marche, la hauteur des marches étant inégale, - il n’existe aucune ventilation des pièces humides qui sont ouvertes sur l’espace chambre, - il n’y a eu aucun essai de fonctionnement du chauffage au sol installé, - les évacuations et les arrivées d’eau n’ont pas été vérifiées, - les branchements aux réseaux communaux n’ont pas été vérifiés, - il n’y a eu aucune vérification du réseau d’évacuation de l’eau de pluie. Ces désordres rendent l’immeuble impropre à son usage, eu égard au danger lié à la structure trop faible du plancher non adapté à supporter les aménagements effectués. Ces désordres étaient occultes et antérieurs à la vente, les désordres de structure, le défaut d’isolation thermique derrière le placoplâtre ou en toiture et le défaut d’étanchéité ne pouvant pas avoir été décelés par des acquéreurs profanes. Il s’en déduit que ces désordres constituent des vices qui rendent le bien vendu impropre à sa destination, que ces vices étaient occultes au moment de l’acquisition et qu’ils étaient antérieurs à celle-ci. Par conséquent, les conditions de mise en œuvre de la garantie des vices cachés sont réunies. 1.2) Les conséquences de la garantie En application des dispositions des articles 1644 et 1645 du code civil, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. Il ressort des opérations d’expertise au cours desquels tant le vendeur que les acquéreurs étaient présents et assistés de leur conseil, que de nombreux travaux ont été exécutés par le vendeur lui-même, lequel ne pouvait par conséquent ignorer l’état du bien qu’il vendait. Compte tenu de l’option choisie par M. [C] [J] et Mme [G] [D], la SCI du Parc devra les indemniser de l’intégralité de leur préjudice. Il résulte du rapport d’expertise que les travaux de reprise consistent en : - pour le plancher : un démontage du plancher existant, un renforcement des éléments porteurs, - pour l’isolation : une dépose des doublages en place, une isolation à refaire intégralement avec la pose des bandes de placoplâtre dans toute la maison, - pour la fenêtre du séjour : la finition de l’encadrement avec du placoplâtre, - pour les salles de bain : la vérification des alimentations et des évacuations, - pour les faïences et carrelages : la vérification du support et la réalisation de tous les joints, - pour la toiture et les vélux : la vérification de la qualité des matériaux, du montage et de l’étanchéité à l’eau des vélux. Le coût de ces réparations a été évalué par l’expert, en fonction des devis qui lui ont été transmis par les parties, à la somme de 126.972,63 €. La SCI du Parc sera condamnée à payer aux demandeurs cette somme actualisée en fonction de l’évolution de l’indice B.T.01 depuis le 14 novembre 2023. Par ailleurs, il est établi que M. [C] [J] et Mme [G] [D] ont subi un trouble de jouissance puisqu’ils ont dû vivre dans un mobil home sur leur terrain depuis leur acquisition, ne pouvant assumer les règlements des échéances de leur emprunt immobilier et le coût d’une location. Compte tenu de la valeur locative de leur bien, il sera retenu un préjudice de jouissance de 500 € par mois, soit depuis le 5 avril 2019, date du procès-verbal de constat et de leur première réclamation, et le jour du présent jugement, un préjudice total de 30.000 €. Enfin il ne saurait être contesté que les demandeurs ont subi un préjudice moral, par les multiples tracasseries qu’ils ont dû assumer. Celui sera réparé par l’allocation de la somme de 1.500 €. 2) Les autres demandes 2.1) Les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En l’espèce, la SCI du Parc sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire, les dépens de la procédure de référé-expertise et les frais éventuels d’exécution forcée. 2.2) L’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. En l’espèce, la SCI du Parc sera condamnée à payer à M. [C] [J] et Mme [G] [D] la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 2.3) L’exécution provisoire En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, l’exécution provisoire de la présente décision n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et ne possède pas un caractère irrémédiable qui supposerait qu’elle doive être écartée. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE la SCI du Parc à payer à M. [C] [J] et Mme [G] [D], unis d’intérêt, les sommes suivantes : - 126.972,63 € en réparation de leur préjudice matériel, somme actualisée en fonction de l’évolution de l’indice B.T.01 depuis le 14 novembre 2023, - 30.000 € en réparation de leur préjudice de jouissance, - 1.500 € en réparation de leur préjudice moral ; CONDAMNE la SCI du Parc à payer à M. [C] [J] et Mme [G] [D], unis d’intérêt, la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SCI du Parc aux dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire, les dépens de la procédure de référé-expertise et les frais éventuels d’exécution forcée ; ACCORDE à Me [I] [Z] le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE Vincent GREFSophie PONCELET