Tribunal judiciaire, 15 mars 2024. 23/08244

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :Monsieur [M] [T] Copie exécutoire délivrée le : à :Me Olivier TAMAIN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/08244 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3D4B N° MINUTE : 16 ORDONNANCE DE REFERE rendu le 15 mars 2024 DEMANDEURS Monsieur [F] [L] [Y], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Olivier TAMAIN, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire : Monsieur [F], [Z] [E], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Olivier TAMAIN, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire : DÉFENDEUR Monsieur [M] [T], demeurant [Adresse 1] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière, lors des débats et Christopher LEPAGE, Greffier, lors des délibérés, DATE DES DÉBATS Audience publique du 17 janvier 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 15 mars 2024 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 15 mars 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08244 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3D4B EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 8 septembre 2021, Monsieur [F] [Y] et Monsieur [L] [E] ont consenti un bail d'habitation à Monsieur [M] [T] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 576 euros et d'une provision pour charges de 22 euros. Par acte de commissaire de justice du 8 juin 2023, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3178,46 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [M] [T] le 13 juin 2023. Par assignation du 14 septembre 2023, Monsieur [F] [Y] et Monsieur [L] [E] ont ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [M] [T] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,3223,92 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 1er août 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 20 septembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 17 janvier 2024, Monsieur [F] [Y] et Monsieur [L] [E] maintiennent l'intégralité de leurs demandes et indiquent qu'un règlement d'un montant de 1800 euros a été effectué avant l'audience précisant que la dette locative, actualisée au 16 janvier 2024, s'élève désormais à 3130,45 euros, terme de décembre 2023 inclus et hors règlement effectué par le locataire le 16 janvier 2024. Monsieur [F] [Y] et Monsieur [L] [E] s'opposent à l'octroi de délais de paiement. Monsieur [M] [T] expose qu'il a effectué un règlement de 600 euros le 16 janvier 2024, versement confirmé par une note en délibéré communiquée le 31 janvier 2024. Il explique sa dette en raison de difficultés financières suite à une perte d'emploi. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennent le paiement d'une mensualité de 200 euros par mois en plus du loyer courant. Monsieur [M] [T] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Monsieur [M] [T] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande Monsieur [F] [Y] et Monsieur [L] [E] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 8 juin 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3178,46 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 9 août 2023. Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que Monsieur [M] [T] a effectué plusieurs versements afin de résorber progressivement sa dette. Par ailleurs, les revenus du foyer de Monsieur [M] [T] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 200 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Monsieur [M] [T] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. Sur la dette locative Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, Monsieur [F] [Y] et Monsieur [L] [E] versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 16 janvier 2024, Monsieur [M] [T] leur devait la somme de 3182,05 euros, soustraction faite des frais de procédure et terme de janvier 2024 inclus. Monsieur [M] [T] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné, à titre provisoire, à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2023 sur la somme de 3178,46 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [M] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 618,73 euros. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 9 août 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [F] [Y] et Monsieur [L] [E] ou à leur mandataire. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [M] [T], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile et à régler la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 juin 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 septembre 2021 entre Monsieur [F] [Y] et Monsieur [L] [E], d'une part, et Monsieur [M] [T], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Adresse 1] est résilié depuis le 9 août 2023, CONDAMNE Monsieur [M] [T] à payer à Monsieur [F] [Y] et Monsieur [L] [E] la somme de 3182,05 euros (trois mille cent quatre-vingt-deux euros et cinq centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 16 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2023 sur la somme de 3178,46 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, AUTORISE Monsieur [M] [T] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 16 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [M] [T], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 août 2023, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Monsieur [M] [T] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Monsieur [M] [T] sera condamné à verser à Monsieur [F] [Y] et Monsieur [L] [E] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE Monsieur [M] [T] à régler à Monsieur [F] [Y] et Monsieur [L] [E] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [M] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 juin 2023 et celui de l'assignation du 14 septembre 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 mars 2024, Le GreffierLa juge