Cour d'appel, 06 février 2024. 22/01911

N° RG 22/01911 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LLS6 C2 N° Minute : Copie exécutoire délivrée le : à : la SELARL BARD la SCP MONTOYA & DORNE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 06 FEVRIER 2024 Appel d'un Jugement (N° R.G. 20/00184) rendu par le Tribunal judiciaire de Valence en date du 10 mai 2022 suivant déclaration d'appel du 13 mai 2022 APPELANT : M. [R] [Y] né le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 14] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 12] représenté par Me Vincent BARD de la SELARL BARD, avocat au barreau de VALENCE INTIMÉES : MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES prise en qualité d'assureur de responsabilité des notaires, société d'assurances mutuelles à cotisations fixes, entreprise régie par le Code des assurances, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 2] [Localité 11] S.A. MMA IARD prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 11] représentées par Me Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocat au barreau de GRENOBLE COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Catherine Clerc, président de chambre, Mme Joëlle Blatry, conseiller, Mme Véronique Lamoine, conseiller Assistées lors des débats de Mme Anne Burel, greffier DÉBATS : A l'audience publique du 4 décembre 2023 , Mme Blatry a été entendue en son rapport. Les avocats ont été entendus en leurs observations. Et l'affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l'arrêt a été rendu. FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES M. [R] [Y] a acquis, suivant deux actes passés successivement devant Me [H], notaire à [Localité 12] (26), les parcelles ZN [Cadastre 3] puis ZN [Cadastre 5] situées sur la commune de [Localité 12], [Adresse 13]. La parcelle ZN [Cadastre 5] a été divisée en 11 parcelles cadastrées ZN [Cadastre 7] à [Cadastre 8] et [Cadastre 9] à [Cadastre 10] dont certaines ont été revendues, par divers actes instruits par Me [Z], successeur de Me [H]. Un contentieux est survenu sur l'existence d'une servitude de passage grevant la parcelle anciennement ZN [Cadastre 5] pour desservir la parcelle ZN [Cadastre 3]. Dans le cadre d'une instance introduite par M. [Y] aux fins de voir reconnaître que la parcelle ZN [Cadastre 3] ne bénéficie d'aucune servitude grevant la parcelle anciennement cadastrée ZN [Cadastre 5], le tribunal de grande instance de Valence a, suivant jugement du 5 juillet 2011, ordonné une mesure d'expertise. L'expert, M. [C] [D], a déposé son rapport le 7 octobre 2013. Par jugement du 7 juin 2016, la même juridiction a retenu que la parcelle ZN [Cadastre 3] bénéficiait d'une servitude de passage sur la parcelle anciennement ZN [Cadastre 5] et a condamné M. [Y] à payer diverses sommes à ses adversaires. Parallèlement, suivant jugement du 10 juillet 2013, après expertise de M. [E] [B], la limite entre les fonds anciennement ZN [Cadastre 5] ( [U]) et ZN [Cadastre 3] et 444 ([Y]) a été fixée. En outre, M. [Y] a été condamné par jugement du 7 juin 2016 confirmé par arrêt du 18 septembtre 2018 à payer à M. [F], à Mme [P] et aux époux [O], chacun, la somme de 15.000€ outre indemnités de procédure. Selon exploit d'huissier du 16 janvier 2020, M. [Y] a poursuivi la société MMA IARD Assurances Mutuelles en qualité d'assureur de responsabilité de Me [H] et de Me [Z] à l'effet d'obtenir sa condamnation à lui payer diverses sommes. Le 3 avril 2020, la société MMA IARD est intervenue volontairement aux débats. Par jugement du 10 mai 2022 assorti de l'exécution provisoire de droit, le tribunal judiciaire de Valence a débouté M. [Y] de l'ensemble de ses prétentions, rejeté la demande en dommages-intérêts des compagnies d'assurances, dit n'y avoir lieu à indemnité de procédure et condamné M. [Y] aux dépens de l'instance. Suivant déclaration du 13 mai 2022, M. [Y] a relevé appel de cette décision. Au dernier état de ses écritures du 27 juillet 2022, M. [Y] demande à la cour d'infirmer le jugement déféré, de débouter les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD de l'ensemble de leurs prétentions et de: 1) les condamner, l'une ou l'autre, à lui payer les sommes de: 59.200€ au titre des sommes versées, 4.215,28€ au titre des frais d'expertise, 20.000€ de préjudice moral, 2) condamner la société MMA IARD Assurances Mutuelles à lui payer une indemnité de procédure de 3.000€, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Il fait valoir que: les notaires ont commis diverses fautes en ne l'informant pas que la parcelle ZN [Cadastre 3] était enclavée, en lui affirmant qu'il n'encourait aucun risque du fait du défaut d'enclavement et de l'absence de droit de passage sur sa parcelle, certain de son bon droit suite aux affirmations catégoriques de son notaire, il a refusé la demande en passage et a saisi la justice, alors que le notaire était informé du contentieux sur l'état d'enclave de la parcelle [Cadastre 3] affectant la parcelle [Cadastre 5], il n'a pas jugé utile d'en mentionner l'existence dans les actes de vente, la simple vision du