Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 23/58497

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/58497 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3F4P N° : 3 Assignation du : 13 Novembre 2023 [1] [1] 1 Copie exécutoire délivrée le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 08 février 2024 par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier. DEMANDERESSE La S.A.S. KERDAM [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Pierre-emmanuel TROUVIN de la SARL CABINET TROUVIN, avocats au barreau de PARIS - #A0354 DEFENDERESSE La S.A.S. ROSYBLED (MAVROMMATIS) [Adresse 4] [Localité 2] non comparante DÉBATS A l’audience du 21 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties comparantes, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée du 1er janvier 2013, les époux [F], aux droits desquels est ultérieurement venue la société KERDAM, ont consenti à la société ROSYBLED un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 5] pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2013 moyennant un loyer indexé de 32.400 € par an HT et HC payable par mois et d’avance. Le bail a été modifié par avenants des 15 février 2013 et 10 juillet 2014. Le 3 octobre 2023, la société KERDAM a fait signifier à la société ROSYBLED un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 13.974,07 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte. Le 13 novembre 2023, la société KERDAM a fait assigner la société ROSYBLED devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris. Aux termes de son assignation développée oralement à l’audience, elle demande au juge de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties à la date du 4 novembre 2023; - ordonner l’expulsion de la société ROSYBLED; - ordonner la séquestration des meubles garnissant le local loué; - condamner la société ROSYBLED à lui payer une provision de 14.314,14 € à titre d’arriéré locatif selon décompte arrêté au 4 novembre 2023, outre une indemnité forfaitaire de 10 % et les intérêts au taux légal majoré de six points; - constater qu’elle sera en droit d’imputer le montant du dépôt de garantie de 9.558,58 € sur les sommes dues; - condamner la société ROSYBLED à lui payer une indemnité d’occupation journalière égale à une fois et demie le loyer annuel et ses accessoires, augmentée de tous droits et dommages et intérêts, à compter du 4 novembre 2023 ; - condamner la défenderesse à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens en ce notamment compris le coût du commandement de payer et les frais de levée de l’état des nantissement et de l’extrait K-bis. La société ROSYBLED n’a pas constitué avocat. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l'assignation introductive d’instance. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société ROSYBLED Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable. Aux termes de l’ancien article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 s’agissant d’un bail conclu le 1er janvier 2013, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l’espèce, le bail du 1er janvier 2013 comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges. Le commandement de payer signifié le 3 octobre 2023 à la société ROSYBLED vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 13.974,07 € selon décompte annexé à l’acte. Ainsi qu’il sera exposé ci-après, la créance de la bailleresse est sérieusement contestable à hauteur du montant de la reprise de solde inexpliquée de 7.595,38 € inscrite au débit du compte du preneur à la date du 1er janvier 2023. Pour autant, un commandement signifié pour une somme supérieure à la somme due n’est pas nul mais voit simplement ses effets réduits au montant de la créance dont l’exigibilité n’est pas sérieusement contestable, soit 6.378,69 € en l’espèce (13.974,07 € - 7.595,38 €). Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la société ROSYBLED ne s’est pas acquittée de cette somme dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 novembre 2023 à 24h00 et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société ROSYBLED selon les termes du dispositif ci-après. La stipulation du bail dont se prévaut la société KERDAM aux termes de laquelle l’indemnité journalière d’occupation, en cas de résiliation du contrat, sera donc fixée forfaitairement sur la base d’une fois et demie le loyer annuel, indépendamment de la valeur locative des lieux loués et du préjudice effectivement subi par la bailleresse, s’analyse en une clause pénale. Cette pénalité étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1152 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. L’indemnité d’occupation due à la société KERDAM à compter du 4 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail. Sur les demandes de provision Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. En l’espèce, la société KERDAM verse aux débats un décompte actualisé, à la baisse, à la somme de 10.226 € à la date du 14 décembre 2023, échéance du mois de décembre 2023 incluse, déduction faite d’un versement de 4.088,14 € effectué par la locataire le 14 décembre 2023. Ce décompte débute, au 1er janvier 2023, par une reprise de solde débiteur de 7.595,38 €. A défaut de produire un extrait de compte depuis l’apparition du solde débiteur dont le paiement est réclamé, la société KERDAM ne met pas le juge en mesure de vérifier l’exigibilité de la créance qu’elle allègue. Il est en effet impossible pour le juge de connaître la nature exacte et le quantum des différentes sommes mises au débit du compte du preneur antérieurement au 1er janvier 2023. Il convient donc de dire la créance de la société KERDAM sérieusement contestable à hauteur de 7.595,38 € et de dire en conséquence n’y avoir lieu à référé sur la demande paiement de cette somme à titre provisionnel. L’obligation de la société ROSYBLED n’étant pas sérieusement contestable pour le surplus de 2.630,62 € (10.226 € - 7.595,38 €), il y a lieu de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à la société KERDAM. La clause pénale dont se prévaut la bailleresse à l’appui de sa demande de paiement des intérêts de retard au taux légal majoré de six points étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1152 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. Les intérêts courant sur les sommes dont la locataire est redevable seront donc fixés, à titre provisionnel, au taux d’intérêt légal, et seront dus à compter du 3 octobre 2023, date du commandement précité. Enfin, la clause pénale dont se prévaut la bailleresse à l’appui de sa demande de paiement d’une indemnité forfaitaire de 10 % de l’arriéré locatif étant également susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions précitées, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. Sur les demandes accessoires Le montant du dépôt de garantie détenu par la société KERDAM ayant vocation à s’imputer sur la dette locative constituée par la locataire par le seul effet des stipulations du bail, il n’y a pas lieu pour le juge de le “constater”, ainsi que le sollicite la bailleresse. La société ROSYBLED sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 octobre 2023 et les frais de levée de l’état des privilèges et nantissements et de l’extrait K-bis acquittés auprès du tribunal de commerce. L’équité commande de condamner la société ROSYBLED à payer à la société KERDAM la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 1er janvier 2013 portant sur les locaux situés [Adresse 5], avec effet à la date du 3 novembre 2023 à 24h00, Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société ROSYBLED pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique, Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, Condamnons la société ROSYBLED à payer à la société KERDAM une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 4 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, Condamnons la société ROSYBLED à payer à la société KERDAM la somme provisionnelle de 2.630,62 € à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 14 décembre 2023, échéance du mois de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2023, Condamnons la société ROSYBLED à payer à la société KERDAM la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes, Condamnons la société ROSYBLED au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 octobre 2023 et les frais de levée de l’état des privilèges et nantissements et de l’extrait K-bis acquittés par la société KERDAM auprès du tribunal de commerce. Fait à Paris le 08 février 2024 Le Greffier, Le Président, Larissa FERELLOC François VARICHON