Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 14 AOUT 2025
N° RG 24/01952 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZW2T
N° de minute :
Madame [M] [P] [J]
c/
Monsieur [V] [Z]
DEMANDERESSE
Madame [M] [P] [J]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 720
DEFENDEUR
Monsieur [V] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 6]
représenté par Maître Valentine SAYER, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C2413
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,
Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière
Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 12 juin 2025, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour.
EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [M] [J] est propriétaire d’un logement correspondant au lot n°2 d’un immeuble sis [Adresse 2].
De son côté, Monsieur [V] [Z] est propriétaire d’un appartement correspondant au lot n°5 du même immeuble.
Madame [J] invoque le fait qu’elle bénéficierait d’un droit de jouissance sur la cave n°8 rattachée au lot n°5.
Arguant que Monsieur [Z] l’empêcherait d’exercer son droit de jouissance sur cette cave, Madame [M] [J] a assigné celui-ci, par acte de commissaire de justice en date du 05 août 2024, devant le Juge des référés auprès du Tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins notamment d’injonction de remise des clés de cette cave sous astreinte et de paiement d’une provision à titre de dommages et intérêts.
L’affaire est venue une première fois à l’audience du 16 janvier 2025 où il a été constaté que chacune des parties avait constitué avocat. Elle a fait l’objet d’un renvoi à une audience ultérieure, les parties étant tenues de respecter un calendrier de procédure.
Elle est revenue à l’audience du 12 juin 2025, à l’occasion de laquelle, elle a été retenue pour être plaidée.
Au visa de conclusions écrites transmises à l’audience, Madame [P] [J] a demandé à la juridiction des référés de :
DIRE Mme [M] [J] recevable et bien fondée ;
CONDAMNER M. [V] [Z] à remettre à Mme [M] [J] les clés de la cave n°8 ;
ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 200 € par jour de retard, laquelle commencera à courir à l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir et cessera de courir au jour de la remise des clés de la cave n°8 ;
SE RÉSERVER la liquidation de cette astreinte ;
CONDAMNER M. [V] [Z] à payer à Mme [M] [J], à titre provisionnel, une somme de 5.550,00 €, outre 150,00 € à compter du mois de juillet 2025 jusqu’à la remise des clés de la cave n°8 par M. [Z], à titre de dommages-intérêts résultant de la privation de la jouissance de la cave n°8 ;
DÉBOUTER M. [V] [Z] de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions ;
CONDAMNER M. [V] [Z] à payer à Mme [M] [J] une somme de 8.000 € à titre de contribution à ses frais irrépétibles ;
CONDAMNER M. [V] [Z] aux entiers dépens ;
RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.
Au visa de conclusions écrites transmises à l’audience, Monsieur [V] [Z] a demandé à la présente juridiction de :
− DECLARER M. [V] [Z] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;
Et, ce faisant,
− DEBOUTER, Mme [M] [P] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
En tout état de cause,
− CONDAMNER Mme [M] [P] [J] au paiement de la somme de 5 000 EUR au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile ;
− CONDAMNER Mme [M] [P] [J] au paiement des entiers dépens.
Les parties ont été entendues en leurs explications orales, lesquelles sont conformes à leurs dernières conclusions écrites.
Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger», ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen.
Sur la demande de remise des clés de la cave n°8
Madame [J] a entendu saisir le juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.
Selon ses dispositions, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
A la lecture des conclusions écrites de son avocat et au vu de explications orales résultant des débats à l’audience, il n’apparaît pas que Madame [J] ait caractérisé un trouble manifestement illicite ou un dommage imminent.
Manifestement, elle s’est placée uniquement sur le plan du référé injonction, indiquant que sa demande portant sur la remise des clés de la cave n°8 ne se heurtait à aucune contestation sérieuse. Le bien-fondé de cette demande sera donc examiné par rapport aux dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.
En l’espèce, Madame [J] produit un règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 2] établi le 08 juillet 1953 par Me [E], notaire à [Localité 9]. En page 12 de cet acte, il est fourni une désignation des différents lots de copropriété, numérotés de 1 à 9.
