Tribunal judiciaire, 17 mai 2024. 23/03925

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Valérie PICHON Copie exécutoire délivrée le : à : Me Ghislaine BENAYOUN SIMONET Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/03925 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZY6Y N° MINUTE : 9 JUGEMENT rendu le vendredi 17 mai 2024 DEMANDEUR Monsieur [P] [D], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Valérie PICHON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0284 DÉFENDERESSE Madame [W] [M] veuve [E], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Ghislaine BENAYOUN SIMONET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0135 COMPOSITION DU TRIBUNAL Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas REVERDY, Greffier DATE DES DÉBATS Audience publique du 03 avril 2024 JUGEMENT Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 mai 2024 par Xavier REBOUL, Vice-président assisté de Nicolas REVERDY, Greffier. Décision du 17 mai 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/03925 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZY6Y Mme [Z], le bailleur, avait conclu le 24 janvier 1975, un bail d’habitation, soumis à la loi du 1er septembre 1948 avec M. [T] [E] et Mme [W] [M], épouse [E], portant sur un appartement de trois-pièces, situé : [Adresse 2], à [Localité 3], au loyer mensuel de 467,64 francs. M. [T] [E] est décédé le 11 mars 2019. M. [P] [D] est le nouveau propriétaire de cet appartement depuis le 9 septembre 2004. Depuis le troisième trimestre 2022, le loyer trimestriel hors charges est de 1936,37 €, ou de 2296,37 €, provision pour charges comprises. Au 1er juillet 2022, le loyer mensuel est de 645,46 €, hors charges, et de 765,46 €, provision pour charges comprises. Par acte d’huissier du 26 décembre 2022, M. [P] [D] a sollicité la modification du loyer, en application des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et de son décret d’application du 10 décembre 1948, à hauteur de 1261,10 €, hors charges, à compter du 1er mars 2023, après modification du coefficient d’entretien, de la surface corrigée et des équivalences superficielles des éléments d'équipement. Par acte d’huissier du 24 septembre 2023, Mme [E] a formé opposition à l’augmentation de loyer. Vu l’assignation du 14 avril 2023, délivrée à la demande de M. [P] [D], à Mme [W] [M], veuve [E], par laquelle le tribunal judiciaire de Paris a été saisi aux fins de fixer le loyer mensuel à 1261,10 €, à compter du 1er mars 2023, et de la condamner à lui payer 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; M. [P] [D] soutient que l'existence préalable d'un loyer déterminé n'est pas obligatoire, que l'absence initial de surface corrigée, remise au locataire, n’est pas un obstacle, dès lors qu'il est justifié de l'existence de la surface corrigée 2B, convenue entre les parties à la date de régularisation du bail, surface justifiée par une attestation « loi Carrez » ». Il conclut à la recevabilité de son action. Il invoque ensuite la qualité du quartier, comme celle du logement et des améliorations, qui justifient un changement de catégorie 2B en catégorie 2A. Il expose enfin que le loyer proposé est inférieur au loyer de référence (1666 €), le loyer de référence majoré étant de 1882 € et qu’il justifie des coefficients d’entretien revalorisés. Mme [W] [M], veuve [E] objecte que la révision de loyer, fondée sur les dispositions de l’article 32 bis de la loi du 1er septembre 1948, suppose l’existence préalable des loyers, déterminés suivant les formes légales exigées par l’article 32. Elle ajoute que, pour fixer la valeur locative, le bailleur doit produire un décompte initial de la surface corrigée remis aux locataires, dès lors que la modification de la surface ne peut être constatée qu’en la comparant à celle originairement déterminée. Elle conclut à l'irrecevabilité de la demande. À titre subsidiaire, elle estime que la demande de modification du loyer n'est pas justifiée. Elle demande la condamnation de M. [D] à lui payer 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS Vu les articles 32 et 32 bis de la loi du 1er septembre 1948 ; L’article 32 de la loi du 1er septembre 1948 indique : « Chaque propriétaire devra, avant le 1er janvier 1949, faire connaître à chaque locataire ou occupant, par lettre recommandée, avec accusé de réception, ou par acte extrajudiciaire, le loyer des locaux qu'il occupe. Le propriétaire doit joindre, à l'appui de cette modification, un décompte détaillé, établi d'après un modèle type qui sera annexé au décret prévu à l'article 28, des bases de calcul de ce loyer… » L’article 32 bis de la loi du 1er septembre 1948 précise : « En cas de modification totale ou partielle des éléments ayant servi de base à la détermination du loyer, ce loyer pourra être révisé à la demande de l'une ou de l'autre des parties… Il doit joindre à l'envoi de cette notification un décompte détaillé, établi d'après un modèle type annexé au décret prévu à l'article 28, des bases de calcul de ce loyer… » Les dispositions de l'article 32 bis prévoyant les modalités de révision du loyer légal en cas de modification des éléments ayant servi à le déterminer, ne sont pas applicables lorsque ce loyer n'a pas encore été fixé conformément à la loi du 1er septembre 1948 (Civ 3ème, 20 novembre 1991, n° 89-15.953). En l’espèce, le contrat de bail initial du 24 janvier 1975 ne vise pas de décompte initial de la surface corrigée, éventuellement remis aux locataires ; l’indication de la seule mention catégorie 2B n’est pas suffisante pour satisfaire aux dispositions du texte, dès lors qu’aucune surface n’est visée ; il n’y a donc pas de comparaison possible avec la surface originairement déterminée. En outre, le coefficient d’entretien actuel, non connu, n’est pas indiqué par M. [D], qui se contente de notifier un nouveau décompte de coefficient d’entretien, actualisé à hauteur de 1,95. Enfin, il n’y a pas de nouveau décompte établi par un expert judiciaire, pour compenser l’absence de décompte initial, visé dans le contrat de bail. De plus, les équivalences superficielles des éléments d’équipement installés par le propriétaire ne sont pas renseignées dans le contrat de bail initial. Ainsi le loyer initial n’a pas été déterminé selon les formes de l’article 32 de la loi du 1er septembre 1948 et l’article 32 bis se trouve inapplicable. Pour toutes ces raisons, M. [D] est irrecevable à solliciter la modification du loyer, selon les dispositions de l’article 32 bis de la loi du 1er septembre 1948. PAR CES MOTIFS, Statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Dit que M. [D] est irrecevable à solliciter la modification du loyer applicable à Mme [W] [E], selon les dispositions de l’article 32 bis de la loi du 1er septembre 1948 ; Dit qu’il est équitable de laisser aux parties la charge de leurs frais irrépétibles ; Condamne M. [D] aux dépens. Le greffier, Le président