cadastre démontre que la parcelle [Cadastre 3] n'a aucun accès à la voie publique, ainsi, il existait bien des circonstances exceptionnelles résultant de l'état des lieux, la réponse catégorique du notaire sur l'absence d'état d'enclave engage sa responsabilité au regard de son obligation de conseil, les affirmations du notaire l'ont induit en erreur et conduit à prendre de mauvaises décisions, l'expert a retenu que si la servitude conventionnelle de 1914 non indiquée par le notaire n'était pas validée, la parcelle [Cadastre 3] serait enclavée, il poursuit les notaires, qui ont successivement instrumentés les ventes, à savoir Me [H] et Me [Z] lesquels étaient parfaitement informés des procédures tant de bornage que sur la servitude, il ignorait, tant l'état d'enclave de la parcelle [Cadastre 3], que la possibilité d'engager sa responsabilité en la revendant ou, encore, que la parcelle [Cadastre 5] était grevée d'une servitude, ce défaut d'information est directement en lien avec sa condamnation par le tribunal, il a été condamné à verser une somme totale de 59.200€ et a engagé des frais d'expertise d'un montant de 4.215,28€, ce qui a eu des répercussions importantes sur sa santé. Par uniques conclusions du 25 octobre 2022, les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD sollicitent de voir confirmer le jugement déféré sauf sur le rejet de leur demande en dommages-intérêts qu'elles forment à la somme de 5.000€ et au titre de leurs frais irrépétibles de première instance à la somme de 3.000€ et, y ajoutant, de condamner M. [Y] à leur payer une indemnité de procédure de 3.000€, outre aux entiers dépens de l'instance. Elles exposent que: Me [H] et Me [Z] n'ont commis aucune faute, ils ne disposaient d'aucun élément pour suspecter l'existence d 'une quelconque servitude de passage, Me [H] a procédé à toutes les vérifications utiles dans le cadre de la préparation des actes de ventes litigieux, il a vérifié les origines de propriété trentenaires et les contrôles du notaire portent uniquement sur les titres et documents mis à sa disposition, il n'appartient en aucun cas au notaire de procéder à un examen des lieux pour s'assurer de la concordance de la situation physique avec la réalité des énonciations fournies par les titres ou par le cadastre, la servitude de passage retrouvée par l'expert ressort d'un acte constitutif du 27 janvier 1914 dont il ne peut être reproché au notaire de ne pas l'avoir mentionné puisqu'il n'a l'obligation de remonter les titres de propriété que sur 30 ans, l'expert a pu indiquer que le fonds 27 et 444 des époux [U] n'est pas en apparence enclavé du moins si l'on considère le tènement au sens de sa représentation cadastrale puisque le plan cadastral rénové fait abstraction du canal des moulins et que la parcelle [Cadastre 6] contigüe de la parcelle [Cadastre 3] a un accès direct au chemin rural n° 8, Me [H] ne disposait d'aucun élément permettant de suspecter que la parcelle ne disposait d'aucun accès, alors même que M. [Y] était propriétaire de la parcelle [Cadastre 3], il n'a jamais fait état d'un état d'enclave, le contenu du courriel du 23 mars 2010 n'est aucunement fautif en ce que le notaire a donné le conseil selon lequel il appartenait à M. [J] de l'indemniser proportionnellement au dommage occasionné par un passage sur son fonds, en outre, le notaire a invité M. [Y] à prendre attache avec un avocat, les condamnations mises à la charge de M. [Y] sont dues à sa réticence dolosive au titre de l'information de ses acquéreurs sur l'existence du contentieux en cours, le notaire ne pouvait pas savoir qu'il y avait une procédure sur l'existence d'une servitude qui a été engagée le 26 avril 2010, M. [Y] lui ayant sciemment caché l'existence de cette procédure ainsi qu'aux acquéreurs, les attestations produites par M. [Y] n'indiquent pas le sujet des échanges avec Me [Z], M. [Y] ne justifie d'aucun préjudice indemnisable puisqu'il a fait preuve d'une réticence dolosive en n'informant pas ses acquéreurs d'une procédure judiciaire en cours, ce qui lui a permis de vendre à un prix plus avantageux pour lui, les sommes mises à la charge de M. [Y] s'apparentent à une restitution du montant du prix, le paiement des frais d'expertise est compris dans les dépens à la charge de M. [Y], partie succombante, dans une procédure à laquelle les notaires n'ont pas participé, enfin, M. [Y] ne démontre aucun préjudice moral. La clôture de la procédure est intervenue le 21 novembre 2023. MOTIFS 1/ sur la responsabilité de Me [H] et de Me [Z] M. [Y] reproche aux notaires divers manquements à leur obligation d'information sur l'état d'enclave de la parcelle ZN [Cadastre 3] et sur l'existence d'une servitude de passage conventionnelle grevant la parcelle anciennement ZN [Cadastre 5], ainsi qu'un défaut de conseil lors de la consultation du 23 mars 2010. Enfin, il estime fautive l'absence de mention, dans les actes de revente des parcelles issues de la division de la parcelle [Cadastre 5], de l'existence du contentieux portant sur la servitude de passage. Le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder aux vérifications des faits et conditions de nature à assurer l'efficacité de ses actes et il lui appartient, également, de proposer aux parties le cadre juridique approprié. Le notaire est, professionnellement, tenu d'éclairer les parties sur la portée des actes par eux dressés et d'attirer leur attention sur leurs conséquences et risques potentiels. A défaut, le notaire engage sa responsabilité délictuelle, ce qui suppose la démonstration d'une faute en lien de causalité direct et certain avec un préjudice. De première part, il convient de relever que M. [Y], à l'occasion de l'achat de la parcelle ZN [Cadastre 3] et du fait qu'il s'est rendu à plusieurs reprises sur les lieux, ne pouvait que constater l'état d'enclave du fonds litigieux. L'ayant occupé plusieurs années, il ne peut prétendre avoir ignoré, lors de sa revente, l'enclavement de celui-ci. M. [Y] ne démontrant pas avoir alerté le notaire sur une desserte problématique de la parcelle ZN [Cadastre 3] et celui-ci n'ayant pas à procéder à une vérification des lieux pour s'assurer de la concordance de la situation physique avec la réalité des énonciations fournies par les titres ou par le cadastre, aucune faute ne peut être reprochée à Me [H] ou à Me [Z]. La servitude conventionnelle de passage en date du 27 janvier 1914 grevant la parcelle anciennement ZN [Cadastre 5] au bénéfice de la parcelle ZN [Cadastre 3] n'a été mise à jour qu'à l'occasion de l'expertise ordonnée le 5 juillet 2011 par le tribunal de grande instance de Valence et suivant rapport déposé le 7 octobre 2013. Les notaires ont procédé à toutes les vérifications utiles dans le cadre de la préparation des actes de ventes litigieux et aucun élément n'a été porté à leur connaissance, susceptible de les faire douter des informations recueillies et de les inciter à aller au delà des titres de plus de 30 ans. Dès lors, il ne peut être reproché aux notaires de ne pas avoir mentionné la constitution de servitude datant de 1914 alors qu'elle n'était pas reprise dans les actes postérieurs et que l'obligation de remonter les titres de propriété est trentenaire. Par mail du 23 mars 2010, Me [H] a répondu aux demandes de M. [Y] qui soutient que les affirmations de celui-ci l'ont induit en erreur et conduit à prendre de mauvaises décisions. Le fait que Me [H] ait pu indiqué à M. [Y] que la parcelle ZN [Cadastre 3] n'était pas enclavée résulte des informations dont le notaire disposait, notamment du plan cadastral rénové faisant abstraction du canal des moulins alors que la parcelle [Cadastre 6] contigüe de la parcelle [Cadastre 3] a un accès direct au chemin rural n° 8. En outre, il n'est pas établi que l'information délivrée par le notaire soit en lien de causalité avec les condamnations prononcées à l'encontre de M. [Y] qui résultent de la réticence dolosive de celui-ci à informer ses acquéreurs de l'existence du contentieux en cours sur la revendication de la servitude de passage par les consorts [U] grevant la parcelle anciennement [Cadastre 5]. La procédure de revendication de servitude de passage a été engagée le 26 avril 2010 après la vente par M. [Y] aux époux [O] régularisée le 7 mai 2009 , de sorte qu'aucun défaut d'indication à ce titre dans l'acte ne peut être reproché à Me [H]. Pour les actes de vente postérieurs passés par devant Me [Z], il n'est nullement démontré par M. [Y] que le notaire était informé de la procédure alors qu'il appartenait au vendeur de le lui indiquer expressément. Ainsi, les attestations produites par M. [Y] faisant état de conversations, sans plus de précisons, avec Me [Z], alors même qu'une procédure en bornage était également en cours, sont insuffisamment probantes pour démontrer la connaissance du notaire de la procédure de revendication d'un droit de passage et un manquement de sa part suite au défaut d'indication dans les actes de vente. Ainsi, M. [Y], qui a sciemment dissimulé cette information à ses co-contractants, ne peut en faire porter la responsabilité aux notaires. Dès lors, en l'absence de démonstration d'une faute tant de Me [H] que de Me [Z], c'est à bon droit que M. [Y] a été débouté de l'ensemble de ses prétentions. 2/ sur la demande en dommages-intérêts des compagnies d'assurances Les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD, ne démontrant aucun abus dans l'introduction de la procédure par M. [Y] à leur encontre, ont été, à bon droit, déboutées de leur demande en dommages-intérêts à ce titre. Par voie de conséquence, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions. 3/ sur les mesures accessoires Aucune considération d'équité ne commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, pas plus en appel qu'en première instance. Enfin, les dépens de la procédure d'appel seront supportés par M. [Y]. Les mesures accessoires du jugement déféré sont confirmées. PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel, Condamne M. [R] [Y] aux dépens de la procédure d'appel. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de la procédure civile, Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LA PRESIDENTE