Sur la marge, à côté de la description du lot n°2, il a été ajouté la mention manuscrite suivante :
« et jouissance
de la cave 8
partie du lot 5
voir ci après »
Au-dessus de la description du lot n°5, il a été ajouté la mention manuscrite suivante :
« cave 8
affecté en jouissance
seult au lot 2 »
Il convient de préciser que ce règlement de copropriété avait été mis en œuvre à la demande des propriétaires de l’immeuble, Monsieur [R] [I] et Monsieur [N] [I] qui avaient manifesté l’intention de vendre celui-ci en plusieurs lots.
A ce titre, il est produit également un acte de vente portant sur le lot n°2, établi devant le même notaire et à la même date, passé entre Messieurs [I], vendeurs, et Monsieur [U] [A], acquéreur, aux termes duquel, en sus de l’acquisition du lot 2, l’acquéreur bénéficiait du droit de jouissance de la cave n°8 faisant partie du lot n°5 appartenant au vendeur.
Par acte du même jour, devant le même notaire, les consorts [I] ont vendu à Monsieur [F] [Y] le lot n°5 comprenant outre un appartement au 1er étage, une cave portant le n°8, mais avec la précision que « la cave n°8 faisant partie du lot vendu a été affecté en jouissance seulement au propriétaire du lot n°2 par les vendeurs jusqu’à ce qu’une modification intervienne dans la composition des lots telle qu’elle résulte du règlement de copropriété ».
Il s’évince de ces deux actes une intention claire et non équivoque de la part des propriétaires originaires de l’immeuble de faire bénéficier au lot n°2 la jouissance exclusive de la cave n°8 faisant partie du lot n°5, ce qui avait été accepté par les acquéreurs respectifs des deux lots en question.
En l’occurrence, il n’est pas démontré qu’une modification du règlement de copropriété, notamment concernant la composition des lots, serait intervenue jusqu’à ce jour, seule susceptible de pouvoir mettre fin à ce droit de jouissance.
Certes, Monsieur [Z] verse aux débats une autre version du règlement de copropriété établi également le 08 juillet 1953 à l’initiative des consorts [I], devant le même notaire, dans lequel il n’est pas fait référence à la jouissance de cette cave au bénéfice du lot n°2.
Cependant, c’est bien la version fournie par Mme [J] qui a fait l’objet d’une publication au service de la Publicité Foncière de la Seine, ainsi que cela résulte d’un constat établi par commissaire de justice en date du 05 juin 2025, lequel a effectué l’ouverture des enveloppes tamponnées du cachet « CENTRE DES FINANCES PUBLIQUES SFPE [Adresse 5] », de sorte que seule cette version apparaît opposable aux copropriétaires et aux tiers.
Au demeurant, les titres de propriété des parties font état de cette version concernant l’application du règlement de copropriété, par l’énonciation de ses références : Volume 1266 numéro 35.
En second lieu, Monsieur [Z] prétend que ce droit de jouissance n’aurait pas été utilisé depuis plus de trente ans, le copropriétaire du lot n°2, utilisant une autre cave.
A la lecture de son titre de propriété en date du 11 mars 2022, il est effectivement fait référence à une attestation du vendeur, Madame [P] [L], selon laquelle «...il résulte tant des anciens titres de propriété que de sa connaissance, durant les trente dernières années, les propriétaires du lot numéro deux n’ont pas exercé de droit de jouissance sur la cave numéro 8 contenue dans le lot numéro 5, objet de la présente vente. ».
Cette mention apparaît également dans l’acte de vente en date du 06 janvier 2006, par lequel Madame [L] avait fait l’acquisition du lot n°5.
Néanmoins, le bénéfice d’une jouissance spéciale attachée à un lot sur un autre lot de la même copropriété, trouvant sa source dans le règlement de copropriété, constitue un droit réel sui generis, s’assimilant au droit de propriété. Or, par application des dispositions de l’article 2227 du code civil, celui-ci est tenu pour perpétuel et imprescriptible, de sorte qu’il ne peut s’éteindre, même par un non-usage pendant une durée de plus de trente ans.
Au surplus, cette non-utilisation éventuelle sur une si longue période ne peut s’assimiler à une renonciation claire et non équivoque au bénéfice de ce droit de jouissance de la part du propriétaire du lot n°2.
Par conséquent, faute par le défendeur de démontrer l’existence d’une contestation sérieuse, il convient de faire droit à la demande de Madame [J] en vu de se faire remettre les clés de la cave n°8 par Monsieur [Z].
Celui-ci ayant manifesté son refus à une telle remise, malgré une mise en demeure en date du 28 mai 2024 émanant du conseil de Madame [J], il convient d’assortir cette injonction d’une astreinte de 100 € par jour de retard, pendant une durée de soixante jours, passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance.
Il conviendra de prévoir que la présente juridiction se réservera le droit de liquider l’astreinte.
Sur la demande de provision
Au regard de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés doit apprécier préalablement si le créancier justifie de l’existence d’une obligation de paiement en sa faveur non sérieusement contestable. Dans cette hypothèse, il lui appartient de fixer souverainement le montant de la provision dans la limite du montant qu’il juge non sérieusement contestable, étant précisé néanmoins que ce montant peut correspondre à la totalité de la créance.
En second lieu, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.
Au cas particulier, Madame [J] prétend qu’elle ne peut pas louer à sa locataire occupant le lot n°2 la cave n°8.
Monsieur [Z] soutient qu’il existerait une contestation sérieuse dans la mesure où la demanderesse louerait actuellement en plus du studio une cave située à gauche de la cave d’escalier, de sorte que celle-ci ne subirait aucune perte de revenus.
Cependant, si effectivement le titre de propriété de Madame [J] fait état de la location de cette cave au vu d’une observation écrite mentionnée par ses vendeurs, cela n’a aucune incidence sur le fait qu’elle pourrait également tirer un revenu de la location de la cave n°8 et ce d’autant que selon l’information en question les vendeurs entendaient préciser qu’ils n’étaient pas en mesure de justifier de l’existence et de la régularité d’un droit de jouissance concernant la cave mise à la disposition de la locataire.
Par conséquent, le principe d’une indemnisation liée à la privation de jouissance de la cave n°8 n’apparaît pas sérieusement contestable.
En second lieu, si tant les différents actes de vente que le règlement de copropriété ne donnent aucune indication sur la superficie de la cave litigieuse, il est produit aux débats le dossier de visite relatif à la vente du lot n°5 initiée par Madame [L], mentionnant l’existence d’une cave présentant une superficie de 10 m².
Sur la base des annonces relatives à la location de caves sur la ville de [Localité 7] produites par Madame [J], la part non sérieusement contestable du montant de l’indemnité lié à la privation de cette cave ne saurait excéder 10 €/mois le mètre carré, soit 100 € par mois dans ce cas.
Il conviendra par conséquent, de condamner Monsieur [Z] à verser à Madame [J] une provision de 3700 € à titre de dommages et intérêts pour la période de juin 2022 à juin 2025 inclus, ainsi que la somme provisionnelle de 100 € par mois jusqu’à la remise des clés de la cave.
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [V] [Z], partie succombante, sera condamné aux entiers dépens et verra rejeter sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles.
Eu égard aux circonstances de la cause et à la position des parties, il est inéquitable de laisser à la charge de Madame [M] [J] la totalité des frais exposés pour agir en justice et non compris dans les dépens, ce qui commande l'octroi de la somme de 1000 € au bénéfice de cette dernière sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Il convient de rappeler que la présente ordonnance est exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS,
Statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
condamnons Monsieur [V] [Z] à remettre à Madame [M] [J] les clés de la cave n°8, sous astreinte de 100 € par jour de retard, pendant une durée de soixante jours, commençant à courir à l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;
SE RESERVONS la liquidation de l’astreinte ;
CONDAMNONS Monsieur [V] [Z] à payer à Madame [M] [J] une provision de 3700 € à titre de dommages et intérêts sur la période de juin 2022 à juin 2025 inclus, ainsi qu’une indemnité provisionnelle de 100 € par mois jusqu’à la remise des clés de la cave ;
CONDAMNONS Monsieur [V] [Z] à payer à Madame [M] [J] la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
REJETONS la demande en paiement de Monsieur [V] [Z] émise de ce chef,
CONDAMNONS Monsieur [V] [Z] aux entiers dépens de l'instance,
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.
FAIT À [Localité 8], le 14 août 2025.
LA GREFFIÈRE
Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière
LE PRÉSIDENT
François PRADIER, 1er Vice-président
